Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - forestående søknad om deling GB 23/440 - Kjeøya

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/440 Saksmappe: 2013/ /2014 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - forestående søknad om deling GB 23/440 - Kjeøya Utv.saksnr Utvalg Møtedato 57/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon for omsøkt fradeling. Fradeling som omsøkt vil betinge dispensasjon for følgende forhold: Det generelle plankravet i kommuneplanen. Fradeling i LNFR område i kommuneplanen. Det generelle byggeforbudet i Pbl. 1-8 tiltak i 100 metersbeltet langs sjøen. Avslag gis med hjemmel i Pbl. 19-2, 2 ledd. Dette da hensynet bak plankravet og arealformålet i kommuneplanen blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt, da det vil medføre at det opprettes nye eiendommer, som vil kunne øke byggepresset i området. Saksutredning: Søknaden: Det søkes dispensasjon fra det generelle plankravet i kommuneplanen for fradeling av flere parseller. Eiendommen består i dag av en parsell på ca. 18 dekar. Etter fradeling som omsøkt vil eiendommen deles i 9 deler, hvorav 4 deler fortsatt skal være felles. Tre av delene er bebygd med fritidsbebyggelse. Resten er ubebygd, bortsett fra en parsell som er bebygd med bryggeanlegg. Søknad om delingen er et ledd i et generasjonsskifte og ønskes for å fordele eiendommen på en hensiktsmessig måte, etter nåværende eieres ønske. Innsendte situasjonskart viser hvordan delingen er tenkt utført og hvilke parseller som tillegges de enkelte eiendommer og hvilke som skal være felleseie. Søknaden er mottatt av kommunen 18.oktober Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er uregulert, men hele Kjeøya er avsatt til LNFR område i kommuneplanen.

2 Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Arealet er avsatt som LNF område i kommuneplanen. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader fra naboer. Naturmangfoldloven: Se uttalelse fra miljøvernleder, under «intern høring». Uttalelser fra annen myndighet: Saken har vært oversendt Vest Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vest-Agder for uttalelse. Fylkesmannen uttaler seg i brev av Det pekes på at det er bygge og deleforbud med hjemmel i både kommuneplanen og i Pbl. Videre pekes det på plankravet i kommuneplanen. Søgne kommune hører her til områdene med stort press på arealene (en økning i antall eiendommer vil normalt øke byggepresset). Retningslinjene sier at eventuelle tiltak bare bør avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Når gjeldende plan/kommuneplan har bygge- og deleforbud, vil vi i et evt. reguleringsplanarbeid for Mellom-Kjøya tilrå at det ikke etableres flere eiendommer eller åpnes for ytterligere byggetiltak. Iflg. de statlige planretningslinjene vil det da være klart uriktig nå å gi dispensasjon. Søknaden bør slik sett avslås. Fylkeskommunen uttaler seg i saken i brev av Fylkesmannen vurderer det som uheldig dersom det gis tillatelse til å fradele til ubebygde teiger som omsøkt, og vil gi planfaglig råd om at det ved deling av eiendom kun tillates fradeling til eiendommer som er bebygde eller som kan bebygges etter gjeldende lov. Intern høring: Saken har vært forelagt miljøvernleder og landbruksavdelingen for uttalelse. Fagleder landbruk uttaler følgende, i notat av : «Miljøhensyn: Sett bort fra bygge- og deleforbud, samt krav om detaljreguleringsplankrav vil ikke en deling i seg selv påvirke naturmangfoldet forutsatt at deling ikke medfører økt bebyggelse. Landbrukshensyn:

3 Mellom-Kjeøya har liten eller ingen interesse som landbrukseiendom utover et visst potensiale for beiting/ vedlikehold av kystvegetasjon. GB 23/440 er i gårdskart registrert som skrinn fastmark». Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse: Tiltakshaver redegjør for bakgrunnen for ønsket om fradeling i søknad om dispensasjon. I søknaden presiseres det at fradelingen skjer som et ledd i et generasjonsskifte og at det gjelder fradeling til uendret bruk. Det pekes på at dersom det ved en senere anledning skulle være aktuelt å utføre byggetiltak vil dette eventuelt måtte fremmes som egne saker som ville betinge ny dispensasjon. Søker peker videre på at de ikke kan se at en eventuell dispensasjon vil gi negative konsekvenser i forhold som det generelle byggeforbudet i 100 meters beltet langs sjøen skal ivareta. Til sist sies det at etter søkers mening vil fordelene være klart større enn eventuelle ulemper ved en dispensasjon. Administrasjonens samlede vurdering: Omsøkte deling er i strid med det generelle byggeforbudet i 100 meters beltet langs sjøen, samt LNFR formålet i kommuneplanen. Fradeling som omsøkt er et søknadspliktig tiltak etter Planog bygningslovens 20-1 og vil dermed bli omfattet av plankravet. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak at eiendommen er avsatt som LNFR område i kommuneplanen er at området i størst mulig grad skal bevares med hensyn til landbruks natur og friluftsinteresser. Tidligere etablert bruk vil selvsagt kunne fortsette som før. Det er i kommuneplanen også lagt inn krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før tiltak som er søknadspliktige etter Plan-og bygningslovens 20-1 tillates. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Barn og unges interesser anses ikke å endres som følge av tiltaket, da det kun er snakk om å opprette nye eiendomsgrenser.

4 Administrasjonen vurderer derfor heller ikke tiltaket til å ha uheldig innvirkning på helse og miljø. Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. De bebygde deler av eiendommen og områdene rundt fremstår som privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En tillatelse til deling vil imidlertid, slik Fylkesmannen påpeker, kunne føre til at byggepresset på eiendommene økes. Det kan for eksempel tenkes at det etter deling vil kunne oppfattes som at hver av de bebygde parsellene vil kunne bebygges med opp til 120 m² BRA med henvisning til kommuneplanens retningslinjer. Hensynet med plankravet i kommuneplanen må være å ivareta de berørte interessene gjennom en helhetlig plan. I dette tilfellet er eiendommen bebygd med 3 fritidsboliger og ytterligere utvidelser bør bare skje gjennom slikt planarbeid. Kommuneplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den , og er en helt ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan, vil helt klart være en vesentlig ulempe. Etter administrasjonens vurdering vil omsøkt fradeling av parseller kunne føre til et økt byggepress for eiendommene. Etter deling vil dette fremstå som 3 selvstendige fritidseiendommer som vil kunne utvides og endres, gjennom dispensasjoner. Administrasjonen mener det i dette tilfellet vil være hensiktsmessig å opprettholde plankravet for å kunne få til en helhetlig vurdering av hva som eventuelt skal tillates på eiendommen. Fradeling av de ubebygde delene av eiendommen vil ikke ha noen stor betydning for fremtidig regulering av holmen. Dette bortsett fra at de eiendomsgrenser som opprettes kan vanskeliggjøre gjennomføring av eventuelle tiltak senere, dersom parsellene selges til forskjellige eiere. De bebygde eiendommene vil etter deling fremstå som selvstendige eiendommer og ved eventuelle senere søknader om utvidelser, vil det trolig bli argumentert for at disse bør kunne bebygges med 120 m² BRA hver. Etter administrasjonens vurdering vil dette helt klart være i strid med intensjonen bak plankravet og det anbefales derfor at søknaden avslås. Ut over dette viser vi til punktene ovenfor. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for fradeling avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke saken nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt, og søknaden om dispensasjon bør avslås. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere kommentarer. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon - forestående søknad om deling - GB 23/440 - Kjeøya 2 Uttalelse til dispensasjonssøknad Vest-Agder Fylkeskommune 3 Uttalelse til søknad om dispensasjon Fylkesmannens miljøvernavdeling 4 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk

5

6

7

8

9

10

11

12

13 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2013/3103 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2013/5915 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Kjeøya - uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl 1-8 for deling av eiendom til uendret bruk gnr. 23 bnr. 440 Det vises til kommunens oversendelse av Det er søkt om dispensasjon for deling av en eiendom (ca. 18 dekar) i felleseie beliggende på Mellom-Kjeøya i Høllefjorden. Iflg. vedlagte kart deles eiendommen i 9 deler, hvorav 4 deler fortsatt skal være felles. Tre av delene er bebygd med fritidsbebyggelse. Resten er ubebygd, bortsett fra ett med bryggeanlegg. Mellom-Kjeøya har bygge- og deleforbud med hjemmel både i kommuneplanens LNFRformål og PBL 1-8 om forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. I tillegg har kommuneplanen et generelt detaljreguleringsplankrav. For strandområdene gjelder strenge nasjonale føringer. I følge Kgl.res. av er det bl.a. gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Søgne kommune hører her til områdene med stort press på arealene (en økning i antall eiendommer vil normalt øke byggepresset). Retningslinjene sier at eventuelle tiltak bare bør avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Når gjeldende plan/kommuneplan har bygge- og deleforbud, vil vi i et evt. reguleringsplanarbeid for Mellom-Kjøya tilrå at det ikke etableres flere eiendommer eller åpnes for ytterligere byggetiltak. Iflg. de statlige planretningslinjene vil det da være klart uriktig nå å gi dispensasjon. Søknaden bør slik sett avslås. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Org.nr. NO

14 Side 2 av 2 Kopi til: Liv Lye Hansen liv.lye.hansen@veks tra.no Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S

15 NOTAT Søgne, Jan Inghard Thorsen Saksnr Snr: 2013/ Arkivnr Lnr: 8790/2014 Ark: 23/440 /STSU Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk vedr GB 23/440 Mellom-Kjeøya. Miljøhensyn: Sett bort fra bygge- og deleforbud, samt krav om detaljreguleringsplankrav vil ikke en deling i seg selv påvirke naturmangfoldet forutsatt at deling ikke medfører økt bebyggelse. Landbrukshensyn: Mellom-Kjeøya har liten eller ingen interesse som landbrukseiendom utover et visst potensiale for beiting/ vedlikehold av kystvegetasjon. GB 23/440 er i gårdskart registrert som skrinn fastmark. Med hilsen Steinar Sunde fagleder landbruk Saksbehandler: Steinar Sunde / Tlf.nr: