RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/ Arkiv: 4/189 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: Klage: Hytte: Utestue Sted: Fie gnr. 4 bnr. 189 Søker: Ingeniørtjenester AS Tiltakshaver: Tore Fidje Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Forhåndsuttalelse Utestue Sted: Fie gnr. 4 bnr Forhåndsuttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av utestue på gnr bnr Fie Kort resymé Det er søkt om oppføring av utestue til fritidsbolig. Søknaden ble avslått ved delegert vedtak (415/12), da det ikke forelå tilstrekkelig grunnlag for å innvilge en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og det generelle byggeforbudet i strandsona i henhold til plan- og bygningsloven Vedtaket er påklaget av Ingeniørtjenester AS på vegne av tiltakshaver. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Det ble ved komité for miljø- og teknisk, , enstemmig vedtatt å utsette saken for en kontrollmåling av strandsona. Ved behandling i miljø- og teknisk ble det enstemmig vedtatt å utsette saken for innhenting av uttalelse hos fylkeskommunen. Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité Eva Nilsen, A, fremmet følgende forslag: Saken utsettes for innhenting av uttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune. Ved alternativ votering mellom rådmannens innstilling og Eva Nilsens forlag ble Eva Nilsens forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for innhenting av uttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune. Saksopplysninger fra delegert vedtak Eiendommen ligger i et uregulert område som i kommuneplanen er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF). Utestua søkes oppført innenfor hundremetersbeltet. Tiltaket krever dispensasjon både fra kommuneplanens arealdel og det generelle forbudet mot tiltak i hundremetersbeltet i henhold til plan- og bygningsloven Dispensasjonssøknaden begrunnes med at tiltaket ligger innenfor et område som er bebygget med flere hytter, og at oppføring av utestue vil ikke endre bruken av området, sett i forhold til landbruk, natur og friluftsaktiviteter. Videre vises det til at tiltaket ikke vil virke ytterligere privatiserende på eiendommen, eller hindre allmenn ferdsel. Det søkes om å oppføre en frittliggende sekskantet utestue med et BRA på 21m2. Utestua søkes oppført med glassfasader mot sjøen. Mønehøyde vil bli 3,7 m2 og gesimshøyde 2,2 m2 Det er tidligere oppført en frittliggende bod på eiendommen. Avstanden fra hovedhytta til omsøkte utestue er ca. 15 meter. Tiltaket er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven 20-2 og kan utføres av tiltakshaver uten krav om ansvarsrett. I henhold til naturmangfoldsloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på

3 naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Risør kommunes retningslinjer for fritidsbebyggelse gir føringer når det gjelder oppføring av frittliggende bygninger på fritidseiendommer. Frittliggende uthus/bod kan tillates oppført dersom den ikke er i strid med allmenne friluftshensyn eller naturhensyn og gir en bedre løsning enn tilbygg. Arealet må ikke overskride 8m2, og bygningen skal plasseres i nærheten, som en naturlig del av hovedhytta. Frittliggende anneks kan tillates med BRA inntil 15m2, dersom det gir en bedre landskapsmessig løsning enn tilbygg. Både anneks og bod/uthus skal gi en utforming som samsvarer med bruken. Naboer er varslet, ingen merknader. (sitat slutt.) Vurderinger fra delegert vedtak I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene må også være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er ingen landbruksinteresser knyttet til eiendommen, og det er ikke registrert noen prioriterte arter eller naturtyper i området. Hensynet til naturmangfoldsloven er vurdert og ansees som ivaretatt. En frittliggende bygning vil kunne privatisere et større område enn et tilbygg. Av landskapsmessige hensyn, og av hensynet til allmennhetens friluftsinteresser er tilbygg å foretrekke fremfor frittliggende bygning, for en samlet bygningsmasse på eiendommen. Det er fra før en frittliggende bod på eiendommen, oppføring av en utestue i tillegg, vil spre bebyggelsen og kunne virke ytterligere privatiserende. Retningslinjene for fritidsbebyggelse i Risør kommune gir ingen klare retningslinjer for oppføring av utestue, men sier noe om oppføring av frittliggende bygninger. Det er ikke gitt tillatelse til oppføring av frittliggende bygning av den størrelse, med omsøkte bruksformål tidligere. Dersom en innvilger dispensasjon i dette tilfellet, vil det kunne gi en uheldig presedensvirkning ved at man senere må innvilge lignende søknader. Dersom en åpner for bygging av utestuer i hundremetersbeltet med et areal på 21m2, vil dette kunne gi fremtidige negative konsekvenser for nedbygging av strandsonen. Basert på en helhetlig vurdering foreligger det ikke tilstrekkelig grunnlag for å kunne innvilge en dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 for oppføring av utestue. Det er flere ulemper en fordeler med tiltaket, og det vektlegges at en dispensasjon vil kunne føre til en uheldig presedens for liknende søknader. Det anbefales eventuelt å søke en løsning der utestue inngår som et tilbygg til hovedhytta. (sitat slutt.) Klagebehandling Vedtaket er påklaget av Ingeniørtjenester AS på vegne av tiltakshaver. Klagen er mottatt innenfor fastsatt frist, og er rettidig. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende hovedpunkter: Kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse

4 Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men en politisk holdning som administrasjonen forholder seg til i saksutredning og administrative vedtak. Klager mener tiltaket ikke vil føre til negativ presedens da ingen dispensasjonssøknader er like, og må behandles ut fra de forutsettingene som foreligger. Nedbygging av strandsonen Tiltaket ligger helt i ytterkant av hundremetersbeltet, og derfor mener klager at det er å gå for langt når det framholdes at tiltaket kan gi fremtidige negative konsekvenser for nedbygging av strandsonen. Tiltakets plassering vil ikke ha noen fremtidige negative konsekvenser. Privatisering Hytta ligger i bakre kant av eiendommen. Allmenn ferdsel foregår i hovedsak på fremsiden av hytta mot sjøen. Tiltaket vil i henhold til klagen ikke virke privatiserende eller være i strid med allmennhetens interesser. Tilbygg Det vises til i klagen at det er få muligheter for et tilbygg og at en frittliggende utestue vil gi en bedre landskapsmessig løsning. Det er ønskelig fra klagers side med en befaring før klagen behandles politisk. Vurdering av klagen I klagen vises det til Risør kommunes retningslinjer for fritidsbebyggelse. Disse retningslinjene er ikke juridisk bindende, men brukes aktivt i saksbehandling og forankres gjennom politiske beslutninger. For at retningslinjene skal kunne opprettholde sin funksjon i saksbehandlingen, og for at tiltak skal behandles likt i kommunen, legges de til grunn i saksbehandlingen som et av flere momenter. Det er ingen selvfølge at dispensasjoner innvilges, og i utgangspunktet skal dispensasjon kun benyttes i unntakstilfeller. Det er riktig at en i hvert enkelt tilfelle må vurdere om det foreligger tilstrekkelig grunnlag for å innvilge en dispensasjon. Men hva som tillates av tiltak og ikke, må vurderes opp mot hva som er tillatt tidligere slik at en unngår usaklig forskjellsbehandling. Det er til nå ikke tillatt lignende frittliggende bygning med samme utforming og bruksformål med omsøkte areal (21 m2) i kommunen på fritidseiendom. Det er gitt tillatelse til nødvendige bygninger som bod/anneks, og det er flere tilfeller av utestuer som en tilbyggsløsning. Dersom en tillater en frittliggende utestue i dette tilfellet, vil saken brukes som sammenligning i andre søknader, og en må da fremover tillate samme type tiltak. Sivilombudsmannen har i en uttalelse inntatt i årsmeldingen fra 1990 side 166 (sak 1007/88) om dispensasjon fra byggeforbud etter den tidligere strandplanloven for oppføring av hytte, akseptert at det kan legges vekt på konsekvensbetraktninger, men under forutsetning av at de er bygget på tilsvarende saker som er direkte og faktisk sammenlignbare. I den konkrete saken hadde ombudsmannen ikke innvendinger mot bygningsmyndighetens begrunnelse om at dispensasjon ville kunne utløse krav om dispensasjon i så mange sammenlignbare tilfeller at det samlet sett ville kunne føre til at allmenne friluftsinteresser eller andre arealdisponeringshensyn ble skadelidende. Etter administrasjonens målinger på kart, søkes bygget plassert helt i utkanten av hundremetersbeltet. Selv om utestua blir liggende i grenseland til hundremetersbeltet, krever søknaden dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, og realitetene endres ikke. Administrasjonen innstiller derfor på at det ikke innvilges dispensasjon på grunn av presedensvirkningen dette vil gi for lignende søknader og en langsiktig konsekvens med økt privatisering av strandsonen.

5 Kontrollmåling av strandsona Det er foretatt en kontrollmåling av strandsona der innsendte situasjonskart, med omsøkte plassering av utestua er sammenlignet med nøyaktig målt strandsone. Målingen viser at utestua søkes oppført akkurat i grensa til hundremetersbeltet. Det kan diskuteres om den ligger akkurat innenfor eller akkurat utenfor. Se vedlagte situasjonskart. Vår måling er basert på strandlinja målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann, jmf. plan- og bygningsloven 1-8. Dersom en flytter utestua noen meter utenfor 100-metersbeltet vil likevel ikke realiteten endres. Søknaden krever likevel dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, og tiltaket vil kunne gi presedensvirkninger for lignende søknader på fritidseiendommer. Uttalelse fra fylkeskommunen og fylkesmannen Saken ble oversendt både fylkesmannen og fylkeskommunen for uttalelse. Begge instanser har vurdert tiltaket til ikke å være vesentlig i strid med statlige eller regionale interesser de er satt til å ivareta. Uttalelsene er vedlagt. Rådmannens konklusjon Det er ikke fremkommet ytterligere opplysninger som tilsier at klagen bør tas til følge. Det innvilges ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven ( 1-8) og 11-6, jmf Det bør eventuelt søkes en løsning der utestue inngår som et tilbygg til hovedhytta.