Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Heidi Rygg Frøys veg LEVANGER Deres ref: Vår ref: TONTYH 2016/3053 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 3/71// Saksnr: 801/16 Ikke godkjent Revidert søknad om oppføring av garasje /3/71 Frøys veg 11 Vi viser til søknad om oppføring av garasje, mottatt her den , samt revidert søknad mottatt her den Innledningsvis vil byggesakskontoret beklage den lange saksbehandlingstiden. Tiltaket: Søknaden gjelder oppføring av garasje med tilhørende vedbod på eiendommen 3/71 i Levanger kommune. Garasjen vil ha et bebygd areal (BYA) på 30 m 2. Boden vil ha et bebygd areal på 7 m 2. Totalt bebygd areal på garasje og bod er 37 m 2. Garasjen og tilhørende vedbod skal oppføres med flatt tak. Grad av utnytting på eiendommen vil etter tiltaket være på 0,32. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Det foreligger naboerklæring fra eiendommen 3/91 Frøys veg 13, med samtykke til at garasje oppføres med en minsteavstand på 3,8 meter fra tomtegrense. Det er en kommunal gangveg mellom eiendommene, slik at det ikke er felles tomtegrense mellom Frøys veg 11 og 13. Grunnforhold: Garasjen tenkes oppført i en avstand av ca. 1 meter fra kommunale vann- og avløpsledninger. Avstand fra bygning til VA-anlegg bør være minimum 4 meter. Tiltakshaver har selv tatt kontakt med Kommunalteknikk for å avklare avstand til VA-anlegg og å få dispensasjon fra dette kravet. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan «Gjemble Nedre del» med planident. L I Kommunedelplan for Levanger sentrum med planident. L , er det angitt at denne reguleringsplanen fortsatt skal gjelde. I reguleringsplanens arealplankart er det angitt en byggegrense. Da garasjen krysser denne byggegrensen, er det søkt om dispensasjon fra dette.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Andre myndigheter: I henhold til plan- og bygningslovens 21-5 om samordningsplikt, har Byggesakskontoret tatt kontakt med Kommunalteknikk angående avstand til veg. Kommunalteknikk: Vann- og avløp: Kommunalteknikk har sammen med tiltakshaver vært på befaring for å klarlegge plassering av ledningstraseen i gangveg ned mot Odins veg. I e-post har Kommunalteknikk uttalt følgende: «Fremlagte tegninger sammenholdt med søk og undersøkelser i området, indikerer at hovedvannledningen ligger lenger unna omsøkt prosjekt enn ledningskartet viser. Den vil likevel bli nærmere enn 4 meter, og for at Kommunalteknikk kan dispensere fra dette kravet må vedlagte forslag til avtale/eller tilsvarende tinglyses på eiendommen.» Pr har Byggesakskontoret ikke mottatt avtale mellom kommunalteknikk og tiltakshaver. Avstand til veg (byggegrense): Kommunalteknikk har som vegmyndighet uttalt seg i forbindelse med garasjens avstand til veg: «Her har vi store problemer med parkering i dag. Her benyttes både veg og snuplass til parkeringsplass. Viss garasjen blir oppsatt som vist på tegning (mur er allerede oppsatt) så vil det skape enda større problemer med parkering og snumuligheter i enden av Frøys veg. Kommunalteknikk kan ikke godkjenne en slik løsning.» Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om utnyttingsgrad på 0,2 og byggegrense angitt i arealplankart. Tiltakshaver har i dispensasjonssøknaden argumentert med følgende: «Hensynet til bestemmelsen om byggegrense blir ikke tilsidesatt da det ikke hindrer alminnelig ferdsel. To naboeiendommer har også bygget utenfor byggegrense. Plan for utnyttelsesgrad er gammel og dagens boliger har vanligvis hus og separat garasje.» I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Utnyttelsesgrad: Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak bestemmelsen om utnyttingsgrad er for det første å ivareta hensyn til luft, lys og uteoppholdsarealer. Andre hensyn er at det skal være enhetlig og estetisk utforming av omgivelsene. Reguleringsplanen er fra 1973, og bærer derfor preg av den tids norm for bebyggelse. I dag er det en carport i tilknytning til huset. Hensynet bak bestemmelsen om grad av utnytting må ses hen til den tids tomteutnytting. Dagens boligområder bærer preg av mer fortetting. I tillegg til bolighus på eiendommen, er det i dag vanlig å ha en frittstående garasje eller bod. Utnyttingsgraden er i reguleringsplanen satt til 0,2. Det vil si at det kun er tillatt å ha 20 % av eiendommen bebygd. Utnyttingsgraden etter omsøkt tiltak vil være på 0,32, altså 32 %. I nyere reguleringsplaner er det vanlig å sette tomteutnyttelsesgraden høyere, opp mot 35%. Med en utnyttingsgrad på 32%, er man innenfor hva dagens reguleringsplaner sier om tomteutnyttelse. Det er også ønskelig å utnytte eksisterende eiendommer på best mulig måte, for å hindre at andre areal ikke avsatt til boligformål blir omregulert. Kommunen kan ikke se at hensynene bak reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt som følge av at dispensasjon gis. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ulempen er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Som nevnt angir forarbeidene at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen for dispensasjon ikke har til hensikt å forhindre en hensiktsmessig utvikling av eiendommer som omfattes av en eldre reguleringsplan. Fordelene for tiltakshaver vil her være å få utnyttet tomten på en hensiktsmessig måte. Kommunen har ingen særlige grunner til at det blir gitt dispensasjon fra utnyttelsesgraden i denne saken. Slik at etter en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at fordelene ved tiltaket anses større enn ulempene, og at dispensasjon vedrørende utnyttingsgrad gis på dette grunnlag. Byggegrense: Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Et av hensynene bak en byggegrense angitt i arealplankart er behov for å ivareta frisiktsone for tomtas tilstøtende veg. Et annet hensyn med regulert veiavstand er å ivareta vegsystemet og trafikken, så som vedlikehold og brøyting. Til slutt er det et hensyn begrunnet i estetikk i tettbygd område, der byggegrense skal sørge for en helhetlig utforming av bebyggelser i tettbygd strøk. Garasjen er tenkt plassert slik at den bryter byggegrensen med omlag 1,5-1,6 meter. Som utgangspunkt bør en ikke gi dispensasjon fra byggegrensen, da en dispensasjon vil medføre at hensynet bak gjeldende reguleringsplan blir forringet. Tiltakshaver anfører i sin dispensasjonssøknad at to naboeiendommer også har bygget utenfor byggegrensen. Garasjens plassering kan gjøre at det blir vanskeligere å gjøre vedlikehold av veg og brøyting av veg, da det like ved garasjen er en snuplass for biler i tillegg til en gangveg som forbinder Frøys veg med Odins veg. I forarbeidene (Ot.prp. nr s. 242) står det at regelen om dispensasjon ikke må tolkes så strengt at den for eksempel hindrer dispensasjon fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder for eller motvirker hensiktsmessig utvikling av gjenstående arealer. Kommunalteknikk har som vegmyndighet i denne saken uttalt at de ikke kan godkjenne en slik løsning som garasjens plassering i denne sak. Dersom garasjen blir oppsatt som vist i situasjonskart, vil det skape store problemer med parkering og snumuligheter i enden av Frøys veg. Vegen benyttes i dag både som veg og snuplass. På grunn av ovennevnte vurdering vil en dispensasjon fra byggegrense medføre at hensynet bak regulert byggegrense blir «vesentlig tilsidesatt». Kommunen ser det ikke nødvendig å vurdere dispensasjonssøknaden opp mot lovverkets siste vilkår om at fordelene må være klart større enn ulempene. Dette begrunnet i at vilkårene for dispensasjon er kumulative, dvs. at begge vilkår må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Med hjemmel i gjeldende reguleringsplan «Gjemble Nedre del» med planident. L avslås søknad om dispensasjon fra planens bestemmelse om byggegrense. VEDTAK: Med hjemmel i pbl gis det ikke dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader/orientering: Veg og gangveg må settes i stand slik det var før byggearbeidene startet. Dersom dette ikke gjøres innen rimelig tid vil kommunen gi pålegg om dette i eget vedtak. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Tone Tyholt Jurist/Byggesak