TEKNISK FORVALTNING HAR I DAG FATTET FØLGENDE VEDTAK I SAKEN:

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Ask Architects v/ Kristin Gabrielsen Nordre Banegate MANDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2014/ Eirik Skogstad Nilsen, /0340/L Tiltakshaver: Jan og Torunn Thomassen VEDTAK OM DISPENSASJON ETTER PBL. 19-2, SAMT TILLATELSE TIL TILTAK ETTER PBL MED SIKTE PÅ OMBYGGING AV EKSISTERENDE ENEBOLIG PÅ EIENDOMMEN GNR. 170, BNR Det vises til søknad om tillatelse til tiltak i hht. Pbl (ett-trinns saksbehandling), for tiltak som gjelder ombygging av eksisterende bolig, mottatt Tiltaket ble opprinnelig godkjent i vedtak av Vedtaket ble påklagd og Fylkesmannen i Vest- Agder opphevet kommunens vedtak om tillatelse til tiltak i vedtak av Søknaden behandles nå på nytt etter at det opprinnelige vedtaket ble opphevet. Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jf. matrikkelloven 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. ANSVARLIG SØKER: Foretaket Ask Architects AS søker lokal foretaksgodkjenning for å kunne ivareta søkerfunksjonen. Foretaket innfrir kravene i SAK 10, Søknaden kan dermed realitetsbehandles. TEKNISK FORVALTNING HAR I DAG FATTET FØLGENDE VEDTAK I SAKEN: A. I henhold til delegasjon av myndighet og med hjemmel i Pbl. 19-2, gis dispensasjon fra byggegrensene i reguleringsplanen for Skinsnes med sikte på ombygging av eksisterende enebolig på eiendommen gnr. 170, bnr POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 B. I henhold til delegasjon av myndighet og med hjemmel i Pbl. 20-1, gis tillatelse for ombygging av eksisterende enebolig på eiendommen gnr. 170, bnr Tiltakets ansvarsrett med valgte tiltaksklasser godkjennes som omsøkt. VILKÅR FOR TILLATELSE FOR BYGGING AV GARASJEANLEGG: 1. Tegninger, og situasjonskart, mottatt , ligger til grunn for godkjenningen. Reguleringsbestemmelsene for området gjelder i tillegg til vilkårene i denne tillatelsen. 2. Plassering i terrenget skal ha en nøyaktighet på ±15 cm i forhold til situasjonsplanen, datert Ved større avvik skal dette meldes til kommunen ved søknad om ferdigattest, jf. SAK 8-1. Plan- og bygningsmyndighetene vil vurdere endringene før ferdigattest jf. Byggesaksforskriften 8-1 og 8-2 kan gis. 3. Ferdigstillelse skal meldes kommunen når tiltaket er ferdig. Ansvarlig søker skal bekrefte overfor kommunen at kontroll er foretatt med tilfredsstillende resultat, i samsvar med tillatelser og krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Eventuelle avvik, merknader eller endringer skal meldes til kommunen. 4. Det settes som vilkår at Fylkesmannens bemerkninger vedr. flom og havnivåstigning ivaretas ved ombyggingen, jf. reguleringsbestemmelsene 3.1, Boliger, B1. 5. Ansvarsretten gjelder kun for det omsøkte tiltaket og har ingen varighet utover dette. Evt. endringer i ansvarsforholdet krever ny søknad om ansvarsrett. 6. Alt arbeid skal utføres i henhold til gjeldende lover, forskrifter og bestemmelser. 7. Denne tillatelsen er gyldig i tre år fra vedtaksdato, dvs. at om tiltaket ikke er igangsatt innen tre år, faller tillatelsen bort. UTTALELSE FRA ANNEN OFFENTLIG MYNDIGHET Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler i brev av blant annet at: «For området gjelder reguleringsplan for Wattnegata nr. 17 fra Planen viser boligformål med byggegrense mot elva. Langs elva er vist off. småbåthavn med gang- og sykkelvei på innsiden. Byggegrensen for boliger er vist 8 m fra overgangen mellom gang- og sykkelvei og brygge. Kommunen anfører at saken betinger dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplanen. Nordenden av den østligste fløyen på eksisterende bolig synes allerede å ligge litt over grensen. Ut fra vedlagte tegninger kan vi ikke se at det kommer noen ny bebyggelse som krysser denne byggegrensen. Når det gjelder avstand til nabogrense har vi ikke spesielle merknader. Vi gjør oppmerksom på at eiendommen ligger innenfor registrert fareområde med hensyn til både flom og til havnivåstigning. Vi forutsetter at kommunen påser at nødvendige tiltak i denne sammenheng blir søkt gjennomført når ombygging først skal finne sted.».

3 KONTROLL Det må utføres nødvendig kontroll slik at tiltaket ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av Pbl. GEBYR: Gebyr er fakturert ved søknadsbehandlingen i april SAKSORIENTERING: NÆRMERE OM TILTAKET: Det søkes om ombygging av eksisterende enebolig på eiendommen. Den aktuelle eiendommen er i dag bebygd med enebolig, og tomten har et beregnet areal på ca m 2. Eneboligen vil få et totalt areal: ca. 297 m 2 -BYA. Eiendommen vil etter tiltaket er oppført få en totalutnyttelses grad BYA- % = ca. 29 %. AREALPLANSTATUS: Det aktuelle området inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Skinsnes», og er i denne utlagt som byggeområde for bolig. Byggegrensene er fast satt reguleringsplanens kart. Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende detaljreguleringsplan. ANDRE FORHOLD Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling i henhold til plan- og bygningslovens Ved varslingsfristens utløp var det innkommet merknader til saken. Det er redegjort for disse i tidligere vedtak. Søker og Inger Johanne Støhlmacher har kommet med kommentarer til opphevingsvedtaket fra Fylkesmannen i Vest Agder. Naturmangfoldlovens 8-12 prinsipper er vurdert opp mot Naturbase med artskart og kulturminnesøk. Det er ikke registrert arter eller valgte naturtyper som vil bli berørt av tiltaket, jf. Naturbase. Kommunen vurderer at aktuelle tiltak kan berøre interesseområdet til noen offentlige myndigheter, og saken er derfor oversendt offentlige instanser for uttalelse, jf. Pbl MERKNADER FRA NABO/GJENBOER I FORHOLD TIL FYLKESMANNEN I VEST- AGDERS OPPHEVINGSVEDTAK AV Inger Johanne Støhlmacher uttaler blant annet i epost mottatt den at: «Ved fremlegging av byggesøknad ble det laget en visualisering av høyden på bod så jeg skulle se hvor høyt det ville bli. Jeg var i utgangspunktet usikker på om jeg skulle klage eller godta ombygging. Når jeg nå sammenlikner visualiseringen med hvordan bygget fremstår i dag, blir jeg ganske irritert. Jeg har tatt et bilde fra samme posisjon for å illustrere forskjellen på manipulert bilde og virkeligheten. Ved å sammenlikne høyden på nabohuset til venstre

4 ser en tydelig forskjellen på de to bildene. På de innsendte tegningene er også boden tegnet både lavere(møne i underkant av vindusramme) og smalere.». Søker Ask Architects AS uttaler blant annet i sitt brev av at: «( ) Eiendommen er regulert gjennom Reguleringsplanen for Skinsnes, vedtatt , og inngår i delfeltb1. I bestemmelsenes 1.1 sies formålet med planen å være å legge til rette for et næringsområde på Skinsnes med spesiell vekt på plasskrevende handel. Videre er det en målsetting å legge til rette for båtplasser langs elva i tråd med kommuneplanen. Det omtales videre at i boligområder nord for Søren Jaabæksvei skal det gis rom for fortetting. Det er ikke angitt nærmere hvilke delområder fortettingen gjelder for. B1 ligger nord for Søren Jaabæksvei. Regulert byggegrense for B1 følger eksisterende bebyggelses veggliv mot gate og mot elv, dette med unntak av garasje på bnr 340 som ligger utenfor byggegrense mot vei. Ved planens avgrensning (som tilsvarer B1s avgrensning) mot vest, samt der hvor B1 grenser til annet arealformål (vei og privat småbåtanlegg) er det lagt inn byggegrense som tilsvarer lovens krav om avstand til nabo, jf. pbl. 29-4, dvs 4 meter fra eiendomsgrense. Byggegrense mot gnr. 170 bnr karnapp mot vest Det fremkommer ikke av verken planens formålsbestemmelse eller av andre bestemmelser knyttet til B1, at der er en intensjon om å sikre allmennhetenes eller gjenboeres interesser i form av åpning/siktlinjer mot elva, ved å regulere inn byggegrenser 4 meter fra naboeiendom. Dersom intensjonen hadde vært å sikre siktlinjer til elva, hadde det vært sannsynlig at også sikt mellom noen av de andre boligene innenfor B1 skulle vært sikret i form av regulerte byggegrenser mot nabo, noe som ikke er tilfelle. Og motsatt anses det som lite hensiktsmessig å regulere inn byggegrense på gnr 170 bnr 328 mot privatsmåbåtanlegg dersom intensjonen er å sikre frisikt mot elva da småbåtanlegget i seg selv sikrer dette tilstrekkelig. Fylkesmannen viser i sitt skriv til at planen har vært gjennom en omfattende beslutningsprosess. Gjennom arbeidet med reguleringsplanen for Skinsnes var det meste av oppmerksomheten rettet mot forretningsområdet som skulle utvikles. Noe oppmerksomhet ble også rettet mot boliger/avkjørsler i direkte tilknytning til Søren Jaabæksvei. Så langt ansvarlig søker er kjent med, var der liten eller ingen oppmerksom rettet mot eiendommen som tiltaket gjelder, bnr 340. På bakgrunn av ovennevnte momenter er det nærliggende å anta at regulert byggegrense mot bnr.373 kun er en videreføring av lovens bestemmelse om 4-meters avstand til nabo, og at beslutningsorganet ikke verken har tatt konkret stilling til den regulerte byggegrensen eller har hatt en intensjon om å ivareta særlige hensyn vha denne. Det foreligger samtykke fra nabo, bnr 373, om å bygge nærmere enn 4 meter fra fellesgrense. Karnapp mot vest er i tråd med pbl. 29-4, andre ledd. Ansvarlig søker er dermed av den formening at det ikke er noe hensyn bak regulert byggegrense som blir tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra regulertbyggegrense. ( ) Regulert byggegrense mot kommunal vei er trolig ment å ivareta kommunens behov for sideareal langs veien f.eks. i forbindelse med vedlikehold/snørydding etc. Både eksisterende garasje og tett planke gjerde med halvtak mot hagen, ligger utenfor regulert byggegrense mot vei. Bodens veggliv, som ikke er til bolig formål, plasseres nøyaktig der hvor eksisterende gjerde står. Nytt tiltak vil der med ikke hverken redusere tilgjengelig areal langs veien eller endre siktforhold i gata. Ett av de karakteristiske trekkene ved det til grensende bevaringsområdet er at husene ligger tett inntil veien. Og der hvor husene selv ikke definerer gata, blir hager avgrenset mot vei av stakitt gjerder, uthus eller lignende. Boden som grenser til veien vil være et element som viderefører dette særpregede gatebildet.

5 Ansvarlig søker er av den formening at når man ser hensynene bak regulert byggegrense i sammenheng gata og eksisterende konstruksjoner langs gateløpet, vil en dispensasjon fra byggegrense ikke ytterlig tilsidesette hensynet bak regulert byggegrense. ( )». VURDERING AV DISPENSASJON Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med byggegrensene i gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er søkt dispensasjon for å bygge utenfor byggegrensene som er fastsatt i reguleringsplanens kart. Hensynene bak byggegrensene som er gitt i reguleringsplanen er ikke begrunnet i verken i reguleringsplanens formål eller i bestemmelsene. I Mandal kommune har det vært tradisjon i reguleringsplan arbeid å markere 4 meters grensen som følger av Pbl andre ledd og kommunen kan ikke se at byggegrensen som er satt i planen er begrunnet ut fra noe annet i reguleringsplanen for Skinsnes. Byggegrenser har også tradisjonelt vært benyttet for å styre omfang og plassering av bebyggelsen på eiendommer, blant annet for å sikre tilstrekkelig avstand til bygninger på naboeiendommer, og for å sikre nabointeresser. Byggegrenser mot vei er i tillegg satt av hensyn til sikt, veivedlikehold, søppeltømming, snømåking osv. Mandal kommune viser til at etter den omsøkte ombyggingen vil boligen fremdeles være størrelsesmessig i samsvar med bestemmelsene i reguleringsplanen i forhold til utnyttelsesgrad. Det er byggegrensene i reguleringsplanen som gjør tiltaket avhengig av dispensasjon. For Mandal kommunen fremstår reguleringsplanens bestemmelse i forhold til byggegrensene, at disse er tegnet inn i karten uten noe særlig begrunnelse. Byggegrensene fremstår derfor for kommunen ikke for noe annet formål enn å vise 4 meters grensen til naboeiendommene. Dette for å være med å sikre nabointeresser. I forhold til det omsøkte tiltaket, har nabo i vest som får bygget nærmere enn fire meter fra sin grense, samtykket til tiltaket. Det foreligger imidlertid merknad fra gjenboer over gaten, men denne merknaden går på sikt over eiendommen til elva. Mandal kommune kan ikke se at tapt utsikt er noe moment i forhold til hvorvidt hensynene bak reglene om byggegrensene. I forhold til boden som søkes oppført mot offentlig vei, viser kommunen til at det på søknadstidspunktet allerede er oppført et tett gjerde langs gaten hvor boden skal bygges. Boden fører således ikke til noen forandret situasjon for vedlikeholdsarbeid og snørydding, og Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra byggegrensen i reguleringsplanen. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får tilført sollys til boligens hoved oppholdsrom. Karnappen mot nord foreligger det ikke merknader til og kommunen kan ikke se at denne delen av tiltaket har noen negative sider ved seg. Det foreligger heller ikke merknader i forhold til oppføring av bod som skal erstatte

6 eksisterende gjerde. Boden skal brukes til å romme energibesparende tiltak i form av varmepumpe, varmesentral og balansert ventilasjonsanlegg. Kommunen kan ikke se at denne delen av tiltaket har noen negative sider ved seg. I forhold til karnapp mot vest anfører gjenboer over gaten at karnappen medfører ulemper for hennes eiendom i form av redusert utsikt mot elven og redusert verdi på hennes eiendom. Fra ansvarlig søker vises det til at boligen pr. i dag kun har vinduer mot nord i hovedoppholdsrommene, og at karnappen mot vest vil medføre at det slipper daglys inn i rommene fra morgen til kveld. Videre vises det til at karnappen erstatter en tuja plante som står der karnappen skal oppføres. Tujaen strekker seg til boligens møne, men karnappen kun er i en etasje. Kommunen vurderer her at bokvalitet i en bolig må anses som et viktigere argument for et tiltak enn tap av utsikt. Kommunen kan ikke se at karnappen påvirker verdien av boligen på andre siden av gaten, og det er ikke levert dokumentasjon som tilsier at dette er tilfelle. Estetisk vil de to karnappene sammen utgjør et helhetlig grep i transformasjon av boligen, og dermed til boligens arkitektoniske kvalitet i sin helhet.. Tiltaket gir også stor økt bokvalitet til hovedoppholdsrommene i boligen. Mandal kommune vurderer derfor at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra bestemmelsen om byggegrense i reguleringsplanen vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. ADKOMST OG TILKNYTNING VA: Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Det fremgår fra innsendte søknaden at tiltaket ikke medfører endringer i forhold til vann og avløp. ANSVAR OG KONTROLL: Ask Architects AS, org.nr (firmaet innehar ikke sentral godkjenning innenfor omsøkt ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: - ansvarlig søker for tiltaket i TK1; - ansvarlig prosjekterende, gjelder arkitektur i TK1; Vigebo Bygg AS, org.nr (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor omsøkt ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: - ansvarlig utførende, gjelder hele tiltak i TK1. VURDERING AV ANSVARSFORHOLD Kommunen har ingen spesielle merknader til søknader om ansvarsrett eller tiltakets ansvarsprofil. Foretaket Vigebo Bygg AS innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelle ansvarsområder. Foretaket er dermed kvalifisert for omsøkt ansvar. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. Foretaket Ask Architects AS har egenerklært nødvendig utdanning og praksis for å kunne innvilges lokal foretaksgodkjenning/ansvarsrett for aktuelt ansvar.

7 UTFORMING/TILPASSING: Tiltaket tilfredsstiller etter kommunens skjønn rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Se vedlagte skriv angående klageadgang. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tillatelsen er meddelt tiltakshaver. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 164/15 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen Byggesaksbehandler Kopi til: Inger Johanne Støhlmacher Wattnegata 17A 4515 MANDAL Jan og Torunn Thomassen Wattnegata 17c 4515 MANDAL Vigebo Bygg AS Doneheia MANDAL