Fylkesmannens klagebehandling etter godkjent dispensasjon og fradeling av tomt - Levanger kommune 309/7

Transkript

1 Levanger kommune Postboks LEVANGER Vår dato: Deres dato: Vår ref.: 2018/9495 Deres ref.: Fylkesmannens klagebehandling etter godkjent dispensasjon og fradeling av tomt - Levanger kommune 309/7 Saken gjelder klage på Levanger kommunes vedtak om å godkjenne fradeling av to boligtomter fra gnr/bnr 309/7 og innvilge dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. I klagen er det anført at fradelingen med den godkjente adkomsten vil gi ulemper for klagerens eiendom, i form av økt bruk av veien, og slitasje på støttemur tilhørende klageren. Levanger kommune fant å fastholde sitt vedtak i saken, og mente at klagen ikke ga nye momenter i saken. Fylkesmannen har gjennomgått klagen og sakens dokumenter, og funnet å stadfeste kommunens vedtak. Saken gjelder Jorulf Nordli søkte den om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og om tillatelse til fradeling av to boligtomter fra gnr/bnr 309/7. Tomtene var på ca 1000 m 2 hver og skulle benyttes til boligbebyggelse. Eiendommen skiftet eiere, og det forelå ny søknad , hvor tiltakshavere er Anne Line Løvli Bremseth og André Bremseth. I delegert vedtak av fant Levanger kommune å godkjenne søknaden om fradeling og innvilge den omsøkte dispensasjonen. Vedtaket ble påklaget av Geir Andersen i brev Levanger kommune behandlet klagen delegert i sak 2018/7207 den , og tok ikke klagen til følge. Klagen og sakens øvrige dokumenter ble oversendt Fylkesmannen i Trøndelag for endelig klagebehandling i oversendelse av Klagen Det er i klagen fra Geir Andersen anført blant annet at fradelingen vil føre til økt trafikk langs adkomstvegen, og at dette gir ulemper for klageren. I tillegg er det anført at det vil bli større slitasje på vegen, og større slitasje på støttemuren som er plassert langs klagerens eiendom mot vegen. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Steinkjer: Strandveien Christoffer Hansen 7734 Steinkjer Trondheim: Prinsensgt 1 Org.nr.: Telefon: fmtlpost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 6 Videre har klageren krevet at det må bygges en ytterligere støttemur mot vegen, og denne muren må ha en kant som hindrer støv fra veien å komme ned på klagerens eiendom. Til sist har klageren anført at det bør vurderes å anlegge vei til de fradelte parsellene over Matbergvegen. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens kompetanse som klageinstans Forvaltningsloven (fvl) 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Klagefrist og rettslig klageinteresse Klageren har rettslig klageinteresse og klagen er rettidig, jf. fvl 28 og 29. Rettslig utgangspunkt Det følger av plan- og bygningsloven 26-1 at opprettelse av ny grunneiendom ikke må gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrift, eller plan. Videre følger at opprettelse eller endring av grunneiendom ikke må gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i plan- og bygningsloven. Planstatus Eiendommen gnr/bnr 309/7 og de omsøkte parsellene er omfattet av reguleringsplan «Matberg Nordenget», endelig vedtatt Planen ble vedtatt som en reguleringsendring av tidligere gjeldende plan, og det fremgår av plankartet at det er gjort endringer i reguleringsgrenser, tomtegrenser, og adkomstvei. De omsøkte parsellen ligger innenfor samme tomt i plankartet. Tomten er vist med formålet «boliger». Ettersom det kun er vist én tomt for det omsøkte arealet, er fradelingen avhengig av dispensasjon fra tomtegrensene i plankartet.

3 Side 3 av 6 Utsnitt fra reguleringsplan, omsøkte tomter er vist med tallene 7 og8 Fylkesmannens vurdering I henhold til pbl forutsetter en dispensasjon både grunngitt søknad og nabovarsel. Vurderingen av hvorvidt dispensasjon kan gis må foretas med hjemmel i 19-2, hvor det blant annet fremgår at «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt, er ifølge forarbeidene et rettsanvendelsesskjønn. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Ingen kan sies å ha krav på å få en dispensasjonssøknad innvilget. Bestemmelsen angir i tredje og fjerde ledd en del konkrete forhold som skal tillegges særlig vekt i dispensasjonsvurderingen. Etter tredje ledd skal det legges særlig vekt på om dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det følger videre av fjerde ledd at det skal legges særlig vekt statlige og regionale rammer og mål, og at kommunen ikke bør dispensere når statlige eller regionale myndigheter har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Kommunens dispensasjonsvurdering I dispensasjonssøknaden har tiltakshaver anført at det vil være mulig å bebygge begge tomtene med bolig og garasje. Videre er det vist til at tomtene er 1 dekar hver og at dette vil gi god plass til ny bebyggelse.

4 Side 4 av 6 Kommunen har vektlagt dette i sin vurdering, i tillegg til hensynet til fortetting. Kommunen viser til at kommunedelplanen for Levanger sentrum er under revidering, og i forslaget som har vært på høring, er det foreslått økt fortetting i området. Begge tomtene som er omsøkt er vist innenfor et område som er foreslått som ny boligbebyggelse. I forslaget til bestemmelser for området er det lagt opp til en tomteutnytting på 1 bolig per dekar. De omsøkte tomtene er således i tråd med hva kommunen har vist som fremtidig utnytting av området, og vil heller ikke medføre vanskeligheter med å utnytte området på den måten det legges opp til ny kommunedelplan. Kommunen har videre vurdert at en fordel ved å gi dispensasjon, er at det åpnes for fortetting i et eksisterende boligområde, og at dette bidrar til å redusere press på blant annet landbruksområder. Dette er også påpekt fra høringsparter i forslaget til ny kommunedelplan. Kommunen viser til at ulempene med å gi dispensasjon er at fortettingen vil gi økt trafikk på adkomstvegen. Kommunen mener likevel denne ulempen ligger innenfor det som må påregnes i et boligfelt. En annen ulempe ved å gi dispensasjon, er at utstrakt bruk av dispensasjoner over tid vil kunne undergrave planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Fylkesmannen bemerker at selv om forslaget til ny kommunedelplan viser ønsket arealutnyttelse, kan det ikke knyttes rettsvirkninger til dette forslaget, før det er vedtatt som gjeldende kommunedelplan av kommunestyret. Hensikten med å vise tomtegrenser i reguleringsplanen er å sikre at tomtene utnyttes på en regningssvarende måte, og at det sikres tilstrekkelig med plass til bebyggelsen. Grensene sikrer også at utnyttelsen av hver tomt holdes innenfor det reguleringsplanen legger føringer for, og ensartet plassering av bebyggelse. Det er også vist til at de fleste tomtene i boligfeltet er av samme størrelse. Fylkesmannen støtter kommunens standpunkt om at tomtene har tilstrekkelig størrelse til at det oppnås god utnytting av arealene, og er enig i kommunens vurdering om at hensynet bak de regulerte tomtegrensene ikke blir vesentlig tilsidesatt. Spørsmålet videre om er fordelene ved å dispensere er «klart større enn ulempene». Fylkesmannen støtter kommunens vurdering av fordelene som dispensasjonen vil gi, og er enig i at disse fremstår klart større enn ulempene. Ved å legge til rette for to boligtomter, vil det føre til en bedre utnytting av arealene, enn dersom en stor boligtomt består for seg. Det vises for øvrig til kommunens vurdering. Kommunens vurdering av klagen

5 Side 5 av 6 I kommunenes forberedende behandling av klagen, vises det til at klagetemaet er drøftet i fradelingsvedtaket. Kommunen fastholder sin vurdering av at den økte trafikken som følge av to nye boligtomter, er innenfor det som må påregnes ved å bo i et boligfelt. Det vil være 5 tomter som har adkomst forbi klagerens eiendom, og dette er etter kommunens syn en begrenset trafikkmengde. Videre viser kommunen til at Nordvengvegen er en privat veg og at eventuelle skader på den vil være et forhold mellom de eiendommer som bruker vegen. Til sist peker kommunen på at det ikke har vært søkt om annen adkomstløsning enn den adkomst som ligger inne i reguleringsplanen for eiendommen, og at søkeren ikke har ønsket annen løsning. Fylkesmannen har ingen bemerkning til kommunens vurdering av anførslene til klageren, og tiltrer kommunens vurdering. Nordengvegen er regulert til adkomst for boligene i planområdet, og det er Fylkesmannens oppfatning at den økningen i trafikk som en ekstra boligtomt medfører vil være innenfor det som må tolereres i et boligområde. Nordengveien er en privat veg og det vil således være opp til eierne av vegen å vedlikeholde denne, fordelt etter den enkeltes bruk. På samme måte vil skade som oppstår på veien, være den aktuelle skadevolders ansvar. Fylkesmannen er av den oppfatning at Levanger kommune har foretatt en forsvarlig dispensasjonsvurdering og klagebehandling. Konklusjon Fylkesmannen har gjennomgått klagen, og sakens dokumenter. Vi finner ikke grunn til å sette til side Levanger kommunes avgjørelse i saken. Fylkesmannen finner at Levanger kommune har foretatt en dispensasjonsvurdering som bygger på et lovlig og forsvarlig skjønn. I medhold av pbl. 1-9 og delegasjon fra departementet fattes følgende Vedtak: Levanger kommunes vedtak av stadfestes. Klagen har etter dette ikke ført frem. Fylkesmannens avgjørelse er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen jf. forvaltningsloven 28. Med hilsen

6 Side 6 av 6 Trond Flydal (e.f.) seksjonsleder Kommunal- og justisavdelingen Christoffer Hansen juridisk rådgiver Kommunal- og justisavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Geir Andersen Nordsivegen LEVANGER Koppang Landbruk og næringsmegling Kalnesveien GRÅLUM AS Jorulf Nordli Tømtevegen LEVANGER André og Anne Line Bremseth Høyslovegen LEVANGER