Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Karl G Gaare Sildråpeveien 40 C 7048 TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: FLUDEM 2014/4329 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 244/28/0/0 Saksnr: 243/15 Søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks /244/28 -Djupvik - Karl Gaare - Avslått Vi viser til Deres søknad om tiltak uten ansvarsrett mottatt her den , dispensasjonssøknad mottatt her den samt nærmere begrunnelse for dispensasjon mottatt her den Tiltak: Søknaden gjelder riving av eksisterende anneks samt oppsetting av nytt anneks med bebygd areal (BYA) beregnet til 45,15 m 2. Høyden på møne og gesims er oppgitt til forholdsvis 3,6- og 2,2 meter. Planstatus: Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Djupvika hyttefelt med plan id L Når det gjelder oppføring av uthus/anneks sier gjeldende reguleringsplan følgende: Omsøkte tiltak strider med tillatt størrelse for uthus/anneks og det søkes dermed dispensasjon fra maks tillatt BYA for uthus/anneks. Dispensasjonssøknaden er begrunnet som følgende: Brev datert : «Vedrørende byggesøknad om rivning og oppføring av anneks for gnr 244 bnr 28 i Djupvika. Etter samtale med Johannes O. Nestvold ble det påpekt at omsøkt anneks, mest sannsynlig vil overstige angitt maksimalt bebygd areal. Ved kontrollmåling er annekset på 28,5m2, for at vi skal få benyttet sanitæranlegget ( kloakk) som er opparbeidet i Djupvika, må vi ha badet slik det er tegnet inn. Badet 8,5m2 med en gang på 5m2. dette synes vi er en god løsning for

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 å få til et hus. Med dette har vi brukt kr på grunnarbeid. Grunnen til å bygge badet i tilknytning til annekset, er at det egner seg ikke under noen omstendighet å bygge på hytta. Hverken for utseende ute eller for innredningen inne. Hytta er på 56m2 og tomta består av fjell. Med alle mål er vi da på 98m2 bebygd areal. Vi er med dette under fastsatt grense på 120m2. Vi søker også dispensasjon i forhold til ny reguleringsplan i Djupvika gnr. 244 bnr. 2 der grensene tidligere var uklare.» Brev datert : «Jeg viser til e-post av 24. oktober i år samt tidligere korrespondanse. Utfyllende begrunnelse til dispensasjonssøknad av 08.sep hvor det søkes om dispensasjon for oppføring av anneks større enn 30m2 BYA. Dette gjelder grn244 brn28 i djupvika. Etter samtale med Johannes O. Nestvold ble det påpekt at omsøkt anneks mest sannsynlig vil overstige angitt maksimalt bebygd areal. Ved kontrollmåling utført av Nestvold er selve annekset 30,60m2, gang mellom bad og anneks 4,75m2 og 9,80m2 til sammen 45,15m2. Vår oppmåling tok utgangspunkt i grunnmur (bankett) og ble da 42,50m2. Begrunnelsen for at annekset og wc må oppføres på den omsøkte plasseringen er at hovedbygningen (hoved hytten) er lite egnet for påbygging. En eventuell utvidelse av hovedbygningen ville medført en svært omfattende ombygging av denne. I tillegg ville en eventuell utvidelse i hovedbygningens lengderetning medført at hoved hytten ble uforholdsmessig lang og fremstå som lite estetisk. Begrunnelse for å bygge bad\wc i tilknytning til annekset er for å kunne benytte tilkoblingen til eksisterende sanitæranlegg\avløpsnett. Annekset og wc er plassert på samme sted som det gamle annekset som ble revet. Dette medfører mindre inngrep og plasseringen er bedre tilpasset tomtens beskaffenhet\topografi. Vedlagt følger oppdaterte tegninger for tiltaket. Jeg håper ovennevnte begrunnelse er utfyllende og tilfredsstillende i forhold til kravene i forbindelse med dispensasjonssøknaden.» Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i saken, jf. Pbl Det har ikke kommet noen merknader mot tiltaket.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Kommunens vurdering av dispensasjon: Kommunens adgang til å gi dispensasjon er hjemlet i plan- og bygningsloven Av pbl. 19-2, første ledd, fremgår det at «kommunen kan gi varig (...) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (...) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Gjeldende reguleringsplan for omsøkte byggetomt er fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven, og kommunen har dermed i visse tilfeller adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser som følger av reguleringsplan. Muligheten til å gi dispensasjon er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens andre ledd presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt.» Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene for dispensasjon er kumulative vilkår og innebærer dermed at begge må være oppfylt for å kunne gi dispensasjon. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til for å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr s.243) hvor det uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Utstrakt bruk av dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon. Pbl viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Første spørsmål blir om dispensasjon fra maks tillatt størrelse på uthus/anneks i gjeldende reguleringsplan, vil medføre til at hensynet bak reguleringsplanen vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Tiltakshaver ønsker å oppføre uthus/anneks som er 15,15 kvm større enn det som er tillatt i gjeldende reguleringsplan. Det vil i det følgende vurderes hvorvidt dette vil medføre til at hensynet bak tillat størrelser for uthus/anneks i gjeldende reguleringsplan vil bli vesentlig tilsidesatt. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal virke overbygd. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. I denne sak dreier det seg om et anneks som overskridelse på totalt 15,15 kvm. I prosent utgjør overskridelsen på 50%, og er klart å anse som en vesentlig overskridelse av det som er tillatt. Anneksets avstand mot sjø er målt til ca. 44 meter fra ytterveggen mot sjø og til sjøkanten. Det må antas at det ved gjennomføring av reguleringsplanen er tatt hensyn til at det som utgangspunkt ligger et forbud mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø, jf. Pbl metersbeltet i Levanger er et særlig pressområdet for utbygging, og det må dermed antas at det ved planarbeidet har blitt tatt særlig hensyn til området nærmest strandsonen, slik at det legges opp til minst mulig utbygging nærmest strandsonen. På denne måten må man kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som følge av dette. Åsenfjorden er kjent for å være et pressområde for hytteutbygging, der hytteeiendommer ikke bare ligger tett mot hverandre, men også utbygges større enn tillatt i gjeldende plan. Dersom det skal tillates utbygging utover det som følger av plan, vil dette blant annet innebære at planen mister sin forutsigbarhet. For å bevare planens forutsigbarhet og bevare gjenstående arealer, bør kommunen sørge for at disse ivaretas gjennom å føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke. Videre vil en positiv dispensasjon i denne saken være med på å danne mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Kommunen har hatt flere henvendelser fra hytteeiere i dette området som ønsker seg større areal. Samtlige henvendelser har konsekvent fått svar på at planens maksgrense er en absolutt grense for bygging av hytteeiendommer. Sett opp mot likebehandlingshensynet er det et klart ønske og praksis fra kommunen å behandle samtlige innenfor samme reguleringsplan likt. På den måten vil også en dispensasjon her kunne undergrave likebehandlingshensynet. Samlet sett vil en eventuell positiv dispensasjonsvedtak gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Planbestemmelser besluttes gjennom en omfattende beslutningsprosess. På bakgrunn av dette må ikke dispensasjonsmyndigheten brukes på en slik måte at de undergraver planene som informasjons- og beslutningsprosess, se forarbeidene i Ot.prp.nr s Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser tilsier at det er viktig at endringer av planene av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner, jf. SOMB 2006 s Slik nevnte uttalelser er å forstå kan ikke dispensasjonsadgangen benyttes i form av å skape andre regler enn det som følger av gjeldende reguleringsplan. Dersom kommunen tillater dispensasjon i denne sammenheng vil det dermed være det samme som å tilsidesette planens bestemmelser, da dette vil medføre til at regelen blir unntaket og dispensasjon hovedregelen. En dispensasjonsvurdering skal alltid ta utgangspunkt i de hensyn den aktuelle reguleringsplanen ivaretar. I dette tilfellet gjør hensynene bak reguleringsplan seg gjeldende med styrke, slik at kommunen klart ikke har anledning til å dispensere fra plan.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Etter en helhetlig vurdering har kommunen kommet frem til at hensynet bak planen vil bli «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon, slik at det i dette tilfellet ikke kan gis dispensasjon for tillatt størrelse til anneks som følger av gjeldende plan, jf. Plan- og bygningslovens Vilkårene for dispensasjon er kumulative, og innebærer at begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Det første vilkåret er ikke oppfylt og kommunen anser det dermed som unødvendig å gå nærmere inn på vurderingen av hvorvidt siste vilkår er oppfylt. Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt i denne sammenheng, jf. Plan- og bygningsloven Med hjemmel i reguleringsplan Djupvika hyttefelt med plan id L , avslås søknaden om dispensasjon vedrørende maks tillatt størrelse for uthus/anneks. VEDTAK: Med hjemmel i reguleringsplan Djupvika hyttefelt med plan id L , avslås søknaden om dispensasjon for oppføring av anneks/uthus med en størrelse på 50% større enn tillatt i gjeldende reguleringsplan. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 vil dispensasjon medføre til at gjeldende reguleringsplan vedrørende tillatt størrelse for anneks/uthus, vil bli «vesentlig tilsidesatt», slik at det i dette tilfellet ikke foreligger grunnlag til å tillate oppføring av større anneks enn det planen tilsier. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. Forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jfr. Plan- og bygningslovens 33-1 Med hilsen Flutra Demaj Jurist