Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av garasje på GB 20/525 Snr. 1- Ytre Åros 32 A

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 20/525 Saksmappe: 2013/ /2014 Saksbehandler: André Aarflot Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av garasje på GB 20/525 Snr. 1- Ytre Åros 32 A Utv.saksnr Utvalg Møtedato 175/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, for oppføring av garasje i strid med formål på GB 20/525 Snr. 1 Ytre Åros 32 A. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Tilfredsstillende nærlekeplass skal være etablert før byggetillatelse kan gis. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om tillatelse til oppføring av garasje på GB 20/525 Snr. 1 Ytre Åros 32 A. I denne forbindelse søkes det om dispensasjon fra reguleringsplan, for plassering av garasjen delvis inn i spesialområde vegetasjonsbelte. Til orientering så har kommunen til behandling en søknad om dispensasjon for oppføring av en garasje til på eiendommen GB 20/525, plassert på Snr. 2 Ytre Åros 32 B (sak 2013/2614). Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for boliger og spesialområde vegetasjonsbelte i reguleringsplan for Del av Årosstranda. Reguleringsplanen er egengodkjent den 9. februar Utdrag fra relevante bestemmelser:

2 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen protester til søknaden. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: Søknaden gjelder oppføring av garasje i tilknytning til bolig. For området gjelder reguleringsplan for Del av Årosstranda fra Garasjen skal plasseres i naturlig sammenheng med boligen, men på areal regulert til spesialområde vegetasjonsbelte. Reguleringsbestemmelsene åpner ikke for bebyggelse «i det langsgående beltet mot vest». Slik vi forstår bestemmelsen vil garasjen ikke bli plassert i denne del av vegetasjonsbeltet. For øvrig heter det at nærlekeplass kan anlegges som anført på plankartet. Vi kan likevel ikke se at dette er avmerket. Da reguleringsplanen legger opp til nærlekeplass i vegetasjonsbeltet, minner vi om kravene i rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om

3 barn og planlegging. Særlig aktuelt mener vi det er nødvendig å vurdere kravet i retningslinje kt. 5 d om å skaffe fullverdig erstatningsareal ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det være på vilkår om at tilfredsstillende nærlekeplass skal være etablert før byggetillatelse gis. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vi ønsker å oppføre garasje på vår eiendom. Stedet hvor vi ønsker garasjen oppført er regulert til vegetasjonsbelte hvor bygninger ikke tillates oppført. Dette er for oss den beste plassering av garasje som skal tilhøre vår seksjon. Vi søker derfor om dispensasjon for plasseringen. Mesteparten av fotavtrykket til den omsøkte garasjen vil bli plassert innenfor spesialområde vegetasjonsbelte. Eiendommen GB 20/525 er seksjonert, og hver seksjon har sine utearealer. For seksjon 1 vil det omsøkte området være det som er best egnet hvis garasjen skal plasseres på uteareal tilhørende seksjon 1, blant annet fordi garasjen er avhengig av tilgang til adkomstvei. Vi kan ikke se at det regulerte vegetasjonsbelte noen gang vil fungere, store deler av vår tomt ligger innenfor og er i dag pargeringsplass. Om det gis dispensasjon vil vegetasjonsbeltet fremdeles være sammenhengende i full lengde mot sjøen. Det er for øvrig ikke noe særlig vegetasjon å snakke om, mesteparten er i bruk som hageareal med plen og busker. Omsøkt areal ligger ikke på den delen av spesialområdet som var tiltenkt å være et vegetasjonsbelte. For øvrig kan det nevnes at det i dag er lite trær og annen vegetasjon i vegetasjonsbeltet. Noe hekk og busker er plantet i senere tid. Området fremstår for øvrig som privatisert med hage/plen. Vi mener at så lenge vegetasjonsbeltet forblir intakt i sin fulle lengde og bredde, burde det kunne gis dispensasjon for tiltaket. Administrasjonen er enig i dette. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynene bak det regulerte spesialområdet har vært å bevare trær og vegetasjon i det langsgående beltet mot vest i størst mulig grad, eller alternativt erstatte opprinnelig vegetasjon med hekk og busker. Reguleringsbestemmelsene tillater derfor ingen bebyggelse i dette området. I tillegg har det vært hensikten at det skulle anlegges nærlekeplass i den delen av

4 spesialområdet som ligger nordøst for boligen på GB 20/525. Dette fremgår av forarbeidene til reguleringsplanen. Det vises for øvrig til reguleringsbestemmelsenes 8. Omsøkt garasje plasseres ikke direkte inn i det langsgående beltet mot vest, og intensjonen med byggeforbudet i dette området blir derfor ikke vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak bestemmelsen om nærlekeplass blir heller ikke vesentlig tilsidesatt dersom nærlekeplass blir etablert før omsøkt tiltak igangsettes. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Tiltaket plasseres slik at det ikke berører selve vegetasjonsbeltet, og administrasjonen kan derfor ikke se at plasseringen vil være en ulempe med hensyn til vegetasjon i området. Reguleringsplanen legger opp til at det skal avsettes plass for garasje til minst 1 bil og biloppstillingsplass for minst 1 bil for hver bolig. Bygningen på GB 20/525 inneholder 2 boenheter og er seksjonert. Både bygning og utearealer er seksjonert. Administrasjonen mener at reguleringsbestemmelser om garasjer i dette tilfellet må videreføres til å gjelde for hver eierseksjon. Utearealene tilhørende seksjon 1 er plassert slik at det kun er omsøkt plassering som vil kunne gi en enkel og hensiktsmessig atkomst mellom atkomstveg og garasje. Vegetasjonsbeltet blir i praksis heller ikke berørt. Administrasjonen mener derfor at det er en klar fordel at garasjen på seksjon 1 blir plassert som omsøkt. Fylkesmannen i Vest-Agder bemerker at reguleringsplanen legger opp til nærlekeplass i vegetasjonsbeltet, og minner om kravene i rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, jr. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det være på vilkår om at tilfredsstillende nærlekeplass skal være etablert før byggetillatelse gis. Administrasjonen velger å følge fylkesmannens råd i denne sammenheng, og det settes derfor eget vilkår om etablering av nærlekeplass. Forutsatt at nærlekeplass blir etablert vil det være en klar fordel at dispensasjon gis. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan nødvendige dispensasjoner i dette tilfellet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon - GB 20/525 snr 1- Ytre Åros 32 A 2 Søknad om oppføring av garasje - GB 20/525 snr 1 - Ytre Åros 32 A 3 Tegning 4 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - oppføring av garasje - GB 20/ 525, snr. 1 - Ytre Åros 32 A 5 Svar på anmodning om uttalelse - søknad om dispensasjon - Garasje - GB 20/525 snr 1 - Ytre Åros 32 A

5 6 Oversiktskart

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2013/2613 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2013/4632 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Ytre Åros 32 A - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. oppføring av garasje, gnr. 20 bnr. 525, snr. 1 Vi viser til kommunens ekspedisjon av Søknaden gjelder oppføring av garasje i tilknytning til bolig. For området gjelder reguleringsplan for Del av Årosstranda fra Garasjen skal plasseres i naturlig sammenheng med boligen, men på areal regulert til spesialområde vegetasjonsbelte. Reguleringsbestemmelsene åpner ikke for bebyggelse «i det langsgående beltet mot vest». Slik vi forstår bestemmelsen vil garasjen ikke bli plassert i denne del av vegetasjonsbeltet. For øvrig heter det at nærlekeplass kan anlegges som anført på plankartet. Vi kan likevel ikke se at dette er avmerket. Da reguleringsplanen legger opp til nærlekeplass i vegetasjonsbeltet, minner vi om kravene i rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging. Særlig aktuelt mener vi det er nødvendig å vurdere kravet i retningslinje pkt. 5 d om å skaffe fullverdig erstatningsareal ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det være på vilkår om at tilfredsstillende nærlekeplass skal være etablert før byggetillatelse gis. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: KSH Consult, Arkitekt- ogi ingeniørtjenester Føreidsgate GRIMSTAD Tommy Ravnevand Gundersen Ytre Åros 32 a 4640 SØGNE Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Org.nr. NO

18 NOTAT Søgne, Mottakskontroll Saksnr Snr: 2013/ Arkivnr Lnr: 29193/2013 Ark: 20/525 /TNU Svar på anmodning om uttalelse - søknad om dispensasjon - Garasje - GB 20/525 snr 1 - Ytre Åros 32 A Ingen merknader til saken Med hilsen Terje Nuland enhetsleder for Arealenheten Saksbehandler: Terje Nuland / Tlf.nr: Kopi til: Mottakskontroll

19 Oversiktskart GB 20/525 snr 1 Ytre Åros 32 A Målestokk 1:1000