Fylkesmannen i Buskerud

Transkript

1 Fylkesmannen i Buskerud Vår dato: Vår referanse: Arkivnr.: Deres referanse: / Saksbehandler: Kirsten Gjermstad Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 Hokksund lnnvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - gbnr 75/75 - Roaveien 9 - klage på opparbeidelse av vei VEDTAK Klagen tas til følge. Fylkesmannen omgjør Øvre Eiker kommunes vedtak av 19. november 2012 slik at vilkåret om opparbeidelsesplikt faller bort. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 9. juli 2013 Sakens bakgrunn Saken gjelder oppføring av bolig på eiendommen 75/75, Roaveien 9. Øvre Eiker kommune innvilget søknaden på vilkår. Vedtaket ble fattet den 19. november Det aktuelle vilkåret lyder: «Opparbeidelsesplikt: Da tiltakshaver skal benytte seg av regulert adkomst til omsokte eiendom krever kommunen at offentlig vei fi-em til og med avkjorsel til bolig er opparbeidet i henhold til reguleringsplanen for Roaskogen Fase 2 for tiltaket kan gis ferdigattest/brukstillatelse, jf Pb , 1. og 3. ledd.» Vedtaket er påklaget av tiltakshaver, Adam Kowal, i brev av 5. desember Klager har i hovedsak anført at reguleringsplanen for Roaskogen Fase 11ikke kommer til anvendelse på det omsøkte tiltaket, og at vilkår om opparbeidelse av veg derfor ikke er lovlig. Det anføres også at den eksisterende adkomsten benyttes av naboer og at denne er tilstrekkelig for omsøkte tiltak. Klager viser til at han har tinglyst adkomstrettighet, og anfører at dette tilfredsstiller kravet i plan- og bygningsloven Eiendommen har hatt lovlig adkomst siden tomta ble fradelt, og klager har et berettiget rettskrav på å få bygget eiendommen uten vilkåret om opparbeidelse av veg. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 Fagkomite 1 vedtok i møte den 20. mars 2013 at saken skulle utsettes for befaring. Befaring ble gjennomført den 8. mai Klagen ble behandlet av Fagkornite 1 den 8. mai 2013, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. Kommunal og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Etter at saken kom inn til Fylkesmannen for behandling av klagen, har Fylkesmannen i brev av 2. oktober 2013 bedt kommunen avklare hvilken vegstrekning som det er krevd at opparbeides. Kommunen besvarte brevet den 18. oktober, mottatt her 22. oktober. Fylkesmannens merknader Oppføring av bolig er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a). Planstatus Eiendommen ligger i et uregulert område. I kommuneplanens boligformål. arealdel er området avsatt til Eiendommen ligger i et boligstrøk der det mot vest er regulert til boliger. Mot sør, nord og øst ligger det uregulerte tomter som også er avmerket til boligformål i kommuneplanens arealdel. Naboeiendommen mot øst er ikke bebygd. Videre østover på andre siden av Roaveien er området regulert til boligområde med eneboliger. Tiltakshaver har felles adkomstveg med naboene på sydsiden og nordsiden fra Roaveien og inn til sin eiendom. Det er kun en liten strekning i tilknytning til Roaveien som er regulert, kalt Felles kjøreveg 2, og det meste av adkomstvegen faller utenfor reguleringsplanen for Roaskogen Fase 2. Reguleringsplanen for Roaskogen Fase II ble vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre den 18. oktober Reguleringsplanen omfatter et ubebygd område i enden av Roavegen, der det er planlagt utbygging av 16 tomter og to lekeområder. Reguleringsplanen omfatter også Roaveien helt fra Semsmoveien og opp til det planlagte byggeområdet. I tillegg omfattes korte avstikkere fra Roaveien, kalt felles kjøreveger 1-6. Roavegen er på plankartet avrnerket som offentlig kjøreveg. I reguleringsbestemmelsene 4.1 er det satt rekkefølgebestemmelser. Første og andre punkt lyder: «For det gis tillatelse til bygging av boliger skal offentlig kjoreveg opparbeides som vist pa plankartet. Samtidig med opparbeidelse av offentlig kjoreveg skal Jelles kjoreveg 1-5 opparbeides.»

3 Side 3 av 5 I bestemmelsens 6 annet avsnitt er det uttalt at felles kjøreveg 2 er felles for eiendommene gnr/bnr 75/1, 75/62, 75/75 og 75/39. I kommuneplanens 2 er det uttalt at utbygging innenfor byggeområdene ikke kan finne sted før tekniske anlegg er etablert. Tolkning av vilkåret om opparbeiding av offentlig veg Kommunen har satt som vilkår at det skal opparbeides «offentlig vei frem til og med avkjørsel til bolig». Ordlyden i opparbeidelseskravet er ikke samsvarende med den ordlyden som benyttes i reguleringsplanens bestemmelser. I brev til Fylkesmannen den 18. oktober 2013 har kommunen avklart at opparbeidelseskravet gjelder del av Roavegen fra krysset mot Semsmoveien (fv.61) til og med regulert avkjørsel mot eiendommen. Vilkåret om opparbeidelse gjelder ikke den del av adkomsten som er uregulert fra Roavegen og inn til planlagt bebyggelse. Det er altså kun en del av Roavegen inkludert «felles kjøreveg 2» som omfattes av kravet til opparbeidelse. Rekkevidden av reguleringsplan for Roaskogen Fase II Kommunen har hevdet at reguleringsplanens bestemmelser om rekkefølgekrav kommer til anvendelse i foreliggende sak. Klager har anført at planen ikke får anvendelse. Reguleringsplanen for Roaskogen Fase II har som formål å legge til rette for utbygging i enden av Roaveien, nedre del av boligområdet Roaskogen, jfr. Planbestemmelsens I. Den aktuelle eiendommen omfattes derfor ikke av planen. Planens formål og rekkefølgebestemmelser skal regulere trafikk før videre utbygging av Roaskogen Fase II tar til. Det er i den forbindelse hensiktsmessig å samle adkomstvegene fra øvrig bebyggelse for å få et oversiktlig trafikkbilde. Planbestemmelsens 6 er derfor ment å avgrense bruken av avkjørselen etter at opparbeidelse av Roavegen er ferdig. Dette må også ses i sammenheng med at en vesentlig økning i antall boenheter vil øke trafikken vesentlig på Roavegen. Rekkefølgekravet i reguleringsplanen kan imidlertid ikke medføre et krav for andre utbyggere til å opparbeide disse avkjørslene, slik Fylkesmannen leser bestemmelsen. Fylkesmannen er av den oppfatning at et rekkefølgekrav ikke kan stilles for andre eiendommer enn de som omfattes av plankartet. Det omsøkte tiltaket ligger utenfor planens rammer. Fylkesmannen har kommet til at reguleringsplanen for Roaskogen Fase II ikke kommer til anvendelse for omsøkte tiltak. Vurdering av vilkår satt i vedtaket

4 Side 4 av 5 Kommunen har i sitt vedtak vist til plan- og bygningsloven 18-1, 1. og 3. ledd. I klagebehandlingen er det også vist til bestemmelsens f:jerde ledd. Bestemmelsens 1. ledd bokstav a) første punkt lyder: «I regulert strok kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom: a) Offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin adkomst.» Tredje ledd åpner for at kommunen kan stille vilkår om utførelse av arbeid etter første ledd før tiltaket ferdigstilles. Plan- og bygningsloven 18-1 fjerde ledd lyder: «I område som i kommuneplan er avsatt til utbygging eller råstoffutvinning, kan kommunen sette som vilkår i tillatelse etter 20-1 at tiltak etter forste ledd er gjennomfort.» Det fremgår av ordlyden at bestemmelsens første ledd kommer til anvendelse på utbygging i «regulert strøk». Dette tolkes slik at det må dreie seg om et område som inngår i reguleringsplan eller for øvrig er regulert på bestemt måte, f.eks. til «Villastrøk», slik bestemmelsen tolkes i Rt s Eiendommen som det søkes bygget på, er ikke omfattet av reguleringsplanen for Roaskogen Fase 2, men er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Det er derfor bestemmelsens f.jerde ledd som er rett hjemmel her. Ved søknad om oppføring av ny bebyggelse etter planog bygningsloven 20-1, kan det settes vilkår som nevnt i 18-1 første ledd. Kommunen kan altså kreve at offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt det er vist i planen. Fylkesmannen vil påpeke at det kan være tvilsomt om det ved tolkning av 18-1 fjerde ledd, jfr. første ledd dreier seg om veg som er vist i kommuneplan, eller om det er ment å omfatte veg som er vist i reguleringsplan. Bestemmelsen må ses i sammenheng med plan- og bygningsloven 27-4, som setter krav til lovlig adkomst før oppføring av bygning kan tillates. Bestemmelsen i 18-1 flerde ledd er etter det Fylkesmannen kan se, en mulighet for kommunen til å sette som vilkår i rammetillatelsen at det etableres lovlig adkomst i samsvar med Bestemmelsen åpner ikke for at det skal kunne settes som vilkår at allerede godkjent offentlig veg utbedres i samsvar med reguleringsplan når eiendommen ikke er omfattet av planen. Det er et vesentlig moment at det allerede er offentlig godkjent veg på stedet, og at vilkåret om opparbeidelse av veg etter 18-1 fjerde ledd ikke er ment å ramme i slike tilfeller. Fylkesrnannen anser bestemmelsen for å ikke gjelde i de tilfeller det er tale om utbygging av enkeltboliger som er tilknyttet allerede offentlig godkjent veg. Dette må også ses i sammenheng med bestemmelsen i kommuneplanen 2, som sier at utbygging ikke kan skje før det er etablert tekniske anlegg, f.eks. veg.

5 Side 5 av 5 Kommunen har derfor ikke hjemmel til å pålegge tiltakshaver å opparbeide nederste del av Roavegen fra Semsmoveien til og med avkjøring inn mot sin eiendom. Plan- og bygningsloven 27-4 Kommunen har i sitt vedtak ikke vurdert om tiltakshavers tilknytning fyller vilkårene i 27-4 første ledd. Bestemmelsen fastsetter krav om at det skal foreligge lovlig adkornst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel før oppføring av bygning blir godkjent. Klager har i denne saken vist til at han har tinglyst rettighet til å benytte eksisterende veg fra sin eiendom og ut til Roaveien. Dette er samme veg som benyttes av naboer sør og nord for klagers eiendom. Fylkesmannen anser det som tilstrekkelig klarlagt at klager i dette tilfellet har de nødvendige tillatelser. Konklusjon Kommunens vedtak orngjøres, slik at vilkåret om opparbeidelsesplikt faller bort. Etter fullmakt Runar Schau Carlsen Ass. Fylkesmann Bente Nyegaard Fjell Avdelingsdirektør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Adarn Kowal Roaveien HOKKSUND