DISPENSASJON OG TILLATELSE VEDTAK

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Strek Arkitekter AS Kongens gate KRISTIANSAND S DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/ Flutra Demaj, 010/0047/L TILLATELSE TIL RIVING OG GRUNNARBEIDER, OG DISPENSASJON FRA KRAV OM REGULERINGSENDRING FOR OPPFØRING AV NY HYTTE 10/47 DALSKLIEN/VEDDERSTØ. TILTAKSHAVER: REIDUN OG TOMMY OSGJELTEN DISPENSASJON OG TILLATELSE Riving av eksisterende fritidsbolig og rammetillatelse til oppføring av ny fritidsbolig på gnr. 10, bnr. 47. Sted/adresse: Dalsklien/Vedderstø, Tånesveien 40, 4516 Mandal Tiltakshavere: Reidun og Tommy Osgjelten VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a og k, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-3 gis det tillatelse til å rive eksisterende hytte og grunnarbeid til ny hytte, i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt , samt øvrig dokumentasjon mottatt og Oppføring av ny hytte kan ikke igangsettes før det er sendt inn egen søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av hytte. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra «Kommuneplanens for Mandal kommune » bestemmelsen kap. 2.2 som gjelder plankrav for oppføring av ny hytte med sikte på oppføring av ny hytte på samme sted som eksisterende. Dette vedtaket gir ikke rammetillatelse for oppføring av hytte som angitt i dokumentasjon mottatt , bare grunnarbeider samt dispensasjon fra plankravet for oppføring av ny hytte. Det må sendes en egen søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av hytte hvor også tegningen samsvarer med tillatt takvinkel i Kommuneplan for Mandal. Takvinkelen kan bare være saltak eller pulttak. Søknad om oppføring av hytta, både ramme og igangsetting, vil dermed bli behandlet i et eget vedtak hvor det også vil gis eget gebyr for oppføring av hytta. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Strek Arkitekter AS søker på vegne av Reidun og Tommy Osgjelten om igangsettingstillatelse til riving av eksisterende hytte og grunnarbeid til eksisterende hytte. Det søkes også om rammetillatelse i form av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel for Mandal kommune, til oppføring av ny hytte. Ny hytte skal oppføres innenfor området avsatt til hytteformål. Hytta skal ikke bli større enn maks 120 i bruksareal. Ettersom det kun gis igangsettingstillatelse for riving og grunnarbeid samt dispensasjon for oppføring av ny hytte, vil ikke nærmere info om hyttas størrelse og takvinkel fremgå av vedtaket her. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hytta må det sendes inn nye reviderte tegninger, hvor også takvinkelen er i tråd med det som er tillatt for hyttebebyggelse i H området. Både ansvarlig søker og tiltakshaver er muntlig informert at søknad om igangsettingstillatelse for hytte betinger tegninger i tråd med tillatt takvinkel. Kommuneplan for Mandal kommune Den aktuelle hyttetomta er i Kommuneplanen delvis avsatt til H området avsatt til fritidsbebyggelse. I kommuneplanen kap. 2.2 står blant annet følgende: «Innenfor arealformålet fritidsbebyggelse, i området H1-H31, kan det oppføres mindre tilbygg og påbygg til eksisterende enhet og frittliggende anneks/bod på bebygd eiendom, uten krav om reguleringsplan. Samlet BRA skal ikke overstige 120 kvm pr. tomt ( )». Det er videre opplistet vilkår til bebyggelse. Disse vil ikke bli opplistet i denne sammenheng, men kommunen vil likevel vurdere det helhetlige tiltaket opp mot vilkårene i kommuneplan. For øvrig forutsetter Teknisk forvaltning at ansvarlig søker er godt kjent med vilkårene for hytte i kommuneplanen. Slik kommuneplanens bestemmelse er formulert vil en riving av eksisterende og oppføring av ny hytte medføre krav om reguleringsplan. Utgangspunktet er at det i dette tilfellet er plankrav da det søkes om riving og oppføring av ny. Det er imidlertid søkt dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. En tillatelse til riving og oppføring av ny hytte er dermed betinget av at det gis dispensasjon fra plankravet fastsatt i kommuneplan for Mandal kommune. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel. I begrunnelsen vises det blant annet til at ombygging ikke er økonomisk tilrådelig. Oppføring av ny bebyggelse vil sikre at gjeldende byggeforskrifter og krav til utforming og tilgjengelighet kan ivaretas. Tiltaket vil ivareta allmenne interesser på en tilfredsstillende måte og heller ikke øke privatiseringen. Kommuneplanen avsetter området for fritidsbebyggelse, slik at en dispensasjonssøknad heller ikke vil stride mot planens intensjon. Forhold til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet blir ikke negativt berørt ved gjennomføring av det omsøkte tiltaket. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven.

3 Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Teknisk sett er tiltaket en videreføring av eksisterende bruk, i dette tilfellet hytte. Det stilles følgelig plankrav i gjeldende kommuneplan i de tilfeller der det rives og oppføres nytt, da selv om tiltaket vil nytte til samme formål som i dag. Ettersom tiltaket skal oppføres innenfor avsatt hytteformål og innenfor rammene angitt for hyttebebyggelse, kan ikke Teknisk forvaltning se at tiltaket er betinget av uttalelse/behandling av annen berørt myndighet. MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. VURDERING Tiltaket er i strid med plankravet i gjeldende kommuneplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Ifølge Plan- og bygningsloven, (herav pbl), 19-2, første ledd, kan kommunen gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller medhold av denne lov. Kommuneplanens arealdel er fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Kommunen kan gi varig dispensasjon fra denne dersom vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samle vurdering.» Avgjørende er en helhetlig vurdering av det konkrete tilfellet. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynet med gjeldende planbestemmelse gjør seg gjeldende med styrke. Det er søkt dispensasjon fra plankravet i gjeldende Kommuneplan for Mandal kommune. Spørsmålet er om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel vil medføre til at hensynet med kommuneplanen vil bli «vesentlig tilsidesatt». Hensynet bak plankravet i kommunens arealplan er å ivareta hensynet til biologisk mangfold i området, kulturminner og kulturmiljøer, friluftsliv og kulturlandskap og naboskap i området. Dette sikres gjennom en reguleringsplan. Å rive eldre hytte og oppføre ny på samme sted er ikke i tråd med plankravet som følger av kommuneplanen. Hovedregelen er at det ikke bør gis dispensasjon i denne sammenheng da tiltaket søkes oppført utenfor plankravet som følger av kommuneplanen. Utgangspunktet er at tiltak som er i strid med formålet i kommuneplanen bør gå veien om reguleringsendring. Dispensasjonen er ment å være et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle området. Et permanent avvik vil kunne svekke kommuneplanen som informasjons og beslutningsgrunnlag, noe som trekker i retning av at det her ikke bør gis dispensasjon fra plankravet for riving og oppføring av ny hytte. Imidlertid er tiltaket planlagt oppført på samme sted som eksisterende hytte. Videre er hytta planlagt oppført i tråd med tillatte størrelser for utbygging av eksisterende hytte. På den måten vil heller ikke dagens bruk av området og tomta endre seg. Forholdene vil ikke ha stilt

4 seg annerledes enn om eksisterende hytte hadde blitt totalrenovert i stedet. Når realiteten i området ikke endrer seg ved erstatning av eksisterende tiltak, trekker dette i retning av at det her bør kunne gis dispensasjon. I søknaden om dispensasjon vises det at tiltaket planlegges oppført innenfor formål avsatt til hytte. Deler av tomta er i kommuneplan avsatt til Landbruk-, Natur- og Friluftsformål. Denne skal fortsette å være uberørt. Når både bestemmelsene om størrelse og høyde er oppfylt og ny hytte skal oppføres innenfor område avsatt til hytteformål, kan ikke Teknisk forvaltning se at tiltaket vil medføre til at hensynet med planen vil bli vesentlig tilsidesatt. Etter en helhetlig og samle vurdering har kommunen kommet frem til at hensynet med plankravet i kommuneplanen ikke gjør seg gjeldende med styrke. Riving og oppføring av ny hytte innenfor område avsatt til hytteformål ikke vil medføre til at hensynet med plankravet i kommuneplanen vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Spørsmålet er om en samlet vurdering i saken tilsier at «fordelene med å gi dispensasjon» fra plankravet i kommuneplanen er «klart større enn ulempene». Ordet «klart større» viser til at det må foreligge n kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre til presedensvirkning for øvrig tiltak som omfattes av samme plan. Dersom det gis dispensasjon i denne sammenheng vil dette utad kunne gi signaler på en liberal holdning av kommuneplanen. Dispensasjon vil da utad kunne svekke forutberegneligheten med plan, noe som klart er en ulempe. Samtidig står det allerede en hytte der fra før av. Ny hytte ønskes oppført på bakgrunn av at dagens hytte beskrives som i dårlig forfatning. Hytta skal oppføres på samme sted og vil dermed ikke medføre til endring av landskapsmessige forhold i området. Allmenne interesser vil heller ikke bli berørt da tiltaket plasseres på samme sted, og ikke fremstår fremtredende i terrenget og sett fra sjøen. Ønske er å ha en hytte som er i tråd med dagens tekniske krav, da særlig tilgjengelighet. At slike hensyn skal vektlegges følger også av pbl. 19-2, tredje ledd. Samlet er dette fordeler som trekker i retning av at det her bør kunne gis dispensasjon. Teknisk forvaltning mener også at hensynet bak en eventuell reguleringsendring er tilstrekkelig ivaretatt i byggesaken. I dette tilfellet må det etter Mandal kommunes vurdering anses som en fordel at en dispensasjon medfører samfunnsøkonomisk og effektiv prosess for kommunen og tiltakshaver. Vi viser til at en planprosess medfører utstrakt ressursbruk både hos tiltakshaver og det offentlige. Teknisk forvaltning kan ikke se at en planprosess ville gitt en annen løsning i dette tilfellet. Det vil dermed være lite heldig å kreve at det utarbeides en reguleringsendring i de tilfeller hvor dette i realiteten ikke anses hensiktsmessig. Samlet trekker nevnte vurdering i retning av at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Etter en konkret helhetsvurdering har Teknisk forvaltning kommet frem til at fordele med dispensasjon er større enn ulempene. Konklusjonen er at vilkårene for dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for riving og oppføring av ny hytte, i Plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Det gis med dette dispensasjon for grunnarbeider og oppføring av ny hytte. ADKOMST OG TILKNYTNING VA Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med planen.

5 Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. ANSVAR OG KONTROLL Vurdering av ansvarsforhold Ansvarsretter inntrer ve tilsendt erklæring til kommunen, se Plan- og bygningsloven 23-3, andre ledd. Samtlige aktuelle ansvarsretter for riving og oppføring av grunnarbeid er vedlagt søknaden. Strek Arkitekter AS orgr , har erklært ansvarsrett som ansvarlig søker og prosjekterende av arkitektur, utearealer og landskapsutforming. Tom Tånevik med orgnr , har erklært ansvarsrett som prosjekterende av miljøsanering, og utførende av grunnarbeider og landskapsutforming. Teknisk forvaltning har ingen merknader til foreslåtte tiltaksklasser. UTFORMING/TILPASSING Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. Pbl INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon fra kommuneplan vedrørende plankrav Pbl ,- Riving av bebyggelse med bruksareal mindre enn 100 kvm. Pbl ,- Til sammen 5.900,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 324/16

6 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Kopi til: Reidun og Tommy Osgjelten Austbøjordet 38A 4085 HUNDVÅG