Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for støttemur - GB 23/909 - Hølleveien 176

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/786 Saksmappe: 2012/ /2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for støttemur - GB 23/909 - Hølleveien 176 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 29-4, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte beskrivelse, fotos og situasjonskart. Bakgrunn for saken: Det ble den gitt rammetillatelse for oppføring av bolig på GB 23/909. Igangsettingstillatelse ble gitt i to tillatelser, hhv og Det er også gitt dispensasjoner i denne saken; for deling til fortetting og endret takform. I forbindelse med opparbeiding av tomten ble det satt opp en støttemur i tomtas syd-vestre hjørne. Muren anses å være av en slik karakter at den krever dispensasjon fra plan- og bygningslovens avstandskrav til nabogrense, dette er beskrevet nærmere under. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om oppføring av mur nærmere nabogrense enn 4,0 meter, og tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Vurdering av behovet for dispensasjon: Plan- og bygningsloven 29-4 retter seg mot byggverk, og begrepet byggverk er en samlebetegnelse som dekker alle former for tiltak som omfattes av loven, ikke bare bygninger. For varige konstruksjoner og anlegg gjelder plan- og bygningsloven 29-4 så langt den passer. Departementet har i flere uttalelser lagt til grunn at plan- og bygningsloven 29-4 kan passe for tiltak som for eksempel oppføring av mindre forstøtningsmurer.

2 Noen tiltak har liten eller ubetydelig innvirkning på naboeiendommer, og kommunen kan i slike tilfeller godkjenne tiltaket plassert nærmere enn 4 meter fordi hensynet bak kravet om avstand fra nabogrense neppe er til stede for disse typene av tiltak. Det skal i utgangspunktet være opp til kommunens skjønn å avgjøre hvilke tiltak som passer inn under plan- og bygningsloven Forstøtningsmurer er søknadspliktig i følge PBL 20-1 a. Mindre forstøtningsmurer kan unntas fra søknadsplikt, forutsatt at avstand til nabogrense er minimum 1,0 meter, og at de utføres på bebygd eiendom. Her er avstand ca. 40 cm, og eiendommen regnes ikke som bebygd så lenge det ikke er utstedt ferdigattest for den påbegynte boligen på tomta. Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften) 3-1, beskriver mindre tiltak som krever tillatelse, men som kan forestås av tiltakshaver. Støttemurer er ikke beskrevet her, og vil dermed enten være unntatt søknadsplikt, eller være underlagt søknadsplikt med ansvarlig foretak. Som nevnte over er det en pågående byggesak på eiendommen, som grunnlag for denne byggetillatelsen foreligger det flere dispensasjoner. Den nå omsøkte muren er en endring av denne tillatelsen, og fremstår som en del av et større tiltak. I tillegg er det merknader fra to naboer, og saken kan derfor ikke betegnes å ha ubetydelig innvirkning på naboeiendommer. Kommunen har som minstekrav at byggverk skal plasseres minst 4,0 meter fra kommunale ledninger, i denne saken er det ca. 2,0 meter mellom muren og kommunale VA-ledninger. Ut fra dette mener administrasjonen at tiltaket ikke kan betegnes som et mindre tiltak som kan plasseres nærmere nabogrensen enn 4 meter, uten at det er gitt en dispensasjon. Behovet for dispensasjon i denne saken er dermed tilstede. Søknaden: Det søkes om oppføring av støttemur med tilbakefylling på GB 23/909, søknad mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte beskrivelse, fotos og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra krevet om avstand til nabogrense i plan- og bygningsloven Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplan for Del av Høllen. Reguleringsplanen er egengodkjent Relevante bestemmelser i saken: Bilder av muren, samt situasjonskart:

3 Gjerde i grense mot Griffiths Mur mot GS-vei, Kaldestad er gjenboer her. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger klage fra to naboer; GB 23/272 Kaldestad, og GB 23/6 Griffiths. Klage fra Kaldestad:

4 Oppgitte høyde på muren, som er gitt i nabovarsel, stemmer ikke, på det høyeste blir muren 1,8 meter ikke 1,3 meter som oppgitt. Dersom det plasseres en fremtidig garasje på 4 meter på toppen av denne, vil dette bli svært sjenerende for hans eiendom. Klage fra Griffiths: Muren ligger kun 0,4 meter fra grensen og er på det høyeste målt til 1,7 meter. Muren bør flyttes til minst 1,0 meter fra grensen. En fremtidig garasje med 4 meters høyde, oppå denne muren, vil forringe verdien på hennes eiendom kraftig. Muren er også satt over en overvannskum, og dette vil kunne skape store problemer med vann i Skarveien. Det reageres videre på at takvannet fra eiendommen skal føres inn i overvannssystemet Ansvarlig søkers kommentarer til klage/protester/bemerkninger: Søknaden gjelder en allerede oppsatt mur som naboene kan mulighet til å besiktige i forhold til høyder. Derfor er ca. høyder benyttet. Naboene mener at muren med en fremtidig garasje vil bli svært høy, denne søknaden gjelder kun for murens plassering/høyde. Stiplet fremtidig garasje på situasjonskartet, er kun for å vise at det er plass til fremtidig garasje på eiendommen. Plassering av garasjen er ikke fastsatt. Griffiths påpeker at mur er plassert over kommunal kum. Entreprenøren som har utført arbeidene bekrefter at den kommunale kummen er intakt. Det er imidlertid etablert en ny kum på GB 23/909 for å forhindre at overvann renner inn på naboeiendommene. Uttalelse fra Ingeniørvesenet i Søgne kommune: Ingeniørvesenet påpeker at muren er i konflikt med minimum avstand på 4 meter mellom mur og kommunale VA-ledninger. Dette med tanke på kommunalt vedlikehold av ledningene. I den omsøkte saken er avstanden ca. 2 meter, men Ingeniørvesenet mener at muren kan stå som oppført, på visse vilkår. Videre påpekes at det i følge kommunens kartverk, ikke er riktig at en av kommunenes overvannskummer er overbygd. At det er beslaglagt grøfteareal langs muren anses heller ikke problematisk. Uttalelser fra annen myndighet: Saken angår lokale forhold som Fylkesmannen og Fylkeskommunen normalt ikke uttaler seg til, og er ikke sendt for uttale til disse instanser. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tomten er planert ut i henhold til godkjenningen, i området hvor muren er oppført er det planert ut noe lavere enn godkjent høyde. Ved rammetillatelse er det ikke godkjent noe opparbeiding av tomten på dette stedet. Hverken situasjonskartet eller terrengprofilen som fulgte søknaden viser at det skal utføres noen arbeider her. Derfor blir det feil å si at det er planert ut lavere enn godkjent høyde. Først den , ved mottak av søknad om endring av tillatelse, er det stiplet inn en fremtidig garasje på det aktuelle stedet. Søknaden omfattet endring av utforming av bolig, garasje var ikke en del av søknaden. Muren står i grensen mot den delen av GB 23/6 som ser ut til ikke å være i bruk, bak garasjen til boligen. Plassering og utforming av muren anses ikke å være til ulempe eller sjenanse for tilstøtende eiendommer.

5 Beliggenhet er vist på situasjonskart. Estetisk utforming av muren synes ikke å være gjenstand for konflikt eller klage. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med avstandskravet i plan- og bygningsloven, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse sier at byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Hvis ikke annet er bestemt i plan, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense dersom eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke, eller ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak. I denne saken foreligger ikke nødvendig samtykke fra nabo. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for bolig, støttemuren regnes som en naturlig tilhørende del av formålet. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Plan- og bygningsloven 29-4 gir bygningsmyndighetene hjemmel til å styre bl.a. byggverkets plassering på tomta. Formålet bak bestemmelsen er bl.a. brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning. Kommunen skal anvende bestemmelsen slik at en oppnår en arealdisponering, som på en god måte ivaretar både utbyggers interesser og ønsker, offentlige interesser samt hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Denne saken dreier seg om en forstøtningsmur på meter, med høyde fra 0 til ca. 1,7 meter, plassert ca. 40 cm fra nabogrense i syd, og inntil grensen mot vest. Eiendommen mot syd er bebygd med garasje mellom muren og selve boligen. Mot vest ligger muren i grensen mot en kommunal eiendom, hvor det er en G/S-vei. Vest for denne igjen ligger eiendommen til Kaldestad, som har merknader til søknaden. Boligen på hans eiendom ligger ca. 12 meter fra hjørne på muren. Administrasjonen vurderer at hensynet til brannvern er irrelevant i saken, og at hensynet til terreng og omgivelser er ivaretatt. Videre kan vi ikke se at muren og tilbakefylling, vil ha noen negativ effekt på lys og luft mellom bygningene i området.

6 Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Det må videre, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I forhold til avstandskravet i den aktuelle bestemmelsen i plan- og bygningsloven, er det flere momenter som kan være relevante å legge vekt på ved vurderingen av tiltakets plassering. Tiltaket er plassert i sydvestre hjørne av tomta, og medfører at tomten utnyttes maksimalt og i omtrent samme planeringshøyde - i området fra boligen og til grensene mot syd. Tilpasning av muren til terrenget må sies å være utført på en estetisk bra måte, og i forhold til eksisterende bebyggelse anses muren som naturlig tilhørende i et boligområde. En slik opparbeiding av tomter er vanlig for å ta opp høydeforskjeller mellom eiendommer, nettopp for å kunne oppnå maksimal utnyttelse. Selv om tomta er så pass stor at det kan oppnås tilfredsstillende uteoppholdsarealer annet sted på tomten, vil det være positivt med en enda bedre tilrettelegging for f.eks. usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass o.s.v. Det anses videre som positivt at muren oppføres bak garasje på naboeiendommen, og tar dermed hverken lys eller utsikt fra denne. Muren vil ikke ha noen negativ innvirkning på kvaliteten på naboeiendommenes utearealer, og vil ikke være til hinder for at naboer beholder/kan få tilsvarende kvaliteter, som sol, lys, utsikt. Administrasjonen mener det er en selvfølge at det tas hensyn til ledninger i grunnen ved vurdering av byggverkets plassering etter plan- og bygningsloven I denne saken har Ingeniørvesenet kommet med en uttalelse, og det er stilt vilkår for å kunne tillate muren. Disse vilkårene må etterfølges. Administrasjonen anser i dette tilfellet Ingeniørvesenet som faginstans, og det vektes tungt at de gir sitt samtykke. Ved en vurdering av dispensasjon fra avstandskravet, må det foretas en avveining av tiltakshavers ønske opp mot hensynet til naboen, og avgjøres etter en interesseavveining der de ulemper tiltaket påfører omgivelsene skal avveies mot tiltakshavers fordeler ved å få plassert tiltaket som omsøkt. På grunn av murens lokalisering og utforming, kan vi ikke se at denne er til ulempe for naboene. Begge naboene som har merknader til saken, har vist til at en garasje på toppen av muren vil bli svært ruvende i området. På situasjonskartet er det stiplet inn en fremtidig garasje, og vi forstår at dette kan tyde på at det er ønskelig å føre opp en garasje her i fremtiden. Men kommunen kan ikke behandle søknader som ennå ikke er fremmet, og vi må derfor kun behandle det forholdet som er omsøk; i dette tilfellet støttemur med tilbakefylling. Omsøkte eiendom ble i 2012 tillatt fradelt fra GB 23/786, som en deling til fortetting. Dette var i samsvar med kommunens fortettingspolitikk, og slike fortettinger vil nødvendigvis medføre visse naboulemper. Vi kan imidlertid ikke se at ulempene for naboene i denne saken, er av en karakter som veier tungt for å avslå en dispensasjon. Fare for presedens er en ulempe som må vurderes i enhver dispensasjonssak. Vi vurderer at presedensfaren i denne saken er liten, på grunn av murens størrelse, plassering i forhold til boliger på naboeiendommene, samt at den ikke på noen måte tar sol eller utsikt og på den

7 måten forringer uteoppholdsarealene i området. For øvrig skal enhver dispensasjon vurderes på et selvstendig grunnlag. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon ikke innvilges. Dersom Plan- og miljøutvalget vurderer saken annerledes, og finner grunnlag for å gi dispensasjon, bør det stilles følgende vilkår: Muren må i sin helhet være plassert inn på egen eiendom. Det må tinglyses en erklæring på GB 23/909 som sier at det til enhver tid er eier av GB 23/909 som er ansvarlig for å dekke det som måtte oppstå av kostnader vedrørende skader på mur, og evt. byggverk oppå mur, som følge av kommunalt vedlikehold av kommunale VA-ledninger som ligger mindre enn 4 m fra muren og g/s-vei med grøft. Eier av GB 23/909 dekker alle kostnader i forbindelse med tinglysningen. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon for oppført stablesteinmur - GB 23/909 - Hølleveien Situasjonsplan 3 Bilder-stablesteinmur 4 Nabomerknader 5 Svar vedrørende mur, avstand til g/s-vei - GB 23/909 - Hølleveien Oversiktskart - GB 23/909 - Hølleveien 176