Saksnr.: /9 Saksbeh.: EVMR Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Saksnr.: /9 Saksbeh.: EVMR Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Fagnotat KLAGE PÅ VEDTAK: Bergenhus gnr. 163 bnr Tarlebøveien 12. Nybygg carport m.m. Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Tiltakshaver Magnus Remme representert ved ansvarlig søker Byggraad AS Etablering av carport med avkjørselsrampe og overliggende parkeringsdekke og etablering av tre biloppstillingsplasser to biloppstillingsplasser på parkeringsdekke for henholdsvis eiere av gnr. 163 bnr. 289 og gnr. 163 bnr. 288 og en biloppstillingsplass for eier av gnr. 163 bnr Avslag datert Søknaden ble avslått med hjemmel i pbl og 29-4, samt kommunedelplanens 6 punkt 7. Eiendommen er uregulert, men omfattes av Kommunedelplan for Fjellsiden sør under planområde E Årstad hvor eiendommen er vist som boligformål. I KPA er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg og ligger innenfor hensynssone Bevaring kulturmiljø Historiske senter (Sentrum og Sandviken). Klager mener omsøkte tiltak innehar gode visuelle kvaliteter og at det kan gis dispensasjon fra kommunedelplan 6 punkt 7 Ved en eventuell omgjøring må omsøkte trapp og rekkverk vurderes. Det må beregnes TU på gnr. 163 bnr Det må sendes inn prosjektering av skredsikring. Pbl må vurderes og det må innhentes flere samtykker. Det må innhentes fullmakt fra gnr. 163 bnr. 267 og gnr. 163 bnr. 288 som gir tiltakshaver fullmakt til å søke om felles tiltak. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om etablering av carport med overliggende parkeringsdekke, avkjørselsrampe og etablering av tre biloppstillingsplasser to biloppstillingsplasser på parkeringsdekke for henholdsvis eiere av gnr. 163 bnr. 289 og gnr. 163 bnr. 288 og en biloppstillingsplass for eier av gnr. 163 bnr Det er også søkt om riving av en del av trapp og oppføring av ny trapp mot hus. Det er imidlertid ikke tatt stilling til søknad om rivning av del av trapp og oppføring av ny trapp mot hus, da disse forhold ikke er tilstrekkelig dokumentert. Det ble gitt avslag på søknad ved vedtak datert Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Byggraad AS ved brev datert og påfølgende mail datert med vedlagt illustrasjonsbilde. Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3 og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. Det foreligger samtykke fra eieren av naboeiendommer for å oppføre tiltak: Minimum 0 m til nabogrense, jf. samtykke fra eier av gnr. 163 bnr. 269, datert Minimum 0 m til nabogrense, jf. samtykke fra eier av gnr. 163 bnr. 267, datert Minimum 0 m til nabogrense, jf. samtykke fra eier av gnr. 163 bnr. 288, datert Trafikketaten har i vedtak datert (sak ) gitt dispensasjon fra lovens byggegrense jf. veglovens 30 jr. 29 og godkjent avkjørsel til eiendommen. 2. Om klagen Klager anfører i all hovedsak at omsøkte tiltak tilfredsstiller lovens krav til visuelle kvaliteter jf. pbl og viser blant annet til at omsøkte tiltak vil dempe den 7 meter høye muren mot gnr. 163 bnr. 288 og at avkjøringsrampen har mindre helning enn opprinnelig trapp slik at forstøtningsmur mot Svartediksveien, gnr. 163 bnr. 269 kan bygges lavere. Videre viser klager til at Tarbøveien 14/16 (gnr. 163 bnr. 288 og gnr. 163 bnr. 287) er en rektangulær boligblokk med 6 boliger og en fasade preget av store husmorvinduer og verken denne eller andre Boliger i Tarbøveien er villabebyggelse. Videre anfører klager at vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra kommunedelplan 6 punkt 7 er innfridd, jf. pbl Det vises til klagen i sin helhet. 2

3 3. Vurdering av klagen Fagetaten kan ikke se at det er kommet inn nye opplysninger i klageomgangen som er av betydning for avgjørelsen. Fagetaten viser til bygningsmyndighetenes begrunnelse og vedtak datert med følgende presiseringer: 3.1 Visuelle kvaliteter pbl Det er søkt om etablering av carport med overliggende parkeringsdekke, avkjørselsrampe og etablering av tre biloppstillingsplasser. Biloppstillingsplassene skal dekke parkeringsbehov for gnr. 163 bnr. 289, gnr. 163 bnr. 288 og gnr. 163 bnr Det fremgår av pbl følgende: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Det fremgår av forarbeidene at bestemmelsen angir to hovedelementer for vurderingen av hva som er god visuell kvalitet. Tiltaket skal både ha gode estetiske kvaliteter i seg selv, og i forhold til omgivelsene. Tiltaket må oppfylle begge kriteriene. Det innebærer at ett og samme tiltak kan være akseptert i et utbyggingsmiljø, men må avstås i et annet. Kravet til god kvalitet skal også tolkes i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. En naturlig forståelse av ordlyden «i seg selv» tilsier at det er tiltakets uttrykk som er gjenstand for vurderingen. Videre fremgår det av lovens forarbeider at det i vurderingen må ses hen til blant annet tiltakets utforming med volum, dimensjonering og formuttrykk, materialbruk og fargevalg. Det søkes om carport med overliggende parkeringsdekke og avkjørselsrampe, med et samlet bruksareal på 71,5 m2. Fagetaten er av den oppfatning at en carport som omsøkt ikke nødvendigvis trenger å være problematisk «i seg selv» med tanke på volum, dimensjon og form. Loven stiller imidlertid videre vilkår om at omsøkte tiltak skal inneha «gode visuelle kvaliteter» i forhold til «dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Det fremgår av lovens forarbeider at selv om tiltaket i seg selv skulle inneha gode kvaliteter, er det ikke slik at det kan plasseres i alle typer omgivelser. Bestemmelsen stiller krav om at byggverkets utforming må harmonere med omgivelsene, blant annet de omkringliggende bygde omgivelsene. Her vil faktorer som volum, form, materiale og farge hører med i vurderingen. Det fremgår videre av lovens forarbeider at i et område med homogen bebyggelse vil et bygg som bryter med de omkringliggende bygg, lettere vil kunne rammes av 29-2 og her vil arealplaner kunne ha avgjørende betydning. Klager anfører blant annet omsøkte tiltak er plassert inntil en forstøtningsmur som er 7 m høy og som danner fundamentet til bolig i Tarlebøveien 14/16 som er en rektangulær boligblokk med 6 boliger og en fasade preget av store firkantede husmorvinduer. Verken denne eller andre boliger i Tarlebøveien er villabebyggelse. Videre anfører klager at omsøkte 3

4 biloppstillingsplasser vil dempe den 7 meter høye skjæringen i bakkant av biloppstillingsplassene og veien opp til dekket har mindre helning enn opprinnelig trapp og trenger lavere forstøtningsmur mot nabo i Svartediksveien. Det fremgår av Kommunedelplan Fjellsiden sør under planområde E Årstad 11a følgende: «I område med sammenhengende, historisk villabebyggelse skal eiendommenes bebyggelsesstruktur ikke endres». Vi befinner oss i et område som består av historiske villabebyggelse. Selv om noen av naboene, gnr. 163 bnr. 261, gnr. 163 bnr. 288 og gnr. 163 bnr. 287 ikke er utpreget villamessig, ligger omsøkte eiendom i et historisk villamessig bebyggelsesområde. Det vises blant annet til naboer i gnr. 163 bnr. 289, gnr. 163 bnr. 267, gnr. 163 bnr. 265, gnr. 163 bnr. 264, gnr. 163 bnr. 258, gnr. 163 bnr. 259 og gnr. 163 bnr Fagetaten ser klagers anførsel om at omsøkte carport med overliggende parkeringsdekke og avkjørselsrampe vil dempe den høye skjæringen mot nabo Tarlebøveien 14/16 men fagetaten er likevel av den oppfatning at omsøkte tiltak i kraft av sin utforming og materialvalg ikke vil være i samsvar med den omkringliggende villamessige bebyggelsen og vil fremstå som et fremmedelement i dette området. 4

5 Fagetaten har etter dette kommet frem til at omsøkte tiltak carport med overliggende parkeringsdekke og avkjørselsrampe - ikke innehar «gode visuelle kvaliteter i forhold til sine «naturlige omgivelser og plassering». 3.2 Plassering av tiltak i nabogrensen Pbl Som det fremgår av søknaden søkes det om etablering av carport med overliggende parkeringsdekke, avkjørselsrampe og etablering av tre biloppstillingsplasser. Omsøkte anlegg søkes oppført på gnr. 163 bnr. 269, gnr. 163 bnr. 267 og gnr. 163 bnr I denne saken foreligger det samtykke fra eierne av gnr. 163 bnr. 269/267/288 om å oppføre tiltaket i nabogrensen. Bygningsmyndighetene ga avslag på omsøkte tiltak med hjemmel i pbl Det fremgår av pbl at kommunen «kan godkjenne at byggverk plasseres i nabogrensen» ved skriftlig samtykke fra eier av naboeiendom. For det første er dette en «kan» regel. Det innebærer at selv om det foreligger samtykke fra naboene, gir ikke dette samtykket noe rettskrav på å få godkjenning fra kommunen. Vurderingen hører til kommunens forvaltningsskjønn og det kan være andre forhold som tilsier at kommunen ikke ønsker å fravike lovens hovedregel om minimumsavstand på fire meter fra nabogrensen. Det fremgår av samtykke fra naboene at det samtykkes i å oppføre tiltaket minimum 0 m til nabogrense. Ettersom omsøkte parkeringsanlegg søkes etablert på tre bruksnumre må alle eierne av de tre eiendommene gi hverandre skriftlig samtykke. Det innebærer at: - Eier av gnr. 163 bnr. 289 må gi skriftlig samtykke til eier av gnr. 163 bnr. 288 og eier av gnr. gnr. 163 bnr Eier av gnr. 163 bnr. 288 må gi skriftlig samtykke til eier av gnr. 163 bnr Eier av gnr. 163 bnr. 267 må gi skriftlig samtykke til eier av gnr. 163 bnr Eier av gnr. 163 bnr. 269 må gi skriftlig samtykke til eier av gnr bnr. 289 og eier av gnr. 163 bnr Etter det fagetaten kan se, mangler det skriftlig samtykke fra: - Eier av gnr. 163 bnr. 289 til eier av gnr. 163 bnr. 288 og eier av gnr. 163 bnr Eier av gnr. 163 bnr. 269 til eier av gnr. 163 bnr Videre må eierne av gnr. 163 bnr. 288 og gnr. 163 bnr. 267 gi søker og tiltakshaver gnr. 163 bnr. 289 Magnus Remme fullmakt til å søke om oppføring av omsøkte parkeringsanlegg ettersom anlegget skal brukes av de og oppføres på deres eiendommer. Se punkt 3.6 nedenfor. Fagetaten har etter dette kommet til at vilkårene for skriftlig samtykke ikke foreligger. Omsøkte tiltak avslås med hjemmel i pbl Ved en eventuell politisk omgjøring må det foreligge skriftlig samtykke fra de respektive parter og det må foretas en vurdering av omsøkte tiltak kan plasseres i nabogrensen, herunder vurdere hensynene som bak bestemmelsen. 5

6 3.3 Dispensasjon fra kommunedelplan 6 pkt. 7 Det fremgår av kommunedelplan 6 pkt. 7 følgende: «Enkeltstående private garasjer og uthus skal ikke være større enn 25 m2, og innarbeides i terreng der det er mulig». Det søkes om en carport med grunnflate på 36 m2, men samlet sett vil tiltaket være større ettersom det søkes om to biloppstillingsplasser på taket samlet bruksareal inkludert avkjøringsrampe er satt til 71,5 m2. Omsøkte tiltak er dermed i strid med kommunedelplanen 6pkt. 7 og er avhengig av dispensasjon. Det fremgår av pbl andre ledd følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Fagetaten kan ikke se at klagen inneholder nye momenter i klageomgangen når det kommer til dispensasjonsvurderingen. Det vises derfor til bygningsmyndighetenes dispensasjonsvurdering i avslag datert på side 4 og 5. Fagetaten kan på denne bakgrunn ikke anbefale at det gis dispensasjon i denne saken. 6

7 3.4 Tomteutnyttelse Klager viser til at gnr. 163 bnr. 267 har et oppgitt areal på 868,8 m2 og at eksiterende hus har et bruksareal på 258 m2. Videre opplyser klager at omsøkte biloppstillingsplass på denne eiendommen er på 18 m2 slik at TU vil være på 31,77 %. Fagetaten kan ikke se at klager har fremlagt opplysninger om TU når det kommer til gnr. 163 bnr. 288 som etterspurt. Ved en eventuell omgjøring må dette forhold avklares. 3.5 Skredsikring Klager opplyser at skredsikringsrapport vil bli ettersendt snart den foreligger. Slik rapport er per dags dato ikke mottatt. Ved en eventuell politisk omgjøring om slik rapport innhentes og vurders. 3.6 Fullmakter Klager opplyser at fullmakter fra berørte parter vil bli ettersendt så snart de foreligger. Bygningsmyndighetene har i avslag datert på side 2 vist til at det er behov for fullmakt fra eiere av gnr. 163 bnr. 267 og gnr. 163 bnr Som det fremgår av vedlagt situasjonskart skal omsøkte tiltak, i tillegg til omsøkte eiendom, føres opp på gnr. 163 bnr. 267 og gnr. 163 bnr Det kreves derfor fullmakt fra disse to eiendommene. Fagetaten er enig med klager, det er ikke nødvendig å innhente fullmakt fra gnr. 163 bnr. 269 ettersom denne eiendommen ikke er part i tiltaket. 3.7 Adkomst Det fremgår av pbl. 27-4: «Før oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende». Trafikketaten har i vedtak datert godkjent avkjørsel til eiendommen. Fagetaten ønsker likevel å påpeke at for å komme frem til omsøkte biloppstillingsplass på gnr. 163 bnr. 267 er man avhengig av å kjøre over eiendommen til gnr. 163 bnr Dersom saken blir omgjort politisk, må de respektive parter sørge for lovlig atkomst, jf En tinglysing vil være av privatrettslig karakter som ikke omfattes av bygningsmyndighetenes arbeidsområde. 4. Konklusjon Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 7

8 3. Situasjonsplan 4. Supplerende klage og bilde fra ansvarlig søker datert Klage fra ansvarlig søker datert Avslag på søknad datert Tegninger 8. Bilde 8