ARKIV: 009/0014/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 97/

Transkript

1 Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Flutra Demaj SAKSMAPPE: 2015/2533 ARKIV: 009/0014/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 97/ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA LNF OG PLANKRAVET I KOMMUNEPLANEN FOR NY HYTTE 9/14 STEINSHEIA 12. TILTAKSHAVER TERJE MOEN & GUNN HEDVIG RASMUSSEN - BEFARING Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne godkjenne søknad om dispensasjon fra Kommuneplan for Mandal kommune bestemmelsen kap. 2.2 som gjelder plankrav for oppføring av ny hytte og formålet til Landbruk, Natur og Friluftsliv i gjeldende kommuneplan. Dispensasjon fra LNF-formålet gjelder kun deler av tiltaket som vist på situasjonskartet. Planutvalget finner med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 også grunnlag til å gi dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet etter Plan- og bygningsloven 1-8. Dispensasjonen fra tiltak i 100- metersbeltet gjelder kun for deler av tiltaket som planlegges plassert i LNFformålet. Vedtaket begrunnes med at oppføring av ny hytte etter planutvalgets oppfatning ikke i vesentlig grad vil komme i strid med intensjonene bak LNFareal, plankravet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet. Det vises til at ny hytte ønskes plassert på samme sted som eksisterende, slik at realiteten rundt tiltaket ikke vil bli forandret som følge av riving og oppføring av ny hytte. Planutvalget mener plasseringen er hensiktsmessig da tiltaket vil ligge lavt i terrenget og ikke medføre til endringer i landskapet. Etter en samlet vurdering mener planutvalget at tiltaket som tiltenkt plassert ikke vil tilsidesette hensynet med LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø. Fordelene med dispensasjon er at ny hytte kan plasseres på samme sted uten at de naturlige omgivelsene i området blir berørt. Planutvalget mener at takform innenfor maks tillatt høyde på gesims i Kommuneplanen kan tillates. Planutvalget gjør imidlertid oppmerksom på at en slik løsning er betinget av dispensasjon fra tillatt takform. Teknisk forvaltning bemyndiges til å gi tillatelse./planutvalget mener at takformen og høyde må være innenfor rammene som følger av Kommuneplanen punkt 2.2. Teknisk forvaltning bemyndiges ikke til å gi byggetillatelse for annet enn det som følger under punkt 2.2 for H-områder i Kommuneplanen. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget :

2 Administrasjonen foreslår at nest siste avsnitt utgår. Rådmannens forslag med endring ble enstemmig vedtatt Vedtak i Planutvalget : Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne godkjenne søknad om dispensasjon fra Kommuneplan for Mandal kommune bestemmelsen kap. 2.2 som gjelder plankrav for oppføring av ny hytte og formålet til Landbruk, Natur og Friluftsliv i gjeldende kommuneplan. Dispensasjon fra LNF-formålet gjelder kun deler av tiltaket som vist på situasjonskartet. Planutvalget finner med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 også grunnlag til å gi dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet etter Plan- og bygningsloven 1-8. Dispensasjonen fra tiltak i 100- metersbeltet gjelder kun for deler av tiltaket som planlegges plassert i LNFformålet. Vedtaket begrunnes med at oppføring av ny hytte etter planutvalgets oppfatning ikke i vesentlig grad vil komme i strid med intensjonene bak LNFareal, plankravet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet. Det vises til at ny hytte ønskes plassert på samme sted som eksisterende, slik at realiteten rundt tiltaket ikke vil bli forandret som følge av riving og oppføring av ny hytte. Planutvalget mener plasseringen er hensiktsmessig da tiltaket vil ligge lavt i terrenget og ikke medføre til endringer i landskapet. Etter en samlet vurdering mener planutvalget at tiltaket som tiltenkt plassert ikke vil tilsidesette hensynet med LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø. Fordelene med dispensasjon er at ny hytte kan plasseres på samme sted uten at de naturlige omgivelsene i området blir berørt. Teknisk forvaltning bemyndiges til å gi byggetillatelse. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Vedlegg: 1 Kartutsnitt 2 Dispensasjonssøknad 3 Tegninger 4 Bilde Utrykte vedlegg: Fullstendig søknad m.m. UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden:

3 Det søkes om rammetillatelse for riving og oppføring av ny hytte. Oppføring av ny hytte er betinget av at det gis dispensasjon fra Landbruk-, Natur- og Friluftsformål, (LNF-formål), og plankravet i gjeldende kommuneplan. I søknaden er det også vedlagt tegninger av fremtidig hytte. Deler av hytta er planlagt oppført med flatt tak. Bestemmelsene i kommuneplanen punkt 2.2, som gjelder H-områder tillater at hytter oppføres med saltak eller pulttak. Ettersom takvinklene er delvis i strid med tillatt takvinkler i kommuneplanen for H-områder, vil ikke saksfremstillingen i denne sammenheng omfatte rammetillatelse for hyttas utseende som vist i tegninger. Det må sendes inn dispensasjon for oppføring av flatt tak eventuelt tegninger hvor hytta er tilpasset bestemmelsene i Kommuneplan punkt 2.2. I denne sammenheng vil bare rammesøknaden om riving og dispensasjon fra LNF-formålet og plankravet fremlegges for planutvalget. Plassering som angitt i rammesøknaden vil legges til grunn for videre saksfremstilling. Gjeldende plangrunnlag: Hytta planlegges oppført på området som er delvis avsatt til H området i Kommuneplan for Mandal og delvis LNF-område. I kommuneplanen kap. 2.2 står blant annet følgende: «Innenfor arealformålet fritidsbebyggelse, i området H1-H31, kan det oppføres mindre tilbygg og påbygg til eksisterende enhet og frittliggende anneks/bod på bebygd eiendom, uten krav om reguleringsplan. Samlet BRA skal ikke overstige 120 kvm pr. tomt ( )». Det er videre oppstilt en del vilkår som må være oppfylt for at bebyggelsen skal være i tråd med gjeldende kommuneplan. Kommunen forutsetter at den enkelte part er godt kjent med vilkårene, og velger ikke å ha med disse i denne omgang. Slik kommuneplanens bestemmelser er formulert vil riving av eksisterende og oppføring av ny hytte medføre krav om reguleringsplan. Utgangspunktet er at ny hytte ikke kan tillates uten at kravet til reguleringsplan blir oppfylt. Dette gjelder uavhengig av om hyttetomten allerede er etablert og brukt til hytteformål. Videre er det et krav om at hytta oppføres innenfor avsatt arealformål for hyttebebyggelse. Hvor grensen for hytteformål går følger av arealplanen. Slik ny hytte er planlagt oppført, vil deler av denne ligge på LNF formål. Ettersom ny hytte ønskes oppført uten at kravet til reguleringsplan blir oppfylt og delvis innenfor LNF-formål, vil en tillatelse til tiltaket som søkt være betinget av at det gis dispensasjon fra gjeldende Kommuneplan i Mandal kommune. Ettersom deler av tiltaket ligger på LNF-formålet vil også forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet mot sjøen gjør seg gjeldende, jf. Pbl Begrunnelse for dispensasjon: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven (pbl.), kap er det søkt dispensasjon fra LNFformålet og plankravet i Kommuneplanen for Mandal kommune. Det vises til at overskridelsen som søkt ikke er et unntak fra område, da det er flere hytter omkring som overskrider fra 100-metersbeltet. Det pekes videre på at intensjonene må ha vært at eksisterende hytter skal få beholde sin plassering. Ifølge dispensasjonssøknaden skal nybygget plasseres noe lenger fra byggegrense mot sjø, slik at avstanden fra bebyggelse og mot sjøen blir lenger enn pr. dags dato. Ansvarlig søker mener derfor at det ikke foreligger ulemper med tiltaket. Tomta består hovedsakelig av fjell. Ønske med prosjekteringen er å endre minst mulig av eksisterende landskap. Tiltaket er derfor planlagt oppført hvor det er mest hensiktsmessig uten nødvendig terrenginngrep. Hytta ligger lavere enn omkringliggende terreng på alle sider. Flyttes hytta lenger bak/bort fra sjøen vil den ligge

4 høyere i terrenget, og bli betydelig mer synlig fra sjøen. Hytte gnr/bnr 9/13 og 9/21 har samme avstand til havet som søkt her, men betydelig høyere terrengkote. Hyttene bak omsøkte tomt ligger betydelig høyere i terrenget. Ettersom hyttetomta er på et lavere punkt enn omkringliggende hytter er fordelene større enn ulempene ved å beholde eksisterende plassering. Uttalelser fra annen myndighet: Søknaden om dispensasjon fra LNF-formål er betinget av samtykke/høring fra annen berørt myndighet, se Pbl Landbruksavdelingen i Marnardal kommune har i brev datert uttalt at de ikke har innvendinger mot tiltakets plassering. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder har blant annet uttalt følgende: Vest-Agder Fylkeskommune har ved fristens utløp, ( ), ikke kommet med uttalelser til tiltaket. Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til uttalelser: Ansvarlig søker har ikke kommentert høringsuttalelsene til berørte myndigheter. Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Tiltaket er betinget av dispensasjon fra LNF-formålet, plankravet i gjeldende kommuneplan og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet fastsatt i Pbl Ifølge Plan- og bygningsloven, (Pbl), 19-2, første ledd, kan kommunen gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller medhold av denne lov. Kommuneplanens arealdel er fastsatt i medhold av Pbl., og Pbl. 1-8 om forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet er fastsatt i gjeldende Pbl. Kommunen kan gi varig dispensasjon fra disse dersom vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Avgjørende er en helhetlig vurdering av det konkrete tilfellet. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynet med gjeldende planbestemmelse gjør seg gjeldende med styrke. Spørsmålet er om dispensasjon i dette tilfellet vil medføre til at hensynet med kommuneplanen og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet, vil bli «vesentlig tilsidesatt».

5 Hensynet med plankravet i kommunens arealdel er å ivareta hensynet til biologisk mangfold i området, kulturminner og kulturmiljø, friluftsliv og kulturlandskap og naboskap i området. Dette sikres gjennom en reguleringsplan. Hensynet med LNF-areal og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging i strandsonen. Regjeringen har gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø. Disse er fastsatt ved kl. res. av 25. mars 2011, jf. Plan- og bygningsloven av 27. juni Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre arealpolitikken i 100-metersbeltet langs sjøen. I Retningslinjene er kystlinjen i Mandal kommune registrert som et av områdene med stort arealpress i strandsonen. Med dette menes at det må vises særlig forsiktighet med å gi tillatelser i strandsonen. Plan- og bygningslovens 19-2, tredje ledd, fastslår at det ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål legges vekt. Planretningslinjene vil følgelig benyttes i den videre dispensasjonsvurderingen. Det avgjørende i den videre vurderingen er en helhetlig vurdering innenfor rammene av gjeldende regelverk. Verken plassering eller oppføring av helt ny hytte er i tråd med kommuneplan og forbudet fastsatt i Pbl Hovedregelen er at det ikke bør gis dispensasjon i denne sammenheng da tiltaket ikke er i tråd med gjeldende regelverk i området. Dersom det gis dispensasjon vil dette kunne fravike kommuneplanen og forbudet fastsatt i Pbl. 1-8 som informasjons og beslutningsgrunnlag. Utgangspunktet er dermed at tiltak som er i strid med formålet i kommuneplanen bør gå veien om reguleringsendring. Dispensasjonen er ment som et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle området. Permanente avvik vil utad kunne gi signaler på en liberal holdning til forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet og regelverket som følger av kommuneplan. Slike avvik vil helt klart svekke betydningen av kommuneplan og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet, noe som trekker i retning av at det ikke bør gis dispensasjon i dette tilfellet. Avvik reiser særlig spørsmål opp mot gjeldende regelverk, slik at endringer av betydning i utgangspunktet bør gå veien om reguleringsendring. I retningslinjene er det vist til at bygging på områder som har betydning for bl.a. friluftsliv, naturvern og landbruk bør unngås. Formålet med dette er å påse at hensynet til allmennheten og naturvern blir ivaretatt. Utgangspunktet er at bygging delvis i LNF-formålet bør unngås i dette tilfellet da tiltak kan tilsidesette hensynet med kommuneplan og forbudet fastsatt i pbl. 1-8 Ifølge retningslinjene skal bebyggelser trekkes så langt unna sjøen som mulig. Retningslinjene viser også til at bebyggelse skal skje i retning bort fra sjøen og at utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Samlet sett vises det i retningslinjene at det skal legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Ny hytte tenkes oppført på samme sted som eksisterende hytte. Plasseringen er lengst mulig unna sjøen i forhold til det landskapet rundt allerede etablert hyttetomt tillater. Ansvarlig søker viser i dispensasjonssøknaden at en slik plassering er hensiktsmessig, særlig med tanke på å bevare eksisterende terreng. Terrenget rundt hytta er også vist til i bilder. Dagens hytte er plassert tilbaketrukket tett inntil fjellområde. Dersom hytta skal trekkes lenger bak, vil den bli liggende høyere i terrenget, og dermed også synligere fra sjøen. Alternativet er å sprenge seg inn i terrenget, noe som sett fra vår side synes uheldig i sjøsonen. Sprenging/planering i terrenget anses som lite heldig i strandsonen, dette nettopp av hensyn til ønske om å beholde naturlige omgivelser til bruk for allmenhetens interesser. Teknisk forvaltning mener plasseringen er hensiktsmessig da særlig med tanke på at tiltaket vil føre til minst mulig

6 inngrep i terrenget, samt at synligheten fra sjøen vil bli mindre enn om tiltaket trekkes lenger unna. I retningslinjene vises det til at tomteopparbeidelsen bør skje slik at inngrepet og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Tiltaket er ønsket plassert på en måte som skaper minst mulig ulemper for landskapet og allmennheten. Bruken av tomta vil være den samme til tross for at den rives og erstattes med ny hytte på samme sted. Tiltaket og dets eksisterende bruk hadde ikke stilt seg annerledes enn om området hadde blitt regulert før utbygging. Forholdene ville heller ikke ha stilt seg annerledes enn om eksisterende hytte hadde gjennomgått en totalrenovering i stedet. Dette vurdert både opp mot kravet til reguleringsplan og regulert LNF-formål. Dagens hytte er delvis like mye i strid med LNF-formålet enn det ny hytte vil bli. Etter en helhetlig vurdering mener Teknisk forvaltning at hensynet med kommuneplanen og hensynet med forbudet i Pbl. 1-8 ikke vil bli «vesentlig tilsidesatt» i dette tilfellet. Spørsmålet er dermed om en samlet vurdering tilsier at «fordelene med å gi dispensasjon» fra kommuneplanen og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø, er «klart større enn ulempene». Ordet «klart større» viser til at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre til presedensvirkning for øvrig tiltak som omfattes av samme plan. Dersom det gis dispensasjon i denne sammenheng vil dette utad kunne gi signaler på en liberal holdning av kommuneplanen. Dispensasjon vil da utad kunne svekke forutberegneligheten med plan, noe som klart er en ulempe. Samtidig bryter eksisterende hytte allerede med LNF-formålet og er tilbaketrukket så langt bak det lar seg gjør, uten at tiltaket virker ruvende og fremtredende i terrenget. Ny hytte vil i tillegg ligge lavere i terrenget enn omkringliggende hytter i området. Tiltaket vil heller ikke komme nærmere mot sjøen enn andre hytter i området. På den måten vil ikke tiltaket medføre til økt privatisering av strandsonen. Landskapet vil til tross for ny hytte fortsatt være den samme, noe som Teknisk forvaltning mener er klare fordeler. Andre fordeler er at tiltakshaver får plassert hytte på samme plass og lavt i terrenget, slik at hytta synes mindre synlig enn andre hytter i området. Ved krav om tilbaketrekking av tiltaket vil den sannsynligvis havne høyere i terrenget enn om eksisterende plassering videreføres. Dette vil igjen kunne skape ulemper for andre hyttetomter og sett fra sjø vil området fremstå ytterligere privatisert. Teknisk forvaltning mener også at hensynet til bak en eventuell reguleringsendring er tilstrekkelig ivaretatt i byggesaken. I dette tilfellet må det etter Mandal kommunes vurdering anses som en fordel at dispensasjon medfører samfunnsøkonomisk og effektiv prosess for kommunen og tiltakshaver. Vi viser til at planprosess medfører utstrakt ressursbruk både hos tiltakshaver og det offentlige. Teknisk forvaltning kan ikke se at en planprosess ville gitt en annen løsning i dette tilfellet. Det vil dermed være lite heldig å kreve at det utarbeides en reguleringsendring i de tilfeller hvor dette i realiteten ikke anses hensiktsmessig. Samlet sett trekker nevnte vurdering i retning av at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Kommunen bør ikke gi dispensasjon fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet fastsatt i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. Pbl. 19-2, fjerde ledd. Ingen av høringsinstansene som har fremmet en uttalelse har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.

7 Etter en samlet vurdering mener Teknisk forvaltning at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene i dette tilfellet. Leder teknisk forvaltning finner etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Kommuneplanen punkt 2.2 for hyttebebyggelse i H-området åpner i utgangspunktet ikke for flatt tak. Formålet med tillat takform er å påse at tiltak havner lavest mulig i terrenget. Nedre gesims i kommuneplanen tillates på maks 3,5 meter. Teknisk forvaltning mener derfor at ønske om eventuel flatt tak må være i tråd med maks tillatt nedre gesims i Kommuneplanen. Etter vår oppfatning vil denne løsningen være i tråd med intensjonene med bestemmelsene for H-områdene i Kommuneplanen. Det må likevel sendes inn dispensasjon for takformen da denne ikke vil være i tråd med takformene som Kommuneplanen åpner for. Teknisk forvaltning ber planutvalget vurdere disse forholdene på stedet under befaring. Det bes også om at planutvalget gir Teknisk forvaltninger signaler på hva som kan godtas. Konsekvenser for barn og unge: Tiltaket er vurdert opp mot barn og unges interesser. Kommunen kan ikke se at barn og unge blir skadelidende av tiltaket i denne sammenheng. KONKLUSJON: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknaden om dispensasjon fra LNF-formålet, forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet fastsatt i Plan- og bygningsloven 1-8 og plankravet fastsatt i Kommuneplan for Mandal kommune. Mandal Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler Saksparter: Terje Moen og Gunn Hedvig Rasmussen Diamantveien 36a 4321 SANDNES Wilhelmsen Arkitektur Kvitsøygata STAVANGER