SAKSFREMLEGG. Saksnr.: 13/ Arkiv: GNR/B 32/464 Sakbeh.: Ann Elisabeth Karlsen Sakstittel: KLAGE PÅ VEDTAK DELING AV EIENDOM TYTTEBÆRVEIEN 4

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnr.: 13/ Arkiv: GNR/B 32/464 Sakbeh.: Ann Elisabeth Karlsen Sakstittel: KLAGE PÅ VEDTAK DELING AV EIENDOM TYTTEBÆRVEIEN 4 Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Klagen fra Toril Bakken Kåven datert tas ikke til følge. Alta kommune kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi at kommunens opprinnelige vedtak bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. forvaltningslovens 28. Vedlegg: 1. Søknad datert Svar- søknad om tiltak, datert Klage på vedtak, datert Høring, datert Svar høring, datert Kommunens vedtak, datert Klage på kommunens vedtak, datert Planstatus, omsøkt fradeling, kart datert

2 Bakgrunn: Toril Bakken Kåven har ved søknad datert (vedlegg 1) søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel byggelinje for oppføring av enebolig under gnr.32 bnr.464 på Aronnes i Alta kommune. For oversikt, se kart( vedlegg 8). Av søknaden går det frem at tomta ønskes delt i tre parseller for oppføring av enebolig. For å kunne gjennomføre dette, søkes det om dispensasjon for å bygge innenfor byggegrensen for vei, siden tomten ellers vil bli vanskelig å bebygge, og der allerede er to bygg innenfor byggegrensen. Det ble fra administrasjons side sendt ut et brev datert (vedlegg 2) for alternativ løsning; oppføring av bolig i tilknytning til eksisterende bolig (tomannsbolig). Dette kunne også fradeles til selvstendig bruksenhet. På den måten kan man unngå å oppføre bolig innenfor byggegrense. Foreslått løsning hadde også medført større ute- og parkeringsareal til hver boenhet. Til orientering var brevet kun et forslag fra administrasjons side, og ikke et vedtak. Det er av søker framsatt en «klage» datert over administrasjons forslag. Da brev datert ikke er et vedtak, kan det følgelig ikke påklages. «Klagens» momenter er allikevel nevnt i klagebehandlingen. «Klagen» er også vedlagt (se vedlegg 3). På bakgrunn av «klagen» valgte administrasjon å foreta en realitetsbehandling av søknaden. Søknaden ble avslått i delegert vedtak datert (vedlegg 6). Begrunnelsen for avslaget er at man ikke kan se at de strenge vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon er oppfylt. Oppsummert finner administrasjon at byggeforbudet over byggelinjen blir vesentlig tilsidesatt. En enebolig over byggelinjen vil medføre særdeles innskrenkning for framtidig utnyttelse av veiarealet. Det vurderes av administrasjon at oppføring av mindreverdige bygg innenfor byggegrense ikke har de samme innskrenkingene for framtidig utnyttelse av veiarealet som ved oppføring av enebolig. Det vil være mindre ressurskrevende å fjerne/ flytte et mindreverdig bygg. I tillegg synes omsøkt fradeling og løsning når det gjelder parkering svært uheldig, da man må krysse naboens tomt for å komme til og fra egen parkering. Klagen: Administrasjon vil kommentere innholdet i klagen under vurderinger i saksutredningen. Fullstendig klage er vedlagt saken, men følgende hovedmomenter anføres av klager: Nabovarsel ble sendt ut, uten innsigelser. Det betyr at naboene ikke ser ut til å ha innvendinger. Det poengteres at det er oppført «to mindreverdige bygninger delvis innenfor byggelinjen«men i ettertid ser vi at det faktisk er tre. Vi kan ikke se at det har noen som helst negativ konsekvens for boligområdet; det er fortsatt langt unna vei (grått felt viser ikke vei, men tomtegrense). Bolighuset regnes ikke som mindreverdig, og dermed er man skeptisk til å bygge innenfor byggegrensen. Vi forstår ikke dette. Det er vanskelig å forestille seg at det det kommer noen større hovedvei inn Tyttebærveien, så problemstillingen virker ganske søkt. Kommunalteknikk godkjenner vårt forslag til felles avkjørsel. Vi kan derfor ikke akseptere argumentasjon i avslaget om at nabogrense må krysses.

3 Alta kommune har foreslått at vi ikke deler tomta, man at det heller bygges tomannsbolig/ rekkehus på tomta. Jeg har aldri bedt om regulering av området og har ingen planer om å bygge ut sjøl, men ønsker faktisk kun å dele tomtene, for å kunne selge. For oss vil det være kraftig forringelse av tomta om ikke får delt- det vil være vanskelig å selge alle husene samlet. Uten dispensasjon vil begrensningen i tomtearealet være såpass store at tomta har liten verdig som boligtomt. Vurdering: Klagen anses å være kommet inn rettidig, og klagen vurderes å være part i saken. Klagen tas derfor opp til behandling jf. fvl 29 og 30. I denne saken er det søkt om plassering av enebolig over byggelinje. Omsøkt tiltak overskrider fastsatt byggelinje i plan og en tillatelse til fradeling forutsetter dispensasjon for overskridelse av fastsatt byggelinje i plan. Byggelinjen i planområdet skal blant annet ivareta avstand til vei og veiformål. I denne saken er det avstand til vei som blir skadelidende. Det opplyses at klager har sendt ut nabovarsel og at det ikke foreligger innsigelser, så det ser ut til at naboene ikke har innvendinger. Til dette vil administrasjon nevne at selv om naboer ikke har innvendinger til plassering av bolig, så kan ikke dette være avgjørende for utfallet av en søknad, da det er mange andre hensyn som også må vurderes. I klagen anføres det at flere bygg i området er oppført innenfor byggelinja, og søker kan ikke forstå at ikke enebolig også kan oppføres innenfor bygglinjen. De kan ikke se at dette kan skape problemer, ei eller at nåværende vei vil bli utvidet i fremtiden. Det anføres også at grått felt på kart ikke viser vei, men tomtegrensen. I henhold til kart over område samt hva administrasjon er kjent med, er det kun mindreverdige bygg som overskrider vedtatt byggelinje i området. Administrasjon mener man må være varsom med å innvilge dispensasjon for overskridelse av byggelinja, da det kan føre til uheldig presedens virkning. Å tillate oppføring av bolig over byggelinja vil redusere muligheten for eventuell framtidig veg utnyttelse, så som bygging av gang- / sykkelveg. I tillegg kan det skape ulemper for de som driver vedlikehold / brøyting av vei og veiarealet. Det må også nevnes at byggelinja ikke bare skal ivareta eventuelle fremtidig vei utnyttelse/ utvidelse, men også andre hensyn, så som miljø. Plassering av bygg over byggelinje kan gi problemer i tilknytning til støy og luftforurensing for de som oppholder seg på eiendommen. Ved mindreverdige bygg vil ikke dette være et så stort problem. Når det gjelder grått felt, så vil administrasjon påpeke at dette viser regulert feilformål. I dette tilfellet er det regulert veiformål helt inn til tomtegrensen. Videre må det også fra administrasjons side nevnes at en tillatelse til fradeling av tomt også innebærer en prinsippgodkjenning for bygging. Man må under søknadsbehandlingen ta endelig stilling til omsøkt arealbruk, og også avklare tomtas bebyggelighet. Ved f.eks. søknad om fradeling av en ekstra boligtomt i hagen, må man samtidig ta stilling om den nye parsellen lar seg bebygge med et bolighus av normal størrelse og standard. Og at tomta i tillegg tilfredsstiller plan og bygningslovens krav med hensyn til plassering i forhold til nabogrense og bygg. I tillegg skal det i henhold til kommuneplans bestemmelse pkt tas hensyn til at

4 fradelt tomt får tilfredsstillende uteoppholdsareal, parkeringsareal, samt annet trafikkareal og hvordan dette lar seg løse innenfor egen tomt / areal. I utgangspunktet er kommunen positiv til fortetting, men en fortetting skal fungere for de som bor der. Det vises i den forbindelse til kommuneplanens bestemmelser pkt ; retningslinjer: sone hvor eneboligfortetting bør unngås er vist med orange farge på kartutsnittet. Omsøkt fradeling ligger innenfor denne sonen, hvor det oppfordres til høyere utnyttelsesgrad enn fradeling av tradisjonelle eneboligtomter. Med bakgrunn i at administrasjon vurderte omsøkt fradeling som uhensiktsmessig, ble det i brev datert foreslått å bygg en ny boenhet i tilknytning til eksisterende bolig. På den måte ville man kunne få bedre og større uteareal og parkeringsareal for begge boenheten. Boligen ville også med en slik løsning kommet innenfor byggelinjen med god margin, og det foreligger ingen hindring for at dette ikke kan fradeles, noe søker også opplyst om i vedtaket. Videre vises det til i klagen at Kommunalteknikk har godkjent forslaget til felles avkjørsel. De kan derfor ikke akseptere argumentasjon i avslaget om at nabogrense må krysses. Det må fra administrasjons side opplyse om at Kommunalteknikk godkjenner kun adkomsten til tomta, og ikke den trafikale løsningen inne på selv tomta. Dette vurderes av avdeling for oppmåling og byggesak. Ut fra kart vedlagt søknaden, hvor fremtidig garasje er inntegnet, så registreres det at nabotomt må krysses for inn og utkjøring samt parkering på egen tomt. Dette er en svært veldig uheldig løsning. Når dette er nevnt, så vises det også til at kommunalteknikk i sitt høringssvar datert har følgende merknader «det bør i utgangspunktet ikke gis dispensasjon til å bygge nærmere en 4 meter fra regulert veikant». I klagen anføres det også at et avslag vil få økonomiske konsekvenser for klagerne, det vil være en kraftig forringelse av tomta om vi ikke får delt- det vil være vanskelig å selge alle husene samlet. Uten dispensasjon vil begrensningen i tomtearealet være såpass store at tomta har liten verdig som boligtomt. Administrasjon gjør oppmerksom på at kommunen ikke har anledning til å legge vekt på økonomiske hensyn i en dispensasjonsvurdering. I tillegg foreligger det et vedtak om å dele tomta i to parseller, slik at boligene kan selges uavhengig av hverandre. Man kan også stille spørsmål om en tomt som behøver dispensasjon for å kunne bygges med garasje og bolighus av normal standard er egnet til bebyggelse. Administrasjon mener de hensyn som planen skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon for overskridelse av byggelinjen i denne saken. På grunn av trafikksikkerhet, hensynet til drift og vedlikehold av vegen, arealbehovet ved eventuell fremtidig utbedring av vegen samt hensynet til miljøet for de som oppholder seg på eiendommen langs vegen, bør ikke byggverk til boligformål plasseres i området innenfor byggegrensen for offentlig veg. Det er i søknaden og i klagen ikke angitt noen fordeler ved å gi dispensasjon for overskridelse av byggelinje/ avstandskravet fastsatt i plan. Administrasjon kan heller ikke se at det finnes noen slike fordeler. Det er kun anført at plasseringen ikke vil medføre ulemper for søker og naboer i området. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon etter pbl er dermed ikke oppfylt.

5 Omsøkte tiltak overskrider fastsatt byggelinje i plan. Byggelinjene i dette planområdet skal sikre vei, grøft, vedlikehold, brøyting samt miljø. Med bakgrunn av ovennevnt saksutredning vil administrasjon henstille til at klagen ikke tas til følge. Alta Bengt Fjellheim Kommunalleder Trond Inge Heitmann Virksomhetsleder