DISPENSASJON OG TILLATELSE. Vedtak

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Åshild Jortveit Solskivegata Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/ Robert Helle, 170/0280/L DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av bod på BYA 20m² og utvidelse av steinbelagt brygge - gnr. 170 bnr Sted/adresse: Solskivegata 11. Tiltakshaver: Åshild Jortveit og Einar Larsen. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a og k, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav a og e gis det tillatelse til å oppføre bod med BYA 20m²og utvidelse av eksisterende steinbelagt brygge med 1,2 meter med vilkår nevnt under, og i tråd med reviderte tegninger og situasjonskart mottatt , samt øvrig dokumentasjon mottatt Eksisterende steinbelagt brygge skal bevares for å holde på det gamle preget. Veilederen for bevaringsområdet følges, vedrørende bruk av materiell for tiltaket. Da eiendommen ligger i et flomutsatt område skal tiltakshaver utføre boden som en tett konstruksjon opp til 3,1 moh for å sikre boden mot vanninntrenging. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplan for Mandal sentrum vedrørende utnyttelsesgrad med sikte på oppføring av bod med BYA 20m² på eiendommen som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 Søknaden Åshild Jortveit og Einar Larsen søker om dispensasjon fra utnyttelsesgraden og tillatelse til oppføring av bod med BYA 20m². Videre søkes det om å utvide steinbelagt brygge med 1,2 meter. Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende reguleringsplan for Mandal sentrum, og er i denne utlagt som bevaring bolig. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan 15.3 heter det bl.a. at: Bygninger skal kunne tilbygges og påbygges dersom tomteforholdene tillater det og under forutsetning av at byggearbeidene ikke endrer karakter i det verneverdige bygningsmiljøet. Ved eventuelt nybygg skal utnyttelsen være i tråd med det som er vanlig i strøket, og materialbeskrivelsen og detaljer skal være entydige i byggemeldingen. Forutsatt at den offentlige fasaden opprettholdes, skal forretningsarealene i Store Elvegtate kunne utvides ved omdisponering av bakgårdene. Ved nye byggearbeider skal særlig følgende forhold tas hensyn til: - proporsjoner, forholdet mellom bredde/lengde og lengde/høyde - forholdet mellom vindusåpninger - vindusplasseringer og antall vinduer - takutspring - materialbruk som avpasses etter den tradisjonelle bebyggelsen - utforming av dører Ved nye byggearbeider skal det påsees at bygningen tilpasses bygningsmiljøet i bevaringsområdene der følgende krav skal legges til grunn: A. Det skal benyttes dimensjoner som ikke avviker fra det som er vanlig i strøket. B. Bygningene skal ha saltak med takvinkel grader. På uthus kan pulttak med takvinkel på ca. 20 grader godkjennes. C. Taket skal tekkes med ubehandlet, rød teglstein med tradisjonell profil og størrelse, fortrinnsvis gammel tegl. Glassert tegl kan benyttes på bygninger der det er tradisjon for slik tekking. D. Det skal benyttes trekledning med dimensjon og profiler som har tradisjoner i den gamle trehusbebyggelsen. E. Vinduer skal være sidehengslet, ha fast midtpost og glass inndelt med gjennomgående sprosser med kittfals eller tilsvarende fugemasse i ytre ramme. Innsettingen skal utføres med tradisjonell og håndverksmessig belistning/utforing blant annet slik at glassflaten blir tilbaketrukket fra veggflaten. F. Takvinduer skal være enkle og ha en størrelse som er tilpasset takflaten. Vinduene skal fortrinnsvis plasseres i takflater som ikke vender mot offentlig gaterom. Utformingen av takvinduene skal være slik at de blir vesentlig høyere enn de er brede. G. Ved utskifting av dører skal tilsvarende, tilpassede fyllingsdører av tre benyttes. H. Piper tillates ikke beslått/kledd med sink eller plastbeslåtte stålplater

3 Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra utnyttelsesgraden vedrørende oppføring av bod. Det er ønskelig med boden for lagring av ved, bildekk, sykler, gressklipper, hageredskap og hagemøbler mm. Andre myndigheters uttalelser Fylkeskonservatorens vurdering av tiltaket dater : «Vedrørende arkeologiske kulturminner har Fylkeskonservatoren ingen spesielle merknader, men minner om den generelle varslingsplikten tiltakshaver har om det under arbeidets gang skulle dukke opp noe av arkeologisk interesse (eks flint, større mengder med trekull, skjørbrente steiner, keramikk ol). I tilfelle skal arbeidet stanses og fylkeskonservatoren varsles. Vedrørende nyere tids kulturminner anbefaler Fylkeskonservatoren at boden plasseres som en forlengelse av garasjen inn mot nabogrensen til gnr 170/282 Solskivegata 13, med samme møneretning som garasjen. Eiendommene i området er tradisjonelt preget av grønne belter som strekker seg ned mot bryggene og sjøen. Det er viktig at dette preget beholdes. Etter vår vurdering bør derfor den omsøkte uteplassen bearbeides. Bryggen bør fortsatt kunne oppfattes som en brygge og ikke som en platting, vi fraråder derfor at plattingen legges som en forlengelse av bryggen. Det bør eventuelt vurderes om det heller kan anlegges en smal platting med skiferheller i gress lenger bak på eiendommen. Vi fraråder espalier og buen, og anbefaler at det evt. heller oppføres et enkelt stakittgjerde, noe det er tradisjon for i området. Dersom det etableres en trapp bør dette være en enkel steintrapp.» Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon.

4 Det er søkt om oppføring av bod på BYA 2,0m² samt forlengelse av brygge med 1,2 meter inn mot hagen. Opprinnelig søknad ble mottatt , det ble så foretatt en befaring på eiendommen onsdag 8. juni av saksbehandler i kommunen og fylkeskonservator. Etter råd og veiledning fra offentlige instanser er det blitt levert reviderte tegninger og dispensasjonssøknad der bod er parallelt med nabogrense og omsøkt utvidelse av brygge er halvert da ned til (1,2 meter). Espalier er utgått i den reviderte søknaden men Teknisk forvaltning vil opplyse tiltakshaver om at fylkeskonservator og Mandal kommune er positive til eventuelt videreføring av gjerde fra nabo eiendommen i vest som skissert på søknad mottatt , men da som et enkelt stakittgjerde og tiltaket må leveres inn som en melding. Den aktuelle boden skal oppføres i bevaringsområdet for bolig, som i reguleringsplanen ikke er angitt med utnyttelsesgrad. Det vil si at den enkelte bygning i planen er utnyttelsesgraden på tomten derfor har tiltaket behov for en dispensasjon. Videre viser Mandal Kommune til reguleringsbestemmelsen 16-3 der det sies at ved eventuelt nybygg skal utnyttelsen være i tråd med det som er vanlig i strøket, og materialbeskrivelsen og detaljer skal være entydige i byggemeldingen. Mandal Kommune mener at tiltakshaver tar hensyn til 16-3 vedrørende oppføring av boden. Dispensasjonssøknaden her er mer en formalitet da utnyttelsesgraden skulle ha stått på reguleringsplankart eller reguleringsbestemmelsene for Mandal Sentrum. Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjon. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får oppført boden, og får kunne gjøre seg bruk av det, i samsvar med tiltakshavers ønske. Boden vil gi bedre utnyttelse av både boligen og tomten og således gi tiltakshaver bedre bokvalitet. Estetisk vil boligen ikke skille seg ut på noen måte, da det er gitt tilsvarende dispensasjoner for små bygg i område tidligere. Da det ikke er mottatt merknader fra nabo eller påpekt noen negative sider ved søknaden finner Mandal kommune at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra Reguleringsplanen for Mandal sentrum vedrørende utnyttelsesgraden vurderes å være til stede. Adkomst og tilknytning va Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med planen. Plassering mot nabo Boden søkes plassert 1 meter fra nabogrensen. Hovedregelen er at tiltak skal plasseres med en minsteavstand på 4 meter fra felles tomtegrense med nabo, jf. Plan- og bygningsloven 29-4, andre ledd. Kommunen har imidlertid anledning til å godkjenne at byggverk plasseres nærmere enn nevnt i andre ledd dersom tiltaket er frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak, jf. Plan- og bygningsloven 29-4, tredje ledd bokstav b. Med dette menes mindre bebyggelse som ikke skal brukes til beboelse og er under 50 kvm. Boden er 20 kvm og skal brukes som lagringsplass til hageutstyr o.l. Tiltaket er klart i tråd med det som kan oppføres nærmere enn 4 meter mot tomtegrensen og tillates som søkt.

5 Utforming/tilpassing I fylkeskommunens brev datert anbefaler fylkeskonservator å oppføre boden som en forlengelse av garasjen inn mot nabogrensen og med samme møneretning. Teknisk forvaltning vurderer en forlengelse av garasjen som et tilbygg og et eventuelt tilbygg her vil utløse brannkrav, det vil da forårsake store ekstra utgifter for tiltakshaver og øke en eventuell brann spredning med tanke på at det er en bod/lagringsplass som er tiltaket, ikke et oppholdsrom. Videre vises det til revidert situasjonsplan der boden er 1 meter fra og parallelt med nabogrense, teknisk forvaltning mener dette er en god plassering samt at den omsøkte boden vil gi bedre utnyttelse av både boligen og tomten og således gi bedre uteareal, i samsvar med tiltakshavers ønske. Mandal kommune vurderer med dette at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Gebyrtype Andre mindre tiltak. Pbl ,- Gebyrtype Nybygg 15-20m². Pbl ,- Til sammen 4500,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 327/16. Med hilsen Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Robert Helle Avdelingsingeniør Kopi til: Vest-Agder Fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 KRISTIANSAND S

6