Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - deling av eiendom - GB 38/139 - Lastadveien

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 38/139 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - deling av eiendom - GB 38/139 - Lastadveien Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for deling av eiendom, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte beskrivelse og utsnitt av kart. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Den største parsellen, hvor bolig er godkjent, må etter at delingen er gjennomført, ha et areal på minimum 760 m² Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens krav om utarbeiding av detaljreguleringsplan, samt fra bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen; Plan- og bygningslovens 1-8. Søknaden: Det søkes om deling av eiendommen GB 38/139 Lastadveien, søknad mottatt i kommunen den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte beskrivelser og utsnitt av kart. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til eksisterende byggeområde for bolig med krav om detaljreguleringsplan for nye tiltak, i kommuneplanen for Søgne. I tillegg gjelder forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen etter PBL 1-8. Deling av eiendom er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven 20-1 m. og 20-4 d. Relevante bestemmelser i saken: Kommuneplanens bestemmelser:

2 Plan- og bygningsloven: Utsnitt av situasjonskart, samt flyfoto av eiendommen: Oppføring av godkjent bolig på eiendommen er ennå ikke igangsatt på flyfoto. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-varprinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell

3 miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader eller klager fra varslede naboer. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: Omsøkte eiendommen ligger tett på allmenne interesser sentralt i havneområdet på Lastad. En videre utvikling av området her bør derfor bare skje i samsvar med godkjent plan. Kommunen gis følgelig råd om å fastholde plankravet. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader til saken. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det er to brødre som eier hhv. 2/3 og 1/3 av eiendommen, da det de siste årene har skjedd store endringer med eiendommen, inkludert tillatelse til oppføring av bolig, og fasadeendring og installasjon av sanitæranlegg i en eksisterende garasje ønsker vi å dele eiendommen i to bruksnummer. Det blir da enklere å fordele rettigheter og kostnader både for nåværende eiere og fremtidige generasjoner. I hovedsak dreier det seg om å få til en mer ryddig løsning i forhold til fordeling av kostnader, plikter og rettigheter i forhold til den enkeltes eierandel. Etter eventuell deling vil utnyttelsesgraden for begge eiendommene ligge under 40 % BYA, som er kravet i kommuneplanen. Dette ser ikke ut til å stemme helt, det er foretatt en nærmere utredning vedrørende dette i administrasjonens samlede vurdering. Antakelig har ikke tiltakshaver tatt med terrasse i beregningsgrunnlaget sitt, og dermed kommet frem til at begge parsellene overholder tillatt utnyttelsesgrad. Administrasjonens samlede vurdering: Søknaden gjelder en strandeiendom med garasje, brygge, og godkjent, men ikke ferdigstilt bolig, på Lastad. Eiendommen er på ca. 954 m², og søkes nå delt med hhv. ca. 2/3 og 1/3 til hver av de to hjemmelshaverne. Området er i kommuneplanen vedtatt som eksisterende byggeområde for bolig med krav om detaljreguleringsplan for nye tiltak. I tillegg gjelder forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet langs sjøen etter PBL 1-8. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

4 Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det bebygde preget vil ikke endres da det kun dreier seg om deling av en eiendom. Forholdet til allmenne interesser blir ikke vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon, da området er allerede er bebygd og privatisert. Delingen vil ikke ha særlig betydning for de forhold bestemmelsen om bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet skal ivareta, og administrasjonen kan ikke se at en dispensasjon vil svekke bestemmelsen på et generelt grunnlag. Hensynet bak kommuneplanens krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan før utbygging, er at det skal sikres en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av arealutnyttelsen i det aktuelle området, samt at det skal sikres en mest mulig forutsigbar utvikling. Plankrav skal sikre at sakene blir forsvarlig opplyst, og at de aktuelle interesser blir vurdert i et helhetsperspektiv. Plankrav gir altså styring med den samlede arealutnyttelsen i området. Om det skal gis dispensasjon fra plankravet i en sak, vil i vesentlig grad bero på om dispensasjonssøknaden belyser og avveier de aktuelle problemstillingene i saken like tilfredsstillende som en reguleringsplan ville gjort. I denne saken dreier det seg om deling av en eiendom som allerede er bebygd med garasje og brygger, og det er godkjent oppføring av bolig. Utarbeidelse av en plan vil ikke endre noe av arealdisponeringen innenfor eiendommen, og ut fra det faktum at den er avsatt til byggeområde for bolig i kommuneplanen, medfører at tiltaket ikke vil være av vesentlig ulempe for omgivelsene eller for allmennheten. Administrasjonen kan vanskelig se at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon i dette tilfellet. De forhold som en reguleringsplan normalt skal ta stilling til, anses som mindre relevant i forhold til den nå omsøkte delingen. I forhold til plankravet dreier det seg altså ikke om betydelig avvik fra gjeldende plan, og en dispensasjon vil ikke være til hindrer, eller motvirke, en hensiktsmessig utvikling av planområdet på et senere tidspunkt. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, foretas en samlet vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. For at dispensasjon skal kunne gis må det foreligge en klar overvekt av hensyn som heller i favør av dispensasjon. I realiteten vil utarbeidelse av plan ikke ha noen praktisk betydning i forhold til delingen av tomta, den eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan, eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Fradelingen endrer ikke noe i forhold til hvordan eiendommen disponeres i dag.

5 I en slik delingssak kan det være naturlig å se litt videre fremover, og tenke at delingen kan føre til at det ønskes oppført en ny bolig på den tomten som skilles fra, noe som vil føre til ytterligere nedbygging av strandlinjen. Kommuneplanens bestemmelser åpner opp for at man kan bebygge hver boligeiendom med 40 % BYA. tomten slik den fremstår i dag med garasje og godkjent bolig, er utnyttet med 36 % BYA. Dersom man skal godkjenne en deling, må det stilles som vilkår om at utnyttelsesgraden overholdes på begge parseller etter gjennomføring. Godkjente bolig, og den del av garasje som blir liggende på denne parsellen, har et samlet bebygd areal som tilsier at tomten må være på minst 760 m². Den andre parsellen får da et areal på 194,6 m², hvilket betyr at den totalt kan bebygges med ca. 78 m² BYA. Den delen av garasjen som blir liggende på denne parsellen, har allerede et bebygd areal på ca. 38 m², og det gjenstår da ca. 40 m² som kan bebygges innenfor den tillatte utnyttelsesgrad. Det er med andre ord liten sannsynlighet for at det vil bli oppført en ny bolig på den fradelte parsellen. Tillatt utbyggingsvolum endres ikke som følge av en dispensasjon i denne saken. For ordens skyld gjøres oppmerksom på at ethvert tiltak på eiendommen vil være avhengig av en ny dispensasjon. Omsøkte tiltak anses ikke å omfatte et betydelig avvik fra gjeldende plan, eller være til hinder eller motvirker hensiktsmessig utvikling av planområdet. Det finnes ikke alternative løsninger i forhold til deling som ikke krever dispensasjon. Det finnes imidlertid en løsning gjennom seksjonering, som ikke vil kreve dispensasjon. Dette anses av administrasjonen som et dårligere alternativ, og det er å foretrekke at dette løses ved en deling som omsøkt. Tiltakshaverne eier hver sin del av eiendommen, og for å få til ordnede forhold på rettigheter, kostnader, bygninger og bruk, er det fornuftig å få til en fordeling gjennom fradeling, evt. seksjonering. Ved en seksjonering vil fordeling av arealer til den enkelte hjemmelshaver ikke være av betydning for utnyttelsesgraden, og kan ikke styres ved et vilkår som i et dispensasjonsvedtak. Administrasjonen ser vesentlige fordeler ved å løse dette gjennom fradeling, og mener dette vekter tungt i favør av dispensasjon. Individuelle forhold knyttet til søkers person kan tillegges vekt i helt spesielle forhold, men vil ikke være av avgjørende vekt. I denne saken dreier det seg mye om å unngå problemer med fordeling av kostnader, plikter og rettigheter i forhold til den enkeltes eierandel. Både for nåværende eiere og fremtidige generasjoner. Administrasjonen finner ikke å kunne vektlegge dette noe særlig, da dette ikke er av spesiell art. I gjeldene lovtekst står det at kommunen ikke bør gi dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I denne saken har Fylkesmannen uttalt at plankravet bør fastholdes, og er dermed negativ til dispensasjon. Det er imidlertid ikke sagt noe i oversendelsespapirene til høringsinstansene, om at dersom ikke deling kan gjennomføres, vil saken kunne bli løst ved seksjonering. En vesentlig ulempe med at å gi en dispensasjon, vil i første rekke være faren for at det skaper presedens for hele kommunen. Omsøkte eiendom er bebygd med garasje, brygger, og det er godkjent oppføring av bolig. Garasjer er et felleseie mellom de to hjemmelshaverne, og brygge er fordelt med henholdsvis 1 og to plasser ut fra fordelingsnøkkel. Boligen derimot skal eies av den ene hjemmelshaveren i sin helhet. En deling som omsøkt vil ikke føre til fare for at det åpnes opp for ytterligere utbygging i strandsonen. Etter en konkret vurdering av fordeler og ulemper, mener administrasjonen at de fremlagte fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges.

6 Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon for deling av GB 38/139 på Lastad i Søgne - del 1 2 Uttalelse til søknad om dispensasjon - deling - GB 38/139 - Lastadveien 3 Uttalelse til søknad om dispensasjon GB 38 /139 Lastadveien 4 Referat fra forhåndskonferanse 5 Oversiktskart - GB 38/139 - Lastadveien