Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: Tillatelse til dispensasjon, fradeling av kårbolig Søndre Dæli 113/1

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2015/2219 Arkivkode: 113/1 Saksbehandler: Gro Grinde Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: Utvalg for teknikk og utvikling Tillatelse til dispensasjon, fradeling av kårbolig Søndre Dæli 113/1 Dokumenter som er vedlagt: Søknad om opprettelse av ny grunneiendom rekvisisjon av oppmåling Søknad om dispensasjon Kart med delingsforslag Dokumenter som ikke er vedlagt: Gjenpart av Nabovarsel RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt. 4 LNF-område, til fradeling av kårbolig fra Søndre Dæli 113/1. Kårboligen med tilhørende tun blir omgjort til en boligeiendom i LNFområdet. Tiltaket medfører ingen nye boligenheter. Det er lagt avgjørende vekt på at tillatelsen tilfredsstiller kommuneplanens retningslinje 2 til bestemmelse pkt 4.1. Med hjemmel i pbl 27-2 settes det som vilkår at vann- og avløpsløsning må godkjennes av Enebakk kommune før deling kan gjennomføres. Med hjemmel i samme lov 27-4 settes det som vilkår at ny grunneiendom skal sikres veirett over 113/1 frem til fylkesvei 120. SAKSUTREDNING: Sammendrag Enebakk kommune har mottatt søknad om fradeling av ny grunneiendom med eksisterende tidligere kårbolig fra 113/1 Søndre Dæli. Rådmannen har vurdert de ulike momentene i saken og finner at vilkårene i kommuneplanen og loven for å gi dispensasjon anses å være oppfylt. Bakgrunn Eieren av Søndre Dæli 113/1 ønsker å fradele tidligere kårbolig med tilhørende tomt på ca. 1,8 dekar. Dette blir dermed en boligeiendom i et LNF-område, og fradelingen betinger derfor en innvilget dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt. 4. Søknaden er behandlet i formannskapet etter Jordloven 12 med positivt vedtak.

2 Med hjemmel i pbl 19-2 kan det gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Saksopplysninger Eiendommen Søndre Dæli 113/1 er en landbrukseiendom som ligger i Kirkebygda, langs fylkesvei 120. Gårdens størrelse er på 450 dekar, hvorav 250 dekar er dyrket mark og 150 dekar er skog. Ca. 50 dekar er annet areal og bebygd areal/gårdstun. Jorda blir drevet av gårdens eier. Tunet består av våningshus, driftsbygning og 3 mindre bygninger. Våningshuset er meldepliktig SEFRAK-bygg fra begynnelsen av 1800-tallet, restaurert i 1943 og modernisert i nyere tid. Bakenfor låven er det bygning for bilverksted som drives som tilleggsnæring. Bak våningshuset ligger nåværende kårbolig oppført på midten av 1900-tallet. Boligen er bygget på og modernisert i Langs gårdsveien, ca. 200 meter vest for tunet, ligger tidligere kårbolig med et uthus. Tidligere kårbolig er meldepliktig SEFRAK bygg fra begynnelsen av 1800-tallet. Det er påbygget og modernisert i Denne kårboligen blir betegnet som «Mellom Dæli», og hadde opprinnelig eget gårds- og bruksnummer 114/1. Det søkes nå om å fradele tidligere kårbolig med tilhørende tun på ca. 1,8 dekar. Denne kårboligen skal deretter overtas av mellomste datter, når eldste datter skal overta gården. Kårboligen med tun blir dermed ikke en del av landbrukseiendommen og dens drift, og tiltaket blir å betrakte som en dispensasjon fra kommuneplan-bestemmelsene pkt. 4 idet kårboligens tun blir endret til boligeiendom i kommuneplanens LNF-område. Gårdens eier ønsker å forbeholde seg forkjøpsrett til kårboligen. Omsøkte tiltak skal behandles etter bestemmelsene for kommuneplanen Adkomsten til kårboligen som fradeles vil være via gårdsveien til 113/1. Fra fradelt kårbolig frem til Fylkesvei 120 er det ca. 150 meter. Det er ikke gang-/sykkelvei herfra til sentrum av Kirkebygda. Siden tiltaket er en fradeling, må Statens Vegvesen godkjenne avkjørselen fra Fylkesvei 120. Omsøkte tiltak krever ny behandling av utslippstillatelse for boligen. Søker vil sende søknad om utslippstillatelse til enhet for kommunal teknikk, dersom han får innvilget dispensasjon for fradeling. Boligen har i dag ingen garasje. Tunet ligger under marin grense, og i ytterkanten av faresonen for ras- og skredfare ifølge kommuneplanen. Søker har følgende begrunnelser for dispensasjonen: Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel , pkt Tidligere kårbolig ligger ikke på gårdstun og har heller ikke nær tilknytning til driften. Gården 113/1 har allerede våningshus med sidebygning, og fradelingen har dermed ingen innvirkning på bosetting og drift på gården. Gunstig virkning for gårdsprisen og redusere kostnader for fremtidig vedlikehold på gården 113/1. I følge pbl 19-1 skal søknad om dispensasjon være begrunnet og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområdet blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før

3 det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i pbl 1-8. Naboer er varslet om tiltaket og det er ikke innkommet noen merknader. Søknad om dispensasjon er oversendt Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens Vegvesen for uttalelse. Vurdering fra Statens Vegvesen: Siden fradelingen ikke innebærer noen endringer i bruken av avkjørselen, godkjenner Statens vegvesen dispensasjonssøknaden. De forutsetter at avkjørselen fra Fv120 tilfredsstiller vegnormalens krav til sikt og utforming. «Avkjøringstillatelse vil bli utstedt direkte til hjemmelshaver av fradelt parsell/kårbolig på gnr. 113 bnr. 1, når de har mottatt kommunens vedtak om dispensasjon.» Vurdering fra Fylkeskommunen: Fylkesrådmannen har uttalt seg på grunnlag av arkivmateriale, og har ingen merknader til fradelingen. Vurdering fra Fylkesmannen: Fylkesmannen fraråder at det gis dispensasjon for den omsøkte fradelingen, med følgende begrunnelse: «På generelt grunnlag fraråder Fylkesmannen at det fradeles slike enkelttomter som ligger omgitt av dyrka jord. Dette også ut fra hensynet til LNF-formålet med press på dyrka jord og kulturlandskapet. Slike tomter bør ikke være større enn ett dekar. Ved store tomter kan da bli søkt om oppdeling til flere tomter i fremtiden.» Det følger av pbl 19-2 at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven. Kart over kårbolig med tun som skal fradeles (markert i rødt). Gårdens tun til høyre. Fylkesvei 120 til venstre. Klima- og miljømessige forhold Se vurderinger

4 Økonomiske forhold Ikke relevant for vurdering etter plan- og bygningsloven. Risikovurdering Omsøkte fradeling medfører ikke noen endring i bebyggelse, men gjenværende tun ligger i kommuneplanens faresone for ras- og skredfare. Dette kan medføre at det vil bli stilt krav om geoteknisk vurdering før en eventuell byggetillatelse vil bli gitt. Alternative løsninger Vedtak om avslag på søknad om dispensasjon. Vurderinger og begrunnelse Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningslovens kap.11, det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. I bestemmelsen pkt. 4.1 Landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF) i «Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel », heter det blant annet at: «deling av eiendom er ikke tillatt,» Men videre står det i Retningslinje 2 til samme bestemmelse 4.1: «Det kan gis dispensasjon for fradeling av eksisterende kårbolig som ikke ligger i gårdstun eller i nær tilknytning til jordvei, dersom det foreligger vesentlig endring av driftsforutsetninger på gården siden etablering av kårboligen. Det kan søkes om fradeling av gårdstun som ikke lenger har noen funksjon i forhold til drift av gårdens landbruksarealer.» Tidligere kårbolig til 113/1 ligger ikke i tilknytning til gårdstunet, men på eget mindre tun ca. 200 meter lengre vest. Avkjøring til tidligere kårbolig skjer fra gårdsvei, over 200 meter før man kommer til gårdstunet. Boligen ligger i relativt nær tilknytning til jordvei, med jordbruksarealer på alle sider. Avstand fra huset til jordbruksarealene er mellom 10 og 15 meter. Det er kun tunet med noen trær som utgjør grensen mellom kårbolig og jordbruksarealer. Selv om kårboligen ligger nær jordvei, medfører ikke dette noen komplikasjoner i forhold til driften av jordet, da avkjørsler til jordene skjer langt fra kårboligens tun. Nærheten til jordveien kan i tillegg til sikkerhetsmessige konsekvenser medføre en del støv, lukt og støyplager som igjen kan gi en interessekonflikt mellom boligeier og gårdsdriften. Kårboligen er i dag utleid til personer uten tilknytning til gården, men vil etter fradelingen bebos av gårdseierens søster som har kjennskap til og forståelse for driften av gårdsbruk. I tillegg ønsker gårdens eier å forbeholde seg forkjøpsrett til kårboligen som fradeles, og eventuelle interessekonflikter mellom driften av gårdsbruket og eventuelle fremtidige eiere av kårboligen blir dermed mindre sannsynlig. Tidligere kårbolig ble bygget på begynnelsen av 1800-tallet, og har vært i Søndre Dælis eie siden arbeidsmetodene på gårdsbruk var andre enn i dag. Dette betyr at det har vært en vesentlig endring av driftsforutsetninger siden tidligere kårbolig ble etablert.

5 Tidligere kårbolig ble brukt til kårbolig av besteforeldregenerasjonen til dagens eier, og har etter dette blitt leid bort. Dagens driftsmetoder gjør at det ikke er behov for 3 boligenheter på et mindre gårdsbruk, og tidligere kårbolig har dermed ingen funksjon i forhold til drift av gårdens landbruksarealer. Ytterligere vurderinger: Eiendommen vil etter fradelingen ikke være en del av landbruksdriften og blir å betrakte som en selvstendig fritt omsettelig boligeiendom. Fradelingen medfører ikke endringer i jordbruksarealer eller kulturmark, siden hus og tun eksisterer allerede. Fradelingen medfører ingen ytterligere boligenheter i LNF-området. Fradelt tomt har en form og størrelse som gjør den egnet til å være en selvstendig boligtomt. Eier har søkt om å få fradelt 1,6 dekar, men størrelsen ifølge søknadens kartutsnitt ser ut til å være nærmere 1,8 dekar. For å beholde en hensiktsmessig grense mot jordvei, er dette en fornuftig størrelse. Med en størrelse på ca. 1,8 dekar vil den også ha gode muligheter til å få bygget en fremtidig garasje. På grunn av beliggenheten i faresonen for ras- og skredfare må ethvert byggetiltak kunne påregne en geoteknisk undersøkelse i forkant. Godkjent adkomst over 113/1 frem til Fylkesvei 120 må sikres med hjemmel i pbl Det er ikke gang-/sykkelvei frem til skole og sentrumsfunksjoner i Kirkebygda. Avstanden til Kirkebygda er ca. 1,3 km og skolebarn benytter skoleskyss. Fradelingen vil ikke medføre noen ytterligere boligenheter og dermed ikke noen endring i bruk av veien blant myke trafikanter. Statens Vegvesen har oversendt krav til sikt og utforming av avkjørsel til eier, og vil oversende avkjøringstillatelse til eier når de eventuelt mottar vedtak om dispensasjon. Omsøkte tiltak medfører en endring av eiendommen, og etter pbl 27-4 vil det derfor kreves godkjent søknad om utslipp. En fradeling kan ikke finne sted før utslippstillatelsen er godkjent. Eier har gitt uttrykk for at han ønsker å få tilbake det opprinnelige gårds- og bruksnummeret 114/1 ved evt. fradeling av tidligere kårbolig. Etter matrikkelforskriftens 7 er det ikke tillatt å gjenbruke tidligere utgåtte bruksnummer, og eiendommen kan derfor ikke få igjen 114/1 fordi dette utgikk idet eiendommen ble sammenføyd med 113/1. Eiendommen vil bli gitt nytt gårds- og bruksnummer 113/2. Eiendommen vil derimot beholde sitt tidligere bruksnavn «Mellom Dæli». Vurdering av merknader fra andre myndigheter: Statens vegvesen og Fylkeskommunen vil ikke motsette seg fradelingen. Fylkesmannen fraråder at det fradeles tomter omgitt av dyrka jord, ut fra hensynet «til LNFformålet med press på dyrka jord og kulturlandskapet». Vern av dyrket mark er vurdert gjennom jordlovsbehandlingen, hvor det er gitt tillatelse til dispensasjon. Fylkesmannen har fått oversendt kopi av innvilget dispensasjon etter jordloven, og det er ikke innkommet noen klage. Arealene som søkes fradelt er allerede tatt i bruk til boligtun, og vil ikke medføre ytterligere press på landbruksarealer. Fradelingen vil ikke medføre nye boligenheter, kun endring av eierskap på eksisterende bolig i LNF-område. I tillegg åpner kommuneplanens retningslinjer for denne type fradeling.

6 Fylkesmannen mener også at dersom slike tomter skal fradeles, bør de ikke være større enn ett dekar siden det da kan bli søkt om ny fradeling senere. En ytterligere fradeling vil ikke bli godkjent i LNF-område ifølge bestemmelsene i kommuneplanen. I tillegg ligger kårboligen nesten midt i det foreslåtte fradelte arealet på 1,8 dekar, noe som gjør det vanskelig å fradele ytterligere en tomt med form og størrelse som gjør den egnet til å være en selvstendig boligtomt. Dersom arealet som skal fradeles reduseres fra ca. 1,8 dekar til ca. 1 dekar, vil det føre til at jordveien kan komme enda nærmere boligen. Dette vil igjen gi større sjanse for konflikter ved drift av jordarealene. Av disse grunner ser vi ingen grunn til å avslå dispensasjonssøknaden. Konklusjon: Etter en samlet vurdering er det ikke noe i lovens bestemmelser som tilsier at det ikke kan gis dispensasjon til omsøkte fradeling og endring av tidligere kårbolig til boligformål på Søndre Dæli. Selv om Fylkesmannen på generelt grunnlag fraråder å gi dispensasjon, ser vi her ingen forhold som gir grunn til å avslå søknaden. Det er en overvekt av grunner som taler for en dispensasjon, og fradelingen er i tråd med kommuneplanens bestemmelse pkt. 4 LNF-område, der retningslinjene åpner for nettopp denne type fradeling.