Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - murer, grunn og terrengarbeid - Kileneset - GB 12/8 - GB 12/9 - GB 12/125 - Langenesveien

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 12/8 Saksmappe: 2013/ /2013 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - murer, grunn og terrengarbeid - Kileneset - GB 12/8 - GB 12/9 - GB 12/125 - Langenesveien Utv.saksnr Utvalg Møtedato 180/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for sprenging og oppføring av murer, utenfor byggegrenser, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte beskrivelser, planer og utsnitt av reguleringskart. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Høyder på murer skal være i henhold til reguleringsplanens bestemmelser, samt utbyggingsavtalens bestemmelser. Murene på de enkelte tomter skal tilpasses hverandre og gis en enhetlig utforming, samtlige skal oppføres i naturstein. Sprengning skal ikke foretas utenfor eiendomsgrensene, skjæringene skal i sin helhet ligge innenfor grensene. Nabo på GB 12/79 og GB 12/163 har klaget på søknaden. Klage fra nabo er delvis tatt til følge. Saksutredning: Søknaden: Innenfor det regulerte området er det ønskelig med mulighet for å plassere murer i eiendomsgrensene på de enkelte tomter, samt foretas sprengning mellom byggegrenser og eiendomsgrenser. Dette er ikke i samsvar med reguleringsplanen, og det søkes derfor om dispensasjon fra planens byggegrenser. Gjeldende plangrunnlag: Arealet ligger innenfor reguleringsplanen for Del av Kileneset, egengodkjent , og er avsatt til boligtomter, offentlige trafikkområde, friområde, spesialområde og ulike fellesanlegg. Relevante bestemmelser i saken: For å ta opp høydeforskjeller kan murer oppføres med inntil 1,5 meters høyde i områdene B1-B3, B6-B9, og med inntil 1,0 meters høyde i område B4.

2 Videre står det i utbyggingsavtalen: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage fra nabo med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer fra ansvarlig søker i kursiv skrift: Det foreligger klage fra nabo på GB 12/79 Zimmermann, og 12/163 Andersen. På tegning som viser murer og skjæringer, er det i område B10 markert et areal med samme farge som øvrig parkeringsareal, det bes om at tegningen endres slik at den samsvarer med godkjent reguleringsplan. At arealet er avmerket som parkeringsareal er en feil og skal tas ut av tegningen.merknad tas til følge. I forbindelse med sprengning utenfor byggegrense for delfelt B8 og B9, vises det til uttalelse fra fylkesmannen i Rogaland i forbindelse med behandling av reguleringsplanen. Fylkesmannen sier der at det anses som uheldig dersom videre prosjektering gjør det nødvendig med dispensasjoner fra en ny plan, og anbefaler planendring dersom de opprinnelige planforutsetningene ikke holder stikk. Reguleringsplanen har vært igjennom en rekke revisjoner og hatt lang saksbehandlingstid, og det anses som forunderlig og upassende at det søkes om dispensasjoner. Arealet som er omtalt er regulert til bolig, og kan opparbeides som uteareal til boligene. Sprengning som omsøkt vil føre til at arealene mellom boligene og eiendomsgrensene kan benyttes som kvalitativt gode uteområder. Det skal ikke bygges utenfor byggegrensene her, det er kun snakk om terrenginngrep.

3 Nord for delfeltene B8 og B9 er det gjort en skravering inne på friområdet. Dette er et område med lite og sparsommelig vegetasjon. Det er blitt opplyst at det i området tillates uttak av enkelte trær etter avtale med kommunen. Det anbefales sterkt at det ikke foretas slike inngrep. Uttak av trær i dette området vil være i samsvar med reguleringsbestemmelsene dersom dette utføres etter avtale med kommunen. Det vises til klager og kommentarer i sin helhet. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at det ikke bør gis dispensasjoner som ytterligere kan skade landskapsinteressene. Det vises til at Miljøvernavdelingen hadde en rekke innsigelser til utbyggingen i området i forbindelse med planarbeidet. Dersom anlegg av mur er begrenset til eiendomsgrensene langs veiene i planområdet, vil fylkesmannen ikke frarå dette. Det anmodes om at et evt. dispensasjonsvedtak har vilkår om at murene bør holdes så lave som mulig, og utføres i naturstein. Statens Vegvesen uttaler seg i forhold til oppføring av murer utenfor byggegrensen mot fylkesveien. Så lenge disse oppføres i samsvar med reguleringsbestemmelsene, er det ikke merknader til dispensasjon. Det anbefales at midtre mur ikke settes opp før sprengning for planlagt busslomme er gjennomført. Vest-Agder fylkeskommune har ikke planfaglige merknader, men sier at Statens Vegvesen vil komme med en merknad i forhold til dispensasjon fra byggegrensen mot fylkesveien. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: En dispensasjon vil ikke være i strid med intensjonen i planen, som er å tilrettelegge for god arealdisponering og utnyttelse. Ansvarlig søker sier ikke noe utdypende om hvorfor en dispensasjon ikke er i strid med intensjonen i planen. Fordelene for tiltakshaver/boligbygger vil være vesentlig større enn ulempene en dispensasjon vil gi. Ansvarlig søker sier ikke noe om hvorfor fordelene ved en dispensasjon er større enn ulempene, administrasjonen antar at det menes at uteområdene vil bli bedre ved å kunne bygge murer helt ut til eiendomsgrensene Murhøyder reguleres fra planens bestemmelser. Både reguleringsplanen og utbyggingsavtalen innehar punkter som beskriver utforming av murer i området. Det vil være en forutsetning for å gi dispensasjon, at disse retningslinjene følges. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon for oppføring av murer utenfor byggegrensene i planen. I hovedsak ønskes murer plassert i eiendomsgrensene, og tiltaket er altså avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er utforming av murer omtalt, men det er ikke sagt noe om plassering an disse, hvilket medfører at plasseringen må være innenfor de viste byggegrenser. Også utbyggingsavtalen sier noe om utforming av murer innenfor området.

4 Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2009, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak reguleringsplanen er at området skal benyttes til boliger med tilhørende anlegg; private og felles. Byggegrensene skal ivareta at bygninger plasseres på en slik måte, at det også blir gode uteområder på hver enkelt eiendom. I reguleringsbestemmelsene står det at det skal avsettes minst 80 m² uteoppholdsareal pr. boenhet. Sprenging utenfor byggegrensen i områdene B8 og B9 vil medføre at tomtene i disse områdene får bedre uteoppholdsarealer, siden bygningene da - innenfor byggegrensene - kan trekkes lengre mot friområdet. Dette gir bedre plass på sør- og vestsiden av bebyggelsen, noe som gir bedre sol- og lysforhold på uteområdene. På grunn av terrengets beskaffenhet er ikke dette mulig uten at det foretas sprengning mellom byggegrense og eiendomsgrense. Det er særdeles viktig at sprengning ikke foretas utenfor eiendomsgrensene og inn i friområdet. I følge Miljøverndepartementet er det ikke entydig definert hvilke tiltak som omfattes av byggegrensene, og det blir opp til kommunen å avgjøre dette etter en konkret tolking av planen. Et utgangspunkt for denne tolkingen vil være hva som var hensikten med å regulere inn byggegrensene. Slik administrasjonen tolker planen, er byggegrensene ment for oppføring av bygg, altså ikke for terrenginngrep som sprengning. Videre er det gjennom planarbeidet gjort klart at gode uteoppholdsarealer skal prioriteres, og vi vurderer disse å bli av bedre kvalitet ved at man kan plasserer murer i eiendomsgrensene. Dersom murer skal plasseres i byggegrensene, vil uteområdene på de enkelte tomter bli terrasserte og mindre brukervennlig. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av murer i eiendomsgrensene, og sprengning utenfor byggegrensene, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. I henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, må det vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

5 Nabo påpeker at området nord for delfeltene B8 og B9 er et område med lite og sparsommelig vegetasjon, som må bevares. Inngrep i dette området vil lett føre til at området kan bli oppfattes til å tilhøre boligfeltet. Søker skriver at hugging i området vil bli foretatt i samarbeid med kommunen og i henhold til reguleringsbestemmelsene. Dette anser administrasjonen som en selvfølge. Reguleringsplanen med bestemmelser ble vedtatt av kommunestyret den , og er en relativt ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra byggegrensene vil være en vesentlig ulempe. Samtidig må det ses i sammenheng med at det søkes om dispensasjon for hele den ubebygde delen av planområdet, og dermed vil ikke fare for presedens i området være vesentlig. Det er en fordel at det søkes før noen arbeider overhode igangsettes. Nabo henviser til en uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland, som anbefaler at det kreves planendring dersom videre prosjektering gjør det nødvendig å søke om dispensasjoner. Administrasjonen kan ikke se at utfallet av en planendring ville ført til et annet resultat enn det som nå vil kunne innvilges ved en dispensasjon. Eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det vil ikke være noe praktisk forskjell for klager, da utarbeiding av plan ikke vil endre arealbruken i området. Det anses som en fordel at det søkes om murer som med unntak av passeringen, er i samsvar med reguleringsplan og utbyggingsavtalen. I tillegg kan kommunen sette som vilkår at murene på de enkelte tomter skal tilpasses hverandre, noe som ikke ville vært så enkelt dersom det ble søkt separat for hver eiendom. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon som omsøkt er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - Kileneset boligfelt 2 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av mur i eiendomsgrense - Kileneset boligfelt 3 Uttalelse fra ingeniørvesenet forbindelse med søknad om dispensasjon -Grunn og terrengarbeid Kileneset 4 Merknader fra Vest-Agder fylkeskommune til søknad om dispensasjon for oppføring av mur i eiendomsgrense 5 Ber om snarlig tilbakemelding - uttalelse til søknad om dispensasjon for murer - Kileneset - GB 12/8 - GB 12/9 - GB 12/125 - Langenesveien 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan for Del av Kileneset 7 Landskapsplan - tegning LO Nabovarsel og merknader 9 Oversiktskart Kileneset 10 Utsnitt av reguleringsplan

6 VIANOVA Kristiansand VEDLEGG B-2 Søgne kommune Arealenheten 4682 Søgne Dato Saksbehandler Innvalgsnummer Vår referanse Deres referanse Tore A. Nilsen (+47) /tan Redegjørelse for søknad om dispensasjon ifm Kileneset boligfelt. Tiltakshaver; Repstad eiendom AS Gjeldende reguleringsplan for Kileneset boligområde viser byggegrenser for den enkelte tomt/delfelt. I praksis ønsker husbygger å sette opp murer i eiendomsgrense og ikke i byggegrense. Dette er derfor nabovarslet ved eget nabovarsel datert Det ble i nabovarselet beskrevet hvilke tomter som tiltakshaver ønsker oppført mur i grense ifm opparbeidelse av infrastrukturanleggene. Det er ikke kommet inn noen merknader til denne dispensasjonssøknaden. Begrunnelsen for denne søknaden er følgende; Tiltakshaver mener en dispensasjon ikke vil være i strid med intensjonen i planen som er å tilrettelegge til god arealdisponering og utnyttelse. Fordelene for tiltakshaver/boligbygger vil være vesentlig større enn ulempene enn en dispensasjon vil gi. Murhøyder reguleres fra planens bestemmelser. Det søkes om dispensasjon fra reguieringsplanens byggegrenser mhp plassering av murer i eiendomsgrense. Med hilsen Viallova Kristiansand AS C TM/ Tore A. Nilsen Viallova Kristiansand AS Skippergt. 2 Poslboks KrisFansand S Telefon: (+47) Faks (+47) Org.nr.: NO MVA

7 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: OIe-Joluin Lik 771: Ikres ref: 2013/95 Vår dala: Vår ref : 2013/820 Arkirkode: Søgne kommune Postboks Søgne Kileneset boligfelt - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av mur i eiendomsgrensene Vi viser til kommunens e-postsending av Vi forstår søknaden slik at mur ønskes anlagt generelt i eiendomsgrenser og ikke i byggegrenser. For området gjelder reguleringsplan for Del av Kileneset fra Planområdet ligger i hovedsak innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Miljøvernavdelingen hadde opprinnelig en rekke innsigelser til utbyggingen i området, bl.a. av hensyn til landskapstilpasning. Når da innsigelsene til slutt ble trukket og planen vedtatt, bør det ikke nå gis dispensasjoner som ytterligere kan skade landskapsinteressene. Ifølge utbyggingsavtalen ønskes det ved opparbeiding av tomtene å bevare det naturlige terrenget mest mulig. Det skal bl.a. vises varsomhet med fjerning av trær. Dersom anlegg av mur begrenses til eiendomsgrensen langs veiene i planområdet, vil vi ikke frarå dette. Evt. dispensasjonsvedtak bør ha vilkår om at murene holdes så lave som mulig i terrenget og utføres i naturstein. Med hilsen (7; Vibeke Wold Sunde (e.f.) 01 an Eik seniorrådgiver seniorradgiver Kopi til: Viallova Kristiansand Postboks KRISTIANSAND S Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post postmottak@fmva.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Hjemnneside hup:// Telefon Telefaks Org.nr. N

8 NOTAT Søgne, Berit Wigemyr Saksnr Snr: 2013/95-9 Arkivnr Lnr: 8290/2013 Ark: 12/8 /OLGA Uttalelse fra ingeniørvesenet forbindelse med søknad om dispensasjon -Grunn og terrengarbeid - Kileneset Ingeniørvesenet har ingen merknader til at det plasserer murer i reguleringsplanens eiendomsgrense, jfr. Redegjørelse for søknad om dispensasjon fra ViaNova v/ Tore A. Nilsen datert NB! Ingeniørvesenet forutsetter at vi får dispensasjonssøknadene fortløpende til uttale fra byggesak, for høyder mur ut over 0,5 m, før saken behandles. Med hilsen Ole Gunnar Gauslå ingeniør Saksbehandler: Ole Gunnar Gauslå / Tlf.nr:

9 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\347924_fix.html Side 1 av Fra: Jensen, Marit Vatn[Marit.Vatn.Jensen@vaf.no] Dato: :00:45 Til: Postmottak Tittel: 13/ Anmodning om uttalelse i forbindelse med søknad om dispensasjon for oppføring av mur i eiendomsgrense Plan og miljø, Vest Agder fylkeskommune har ingen planfaglige merknader til 13/ men har forhørt oss med Statens Vegvesen v/tore Hansen og de vil gi en uttalelse i forhold til disp. fra byggegrensen mot fylkesveg. Vegvesenet vil ta kontakt med kommunen mtp oversending for uttalelse. Vennlig hilsen Marit Vatn Jensen Rådgiver Vest-Agder fylkeskommune Regionalavdelingen Plan- og miljøseksjonen E-post: jmv@vaf.no Telefon:

10 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\377265_fix.html Side 1 av Det vises til oversendelse fra Vest-Agder Fylkeskommune den , hvor det skrives at Statens Vegvesen v/tore Hansen skal gi en uttalelse til dispensasjonssøknad på Kileneset, Søgne kommune. Videre at Vegvesenet vil ta kontakt med kommunen med tanke på oversending for uttale. Vi kan ikke se at det har skjedd noe fra Statens Vegvesens side i denne saken, og sender derfor over dokumenter i saken. Det bes om en snarlig tilbakemelding, da saken allerede har blitt liggende ubehandlet alt for lenge. Mvh Mette Erklev byggesaksbehandler Søgne kommune

11 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\378709_fix.html Side 1 av Fra: Ånesland Steinar[steinar.aanesland@vegvesen.no] Dato: :30:03 Til: Mette Erklev Kopi: Tofte Anne Grete Tittel: Uttalelse til søknad om dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan for Del av Kileneset Hei. Vi viser til oversendelsen fra dere av Det søkes om dispensasjon fra byggegrensa i reguleringsplanen for Del av Kileneset for oppføring av murer mot fv. 456 (vedlegg E-8). Under forutsetning av at høyde på murer er i samsvar med reguleringsbestemmelsene, pkt , har ikke Statens vegvesen merknader til en dispensasjon. Midtre mur bør ikke settes opp før sprenging for planlagt busslomme er gjennomført. Med hilsen Steinar Ånesland Seksjon: Plan og forvaltning Vest-Agder Postadresse: Statens vegvesen Region sør, Postboks 723 Stoa, 4808 ARENDAL Besøksadresse: Rigedalen 5, KRISTIANSAND S Telefon: Mobil: e-post: steinar.aanesland@vegvesen.no e-post: firmapost-sor@vegvesen.no Tenk miljø - spar papir. Trenger du å skrive ut denne e-posten?

12

13

14

15

16

17 Kileneset Oversiktskart Målestokk 1:3000

18 Kileneset Reguleringsplan Målestokk 1:2000