116/110 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KRAV OM BYGGING AV UNDERETASJE. Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap.

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 11/902-1 Arkivnr.: GNR 116/110 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 116/110 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KRAV OM BYGGING AV UNDERETASJE Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008, kapittel 19 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap.vi Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 116 / bnr 110, søknad om dispensasjon fra punkt 2.4 og 2.8 i reguleringsbestemmelsene for Haneknemoen. Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt når terrenget endres så mye som vist i innsendte terrengsnitt. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36.

2 Sammendrag: Reguleringsbestemmelser for Haneknemoen krever at bolig på tiltakshavers tomt 116/110, skal bygges med underetasje. Tidligere dispensasjoner er gitt når opprinnelig terreng ikke er endret mer enn 1,5m, noe som også er et krav i reguleringsbestemmelsene. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for å endre terrengnivået på det meste med 3m. Det er ønskelig med en politisk avklaring av om man skal gi dispensasjon fra krav om å bygge underetasje, når terrengendringene blir så store som i dette tilfellet. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn IEC-HUS Norge AS søker på vegne av tiltakshaver, Renate Michaelsen, om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser hvor det er stilt krav til underetasje og krav til at terreng ikke skal endres mer enn 1,5m i forhold til eksisterende terrenghøyde. Søknaden gjelder oppføring av enebolig på gnr 116/ bnr 110 på Haneknemoen. Øverst til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Under vises utsnitt av innsendt situasjonsplan.

3 Over vises fasader med terrengsnitt. Fasade nord viser eksisterende nabobygg til høyre. Fasade syd viser eksisterende nabobygg til venstre. 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 116 / bnr 110 ligger innenfor reguleringsplan for Haneknemoen, og er benevnt som tomt 3 innenfor formålsområde B11. Reguleringsbestemmelsenes punkt 2.4 sier at de fire tomtene innenfor formålsområdet B11 skal bygges med underetasje på boliger. Se utsnitt av reguleringsplanen til høyre. Reguleringsbestemmelsenes punkt 2.8 sier at terrengnivå ikke kan endres mer enn 1,5 meter målt fra opprinnelig terrengnivå.

4 1.4 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbert at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. 1.5 Søkers begrunnelse for dispensasjon Nedenfor gjengis dispensasjonssøknaden i sin helhet.

5 1.6 Nabomerknader Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. En nabo, Lunner Almenning, har ikke samtykket i tiltaket og har 14 dagers frist til å eventuelt gi merknader til saken. Eventuell nabomerknad vil foreligge før Utviklingsutvalgets møte. 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker: På Haneknemoen har det lenge vært dårlig kartgrunnlag med 5 meters høydekurver. Kommunen brukte en periode grunnlagskartet for reguleringsplanen, men dette kartet viste seg å ha store avvik på en del tomter, også fordi veganlegg var blitt bygd og medførte endret terreng. Det ble i forbindelse med behandling av flere byggesaker klart at noen tomter som var pålagt gjennom reguleringsplanen å bygge boliger med underetasje, burde kunne bygges uten underetasje under forutsetning av at opprinnelig terreng ikke ble endret med mer enn 1,5 meter. Naboeiendommen, gnr 116 / bnr 109, har fått dispensasjon fra kravet om underetasje. Naboen viste i sin byggesøknad at terrenget ikke skulle endres mer enn 1,5m. 2.2 Hensynet bak bestemmelsen om krav til underetasje og kravet om ikke å endre terrengnivået mer enn 1,5m. Kravet til underetasje er gitt for å sikre at boligen tilpasses det skrånende terrenget på tomta. Det er ønskelig at bebyggelsen skal harmonisere med landskapet. Kravet i planbestemmelsene om å ikke endre terrenget mer enn 1,5m er en forsterkning av ønsket om at det ikke skal gjøres store terrenginngrep, som omformer det naturlige terrenget. Tomta er godt egnet for å bygge med underetasje. Dette framgår tydelig av viste terrengsnitt, som viser at man ønsker å fylle opp nærmere 3m på boligens sydside. En bolig kan få rullestoltilgjengelighet i hovedetasje med inngang på høyde med vei i nord, og utgang til naturlig terrenghøyde i underetasje på boligens sydside. Det er ingenting ved eksisterende terreng som tilsier at det er gjort feilvurderinger i reguleringsarbeidet i forhold til å sette krav til underetasje for denne tomta. Ansvarlig søker argumenterer med at bygget blir liggende på samme måte i terrenget som nabobygget i vest og at den høye terrengfyllingen ikke blir til sjenanse for noen. Lunner kommune ser at ved å bygge som omsøkt, vil de 2 nabobyggene danne en ny sammenhengende landskapsformasjon. Sett fra friområdet i syd, vil man få en lengre strekning med høy skråning, enn hva tilfellet er i dag. Det ville kanskje sett bedre ut om de 2 naboeiendommene ikke fylte ut hver sin pute, med ett søkk i eiendomsgrensa, men heller lot eiendomsgrensa få samme terrengprofil som terrengprofilene gjennom boligene. Dersom

6 nabo i øst ikke søker dispensasjon, og bygger med underetasje, vil han danne en enhet med sitt nabobygg i øst, som har underetasje. Siden nabotomta er utbygd med samme tomteprofil som ønsket på omsøkte eiendom, har man allerede endret reguleringsplanens forutsetning om at alle boligene i rekka på 4 boliger skal bygges med underetasje. Ved å gi dispensasjon i denne saken, kan man skape en ny orden, der boligene ligger høyt over friarealet i syd. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon: Det kan ses som en fordel for bygningsmiljøet at man, ved å gi dispensasjon, lager en ny orden, der 2 nabobygg plasseres på samme måte i landskapet. For friarealet i syd vil det også kunne ses som en fordel at det private uterommet kommer på et høyere nivå, slik at ferdsel nær nabogrensa vil kunne foregå uten konflikter med det private uterommet. Ulemper ved å gi dispensasjon vil være at de 3-meter høye skråningene med fall 1:2 gir lite brukbare arealer og mye av tomta går med til skråningsutslag. Dette blir lett rufsete arealer som ikke forskjønner nabolaget. Man bør også være oppmerksom på at om man i denne saken gir dispensasjon, vil man vanskeligere kunne avslå søknad om dispensasjon i andre saker. 2.4 Statlige og regionale rammer og mål: Lunner kommune kan ikke se at det er statlige rammer og mål som berører denne saken. 3. TOTALVURDERING: Det har vært gitt flere dispensasjoner fra krav om underetasje på Haneknemoen. Når man går rundt i området, ser man mange høye skråninger, som kan likne på den oppfyllingen man vil få i omsøkte tiltak. Byggesøknadene skal i disse tilfellene ikke vise større terrengendring enn 1,5m Tomta er egnet for og burde helt klart ha bolig med underetasje. Det er et stadig tilbakevendende tema at ingen ønsker å bygge med underetasje. Lunner kommune får stadig henvendelser fra personer som, før de kjøper tomt, ønsker å få vite om det er mulig å få dispensasjon fra kravet om underetasje. Økonomi er et tilbakevendende tema. Mange unge i etableringsfasen føler at de ikke har råd til merkostnadene ved å bygge underetasje. Kommunen har vært klare i tilbakemeldingene at det blir gitt dispensasjon fra kravet dersom terrengendringen ikke er større enn 1,5m og like tydelige på at kravet til underetasje opprettholdes dersom terrengendringene er større. Det kan derfor finnes eksempler hvor utbygger har ønsket bolig uten underetasje, men bygd med på bakgrunn av kommunens tilbakemelding. Man kunne se for seg at bygget ble plassert lavere i terrenget for å unngå den høye fyllingen på sydsiden. Dette har ikke Lunner kommune tilrådt da fordi vi vurderer det som viktig at boligene ligger i samme høyde mot adkomstveien. Lunner kommune mener det er klart best å bygge bolig på denne eiendommen i hht. kravene i reguleringsplanen, altså med underetasje 4. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det foreslås 2 alternative løsningsforslag:

7 4.1 Innvilgelse av dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 ønsker Lunner kommune å innvilge dispensasjon fra punkt 2.4 og 2.8 i reguleringsbestemmelsene for Haneknemoen for bygging av enebolig uten underetasje for eiendommen gnr 116 / bnr 110 på Haneknemoen. Vedtaket begrunnes med at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Før kommunen kan fatte endelig vedtak om dispensasjon, må saken sendes på høring til regionale myndigheter i hht. kravene i plan- og bygningsloven. Har ikke disse myndighetene innvendinger i forbindelse med høringen, fattes dispensasjonsvedtaket administrativt. 4.2 Avslag på dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 116 / bnr 110, søknad om dispensasjon fra punkt 2.4 og 2.8 i reguleringsbestemmelsene for Haneknemoen. Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt når terrenget endres så mye som vist i innsendte terrengsnitt. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at alternativ 4.2 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen Øvrige dokument: 116/110 - Byggesøknad Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Renate Michaelsen, Haukåsen 9, 2743 Harestua IEC-HUS Norge AS, Stokkeveien 55, 3160 Stokke Rett utskrift av møtebok. Roa,

8 Utvalgssekretær