Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - Garasje - GB 29/2-29/16-29/18 - Leireveien 2

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 29/2 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Bjørg Holme Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - Garasje - GB 29/2-29/16-29/18 - Leireveien 2 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan, avslås søknad om dispensasjon fra utnyttelsesgraden i reguleringsplanen, for oppføring av garasje. Bakgrunn for saken: Det søkes om å oppføre en garasje i Leireveien 2. Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknad om dispensasjon er mottatt i kommunen Det kreves dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 som tillater en utnyttelse på 25 % BYA pr. tomt.

2 En del av tomta som ligger langs elva er regulert til friluftsområde. Garasjen og innkjørselen plasseres i sin helhet på det området som er regulert til boligformål. Garasjen søkes delvis plassert på GB 29/18 og delvis på GB 29/2. Vi har mottatt bekreftelse på at begge bruksnumrene tilhører tiltakshaver. Utnyttelsen av tomta er ca. 40 % BYA. Saksutredning: Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til boliger med tilhørende anlegg, friluftsområde på land og trafikkområde i sjø og vassdrag, i reguleringsplan for Lunde. Reguleringsplanen er egengodkjent Relevante bestemmelser i saken: BYGGEOMRÅDER PBL 25. 1, ledd nr. 1: 2 Område for bolig med tilhørende anlegg I område avsatt til bolig med tilhørende anlegg tillates oppført småhusbebyggelse- en og tomannsboliger- med mønehøyde fra gjennomsnittlig planert terreng inntil 7,5 m. BYA=25% pr. tomt. Ny bebyggelse skal tilpasses den eksisterende og omkringliggende bebyggelsen med materialer, farger, takvinkel, vindusåpninger og detaljering. I området kan det oppføres garasjer T-BRA=50 kvm i 1 etasje uten ark/kvist og uten areal til varig opphold. Det skal avsettes lekeareal 5-10 kvm pr. boenhet. For område merket B og C skal arbeid og tiltak nevnt i PBL 84 og 93 samt fradeling til slike formål ikke tillates før området inngår i bebyggelsesplan. Det er to typer skravur på reguleringsplanen der garasjen søkes plassert. Den ene gjelder flomfarlig areal, den andre bevaring av bebyggelse og anlegg.

3 Naturmangfoldloven: Fagleder miljø- og landbruk har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldloven, se vedlegg. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: mener utnyttelsesgraden i denne saken i første rekke angår lokale plan- og miljøforhold hvor de normalt ikke uttaler seg. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader til aktuell dispensasjon fra regulert utnyttelsesgrad, men henviser til e-post fra Fylkeskonservator Tiltakshaver har vært i dialog med fylkeskonservator og kommet til enighet når det gjelder den detaljerte utformingen av garasjen, se vedlegg. Fagleder miljø og landbruk: uttaler at tiltaket samlet sett ikke vil ha nevneverdig effekt på viktige miljøverdier. Det viset til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Garasjen berører ikke friluftsområdet som er tatt fra eiendommen Leireveien 2. Administrasjonen er enig i at garasjen og innkjørselen kun plasseres på den delen av tomta som er regulert til boligformål. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om å oppføre en garasje. Tiltaket er i strid med utnyttelsesgraden i reguleringsbestemmelsene. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2005, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis.

4 Hensynet bak reguleringsplanen er at området skal benyttes, slik bruken er i dag til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg. Den aktuelle garasjen søkes plassert på den delen av tomten som er regulert til dette formålet. En del av tomten er regulert til friluftsområde på land og hensynet bak reguleringsplanen er at den delen av tomten skal benyttes til dette formålet. Hensynet bak bestemmelsen om utnyttelsesgrad er å sikre en åpen og villamessig bebyggelse og unngå at det bygges for tett. Dette ivaretas ved at den delen av eiendommen som er plassert langs elva er regulert til friluftsområde på land. Dette arealet er på ca. 280 m². Det totale arealet av alle tre bruksnumrene som eiendommen består av blir ca. 974 m². Garasjen som søkes oppført er kun 13 m² for stor i forhold til det som ville vært tillatt uten dispensasjon. Siden store deler av eiendommen er regulert til et annet formål enn bolig legger dette begrensninger på bruken av eiendommen og hvor mye den kan bebygges. En utnyttelse på 25 % er ikke så mye. Kommuneplanen har en bestemmelse om utnyttelse på 40 % BYA. I forbindelse med planarbeidet er det gjort en vurdering av at en utnyttelse på 25 % BYA er passelig i dette området. For eiendommene langs elva er en stor del av deres areal avsatt til friluftsområde på land. Dette gir en begrensning på bruken av eiendommen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av garasje som søkt, vil ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Kommunen skal behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår, som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det må derfor, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det anses ikke å ha noen betydning for allmenheten om garasjen er på 36 m² eller 49 m² BYA. Tiltakshaver ønsket seg en større garasje enn 36 m². Selv om dette er en stor fordel for tiltakshaver er ikke fordelen for samfunnet så stor. En tillatelse vil kunne skape presedens for de andre eiendommene i området langs elva. For disse eiendommene vil noen av de samme vurderingene som er gjort i dette tilfellet kunne gjøres gjeldende. Hvis dispensasjon skal innvilges bør den gis på følgende vilkår: Før det kan gis byggetillatelse må GB 29/2, GB 29/16 og GB 29/18 sammenføyes til et bruksnummer. Vilkår stilt av fylkeskonservatoren vedrørende utforming av garasje må være oppfylt. Garasjen må prosjekteres til å tåle flom. Det kreves geoprosjektering. Det konkluderes med at fordelene med å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, dispensasjon innvilges derfor ikke.

5 Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Kart 2 Tegning 3 Søknad om dispensasjon fra Lundeplanen 4 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. oppføring av garasje på GB 29/2 - GB 29/16 og GB 29/18 5 Uttalelse - oppføring av garasje - GB 29/2-29/16-29/18 - Leireveien 2 6 Innhenting av ytterligere uttalelse fra konservator - Garasje - GB 29/2-29/16-29/18 - Leireveien 2 7 Uttalelse - revidert tiltak - garasje - GB 29/2-29/16-29/18 - Leireveien 2 8 Merknader til oppføring av garasje - GB 29/2-29/ 16-29/18 - Leireveien 2 9 Uttalelse etter NML til søknad om å bygge garasje - GB 29/2-29/16-29/18 - Leireveien 2