RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/ Arkiv: 3/50 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: Klage: Hytte: Tilbygg Sted: Åkvåg gnr. 3 bnr. 50 Tiltakshaver: Anton R. Kraugerud Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Forhåndsuttalelse til søknad om oppføring av et tilbygg til fritidsbolig gnr. 3 bnr. 50 Åkvåg 2 Forhåndsuttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til eksisterende hytte på gnr bnr Åkvåg 3 Ny uttalelse FM Kort resymé Det er søkt om et tilbygg til fritidsbolig som ligger innenfor reguleringsplanen for Skalvikheia. Søknaden ble avslått ved delegert vedtak (320/12), da det ikke forelå tilstrekkelig grunnlag for å innvilge en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om maks BRA, i henhold til plan- og bygningsloven En dispensasjon ville medført planmessige konsekvenser. Vedtaket er påklaget av tiltakshaver, og det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Det ble ved klagebehandling i Miljø- og teknisk komité, , sak 5/13 vedtatt å utsette saken for innhenting av uttalelse fra fylkesmannen og fylkeskommunen. Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité Eva Nilsen, Ap, fremmet følgende forslag: Saken utsettes for innhenting av uttalelse fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen før saken kommer tilbake til behandling i komiteen. Eva Nilsens utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for innhenting av uttalelse fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen før saken kommer tilbake til behandling i komiteen. Saksopplysninger fra delegert vedtak Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Skalvikheia, og har eksisterende fritidsbolig som reguleringsformål. Eiendommen ligger innenfor hundremetersbeltet. Det er i planen markert en byggegrense mot sjøen. I henhold til reguleringsbestemmelsene kan hytter som ligger i hundremetersbeltet ha en samlet bygningsmasse på inntil 80m2 BRA. Øvrige hytter bak hundremetersbeltet kan ha samlet bygningsmasse på 100m2 BRA. Det søkes om å utvide eksisterende hytte fra 81, 6 m2 BRA til 117m2 BRA ved å oppføre et tilbygg mot vest som vil forlenge hyttas fasade mot sjøen med 9,8 meter. Tilbygget vil ikke berøre byggegrense fastsatt i reguleringsplanen, men tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om tillat BRA for samlet bygningsmasse i henhold til 19-2 i plan- og bygningsloven. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at landskapshensyn, ferdsel, friluftsliv, natur og terreng ikke blir skadeildene, samtidig som fordelene er større enn ulempene. Det vises også til retningslinjene for fritidsbebyggelse i Risør kommune som er blitt endret etter at reguleringsplanen for Skalvikheia ble vedtatt, og at det er åpnet for utbygging inntil 120m2 innenfor hundremetersbeltet i kommunen. Tiltaket er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven 20-2 og kan utføres av tiltakshaver uten krav om ansvarsrett. Hensynet til naturmangfoldsloven er ikke vurdert da tiltaket ligger innenfor godkjent reguleringsplan. Naboer er varslet, ingen merknader.

3 Vurderinger fra delegert vedtak (sitat slutt.) I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene må også være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I dette tilfellet må det vurderes om det kan gis dispensasjon fra arealbegrensingen fastsatt i reguleringsplanen. Hytta, slik den fremstår i dag har et BRA på ca. 80m2, som er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Bestemmelsene fastsatt i reguleringsplanen er opparbeidet gjennom en omfattende prosess og det er flere hensyn bak begrensingen i areal. Blant annet ar arealbegrensingen fastsatt med tanke på landskapet, privatisering og muligheten for allmennferdsel og friluftsliv i strandsonen. I Reguleringsplanen for Skalvikheia er det gjort en vurdering og fastsatt 2 ulike arealbegrensinger. BRA inntil 80m2 innenfor hundremetersbeltet ved de eksisterende hyttene, og BRA inntil 100m2 på hyttene bak hundremetersbeltet. Hyttene bak hundremetersbeltet er ikke oppført enda. Det vil derfor kunne gi planmessige konsekvenser dersom en innvilger en dispensasjon i dette tilfellet. Dersom en åpner for en utbygging utover tillat BRA i dette tilfellet, vil dette gi presedens for den andre hytta innenfor hundremetersbeltet og samtidig undergrave bestemmelsen om utbygging inntil 100m2 utenfor hundremetersbeltet. Ut fra landskapsmessige hensyn og allmennhetens interesser er det også uheldig med en betydelig økning i hyttas fasadelengde mot sjøen. Når det gjelder forholdet mellom stadfesta reguleringsplan og Risør kommunes retningslinjer for fritidsbebyggelse, er det den stadfesta reguleringsplanen som er gjeldende. I reguleringsplanen for Skalvikheia er retningslinjene tatt inn i bestemmelsene og datert Retningslinjene for fritidsbebyggelse ble revidert av bystyret , og denne revideringen er ikke gjeldende innenfor planområdet. Det er riktig at en har åpnet for en utbygging inntil 120m2 innenfor strandsonen i uregulerte områder. Retningslinjene er kun veiledende, og det må gjøres en helhetlig vurdering i hvert tilfelle når det gjelder øking i areal. Der området er regulert, er det reguleringsplanen som er gjeldende. Tiltakshaver ønsker å utvide hytta med et ekstra soverom. I dette tilfellet ansees ikke ønske om et ekstra soverom å være en tungtveiende grunn for å innvilge en dispensasjon. Det er flere ulemper enn fordeler med tiltaket, og basert på en helhetlig vurdering, foreligger det ikke grunnlag for å kunne innvilge en dispensasjon i henhold til 19-2 i plan- og bygningsloven. Søknad om en øking i tillat BRA fra 80m2 til 120m2 innenfor reguleringsplanen, bør eventuelt fremmes som en planendring slik at det kan gjøres en helhetlig vurdering for hele planområdet. (sitat slutt.) Klagebehandling Tiltaket er påklaget av Bygghjelpen AS på vegne av tiltakshaver. Klagen er mottatt innenfor fastsatt frist, og er rettidig. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende hovedpunkter: Usaklig forskjellsbehandling i forhold til andre planer og enkeltsaker:

4 Da arealbegrensingen er justert fra 120m2 BRA ved revisjon av hytteretningslinjene i 2008, finner klager det uforståelig at det ikke kan gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, slik dispensasjon er gitt i flere enkeltsaker. Det vises til eiendommen gnr. 4 bnr. 92, og at kommunen har endret holdning til bebyggelse i strandsonen den senere tid. Denne holdningsendringen bør i henhold til klager få konsekvenser for kommunens behandling av dispensasjonssaker ved tidligere godkjente planer. Det vises også til reguleringsplanen for Åsvika der det nylig er godkjent en øvre arealgrense på 160m2 for hytter utenfor strandsonen. Det pekes også på en praksis der hytter som ligger i et regulert område nå synes å ha strengere begrensinger enn de som ligger i uregulerte områder. Ingen negative konsekvenser for landskapet eller allmenne friluftsinteresser. Utgangspunktet for arealbegrensingen i gjeldende plan, var daværende generelle retningslinjer for fritidsbebyggelse, og ikke en konkret landskapsmessig vurdering av områdets topografi og omgivelser. Hytta ligger på kote 15, og terrenget stuper bratt ned mot sjøen. Det er en kolle mot syd og mot vest og det er ingen stier i området. Klager mener derfor at tiltaket ikke vil gi noen negative konsekvenser for landskapshensyn, eller for allmennhetens interesser. I tillegg vektlegges det i klagen at tiltaket ikke vil bli synlig fra sjøen, ikke være til sjenanse for naboer og at naboer ikke har merknader til tiltaket. Det er sendt inn reviderte tegninger datert der BRA og fasadelengden mot sjøen er redusert noe. Vurdering av klagen I klagen vises det til Risør kommunes retningslinjer for fritidsbebyggelse, og siste revisjon av denne, vedtatt av Risør bystyre Maks tillat BRA for fritidsbebyggelse ble endret fra 80m2 til 120m2. Disse retningslinjene er ikke juridisk bindende, men brukes aktivt i saksbehandling og forankres gjennom politiske beslutninger. Det er riktig at arealbegrensingen fastsatt i retningslinjene legges til grunn i planer. Da planen for Skalvikheia ble vedtatt ble begrensingen på 80m2 lagt til grunn. Om landskapet og hensynet til allmennheten ble vektlagt når en fastsatte arealbegrensingene i planen kan selvfølgelig diskuteres. Dersom en skal åpne for en øking i areal, bør dette tas med i vurderingene, og det bør gjøres en helhetlig vurdering for hele planområdet. Det er forståelig at det kan forstås som forskjellsbehandling at det legges en annen arealbegrensing til grunn i planer vedtatt etter Etter administrasjonens vurdering, vil en dispensasjon i dette tilfellet føre til så store planmessige konsekvenser at det bør fremmes en reguleringsendring for hele Skalvikheia. Som det refereres til i klagen, er det den senere tid også åpnet for hytter med BRA inntil 160 m2 utenfor hundremetersbeltet. En må gjøre en helhetlig vurdering på hvor stort areal en bør tillate på hyttene innenfor hundremetersbeltet i sammenheng med de ubebygde hyttene som ligger utenfor hundremetersbeltet i planområdet. Dersom en gir dispensasjon for en arealøkning opp mot 120m2 innenfor hundremetersbeltet, vil arealbegrensingen på 100m2 utenfor hundremetersbeltet, som fastsatt i plan, føre til en forskjellsbehandling innenfor planområdet, og en kan ende opp med å måtte innvilge totalt 9 dispensasjoner i planområdet. Når det gjelder eksempelet det vises til i klagen, utvidelse av fritidseiendommen 4/92, ble det innvilget dispensasjon av et politisk flertall. Det ble først gitt tillatelse til å utvide hytta til 89m2, fordi man ikke var klar over at hytta lå innenfor reguleringsplanen for Krogsmyr, der arealbegrensingen var 80m2. Senere ble det søkt om en utvidelse på ytterligere 3,6m2. Utvidelsen var forholdsvis beskjeden, men

5 administrasjonen innstilte negativt, med bakgrunn i reguleringsbestemmelsene og de planmessige konsekvensene. For å vise til et annet eksempel, ble det fremmet en reguleringsendring innenfor reguleringsplanen for Hjembu, der problemstillingen var den samme. Da en dispensasjon på den ene hytta innenfor hundremetersbeltet, ville kunne gi planmessige konsekvenser for 3 andre hytter, ble det konkludert med at det måtte foretas en reguleringsendring. Formannskapet godkjente reguleringsendringen, og byggesøknaden ble behandlet delegert i ettertid. Oppføring av tilbygg som vist på de reviderte tegningene datert , vil ikke berøre allmennhetens interesser i stor grad. Det er ikke stier i området, og tomtas topografi fører til at området rundt hytta kan regnes som innmark som allerede er privatisert. Det går en bratt skrent ned mot sjøen, som ikke er tilgjengelig for ferdsel. Videre vil tilbygget med redusert fasadelengde fremstå som en grei løsing på et tilbygg. Det er få muligheter for utvidelse av hytta på grunn av topografien og byggegrensa fastsatt i planen. Det er positivt at fasadelengden mot sjøen og BRA er noe redusert fra først omsøkt, men dette endrer likevel ikke realitetene og det bør ikke innvilges en dispensasjon med bakgrunn i de planmessige konsekvensene dette kan gi. Det bør fremmes en reguleringsendring som omfatter hele planområdet, før en gir tillatelse til utvidelse av hytta. Dette for å sikre en helhetlig planlegging og en god saksbehandlingsprosess. Slik saken foreligger, etter gjeldende reguleringsplan, er det etter administrasjonens vurdering ikke tilstrekkelig grunnlag for å kunne innvilge en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i henhold til plan- og bygningsloven Uttalelse fra fylkesmannen og fylkeskommunen Miljøvernavdelingen hos fylkesmannen mener det vil være uheldig å dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser om maksimalt tillat bruksareal (BRA). Hytta ligger eksponert til og en betydelig økning av fasadelengde vil virke negativt på landskapsbildet. Etter miljøvernavdelingens vurdering vil omsøkte tiltak medføre at hensynene bak de bestemmelser det søkes om dispensasjon fra blir tilsidesatt. Ut fra dette anbefaler miljøvernavdelingen at det ikke gis dispensasjon i aktuelle sak. Dersom kommunen likevel gir dispensasjon for omsøkte tiltak, vil Fylkesmannen vurdere å påklage vedtaket. Plan- og naturseksjonen hos fylkeskommunen påpeker at det ikke er overensstemmelse mellom reguleringsbestemmelsene for Skalvikheia, og gjeldende størrelse for fritidsbygg i kommuneplanens LNF-områder. En dispensasjon fra reguleringsplanens størrelse på 80 m2 vil medføre presedens både for andre fritidsboliger innen reguleringsplanen for Skalvikheia, og for andre regulerte hytteområder i kommunen med de samme bestemmelsene for maksimalt areal på 80 m2. Plan- og naturseksjonen vil anbefale kommunen til selv og vurdere om det bør gis avslag med bakgrunn i presedens og planmessige konsekvenser eller om reguleringsbestemmelsene i denne og andre tilsvarende reguleringsplaner bør tas opp til revisjon for å skape samsvar mellom regulerte områder og LNF-områder når det gjelder tillatt størrelse på fritidsboliger. I brev datert sendte Bygghjelpen AS, på vegne av tiltakshaver, en forespørsel til fylkesmannen om å komme med en ny uttalelse til søknaden. Miljøvernavdelingen hos fylkesmannen vurderer det slik i ny uttalelse, at omsøkt tiltak bør forholde seg til gjeldende reguleringsplanen sine reguleringsbestemmelser og de arealbegrensinger som er satt, selv om tiltaket er redusert noe fra først omsøkt. Om man ønsker en endring av arealbegrensingene i planen anbefaler miljøvernavdelingen at man ser på dette gjennom plan og ikke ved dispensasjon. Rådmannens konklusjon

6 Klagen tas ikke til følge. Det innvilges ikke dispensasjon fra reguleringsplanen for Skalvikheia, jmf. Plan- og bygningsloven Det bør fremmes en reguleringsendring for hele planområdet fremfor å innvilge enkeltdispensasjoner.