Weenbo Gruppen AS - klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse - gnr. 33 bnr. 764

Transkript

1 Trysil kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 4775/2017 Arkiv: 33/764 Vår saksbehandler: Bjørn Helge Kristiansen Weenbo Gruppen AS - klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse - gnr. 33 bnr. 764 Saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse datert Melding om vedtak: Dispensasjon - gitt i PS 16/59 datert Melding om vedtak: Rammetillatelse datert Tegninger i rammetillatelse gitt Situasjonskart i rammetillatelse gitt Illustrasjoner i rammesøknad 7 Redegjørelse for oppgitt areal datert Tegninger i redegjørelse for oppgitt areal 9 Bebyggelsesplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen 10 Arealplankart for HC1610 og HC1611 i Fageråsen Øvrige saksdokumenter: Rådmannens innstilling: 1. Klagen tas ikke til følge 2. Vedtak om dispensasjon av opprettholdes 3. Vedtak om rammetillatelse av opprettholdes med de endringer som er innkommet 4. Saken oversendes Fylkesmannen i Hedmark for endelig avgjørelse Det vises til hovedutvalg for Forvaltning og teknisk drift sitt vedtak med begrunnelse i møtet Det kan ikke sies å være lagt frem momenter i klagen, som ikke er vurdert tidligere, og som gjør at vedtakene av og bør oppheves. De forhold som ble avdekket gjennom klagen og hvor klager gis medhold, er nå rettet og rammetillatelse opprettholdes med de endringer som er innkommet. Trysil kommune Jan Sævig rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor uten signatur.)

2 Bakgrunn Alis S. og Henning Sørlie har som eiere av eiendommen Fageråsen 810 med gnr 33 bnr 765, påklaget kommunens vedtak om dispensasjon og rammetillatelse for eiendommen Fageråsen 809 med gnr 33 bnr 764. Det vises til tidligere søknad om dispensasjon datert og saksfremlegg med politisk vedtak i PS 16/59 i møte i Hovedutvalget for forvaltning og teknisk drift den Trysil kommune mottok høsten 2015 en søknad om rammetillatelse. Det omsøkte bygget var på dette tidspunktet noe større enn det som det nå er gitt rammetillatelse for, men estetikken var tilnærmet lik. Den opprinnelige søknaden skilte seg dog ut ved at bygget da var prosjektert uten skrå gavlvegg og skråavskjæring av takflatene. Det ble sammen med søknaden i 2015, også søkt om dispensasjon for å fravike bebyggelsesplanens punkt 2.2 for å få et bygg med høyere utnyttelsesgrad enn tillatt. Det var innkommet én nabomerknad til denne søknaden, der det ble påpekt at bygget ikke var i tråd med Bebyggelsesplanens bestemmelser, og at tiltaket ville gi negative konsekvenser for dem som nabo med tanke på utsyn fra deres eiendom. Ansvarlig søker fikk tilbakemelding om at administrasjonen trolig ville ha en negativ innstilling på dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgrad. Trysil kommune mottok en ny rammesøknad for tiltaket. Det ble samtidig søkt om dispensasjon fra Bebyggelsesplanens punkt 1.5.2, og I Rammesøknad datert var det også innkommet nabomerknad fra samme nabo på eiendommen 33/765. Denne merknaden var kommentert av ansvarlig søker i rammesøknaden. Under behandlingen av rammesøknaden ble nabomerknaden og kommentarer til denne behørig vurdert. Kommunen var enig i noen av punktene som fremkom i nabomerknaden. Dispensasjonssøknaden ble allikevel fremlagt for politisk behandling med positiv innstilling. Dispensasjonssøknaden var oppe til politisk behandling den med følgende resultat: «Vedtak i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift : Søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen innvilges med hjemmel i plan- og bygningsloven Begrunnelse: Tiltaket er vurdert etter plan- og bygningsloven Hensynene i lovens formålsbestemmelse anses ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi dispensasjon anses å være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Denne dispensasjonen vil ikke gi negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. I konkrete sak vil tiltaket kunne gi en positiv kontrast til omkringliggende bebyggelse. Faren for presedens anses som lav da området i hovedtrekk er ferdig utbygget.» Den ble det mottatt og journalført klage på vedtak fra hjemmelshaver på eiendommen 33/765. Samme nabo som hadde merknad i søknad om dispensasjon/rammetillatelse. De berørte parter ble informert om vedtak om dispensasjon og rammetillatelse den Klage på vedtak er dermed innkommet innenfor fristen på 3 uker. Klagen kan oppsummeres slik: 1. Punkt 1 i klagebrev datert : Tiltaket har en sammenhengende takflate over ca. 35 meter, noe som gjør at nær sagt all utsikt mot horisonten blir borte. Tiltaket består av 4 bygningskropper, mens reguleringsbestemmelsene setter krav om maksimalt 3 bygningskropper. Tiltaket består av 3 selvstendige fritidsboliger. 2. Punkt 4 i klagebrev datert : Tiltaket overstiger tillatt grad av utnytting.

3 3. Punkt 5 i klagebrev datert : Den estetiske utformingen av tiltaket bryter totalt med det man kan forvente seg utfra reguleringsplanen og tidligere praksis. Det er i tillegg to punkt til i klagebrevet (punkt 2 og 3), men disse oppfattes ikke som en klage, og er ikke med i oppsummeringen eller vurderingen av klagen. Klagebrevet ligger som vedlegg. Konklusjon i klage: Trysil kommunes vedtak om dispensasjon fra reguleringsplanen påklages fordi den er gitt på feilaktig grunnlag. Trysil kommunes vedtak om rammetillatelse påklages fordi den er gitt på feilaktig grunnlag. Vurdering Klagen består i hovedsak av de samme punktene som ved tidligere nabomerknad i søknad om rammetillatelse. Disse punktene er derfor vurdert og begrunnet i saksfremlegg til PS 16/59 som ligger vedlagt her under «Melding om vedtak: Dispensasjon datert ». Disse blir derfor ikke gjengitt her i vesentlig grad. Vurdering av punktene som er fremstilt i oppsummering av klagen: 1. -Tiltaket har en sammenhengende takflate over ca. 35 meter, noe som gjør at nær sagt all utsikt mot horisonten blir borte. -Tiltaket består av 4 bygningskropper, mens reguleringsbestemmelsene setter krav om maksimalt 3 bygningskropper. -Tiltaket består av 3 selvstendige fritidsboliger. Administrasjonens kommentarer til punkt 1: Tiltaket er vist på tegning/situasjonskart å komme lavere i terrenget enn klagers eiendom. Tiltaket er innenfor krav til høyde. Det kunne vært satt opp en tradisjonell hytte med inntil to anneks på samme måte, slik at eventuell tap av utsikt ville blitt tilnærmet likt. Tap av utsikt er normalt ikke tungtveiende avslagsgrunn der tiltaket ellers er i tråd med reguleringsplanens ytre rammer, og har fornuftig plassering. Det er riktig at det totalt er fire bygningskropper, men kommentaren om tre bygningskropper i saksfremlegg til PS 16/59 var ment for å illustrere oppbyggingen av tiltaket i lengderetningen. Boden har ingen innvirkning på hvordan lengden på tiltaket fremstår, og derav kommentaren om «tre bygg på rekke». Reguleringsplanens punkt 2.2 setter begrensning på 3 hus pr. tomt. Tiltaket er etter lang praksis i Trysil kommune å regne som ett bygg, da det er felles takflate. Åpent areal under tak vil imidlertid inngå i beregning av BRA/BYA. Det er ingen begrensning i antall fritidsboliger/bruksenheter pr. tomt (står hus i reguleringsplanen), og tiltaket er dermed å anse for å være i tråd med planen. Det står imidlertid i reguleringsplanens punkt 2.1 at det tillates oppført totalt 53 fritidsboliger i området. Dette kan jo begrense en evt. seksjonering/fradeling. Tiltakshaver har tidligere meddelt at det ikke er planlagt noen slik oppdeling. Plankartet viser at det er avsatt 53 tomter innenfor området, og det vil derfor kun være tillatt med én selvstendig fritidsbolig pr. tomt. De øvrige byggene kan være f.eks. anneks eller liknende.

4 2. Tiltaket overstiger tillatt grad av utnytting. Administrasjonens kommentarer til punkt 2: Det er tidligere i søknadsprosessen avklart at parkeringsareal ikke skal medtas i beregning av grad av utnytting. Dette understøttes ved at maks %-BYA er satt til «kun» 15%, i et område for HC-bebyggelse, som normalt har 23% utnyttelse jfr. kommuneplanens arealdel. Det er heller ikke nevnt i reguleringsplanen at dette skal inngå i beregningen, og jfr. tidligere tolkning og praktisering av reguleringsplanen skal parkering dermed ikke inngå. Det er de arealene som er oppgitt i søknad om rammetillatelse og på tegninger som er lagt til grunn ved behandlingen av søknaden. Slik det fremstår av disse er tiltaket innenfor kravene til grad av utnytting satt i reguleringsbestemmelsene. Det er ikke foretatt noen ytterligere kontroll av disse arealene i saksbehandlingen, da man antar at profesjonelle foretak er godt kjent med beregningsmetodene, og eventuelle konsekvenser ved å oppgi feil opplysninger. Det var heller ikke åpenbare indikasjoner på at arealet var større enn oppgitt i søknaden. Det er tidligere i søknadsprosessen opplyst om at administrasjonen ikke vil innstille positivt på en dispensasjon for overskridelse av tillatt grad av utnytting, og at tiltaket dermed må forholde seg til de oppgitte grenseverdier for areal. Etter mottatt klage ble det sendt anmodning til ansvarlig søker om å redegjøre for areal i byggesaken. Kommunen mottok den et brev med redegjørelse og endrede tegninger. I dette brevet mener ansvarlig søker at det er et tolkningsspørsmål om hva som inngår i beregning av grad av utnytting. Dette er imidlertid fastsatt i lov og teknisk forskrift, og det er lite rom for tolkning av hva som skal inngå i beregningen. Det ble vedlagt reviderte tegninger som viser et bygg med brattere skrå på endegavlene, noe som utgjør en reduksjon av det areal som inngår i beregning av grad av utnytting. Det er også gjort en reduksjon på arealet for boder. Dette vurderes dermed slik at man erkjenner at det faktiske arealet og det som var oppgitt i søknad var avvikende, og dermed oversteg tillatt %BYA jfr. reguleringsbestemmelsene. Det er oppgitt i redegjørelsen at bygget nå har det korrekte arealet som er opplyst i søknad, og saksbehandler har foretatt en enkel kontroll som kan indikere at bygget nå er innenfor krav til maks 15% BYA. Det er imidlertid ansvarlige foretak som er ansvarlig for at opplysninger i byggesaken er korrekt. Klager gis dermed medhold i sine synspunkt om at bygget overstiger tillatt %BYA, men dette forholdet er redegjort for og endret av ansvarlig søker slik at det nå tilfredsstiller kravene. Dette vil dermed ikke gi grunnlag for å endre/oppheve vedtaket om rammetillatelse. 3. Den estetiske utformingen av tiltaket bryter totalt med det man kan forvente seg utfra reguleringsplanen og tidligere praksis. Administrasjonens kommentarer til punkt 3: Den estetiske utformingen er godt vurdert og begrunnet i PS 16/59, og blir ikke gjengitt her. Administrasjonen står ved sin innstilling om å innvilge dispensasjon, da det ikke kan sies å foreligge nye momenter som ikke var underlagt vurdering i ovenfor nevnte sak. Det er foretatt en mindre justering av tiltaket etter at klage var innkommet. Dette fremgår av redegjørelse for oppgitt areal med tilhørende tegninger som ligger vedlagt. Denne justeringen endrer ikke tiltaket vesentlig, og vil ikke være en søknadspliktig endring etter plan- og bygningsloven. Det vil imidlertid være de nye reviderte tegningene som er forutsetningen for at rammetillatelsen kan opprettholdes.

5 Konklusjon 1. Klagen tas ikke til følge 2. Vedtak om dispensasjon av opprettholdes 3. Vedtak om rammetillatelse av opprettholdes med de endringer som er innkommet 4. Saken oversendes Fylkesmannen i Hedmark for endelig avgjørelse Det kan ikke sies å være lagt frem momenter i klagen, som ikke er vurdert tidligere, og som gjør at vedtakene av og bør oppheves. De forhold som ble avdekket gjennom klagen og hvor klager gis medhold, er nå rettet og rammetillatelse opprettholdes med de endringer som er innkommet.