Saksnr Utvalg Møtedato 14/12 Teknisk utvalg

Transkript

1 Kvæfjord kommune Saksframlegg Dato: Arkivref: /1089 Saksbeh: Saksbeh. tlf: Kjell Rune Nymoen Saksnr Utvalg Møtedato 14/12 Teknisk utvalg Kjetil Aas - Søknad om å kunne beholde eksisterende uthus på eiendommen Gnr 27 Bnr 7, Austerfjord Administrasjonssjefens innstilling 1. Teknisk utvalg viser til søknad fra Ketil Aas datert Tromsø 6. jan. 2012, supplert med ettersendt brev datert Tromsø Det vises også til dokumenter i saken, bilder og dokumenter i sak 91/88 vedr uthus på eiendommen. 2. Med bakgrunn i eiendommens beliggenhet og tidligere vilkår for bygging på eiendommen, finner Teknisk utvalg ikke lovhjemmel etter plan- og bygningslovens 19-2 for å kunne godkjenne de fysiske utvidelser / endringer som er utført på eldre vedskjulet. Dette medfører at det eldre vedskjulet må rives og søknaden om å få beholde vedskjulet avslås. Frist for riving av eldre vedskjul settes til Teknisk utvalg vil med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 kunne godkjenne at uthus godkjent i 1988 kan utvides med tilbygget (sykkelskuret) som oppført. Begrunnelsen for dette er at en samler både vedlager, toalett og bod/oppbevaring i èn bygning nærmere hytta enn tidligere vedskjul på eiendommen. Tilbygg til uthus godkjent 1988 skal avsluttes med ferdigattest når dette er ferdigstilt. Bygningsmyndigheten skal før arbeidene igangsettes skriftlig ha godkjent oppdaterte / justerte fasadeog plantegninger for bygningen. 4. Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i henhold til plan- og bygningslovens 15, og forvaltningslovens 27. Klagen sendes til Kvæfjord kommune, Teknisk kontor, Bygdevegen 26, 9475 Borkenes. Klagefrisen er tre uker etter at partene er gjort kjent med vedtaket. Vedlegg: : Brev til tiltakshaver og ansvarlig søker vedr uthus oppført i strid med tillatelse / bygging uten tillatelse på eiendommen. Inkl kart, tegninger, bilder, tidligere byggetillatelse/søknad : Søknad om igangsettingstillatelse / søknad om å få beholde vedskjul : Høringsbrev til Fylkesmannens Miljøvernavdeling vedr tilbygg hytte, utvidelse uthus 1988 og utvidelse av eldre bygning uten tillatelse. Høringsfrist:

2 : Brev fra tiltakshaver vedr en del opplysninger han mener ikke er korrekte i kommunens høringsbrev. 5. Situasjonskart / Flyfoto 6. Oversiktskart 1: Dokumenter i saken: Sak 2006/1089 (tilbygg til hytte og påfølgende saksbehandling vedr uthus / vedskjul) : Søknad om rammetillatelse for tilbygg til hytte : Brev til ansvarlig søker vedr mangler ved søknaden : Høringsbrev sendt ut : Tilbakemelding vedr mangler : Høringsuttalelse Troms Fylkeskommune kulturetaten : Høringsuttalelse Reindriftsforvaltningen Troms : Høringsuttalelse Sametinget : Dispensasjon innvilget / rammetillatelse : Brev til tiltakshaver og ansvarlig søker vedr befaring av eiendommen og manglende igangsettingstillatelse for tilbygget : Brev til tiltakshaver og ansvarlig søker vedr uthus oppført i strid med tillatelse / bygging uten tillatelse på eiendommen : Søknad om igangsettingstillatelse / søknad om å få beholde vedskjul : Høringsbrev til Fylkesmannens Miljøvernavdeling vedr tilbygg hytte, utvidelse uthus 1988 og utvidelse av eldre bygning uten tillatelse. Høringsfrist: : Midlertidig svar til tiltakshaver : Brev fra tiltakshaver vedr en del opplysninger han mener ikke er korrekte i kommunens høringsbrev : Oversendelse av brev fra tiltakshaver til Fylkesmannens Miljøvernavdeling som supplement til høringsbrevet. Ny høringsfrist: Sak 91/88 Uthus på eiendommen 1. Søknad om byggetillatelse mottatt Svar vedr mangler, Tilbakemelding fra søker vedr mangler, datert Vedtak / byggetillatelse, Saksopplysninger I forbindelse med at det høsten 2011 ble registrert manglende dokumentasjon vedr igangsetting / ferdigstillelse av et tilbygg til fritidsbolig på eiendommen (rammetillatelse) , ble det i etterkant av gjennomført befaring den registrert at det er også oppført 2 stk bygninger på eiendommen som ikke er godkjent i henhold til kommunens bygningsarkiv: 1. Uthuset nærmest hytta (godkjent 1988) er oppført større enn godkjent. 2. Det er foretatt utvidelser på et eldre bygg som skulle fjernes i forbindelse med tillatelse til uthus ble gitt i Da Teknisk utvalg etter søknad innvilget dispensasjon og byggetillatelse til kombinert uthus/biologisk toalett i sak 91/88, var dette gitt på vilkår at eksisterende utedo skulle fjernes. I søknad innlevert skriver søker: Eksisterende uthus med utedo skal rives. Nytt uthus med biologisk toalett oppføres. Tiltakshaver Kjetil Aas har fått muligheten til å søke om endringene som er utført uten tillatelse.

3 Saken må uansett behandles som en dispensasjonssøknad da eiendommen gnr 27 bnr 7 ligger i område utlagt til LNF-område og i tillegg ligger innenfor 100 metersbeltet mot sjø, noe som gjør en byggetillatelse betinget i dispensasjon fra hhv kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 (tidligere 17-2). Dispensasjon krever grunngitt søknad om kommunens hjemmel for å innvilge dispensasjoner er strammet inn ytterlige etter ny plan- og bygningslov ble gjort gjeldende. Tegninger av dagens situasjon er mottatt , mens søknad om godkjenning av nevnte avvik er mottatt , supplert med ettersendt brev datert Vurderinger Tilbygget / endringene på uthuset fra 1988 og søknaden om utvidelse / godkjenning av eldre vedskjul krever begge dispensasjoner fra plan- og bygningslovens 1-8 (byggeforbud i 100-metersbeltet mot sjø). I tillegg ligger eiendommen i LNF-område, noe som gjør bygging/godkjenning avhengig av dispensasjon fra Kommuneplanens Arealdel Søknaden kan bare innvilges dersom det gis dispensasjon. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav vedr dispensasjonshjemmel være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. Gis dispensasjon, vil tilbygget og vedskjulet følge reglene etter pbl 20-2 der tiltakshaver selv kan fremme byggesøknad. Det kan stilles vilkår for dispensasjonen. Tiltakshaver har begrunnet dispensasjonssøknaden. Det er gjennomført høringsrunde uten at det er mottatt merknader. Føringer i tidligere vedtak I vedtak om rammetillatelse for tilbygg til hytta ( ) skriver kommunen følgende: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gis det dispensasjon fra plan- og bygningslovens 17-2 vedr. bygging i 100 m beltet langs sjø og kommuneplanens arealdel, det settes følgende betingelse for dispensasjonen: det kan ikke oppføres noen ytterlige bygningsmessige eller andre konstruksjoner i strandsonen som vil føre til ytterlige privatisering eller hinder av den frie ferdsel i strandsonen. Det bør legges til rette for passering langs fjæra. Med dette må forstås at kommunen ikke vil godkjenne ytterlige bebyggelse på delen av tomta nær sjøen. På situasjonskartet innlevert samtidig med byggesøknaden er ikke vedskjulet/snurredassen avmerket. På situasjonskart innlevert som del av ettersendt dokumentasjon er vedskjulet/snurredassen merket som «V = vedskjul». I følgeskriv står det at:.. Som toalett har vi for mange år siden installert biologisk toalett, Snurredassen. Den er plassert i annekset, hvor det heller ikke er vanntilkobling. Administrasjonen kan ikke tolke dette annerledes enn at søker da redegjorde for at toalettløsningen var plassert i annekset godkjent i Uthuset som skulle fjernes i 1988 fremgår som vesentlig mindre enn det nye uthuset på 14,4 m² som var inntegnet på samme kartet. Tegninger mottatt viser en vedbod på 20,3 m². Uthuset godkjent i 1988 er økt fra 14,4 m2 til 21,7 m². I og med at søker i 1988 redegjorde for at det gamle uthuset skulle erstattes med et nytt som skulle inneholde biologisk toalett, kan administrasjonen i utgangspunktet vanskelig se at det skal foreligge sterke grunner som bør tilsi at en skal kunne godkjenne 2 stk. bygninger som begge i dag fremstår som større enn opprinnelig størrelse. Videre må en se på dispensasjonsvedtakets ordlyd for tillatelsene i 1988 og 2006 der dispensasjon er gitt på vilkår om hhv fjerning av eksisterende uthus (1988) og at det ikke

4 tillates ytterlige bygninger/konstruksjoner (2006). Disse vedtakene ble ikke påklaget av søker og er derfor gjeldende. Kommunen skal være restriktiv når det gjelder bygging i strandsonen. I denne saken har 2 tidligere byggetillatelser tatt utgangspunkt i hhv riving av eldre uthus og at tilbygg til hytta betinger at det ikke bygges ytterlige i strandsonen. Det kan ikke anses som en sterk grunn for dispensasjon at tiltakshaver over tid har tatt seg til rette og gjort endringene uten kommunens tillatelse. Eiendommen ligger helt nede i fjæra, men som søker er inne på er denne delen av eiendommen lite fremkommelig pga steinfylling og topografien. Disse forholdene er imidlertid ikke endret siden uthuset ble godkjent i 1988 og kommunen burde i 2006 (tilbygg til hytta) også være godt kjent i området da en annen byggesak på tomta hadde medført befaringer og grundige vurderinger av både kommunen og fylkesmannen I Troms (brygge). Eiendommen ligger i LNF-område hvor det ikke tillates annen byggeaktivitet enn den som er tilknyttet tradisjonell landbruksdrift. Kommunens praksis de senere år har vært at søknader om mindre tilbygg, boder etc. på fradelte bolig- og fritidsboligtomter i LNF-områder kan vurderes innvilget dersom det ikke foreligger merknader fra sektormyndighetene eller at tiltaket anses som skjemmende / privatiserende. I saker som angår strandsonen skal kommunen derimot ikke være liberal. Gjeldende arealplan er vedtatt i 2008 og skal være et forutsigbart styringsverktøy i plan- og byggesaksbehandlingen. Gir en dispensasjoner uten at det foreligger sterke grunner for dette, kan praksisen medføre en plan som ikke gir forutsigbarhet i forvaltningen og som i tillegg er i strid med plan- og bygningslovens intensjon om en mer restriktiv holdning til bygging i 100-metersbeltet langs sjø. Isolert sett er ikke tiltakene store eller skjemmende, men disse bryter med nasjonal strandsonepolitikk og fylkesmannens føringer mot kommunene om å føre en mer restriktiv holdning til dispensasjoner i strandsonen. Selv om ingen saker er like, kan en liberal strandsonepolitikk skape presedens i lignende saker. Saken skal likevel vurderes på selvstendig grunnlag. Kommunen skal begrunne både tillatelser og avslag etter plan- og bygningsloven. Det vises til utfyllende dispensasjonssøknader fra tiltakshaver datert hhv Tromsø 6. jan og Tromsø inkl. bilder, situasjonskart, bygningstegninger etc. der tiltakshaver begrunner dagens situasjon og hans behov for bygningene slik de er oppført / tenkt brukt. Administrasjonen viser til at det finnes mange biologiske toaletter på markedet i dag som ikke krever plass under gulvnivå, men har løse beholdere inni selve toalettstolen som etterkomposteres der etter en beholder er full. Disse beholderne er lett håndterlige og krever minimalt med arbeid. De største toalettene har 3 beholdere, så kapasiteten er god. Ved en slik løsning i uthuset nærmest hytta, kan administrasjonen vanskelig se at søker skulle ha behov for toalettløsning i vedskjulet. Når uthuset ble godkjent i 1988 var det også nettopp for at et biologisk toalett her skulle erstatte det gamle utedoet. Når det gjelder vedskjulet og snekkerboden skulle det være overkommelig å etablere dette som et tilbygg til uthuset nærmest hytta. Uthuset skal ifølge godkjente tegninger være inndelt med to rom: kombinert sauna/vask/biologisk toalett og en atskilt bod på 4,8 m2. I denne boden bør det være plass til lagring av syklene og verktøy. Ved bør kunne lagres i sykkelskuret som er oppført til samme uthus da denne delen er uisolert og dermed bør være egnet til god tørkemiljø for ved. Dette vil imidlertid betinge at kommunen godkjenner at uthuset godkjent i 1988 kan godkjennes med tilbygget som oppført. Administrasjonen kan ikke se at det foreligger en klar overvekt av tungtveiende grunner for å kunne ettergodkjenne bygningene slik de fremstår i dag. Dette da tiltakene er i strid med både kommuneplanens

5 arealdel og plan- og bygningslovens 1-8. Videre har tidligere tillatelser lagt klare føringer for videre byggeaktivitet på eiendommen og ny plan- og bygningslov har strammet inn kommunens hjemmel for å dispensere i strandsonen. Tiltakene er ikke positive for allmennheten, men begrunnes utelukkende opp mot søkers egen personlige ønsker og behov. Dette anses ikke som hjemmel for dispensasjon etter planog bygningslovens bestemmelser. Lovkommentarer rundt dispensasjoner etter plan- og bygningsloven kan leses på miljøverndepartementets hjemmeside. Administrasjonen anbefaler at innstillingen til vedtak vedtas, noe som innebærer at søknad om utvidelse av eldre vedskjul / snurredass avslås, mens tilbygget oppført til uthus godkjent 1988 kan godkjennes. Begrunnelsen for å kunne godkjenne dette tilbygget er da at dette vil kunne løse søkers behov for oppbevaring / lagring av ved og utstyr, samt et funksjonelt biologisk toalett i èn bygning nærmere hytta enn eldre vedskjul vist på kart Dette vil kreve oppdaterte tegninger som må godkjennes av kommunen før arbeidene kan igangsettes. Helge Stoltenberg Teknisk sjef.