SAKSFRAMLEGG. Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel:

Transkript

1 IKKE RØR LINJA Saksbehandler: Einar B. Sund SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/671 Arkivnr.: GNR 6/8 SAK: BRUKSENDRING AV BYGNING TIL BOLIG SAMT OPPFØRING AV TERRASSE - HELLESVIK GNR 6 BNR 8 I Saksdokumenter (vedlagt): Pålegg om stans av arbeider datert Søknad om dispensasjon fra Torstein Botn AS, datert Oversiktskart Bygningstegninger II III Saksdokumenter (ikke vedlagt): Planutvalgets vedtak av Søknad om tillatelse til tiltak datert Høringsuttalelser Foto (Legges frem i møte) Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Bakgrunn for saken: Det vises til planutvalgets vedtak av vedrørende bruksendring av tidligere heimevernhus i Hellesvika gnr. 6 bnr. 8. Planutvalget innvilget varig dispensasjon for endring av planformål samt midlertidig dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK) for bruk av bygning til bolig, dog med en begrensning på 2 år fra vedtaksdato. I løpet av denne perioden skulle det fremlegges en plan for oppgradering av bygningen ift. gjeldende forskrifter. Først når nevnte plan foreligger kan varig bruksendring vurderes. Det er utført søknadspliktige byggearbeider på eiendommen uten at nødvendige tillatelser er gitt (og uten at plan for oppgradering er fremlagt). I brev av er det pålagt stans av alle byggearbeider inntil nødvendige tillatelser foreligger. Følgende arbeider er registrert utført:

2 Oppføring av terrasse på ca. 600 m² med rekkverk rundt hele. Terrassen ligger i strandsonen, ca. 5 m fra sjøen, og nærmere nabogrense enn 4 m (Avstandserklæring er fremlagt). Renovering av boligen utvendig og innvendig o Utvendig etterisolert, vindsperre og utskifting av bordkledning. Etterisolert med 100 mm. o Skifting av vinduer og ytterdører. o Innvendig er boligens 1. etg. totalrenovert. Det er ny kledning på gulv, vegger og himling. Nytt listverk og utforinger. Nye innerdører. o Det er laget hems over stue. Hemsen har skråtak og lav takhøyde (1800 mm). o El. Anlegget er utskiftet. o Ny utvendig trapp er satt opp til balkong i 2. etg. Renovering av 2. etg. er påbegynt. o Her er det planlagt nytt på alle vegger o Her er det fra tidligere gips på vegger og i himling. Kommunen har mottatt søknad om tillatelse til tiltak for ovennevnte arbeider, (jf. søknad av ). Planstatus Gjeldende plan for området er kommuneplanens arealdel m/kystsone av Eiendommen gnr 6 bnr 8 er avsatt som byggeområde. I områder avsatt til byggeområder, kan arbeid og tiltak i henhold til bestemmelsenes pkt. 1 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Omsøkte arbeider er avhengig av dispensasjon for følgende forhold: Kommuneplanens krav om reguleringsplan. Plan- og bygningslovens 1-8 som omhandler forbud mot bygging og fradeling nærmere enn 100 meter fra sjøen. I søknad datert har søker gitt følgende begrunnelse for dispensasjon, sitat: Det synes å være lite aktivitet i området. Delvis gjengrodd. For ikke å hindre fri allmenn ferdsel langs strandlinjen vil tiltakshaver opparbeide området mellom terrassen og strandlinjen slik at den frie ferdsel blir opprettholdt. Denne opparbeidelsen blir utført på en slik måte at resultatet med tanke på ferdsel. Høringsuttalelser Saken har vært på høring til berørte myndigheter. Det er mottatt følgende uttalelser: Landbruks- og miljøvernsektor ( ) har ingen merknader til tiltaket det foreligger ikke interessekonflikt i forhold til landbruk. Naturressursutvalget ( ) anbefaler ikke dispensasjon fra bestemmelsene om bygging i strandsonen for terrassen slik den er omsøkt. Utvalget ser ikke at særlige naturverdier er skadelidende etter naturmangfoldloven Fylkesmannen i Nordland ( ) viser til at bestemmelsen i pbl. 1-8 skal hindre ytterligere uønsket nedbygging av strandsonen. I den grad bygging og tiltak er ønskelig i kommunen, forutsettes dette å skje i medhold av plan.

3 Plan- og bygningslovens 19-2 oppstiller to vilkår som må være oppfylt for at dispensasjon lovlig kan gis. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I 100 metersbeltet langs sjøen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. 1-8 første ledd. Disse hensynene vil bli vesentlig tilsidesatt dersom tiltaket tillates, og dispensasjon kan dermed ikke gis. Fylkesmannen kan ut fra det opplyste heller ikke se at det kan være fordeler ved å gi dispensasjon som vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Eksisterende bebyggelse på eiendommen ligger nær sjøen, men dette er ikke i seg selv et forhold som tilsier at det kan tillates tiltak enda nærmere sjøen. Omsøkte tiltak har med sin utforming og plassering en svært privatiserende virkning. Det er i søknaden anført at det synes å være lite aktivitet i området. Delvis gjengrodd. Fylkesmannen vil når det gjelder dette vise til at kommunen ved sin vurdering ikke skal vurdere fordelene og ulempene ut fra et nåtidsperspektiv. Også hensynet til kommende generasjoner gjør seg gjeldende, og ulempene ved en dispensasjon må vurderes også ut fra en potensiell fremtidig bruk av området. Kommunen bør spesielt være oppmerksom på hva det vil innebære i andre saker dersom det her tillates en terrasse som omsøkt. En praksis med at tiltak som dette tillates helt ned til sjøen, vil innebære en klar ulempe for de interesser byggeforbudet i strandsonen skal ivareta. Fylkesmannen vil på denne bakgrunn fraråde at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltak. Tiltaket vil etter fylkesmannens oppfatning også stride mot plan- og bygningslovens 29-2 som sier at ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Fylkesmannen vil dessuten vise til at kommunen i henhold til plan- og bygningslovens 32-1 skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Kommunen kan pålegge retting, herunder fastsette tvangsmulkt, og overtredelsesgebyr kan ilegges. (Nordland fylkeskommune er tilskrevet men har ikke kommet med uttalelse). Grunnlaget for dispensasjon I følge plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vurdering Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt. 1 stiller krav om området skal inngå i reguleringsplan før arbeid og tiltak kan tillates. I foreliggende sak er det utført arbeid som er i strid med gjeldende plan og i strid med planog bygningsloven 1-8, forbud mot bygging i strandsonen.

4 Det vises for øvrig til fylkesmannens uttalelse der det påpekes at det i 100 metersbeltet langs sjøen skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. pbl. 1-8 første ledd. Disse hensynene vil bli vesentlig tilsidesatt dersom tiltaket tillates. Med bakgrunn i tiltakets størrelse, utforming og plassering vil tiltaket også stride mot plan - og bygningslovens Tiltaket er ikke, etter saksbehandlers skjønn, prosjektert og utført slik at det innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Kan heller ikke se at det er fordeler med å gi dispensasjon som er klart større enn ulempene. Når det gjelder bruksendring av boligen er det ikke fremlagt plan for oppgradering av bygningen iht. gjeldende forskrifter, (jf. planutvalgets vedtak av ). Det kan gis varig tillatelse til bruksendring når vilkår er oppfylt og byggesaken er komplett. Konklusjon Ut fra ovenstående tilrår saksbehandler at søknad om dispensasjon for oppføring av terrasse avslås. Tiltaket er ikke i tråd med gjeldende arealplan og plan- og bygningslovens krav for dispensasjon er ikke oppfylt. Byggesaken ang. varig bruksendring til bolig ferdigbehandles administrativt. IKKE RØR LINJA IKKE RØR LINJA IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel m/kystsone, samt plan- og bygningslovens 19-2, avslår planutvalget søknad om dispensasjon for oppføring av terrasse på eiendommen gnr 6 bnr 8. Det forutsettes at ulovlig oppført terasse blir revet innen Dersom forholdet ikke blir rettet innen fristen, varsles det om at forholdet vil kunne følges opp med pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt, jf. pbl. 32-2, 32-3 og Varig bruksendring for bolig kan innvilges når alle vilkår er oppfylt og søknad om tillatelse til tiltak er komplett. Byggesaken kan ferdigbehandles administrativt. Vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Einar B. Sund Avd.ing. Saksbehandlers innstilling tiltres.

5 Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef IKKE RØR LINJA UTSKRIFT TIL: Torstein Botn AS m/vedlegg Fylkesmannen i Nordland