Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra byggegrense i plan, for oppføring av bolig og garasje på GB 37/307 - Tømmervigodden 2B

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 37/307 Saksmappe: 2014/ /2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra byggegrense i plan, for oppføring av bolig og garasje på GB 37/307 - Tømmervigodden 2B Utv.saksnr Utvalg Møtedato 185/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon for oppføring av bolig utenfor byggegrense i plan. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes om oppføring av bolig og garasje på GB 37/307, Tømmervigodden 2B. Søknaden er mottatt i kommunen 30. mai Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrense i plan. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplan for GB 37/81, Trysnes. Reguleringsplanen er vedtatt 19. juni Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt.

2 Det foreligger ingen merknader fra naboer. Uttalelser fra annen myndighet: Saken har vært på høring hos Fylkesmannen i Vest-Agder, og Vest Agder Fylkeskommune som ikke har merknader til tiltaket. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vi kan ikke se at det kan være gode grunner for at dette arealet ikke skal kunne utnyttes til bebyggelse. Det ligger på østsiden av der huset er angitt å skulle komme, arealet vil ligge i skygge fra midt på dagen og vil dermed være uinteressant som hage- og uteoppholdsareal. Vi er uenig med søker i at arealet er uinteressant som hage og oppholdsareal. Det er riktig at arealet er østvendt, men det har likevel sol på formiddagen og deler av dagen. Det er heller ikke slik at uteoppholdsareal må ha sol hele tiden for å kunne nyttes til formålet. Med første øyekast på plankartet kan det se ut som om byggegrense er plassert slik av hensyn til utsyn for bakenforliggende bebyggelse (tomten 2A). l terrenget ser man at dette ikke stemmer. På grunn av tomtenes topografi vil ikke tomt 2A ha utsikt sydover uansett. Denne nabo har derfor ingen merknader til tiltaket. Vi har vært på befaring på eiendommen, og må si oss uenig i søkers vurdering av utsiktsforholdene. Bakenforliggende eiendom har utsikt både mot øst, syd og vest, men vil naturligvis miste deler av utsikten mot syd, når det blir oppført en bolig på omsøkte eiendom. Det er etter vår vurdering liten tvil om at byggegrensene har tatt hensyn til utsiktsforholdene, som vil bli redusert som følge av at foranliggende bolig plasseres utenfor byggegrensen mot øst. At nabo ikke har merknad til tiltaket kan etter vår vurdering ikke vektlegges tung, ettersom eiendommen pr. i dag eies av utbygger. En dispensasjon i dette tilfellet kan vanskelig gi presedensfare siden saken har såpass spesielle sider, og der det påvises at byggegrensen på nettopp denne tomten kan være plassert litt vilkårlig i forhold til omkringliggende behov. Byggegrensene er etter vår vurdering ikke plassert vilkårlig. Vi kan ikke se at denne saken er spesiell, og mener en dispensasjon i dette tilfellet helt klart vil kunne skape presedens. Tiltakshaver har sammen med sin samboer 8 barn og har derfor behov for en noe større bolig enn det regulert byggegrense tillater. Den omsøkte arrondering gir mulighet for dette uten at det går på bekostning av omkringliggende eiendommer. Vi har forståelse for at tiltakshaver har behov for en stor bolig. Slike personlige hensyn kan imidlertid ikke vektlegges i særlig stor grad, da slike behov endrer seg med eierforholdene, mens kommunen skal ta stilling til tiltaket ut dets levetid. Også samfunnsmessig foreligger det klare fordeler ved denne plassering ved at huset kan trekkes lenger inn på tomten. Huset vil da få en bedre plassering i forhold til landskapsbildet forøvrig. Vi kan vanskelig se at boligens plassering blir bedre nå enn om den var plassert innenfor byggegrensene. Tomtene i området er opparbeidet, og der er lite naturlig terreng igjen i området. Hvorvidt boligen plasseres lenger frem på tomten vil etter vår vurdering ikke endre landskapsbildet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av bolig med garasje på GB 37/307. Deler av boligen skal plasseres utenfor byggegrense i øst, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse.

3 Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2008, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Reguleringsplanen angir byggegrenser. Byggegrensene skal blant annet ivareta avstand til vei, og boligenes plassering i forhold til hverandre. Veien opp i området er en privat vei og avstand fra bolig til grense mot vei blir ca. 5,5 meter. Med en slik avstand, vurderer vi ikke boligens plassering til å ha negative konsekvenser for trafikkavviklingen i området. Byggegrensene er etter vår vurdering klart bestemt ut fra det formål at alle boligene skal ha noe utsikt mot sjøen. På kartet er det i tillegg til byggegrensene tegnet inn et forslag til plassering av bolig, som viser at bolig på bakenforliggende eiendom, skal ha fritt utsyn mot sør på en relativt stor del av tomten. Omsøkte bolig vil redusere denne utsikten. Tap av utsikt er ofte diskutert i byggesaker. Dersom en bolig oppføres i tråd med plan, skal utsiktstapen være vesentlig før det kan tas hensyn til. Når det gjelder bygging i strid med plan, gjelder det motsatte. Dette fordi borgere skal kunne innrette seg i tiltro til de bestemmelsene som fremgår av planen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av bolig utenfor byggegrense, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Vi gjør av den grunn ingen vurderinger av fordeler og ulemper i denne saken. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Dispensasjonssøknad 2 Kart 3 Tegning

4 4 Reguleringsplankart 5 Reguleringsbestemmelser 6 Oversiktskart 7 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder 8 Uttalelse fra Vest Agder Fylkeskommune

5

6

7

8

9

10 Målestokk 1:500

11 Reguleringsbestemmelser for g/b 37/81 Trysnes Formål med hjemmel i 25 i plan og bygningsloven : 1. BYGGEOMRÅDE - Boliger m/tilhørende anlegg 6. SPESIALOMRÅDE - Friluftsområde - Frisiktsone ved vei 7. FELLES OMRÅDER - Felles avkjørsel - Felles lekeareal for barn 1. BYGGEOMRÅDE 1.0 Boliger med tilhørende anlegg Innenfor område kan det oppføres eneboliger med en boenhet, med tilhørende boder og anlegg innenfor byggegrenser som vist på plankartet. 50% av boligene skal oppfylle husbankens krav til livsløpsstandard Maksimal utnyttelse pr. tomt skal ikke overstige BYA 40%. Parkeringsplasser på terreng inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Det må etableres 2 parkeringsplasser pr. boenhet på egen grunn Boliger kan oppføres i 2. etg. med maks mønehøyde 8 meter og gesimshøyde på 5,5 meter. Takvinkel skal ligge mellom 25 og 40 grader. Det må benyttes saltak Garasjer kan ha maks størrelse på 49 m2 T-BRA. Mønehøyde kan være maks 5 meter. Garasje skal ha saltak mellom 20 og 40 grader. Garasjen kan plasseres i nabogrensen. 6. SPESIALOMRÅDER 6.1. Friluftsområde Området skal brukes som friluftsområde. Det er tillatt å utføre tiltak innenfor området med beskjæring og stell av vegetasjon og trær. 6.2 Frisiktsone ved vei Innenfor området skal det ikke være sikthindrende vegetasjon eller masse over en høyde på 50 cm over tilstøtende veibane. Det må ikke etableres noen form for tiltak som hindrer sikten. Vegetasjon og masse i frisiktsoner skal være fjernet før byggetillatelse kan gis. 7. FELLESOMRÅDER 7.1 Felles avkjørsel 7.1 Innenfor området skal det opparbeides avkjørsel som vist i planen. 7.2 Felles lekeplass Innenfor området skal det opparbeides lekeområde for mindreårige barn Området skal gjerdes inne med 0,9 meter høyt gjerde.

12 Målestokk 1:2000

13 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2014/1601 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2014/3263 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Tømmervigodden 2B - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. oppføring av bolig på gnr. 37 bnr. 307 Vi viser til kommunens skriv av Søknaden gjelder dispensasjon fra byggegrense satt i reguleringsplan for gnr. 37 bnr. 81, Trysnes fra Miljøvernavdelingen mener søknaden i første rekke angår lokale miljøhensyn som vi normalt ikke uttaler oss til. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Flatnes Bygg Consult AS Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Org.nr. NO

14 file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/425438_fix.html Side 1 av Fra: Stallemo, Maarten Nandrup[MaartenNandrup.Stallemo@vaf.no] Dato: :30:54 Til: Mette Erklev Tittel: 14/ Anmodning om uttalelse - søknad om dispensasjon for oppføring av bolig - gnr 37/307 - Tømmervigodden 2B Viser til oversendelse angående søknad om dispensasjon for oppføring av bolig - gnr 37/307 - Tømmervigodden 2B. Fylkeskommunen har ingen merknader. Med hilsen Maarten Nandrup Stallemo Rådgiver Plan- og miljøseksjonen Regionalavdelingen Vest-Agder fylkeskommune Tlf: