Saksnr.: /17 Saksbeh.: EVMR Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /17 Saksbeh.: EVMR Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Ytrebygda - Gnr. 39 Bnr Steinsvikkroken 20 - Søknad om deling av eiendom Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Hjemmelshaver og søker Terje Normann Nilsen og Monica Seglem Nilsen representert ved advokatene Takvam og Stensletten Søknad om opprettelse og endring av eiendom Det ble gitt avslag på søknad ved vedtak datert Det ble ikke gitt dispensasjon fra regulerte tomtegrenser og regulert felles vei. Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr Ytrebygda, Indre Steinsvik, planområde 0-2 vedtatt og er regulert til boligformål og felles kjøreveg. Eiendommen er i KPA vist som bebyggelse og anlegg og del av eiendommen ligger innenfor gul hensynsone for veistøy. Vilkårene for å kunne dispensere fra reguleringsplanens bestemmelse vedrørende felles kjørevei, tomteutnyttelse og tomtegrenser er innfridd. Usaklig forskjellsbehandling. Ved en eventuell omgjøring til tillatelse må det vurderes om det skal stilles vilkår om riving av eksisterende fritidsbolig. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Arne Magne Håvardstun Seksjonsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om opprettelse og fradeling av 1 parsell til boligformål fra gnr. 39 bnr. 41. Eiendommens samlede areal er på 1214,4 m2 og er i dag bebygd med en fritidseiendom. Det ble gitt avslag på søknad om opprettelse og endring av eiendom ved vedtak datert Vedtaket ble påklaget av hjemmelshaver og søker Terje Normann Nilsen og Monica Seglem Nilsen representert ved Advokatene Takvam & Stensletten ved brev datert Søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra eier av gnr. 39 bnr. 46 Anders og Helena Kristina Aarvold, gnr. 39 bnr. 94 Helge Henriksen Dal og Kristine Svenson og gnr. 39 bnr. 106 Einar Christie Ellingsen og Zheng Huang. Merknadene går i all hovedsak på økt fortetting og omregulering av vei. 2. Om klagen Klager anfører i all hovedsak at vilkårene for å kunne dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser vedrørende felles kjørevei, tomteutnyttelse og tomtegrenser er innfridd. Videre påberoper klager at det foreligger usaklig forskjellsbehandling og viser til likhetshensynet. For øvrig vises det til klagen i sin helhet 3. Vurdering av klagen Fagetaten kan ikke se at det er kommet inn nye opplysninger i klageomgangen som er av betydning for avgjørelsen. Fagetaten opprettholder vedtak datert med følgende presiseringer: 3.1 Dispensasjonsvurdering Innledning Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl. 19-2: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Videre fremgår det av Ot.prp.nr. 32 ( ) s.242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Det først spørsmålet er hvorvidt det kan gis dispensasjon fra regulert felles kjørevei. 2

3 3.1.2 Regulert fellesvei kjørevei jf. pbl jf Omsøkte fradeling kommer i strid med reguleringsplankartets bestemmelse om regulert felles vei. Det innebærer at omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsplanens plankart, jfr. Pbl Det er søkt om slik dispensasjon. Klager viser blant annet til at angjeldende område etter utbygging av bnr. 41 synes å være ferdig, det vil påløpe betydelige kostnader å bygge ny vei som regulert, etablerte veiløsning fungerer for alle brukerne av veien, ingen i området vil være tjent med to veiløsninger som vil gå over og nedenfor bnr. 94, eksisterende vei er oppjustert og nyasfaltert og brukerne har innrettet seg på å bruke denne veien. Videre påpekes det fra klagers side at innregulert vei virker bred og ruvende i et lite boligfelt, den vil bli liggende tett på bnr. 94 sin sydvestlige terrasse, den vil komme tett opp i eneboligbebyggelsen som vil ligge vest for veien og ta av friarealet, den vil medføre dårligere utnyttelse av tomtearealet på hos klager, bnr. 41, da veien vil beslaglegge deler av tomten. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra reguleringsplan, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det første spørsmålet blir etter dette om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon tillates. Hovedhensynet bak bestemmelsen om regulerte kjøreveien er å sikre felles vei, hensiktsmessig og kvalitativt god atkomst, hensynta allerede eksisterende bebyggelse i området og tilrettelegge for økt trafikk ved en eventuelle videre utbygging. Fagetaten har forståelse for klagers anførsler om at dagens vei fungerer for brukerne og at det vil være uhensiktsmessig med to veiløsninger. Fagetaten ser også kostnader knyttet til ny veitrase og at innregulert vei setter begrensninger for klagers planer. Under planprosessen til gjeldende reguleringsplan ble blant annet veier og veitraseer nøye drøftet. Det fremgår av vårt at arkiv at det foreligger klage på vedtatt reguleringsplan fra grunneier Harald Hansen, gnr. 39 bnr. 41, vedrørende vei 3.0. Klagegrunnene den gang var at han måtte avgi grunn til endret veitrase når eksisterende atkomst til området allerede var velfungerende. Kommunen ga ikke klager medhold i klagen og viste til at eksisterende vei lå svært tett opp til to boliger, spesielt Steinsvikkroken 22 (gnr. 39 bnr. 94) og at formålet bak endring av veitrase var å legge til rette for at tilgrensede eiendommer kunne utbygges. Fylkesmannen var i vedtak datert enig med kommunen og konkludert med at dette var en avveining som lå innenfor kommunens frie skjønn som ansvarlig arealmyndighet til å kunne endre veitraseen i reguleringsplanen. Se saksnummer Det må vektlegges at reguleringsplaner er utarbeidet gjennom en omfattende prosess og er vedtatt av kommunens høyeste organ, bystyret. Planene fastsetter arealbruken i planområdene med rettsvirkninger, og det skal ikke være kurant å fravike gjeldende planer. Dispensasjoner må ikke undergrave planer som avgjørelses- og informasjonsgrunnlag. På bakgrunn av hensynene til offentlighet, samråd og medvirkning til planprosessen er det viktig at endringer planer ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner, jf. lovens forarbeider Ot.prp.nr. 32 ( ) s

4 Forarbeidene sier videre at det må foreligge en klart overvekt av hensyn for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Fagetaten ser at eksisterende vei er smal og ligger svært tett opp til eiendommene og er av den oppfatning at behovet for innregulert felles kjørevei fremdeles gjør seg gjeldende i dag for å kunne sikre en god og sikker atkomst for beboerne i området. Omsøkte fradeling og tiltenkt bebyggelse på de omsøkte parsellene, representerer et forhold som i seg selv tilsier at dispensasjon ikke bør tillates, da en tillatelse vil medføre økt bruk av veien. Eksisterende vei ikke er dimensjonert for ytterligere belastning fra flere beboere og det var nettopp en slik utbygging omsøkt som var bakgrunnen for at man ønsket å innregulere en vei tilrettelagt for videre utbygging i området. Fagetaten mener derfor at endring av regulert felles kjørevei må avklares i gjennom en reguleringsendring og ikke gjennom bruk av dispensasjoner. En dispensasjon fra regulert felles kjørevei vil i vesentlig grad tilsidesette hensynene bak gjeldende reguleringsplan. Grunnvilkåret for å kunne gi dispensasjon etter pbl er dermed ikke oppfylt. Fagetaten finner det derfor ikke nødvendig å gå nærmere inn i en vurdering av fordelene og ulempene ved en dispensasjon. Fagetaten anser at en dispensasjon fra regulert felles kjørevei vesentlig vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsen. Vi kan på denne bakgrunn ikke anbefale at det gis dispensasjon i denne saken. Spørsmålet er så om det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanens tomtegrense Regulert tomtegrense Omsøkte fradeling innebærer ny tomtegrens og denne er ikke i samsvar med reguleringsplan. Prinsipalt stiller klager spørsmål til om søknad om fradeling kommer i konflikt med reguleringsplanens tomtegrenser. Klager mener at tegnforklaringen viser at ytre område for A1 er angitt med hel linje og i henhold til tegnforklaringen angitt som «REGULERT TOMTEGRENSE» mens stiplet svak linje er angitt som «EKSISTERENDE EIENDOMSGRENSE». Det innebærer at en deling av gnr. 39 bnr. 41 ikke kommer i konflikt med reguleringsplanens regulerte tomtegrense. Fagetaten er av den oppfatning at det er den nye tomtegrenselinjen, den som deler eiendommen i to, som er i strid med reguleringsplanen. De grensene som klager viser til, «Regulert tomtegrense» og «Eksisterende eiendomsgrense», er fastsatt i reguleringsplanen og omsøkte fradeling er ikke avhengig av dispensasjon fra disse grensene. Det er altså opprettelse av denne nye tomtegrensen som krever dispensasjon fra reguleringsplanen, jfr. Pbl Det er søkt om slik dispensasjon. Under forutsetning av at kommunen mener at omsøkte fradeling er i strid med reguleringsplanen, anfører klager at vilkårene for dispensasjon uansett vil være tilstede. Klager viser blant annet til at omsøkte eiendom er på 1214,4 m2 og en deling som omsøkt vil gi to tomter som vil bli større enn de nærmeste omkringliggende tomtene som er på 625,9 m2, 503,6 m2 og 373,3 m2. Klager anfører at det nettopp er for slike tilfeller at 4

5 dispensasjonsreglene kan komme inn og korrigere reguleringsplanens tomtegrenser. Videre anfører klager at omsøkte eiendom ligger i kort avstand til Bybanen og at det er uttalt fra kommunal myndigheter at man ønsker fortetting langs banen. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra viste tomtegrense i reguleringsplan, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det første spørsmålet blir etter dette om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon tillates. Omsøkte fradeling innebærer at det opprettes en ny tomtegrense og hovedhensynet bak den er å markere hvor eiendomsretten til eiendommen går. Fagetaten kan ikke se at en dispensasjon vil kunne tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om regulert tomtegrense. Det blir dermed et spørsmål om fordelen ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Fagetaten har forståelse for klagers anførsler om at dagens tomt er så stor at det er naturlig å søke om fradeling i et slikt attraktivt område. Omsøkte fradeling er imidlertid avhengig av dispensasjon fra regulert felles kjørevei. Det vises til dispensasjonsvurderingen ovenfor i punkt hvor fagetaten ikke kan se at vilkårene for å dispensere fra regulert felles kjørevei er innfridd. Uten en slik dispensasjon vil den ene fradelte parsellen bli ubebyggelig. Det fremgår av pbl. 26-1andre punktum at kommunen skal påse at det ikke «dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Innregulert felles kjørevei går inn på store deler av den fradelte parsellen og vil blant annet vanskeliggjøre at hus kan bebygges, sikre uteoppholdsareal og parkering på tomten. Videre vil enn dispensasjon fra reguleringsplanens tomtegrense undergrave reguleringsplanen som styringsverktøy, og foregripe det endelige utfallet av planprosessen. Fagetaten mener derfor at tomtegrense må avklares i planarbeidet og ikke gjennom bruk av dispensasjoner. Fagetaten kan ikke se at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Vi kan på denne bakgrunn ikke anbefale at det gis dispensasjon i denne saken. Dernest blir det et spørsmål om det er nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse vedrørende tomteutnyttelse Tomteutnyttelse Klager anfører at kommunen er lite konkret i avslaget når det kommer til dispensasjon fra tomteutnyttelse. Klager har søkt om dispensasjon fra tomteutnyttelse i forbindelse med søknad om fradeling. Situasjonen i dag er at det står en fritidsbolig på omsøkte eiendom som skal rives. Eksisterende fritidsboligen er på 18 kvm og vil ikke være i strid med reguleringsplanens krav 5

6 om 30% tomteutnyttelse, verken for eksisterende tomt eller for den fradelte parsellen. Det er derfor ikke nødvendig å søke om dispensasjon fra tomteutnyttelse i delingssøknaden. Det må imidlertid søkes om dispensasjon fra tomteutnyttelse i byggesøknaden. Fagetaten ønsker å bemerke at ved en søknad om fradeling er det kommunen oppgave å påse at opprettelse og endring av eksisterende eiendomsgrenser ikke skjer på en slik måte «at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan». Og at det ikke «dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering», jfr. Pbl Ettersom omsøkte fradeling går midt i eksisterende fritidsbolig må det ved en eventuell omgjøring og tillatelse settes som vilkår at denne boligen rives. Dette for å unngå at det oppstår en situasjon hvor hjemmelshaver sitter med en tillatelse til fradeling hvor grensen går igjennom en eksisterende fritidsbolig. 3.2 Likhetshensynet Klager viser til at kommunen har gitt naboeiendommene gnr. 39 bnr. 113 og gnr. 39 bnr. 106 byggetillatelse/bruksendringstillatelse uten at det er stillet krav til at regulert vei opparbeides. Videre viser klager til at eiendommen gnr. 39 bnr. 106 ble gitt dispensasjon fra reguleringsplanens tomteutnyttelsesbestemmelse med TU=46 % som er langt mer enn det man søker om dispensasjon fra i denne saken. På denne bakgrunn hevder klager at likebehandling bør komme inn med full tyngde. De forhold som klager viser til refererer seg til dispensasjon fra regulert vei og tomteutnyttelse. Det er bare den usaklige forskjellsbehandling som kan medføre ugyldighet. Det vil si at saklig begrunnet forskjellsbehandling er tillatt. Sivilombudsmannen har i en sak fra årsmeldingen for 2002 s. 320 uttalt følgende: «I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs at usaklig forskjellsbehandling medfører at vedtaket anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettsikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker i faktisk og rettslig henseende» Spørsmålet i den foreliggende sak blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både ut fra fakta og ut fra de rettslige vurderinger som er foretatt. Gnr. 39 bnr. 113 Klager viser til at kommunen har gitt naboeiendommene gnr. 39 bnr. 113 tillatelse uten at det er stillet krav til at regulert vei opparbeides. Det fremgår av våre arkiver er det er foretatt to delingsforretninger på denne eiendommen. 6

7 Det ble første gang gitt tillatelse til fradeling av mindre tilleggsparsell fra gnr. 39 bnr. 11 til bnr. 113 ved vedtak datert og det ble gitt tillatelse til fradeling av mindre tilleggsparsell fra gnr. 39 bnr. 38 og bnr. 149 til bnr. 113 ved vedtak datert For det første er sakene ulike i faktisk henseende dag det i disse to sakene ble gitt tillatelse til fradeling av to mindre tilleggsparseller for å utvide eksiterende tomt. I omsøkte fradeling er det søkt om å dele eiendommen i to og opprette to tomter som skal bebygges. Sakene er dermed ikke like i faktisk henseende og kan ikke sammenlignes. For det andre fremgår det av reguleringsplan nr vedtatt punkt at «.veger skal være anlagt før det gis brukstillatelse». Som det fremgår av bestemmelsen skal det stilles det krav til opparbeidelse av vei før det gis brukstillatelse. Det er bare ved byggesaker det gis brukstillatelse, ikke ved søknad om fradeling. Reguleringsbestemmelsen i 2 punkt kommer ikke til anvendelse i denne saken. Det innebærer at kommunen ikke hadde plikt til å pålegge opprettelse av regulert felles kjørevei da kommunen ga tillatelse til fradeling av tilleggsparsell på gnr. 39 bnr. 113 slik at sakene er ikke sammenlignbare i faktisk henseende. Fagetaten kan på denne bakgrunn ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Gnr. 39 bnr. 106 Klager viser til at det for denne eiendommen ble gitt dispensasjon fra reguleringsplanens tomteutnyttelsesbestemmelse med TU=46 % som er langt mer enn det man søker om dispensasjon fra i denne saken og at det dermed foreligger usaklig forskjellsbehandling. Som det fremgår ovenfor under punkt skal en dispensasjonsvurdering knyttet til tomteutnyttelse vurderes i byggesøknaden. Fagetaten er på denne bakgrunn av den oppfatning at en vurdering om forskjellsbehandling knyttet til tomteutnyttelse ikke skal behandles i søknad om fradeling. 3.3 Naboklage Naboene Einar Christie Ellingsen og Zheng Huang, gnr. 39 bnr. 106 har sendt inn egen merknad til bygningsmyndighetene ved e-post datert Her vises det blant annet til at tiltakshaver ikke har ført opp om de har tinglyst veirett, at tiltaket ikke gir ny/endret adkomst, antall bruksenheter og antall etasjer er ikke fylt ut og areal på det som skal rives er ikke oppgitt. Her anføres det videre at nye boliger på bnr. 41 ikke vil ha rettigheter knyttet til den eksisterende private veien og at den veirett som fulgte med skylddelingen i 1932 ikke var tiltenkt den økte trafikken som bygging på de to nye parsellene vil innebære. Det vises til merknaden i sin helhet. Tiltakshavers representant Advokatene Takvam og Stensletten har gitt tilsvar til denne merknaden i e-post datert og viser blant annet til vedlagt skyldskifte datert som viser at det gis veirett fra hovedveien over hovedbruket gnr. 39 bnr 3 slik veien i dag ligger. Det anføres videre at den tinglyste veirett for bnr. 41 også gir hjemmel for veirett til fradelte parseller, dersom ikke annet følger av veiens stiftelsesgrunnlag eller andre særlige forhold, jf. Rt s. 20. Det vises til merknaden i sin helhet. 7

8 Det fremgår av pbl Atkomst: «Før opprettelse og endring av eiendom til bebyggelse., skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende». Ved søknad om fradeling skal bygningsmyndighetene påse at omsøkte parsell er sikret atkomst. Det fremgår av tinglyst skylddelingsforretning av 1932 at eiendommen har rett til å legge en 1,5 meter bred vei over hovedbruket fra «bygdeveien» til eiendommen. Fagetaten legger til grunn at det er eksisterende vei frem til eiendommen som skylddelingsforretningen viser til. Det innebærer at omsøkte parsell er sikret lovlig atkomst. Omfang av denne veiretten vil bero på en tolkning av skyldelingsforretningen og vil være av privatrettslig karakter som bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til. 4. Konklusjon Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Klage datert Avslag datert Tilsvar på merknader til nabovarsel datert Merknader til nabovarsel datert Skylddelingsforretning 9. Tegninger 8