BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVVISNING AV SØKNAD

Transkript

1 BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVVISNING AV SØKNAD Sakstittel: Gbnr 14/4 - Vei Tiltakshaver: Ragnar Karsten Remme Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Jørn-André E. Norstrand Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Ragnar Karsten Remme v/adv. Helge Hansen, mottatt , til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har avvist søknad om utbedring av vei på gnr. 14, bnr. 4 på grunnlag av manglende rettigheter hos søker. Vedtaket om avvisning er påklaget av søker. Det anbefales at klagen oversendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Videre saksgang: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område og plan og bygningslovens 1-8 (bygge- og deleforbud langs 100-metersbeltet mot

2 sjø) for oppgradering av eksisterende vei på gnr. 14, bnr. 4. Formålet med søknaden er å oppgradere eksisterende vei frem til bolig på gnr. 14, bnr Tiltakshaver er eier av bnr I forbindelse med behandling av søknaden ble det mottatt merknad fra eier av bnr. 4 som anførte at: «Grunneier av bnr 4/54/38 gjør herved gjeldende at det ikke, under rådende omstendigheter; vil bli gitt tillatelse til noen form for tiltak på min eiendom, ifbm bnr 115 sin fremtidige søknad om vei eller vann og kloakk til sitt hus. Gamle Skåravei skal sikres slik at grunneier kan komme frem til sin eiendom.» Søknaden ble tatt opp til behandling og avvist i vedtak av Som begrunnelse ble det vist til at tiltakshaver ikke hadde rettigheter til å utføre omsøkt tiltak. Det ble videre vist til at: «Plan og bygningslovens 21-6 legger til grunn følgende: «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden.» Som det fremkommer av bestemmelsens annet punktum, kan kommunen avvise en søknad dersom det fremstår som «klart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden krever. Et eksempel på privatrettslige forhold som grunnlag for å avvise søknaden er at man ønsker å bygge på annen manns eiendom, uten at eier av denne eiendommen har gitt samtykke. Tiltakshaver er i foreliggende sak Ragnar Karsten Remme, eier av gnr. 14, bnr Han ønsker å utbedre gamle Skåravegen for å sikre tilkomst med bil til egen bolig på gnr. 14, bnr Gamle Skåravegen ligger imidlertid på gnr. 14, bnr. 4. Eier av denne eiendommen er Øystein Kråvik. Det er i foreliggende sak ikke tvilsomt at Øystein Kråvik eier både eiendom og veg som det er søkt om å utbedre. Videre er det klart at tiltakshaver har bruksrett til Gamle Skåravegen for å få tilkomst til sin egen eiendom, jf. skylddelingsforretning av Etter bygningsmyndighetens oppfatning er det også klart at det er tale om å utvide og utbedre den eksisterende vegen. Det vises til at vegen over skal utvides med en meter i tillegg til at det skal lages parkeringsplass og utsiktsplasser/ møteplasser. Således er det ikke tale om ordinært vedlikehold av vegen, men et søknadspliktig tiltak etter pbl bokstav k. Ettersom omsøkte veg eies av Øystein Kråvik, må tiltakshaver ha tillatelse fra ham for å kunne utbedre gamle Skåravegen. En konsekvens av manglende tillatelse er at søknaden kan avvises, jf Etter 21-6 er det et vilkår for avvisning at det er «klart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Hva angår forståelsen av dette begrepet uttaler Kommunal- og regionaldepartementet følgende i prinsipputtalelse av :

3 «Et vilkår for avvisning er således at forholdet fremstår som klart. Dette må gjelde både jus og faktum. Med «klart» menes at det må foreligge mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt. Om dette vilkåret er oppfylt må bero på en helhetsvurdering» Videre uttaler departementet at: «En avvisning bør altså forbeholdes de klare tilfellene, for eksempel der det fremgår utvetydig av offentlige registre, dommer, avtaler eller lignende at tiltakshaver ikke har noen rådighet over byggetomta. Kommunen bør være forsiktig med å avvise en sak annet enn i de tilfeller der det fremstår som klart at tiltakshaver ikke har det privatrettslige grunnlaget for å disponere over byggetomta.» I brev av har Øystein Kråvik «gitt Ragnar K Remme tillatelse til å utbedre den gamle Skåraveien med det siktemål at det kan kjøres personbil opp til Ragnar K Remmes hus». Videre følger det av brevet at «[b]ehov for å gå utover den eksisterende veitrase, skal i forkant avklares med grunneier.» I brev av uttaler imidlertid Kråvik følgende: «Grunneier av bnr 4/54/38 gjør herved gjeldende at det ikke, under rådende omstendigheter; vil bli gitt tillatelse til noen form for tiltak på min eiendom, ifbm bnr 115 sin fremtidige søknad om vei eller vann og kloakk til sitt hus. Gamle Skåravei skal sikres slik at grunneier kan komme frem til sin eiendom.» Slik bygningsmyndighetene forstår saken har grunneier først gitt tiltakshaver tillatelse til å utbedre Gamle Skåravegen, før han gjennom brev av trekker tilbake denne tillatelsen. Samtidig må det presiseres at den opprinnelige tillatelsen kun er en tillatelse til utbedring, og at en eventuell utvidelse av vegen skal avklares med grunneier. Ut i fra innsendte tegninger er det tale om å utvide vegen med ca. en meter, samt lage parkeringsplass og møteplasser langs vegen. Bygningsmyndighetene kan ikke se at tiltakshaver har fått noen form for tillatelse til denne utvidelsen, slik det opprinnelige samtykket krever. Sett i lys av at grunneier senere uttrykkelig har trukket tilbake sitt samtykke, finner bygningsmyndighetene at det er svært tvilsomt om tiltakshaver har de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter. Generelt vurderes det som uheldig å vurdere søknader hvor de privatrettslige rettighetene ikke er tilstrekkelig avklart. Spørsmålet om rett til å utbedre/ utvide eksisterende veg er utelukkende et privatrettslig spørsmål, og den klare hovedregel er at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til slike spørsmål ved behandlingen av byggesaker. Etter bygningsmyndighetenes vurdering må de privatrettslige forholdene i saken avklares før det er aktuelt å behandle søknaden om utbedring av eksisterende veg. Disse spørsmålene må avklares sivilrettslig, gjennom en tolkning av inngåtte avtaler og formålet med disse. Alternativt må det fremlegges et nytt samtykke hvor det kommer klart frem at grunneier gir tiltakshaver rett til å utføre arbeid på annen mans grunn. I medhold av 21-6 annet punktum avvises søknaden fra Ragnar K. Remme, fordi tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter.»

4 Tiltakshaver v/adv. Helge Hansen har, i skriv mottatt , påklaget overnevnte vedtak. Det er i klagen anført at: Bestemmelsen som kommunen viser til har en meget høy terskel for avvisning. I forarbeidene er det vist til at det kreves «mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt». Ved kommunens avvisning av søknaden heter det på side 3 at kommunen finner det «svært tvilsomt om tiltakshaver har de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter». Dette er ikke samsvarende med pbl som krever at det skal fremstå som «klart» at tiltakshaver mangler de nødvendige rettigheter. Det anføres at kommunens vurdering av avvisningen beror på en uriktig lovforståelse hvor det er lagt til grunn for lav terskel for avvisning. Kommunens tolkning av skylddelingsforretningen synes i all hovedsak å bero på uttalelser fra grunneier. Kommunen har ikke på noe tidspunkt innhentet uttale fra tiltakshaver vedrørende hans rettigheter over bnr. 4. Vurderingen er følgelig foretatt med grunnlag i en forholdsvis ensidig argumentasjon hvor kontradiksjon fremstår fraværende. Det vises til at kommunen med hjemmel i pbl siste punktum kan fastsette frist for supplering av søknaden. Det er i forarbeidene også vist til at det kan være aktuelt for bygningsmyndighetene å innhente nærmere opplysninger fra tiltakshaver for å sannsynliggjøre retten i samsvar med den generelle undersøkelsesplikten. Dette er ikke gjort og må anses som en saksbehandlingsfeil, både etter plan- og bygningsloven, og forvaltningslovens bestemmelser om informasjons- og utredningsplikt. Kommunen har tidligere lagt til grunn at det fremstår som «uklart» hvorvidt tiltakshaver har de nødvendige rettigheter. Det anføres at den usikkerhet som det her er vist til fortsatt gjør seg gjeldende. Vurdering: Kommunens undersøkelsesplikt: Det er anført i klagen at kommunen ikke har innhentet tilstrekkelig dokumentasjon på veirett fra søker. Administrasjonen vil bestride dette da kommunen har innhentet både skylddelingsforretning og diverse uttaler fra søker for å klargjøre spørsmålet om veirett. Administrasjon bemerker at saken har hatt en lengre forhistorie og at grunneiers synspunkt har vært kjent over lengre tid. Tiltakshaver har således hatt rikelig med oppfordring og anledning til å supplere søknaden dersom han har vurdert dette som nødvendig. Det vises også til at den aktuelle merknaden fra grunneier er adressert til klager. Tiltakshaver kan således ikke høres med at man ikke har fått anledning til fremføre sine synspunkter. Det bemerkes for øvrig at det heller ikke i klagen er fremlagt ytterligere dokumentasjon på veirett. Etter administrasjonens vurdering var saken tilstrekkelig opplyst for behandling på behandlingstidspunktet. Spørsmålet om avvisning: En kan ikke se at det fremkommer momenter i klagen som tilsier en annen vurdering av spørsmålet om avvisning. Etter skyldelingsforretningen har bnr. 115 «rett til å bruka den gamle Skåravegen og plikter i å delta i det felles vedlikehald av vegen». Etter administrasjonens vurdering omfatter søknaden tiltak utover ordinært vedlikehold. En anser det derfor som klart at søknaden forutsetter privatrettslige rettigheter som tiltakshaver ikke innehar. Det anbefales at klagen oversendes Fylkesmannen i Hordaland for endelig behandling.

5 Vedlegg: 1 Kart 2 Utsnitt av kommuneplan 3 Situasjonsplan 4 Tverrsnitt og foto 5 Søknad om dispensasjon 6 Merknad fra Øystein Kråvik 7 Fremlagt dokumentasjon på veirett 1 8 Fremlagt dokumentasjon på veirett 2 9 Vedtak om avvisning av søknad 10 Utsatt klagefrist 11 Klage Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder