Drammen kommune - gbnr 114/ Øvre Storgate 87 - klage på avslag på oppføring av takoppløft/ark

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2014/696 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Tone Hau Steinnes Drammen kommune Engene Drammen Innvalgstelefon: Drammen kommune - gbnr 114/ Øvre Storgate 87 - klage på avslag på oppføring av takoppløft/ark VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Drammen kommunes vedtak av 24. juli Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 29. januar Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av takoppløft/ark på eiendommen gbnr. 114/1159, seksjonsnr. 2. Drammen kommune avslo søknaden i vedtak av 24. juli Vedtaket er begrunnet som følger: «Bygget er regulert til bevaring i gjeldende reguleringsplan for Øvre Sund/Gropa, vedtatt Ihht. bestemmelse kommer det klart frem at Ved ombygging, tilbygg/påbygg og eventuell fasadeendring må det sørges for at bygningens historiske/arkitektoniske karakter ikke blir forringet. Bygget har historie tilbake til 1700-tallet, og er plassert i en gate hvor flere bygg har beholdt mye av sin opprinnelige form. Miljøet er klart bevaringsverdig, noe nye byggetiltak må ta hensyn til. Det er ingen historisk forankring for takoppbygg mot gaten på denne bygningen. Byplan finner derfor at tiltaket ikke er i tråd med bestemmelsen i gjeldende reguleringsplan og plan- og bygningslovens 29-2 og avslår med dette søknaden.» Vedtaket er påklaget av Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS på vegne av tiltakshaver Bjørn Vidar Lund i brev av 15. august Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 I klagen anføres det at det aktuelle bygget ikke er regulert til bevaring. Øvre Storgt. 87 ligger i område B9 i den gjeldende reguleringsplanen. Området er markert med gult på plankartet, som omfatter «frittliggende boliger» og «konsentrerte boliger». Bygningene som skal bevares er markert med en tydelig sort strek. Den aktuelle bygningen har ikke slik markering, og er derfor ikke underlagt strengere restriksjoner enn andre eiendommer i området. Videre anføres det at når kommunen skal vurdere en «bagatellmessig» byggesøknad som den foreliggende, må kommunen se hen til hvordan nabolaget for øvrig ser ut. Klager har vedlagt bilder av en rekke andre bygninger med takoppløft/arker i området. Klager skriver at det er feil at den aktuelle bygningen har en arkitektonisk historie som må holdes på. Ingenting av husets nåværende struktur er fra noen spesiell periode. Det har stadig vært ombygget. Klager anser at kommunens konklusjon om at takoppløft ikke har noen historisk forankring er spekulasjon. Man kan ikke vite om dette bygget har hatt takoppløft. Uansett er det dokumentert at takoppløft på begge sider av taket er vanlig i Øvre Storgt., og tillatt etablert i senere tid. Klager mener at når man ser hen til hvilke bygninger som finnes i nærområdet, og hva kommunen har akseptert av takoppløft, fremstår det som meningsløst å nekte oppføring av et takoppløft hvor hovedformålet faktisk er å gjøre rømningsmulighetene bedre. Dersom takoppløftet nektes, vil kommunen fort trå over grensen for hva som må karakteriseres som usaklig forskjellsbehandling. Da partene er kjent med klagens innhold, viser Fylkesmannen for øvrig til klagen i sin helhet. I saken foreligger også merknader fra Advokatfirma Kildebo AS på vegne av Torhild Røed, eier av seksjonsnr. 1 på den aktuelle eiendommen, gbnr. 114/1159. Det bemerkes i hovedsak at det ikke forelå samtykke fra Røed til søknaden som ble innsendt av tiltakshaver. Søknaden anses heller ikke å være i tråd med et rettsforlik som er inngått mellom de to seksjonseierne. Kommunen kunne dermed avvist søknaden, jf. plan- og bygningsloven Klagen ble 27. januar 2014 behandlet av Drammen kommune, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen mottok 5. mars 2014 e-post fra tiltakshaver Bjørn Vidar Lund med ytterligere merknader til saken og bilder av bebyggelsen i det aktuelle området. Fylkesmannen sendte dokumentene til Drammen kommune for uttalelse i brev av 30. mars Kommunen skriver i e-post av 23. april 2014 i hovedsak at kommunen ikke kan se at brevet fra tiltakshaver bringer nye momenter i saken. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannens merknader Oppføring av takoppløft/ark er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a. Klagerett og klagefrist Klager er part i saken og har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28.

3 Side 3 av 5 Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Privatrettslige forhold Advokatfirma Kildebo AS har på vegne av Torhild Røed innsendt merknader angående privatrettslige forhold på eiendommen. Kommunen har kommentert merknaden i klagesaksbehandlingen. Kommunen kunne ikke se at det var grunnlag for å avvise søknaden. Det inngåtte rettsforliket var vedlagt søknaden, og det fremsto ikke som klart at tiltakshaver ikke hadde de privatrettslige rettighetene søknaden forutsatte. Fylkesmannen er enig med kommunen i at slik saken forelå da vedtak i saken ble fattet 24. juli 2013, fremsto det ikke som klart at tiltakshaver ikke hadde de privatrettslige rettighetene til å søke om takoppløftet. Slik søknaden og rettsforliket var utformet, var det ikke klart at det var nødvendig med ytterligere samtykke fra Torhild Røed. Kommunen kunne dermed ikke avvise søknaden med hjemmel i plan- og bygningsloven Fylkesmannen vil imidlertid understreke at vår behandling av klagen fra tiltakshaver ikke endrer de privatrettslige forholdene. Ved senere søknader må kommunen på nytt ta stilling til de aktuelle forholdene og bestemmelsen i plan- og bygningsloven Planstatus Eiendommen ligger innenfor område B9 i reguleringsplan for Øvre Sund/Gropa, vedtatt av Drammen bystyre 21. juni Det aktuelle området er på plankartet markert med gult for reguleringsformålet «Konsentrerte boliger». Området er imidlertid også skravert, som viser at området er avsatt til reguleringsformål spesialområde «Bevaring av bygninger og anlegg». Det fremgår også av reguleringsbestemmelsene 3, punkt 3.1.4, at området inngår i spesialområde bevaring. Fylkesmannen vil bemerke at det er riktig at bygningen ikke er omrammet med tykk strek på plankartet. En slik ramme ville ha medført at reguleringsplanen 3, punkt 3.5.1, ville ha kommet til anvendelse. Denne bestemmelsen kommer ikke til anvendelse her. Eventuelle tiltak på den aktuelle bygningen er imidlertid fortsatt underlagt de begrensninger som følger av reguleringsplanen 3, punkt Fylkesmannen finner det dermed klart at den aktuelle eiendommen er regulert til bevaring og at kommunen har lagt riktig reguleringsbestemmelse til grunn for sitt vedtak. Vurdering av omsøkt tiltak Klager har anført at bygningen ikke har noen arkitektonisk historie som må holdes på. Videre er det anført at når det ses hen til annen bebyggelse i nærområdet, og ikke minst hva kommunen har akseptert av takoppløft, fremstår det som meningsløst å nekte oppføring av takoppløft som omsøkt. Kommunen skriver i vedtaket av 24. juli 2013 at det tidligere er gitt tillatelse til utbygging og utvidelse av verandaer på bygningen og utbygging av mezzanin med tilhørende takoppbygg. Kommunen ser i dag at disse endringene på et såpass gammelt og bevaringsverdig bygg var lite heldige.

4 Side 4 av 5 Videre viser kommunen til at området ble regulert til bevaring i 2005, og at kommunen ikke vil tillate endringer av byggets fasade ut mot gata som ikke er i tråd med bevaringshensynene. Kommunen vil være restriktive med hensyn til byggetiltak på bygningene i området, spesielt fasadene mot gata. Det bemerkes også bygget allerede har tilstrekkelige rømningsveier. I klagesaksbehandlingen påpeker kommunen at omsøkt tiltak er påmontering av et takoppløft med saltak på et bygg med valmtakskonstruksjon. Oppløftet er dertil plassert asymmetrisk på fasaden mot veien. Kommunen anser at det omsøkte tiltaket mangler enhver tilknytning til boligens arkitektoniske form. Reguleringsplanen 3, punkt 3.1.4, 5. ledd, lyder som følger: Utseende, form: Ved ombygging, tilbygg/påbygg og eventuell fasadeendring må det sørges for at bygningens historiske/arkitektoniske karakter ikke blir forringet. Fylkesmannen anser at slik bestemmelsen er utformet, stiller den strenge krav til estetikk ved endringer av eksisterende bebyggelse i området. Innenfor område B9 skal eksisterende bygningers uttrykk bevares. Fylkesmannen mener at det omsøkte tiltaket vil forringe bygningens arkitektoniske karakter. Takoppløftet har en annen taktype enn bygningen for øvrig, og tiltaket har dermed ikke god sammenheng med eksisterende bygg. Plasseringen på taket er lite heldig, ettersom den forstyrrer bygningens symmetri. Fylkesmannen vil bemerke at det er riktig at et tiltak må ses i sammenheng med omkringliggende bebyggelse. Imidlertid får den omkringliggende bebyggelsen mindre betydning dersom tiltaket ikke harmonerer med den bygningen som faktisk blir endret. Vi er av den oppfatning at det omsøkte takoppløftet ikke er utformet på en måte som ivaretar bygningens uttrykk. Tiltaket er dermed ikke i samsvar med reguleringsbestemmelsen. Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Vi er kommet til at Drammen kommunes vedtak av 24. juli 2013 må stadfestes. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Etter fullmakt Rune Fredriksen seniorrådgiver/fagansvarlig Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Tone Hau Steinnes

5 Side 5 av 5 Kopi til: Advokatfirma Kildebo AS Postboks DRAMMEN Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS v/fredrik Edvardsen Postboks 294 Bragernes 3001 DRAMMEN