Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg næring, natur og miljø /16 Formannskapet /16

Transkript

1 Hattfjelldal kommune ArkivKode: GBNR - 8/4 Arkivsak: JournalpostID: 16/4698 Saksbehandler: Ragnhild Haugen Dato: Deling av fritidseiendom Kvalpskarmoen Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg næring, natur og miljø /16 Formannskapet /16 Rådmannens innstilling Alternativ 1. Søknad om deling av eiendom gnr 8 bnr 4 på Kvalpskarmoen i Hattfjelldal, avslås. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan og bygningslovens 20-1 m og jordloven 12. Tiltaket er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel kap. 5.1 ang. avstand til dyrka mark og vil føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Alternativ 2. Hovedutvalg næring, natur og miljø : Møtebehandling: Rådmannens innstilling alternativ 2 vedtatt med 3 mot 2 stemme. NNM- 032/16 innstilling:

2

3 Vedlegg: Dok.dato Dok.ID Tittel Søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig Kart DV 382_ Lovgrunnlag Deling av fritidseiendom Kvalpskarmoen Saksdokumenter i arkivsaken: Søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig Habilitet: Ingen kjent administrativ inhabilitet. Hjemmelsgrunnlag: Plan- og bygningsloven LOV Jordlova LOV fra LOV fra Oppsummering: I FS-031/15 ble ett feste på gården Kvalpskarmo innløst. På festet var det registrert tre bygg og ett av disse søkes nå fradelt. Saksopplysninger: Søker innløste i 2015 festetomt på gården Kvalpskarmo i Hattfjelldal. Denne matrikkelenheten søkes nå delt, da den innebefatter to bygg som begge benyttes som fritidsbolig. Søkers datter ønsker å kjøpe det ene bygget og bruke det som fritidsbolig. Søker skal selv være eier av den andre fritidsboligen. Det er behov for en del oppgradering og vedlikeholdstiltak på bygget som søkers datter skal overta og det er av økonomiske årsaker nødvendig med selveiertomt. Salg av det ene bygget med selveiertomt vil ikke medføre bruksendring i forhold til nåværende situasjon og tidligere festekontrakt for samme parsell. Søker ser det som verdifullt for miljøet på Kvalpskarmo at byggene blir vedlikeholdt og benyttet av fremtidige generasjoner med tilknytning til gården og bygda. Vurdering: Kommuneplanens arealdel Fradeling krever søknad og tillatelse, jf. plan- og bygningsloven (PBL) 1-6, jf første ledd, bokstav m. Det følger av PBL 11-6, andre ledd at tiltak etter 1-6 ikke må være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser. I arealplan ligger eiendommen som det er søkt om deling av i LNFR-område sone 2, hvor det kan tillates byggeaktivitet (pbl 11-8, c). Tiltaket er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel kap. 5.1 angående fradeling nærmere enn 60 meter fra dyrka Jordloven Søknaden behandles også etter jordloven fordi det i kommuneplanens arealdel ikke er krevd at det foreligger reguleringsplan før denne type fradeling kan skje, jf. Jordloven 2 bokstav b 2. Parsellen er bebygd og kan derfor anses som varig omdisponert. Tiltaket vurderes derfor ikke

4 etter jordloven 9. Omsøkte parsell ligger i nærheten av landbrukseiendom gnr 8 bnr 2 sitt sentrum. Gnr 8 bnr 4 er bygd som et tun inne i denne landbrukseiendommen. Tidligere var dette en del av landbrukseiendommen, men et feste fradelt i 1974 ble innløst i 2015 slik at dette tunet er nå en egen enhet. Ved avgjørelse om samtykke til deling skal gis, skal det legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenelig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår bl.a. hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til en driftsmessig god løsning, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. I denne saken er ikke vern av arealressursene en aktuell problemstilling da disse allerede er fradelt hovedbruket. Fritidseiendommer som ligger inni en landbrukseiendom øker sjansen for drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Verdien på hovedbruket har blitt redusert på grunn dette og kan bli ytterligere redusert dersom denne søknaden innvilges. Fritidseiendommer kan selges på det åpne marked og plasseringen av eiendommene kan i dette tilfellet være en kilde til konflikt. Å drive et gårdsbruk er en livsstil som ofte ikke sammenfaller med fritidssysler og rekreasjon. Plasseringen av fritidseiendommene kan også vanskeliggjøre videre salg, noe som kan være positivt dersom eier av landbrukseiendom ønsker å tilbakeføre byggene til gården. Konflikter oppstår oftere jo flere parter involvert og det kan derfor anses som ugunstig å ha flere eiere på samme tun inne i en landbrukseiendom. Selv om det etter jordlovens tredje ledd ikke ligger til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke gis dersom deling vil vareta hensynet til bosettinga i området. Dette tiltaket vil ikke ivareta hensynet til bosettinga fordi det søkes om fradeling til fritidsbebyggelse. Det er også ofte slik at kjøpere kvier seg for å kjøpe gårder hvor det er fritidsbebyggelse så nært gårdens sentrum. Dette vil ikke bedre seg dersom det er flere enn en fritidseiendom på gården. Tiltaket kan derfor medvirke til å vanskeliggjøre bosetting på naboeiendom. Fradeling til uendret bruk I vedtak FS-031/15 står følgende: Med hjemmel i tomtefestelovens 32, innvilges fradeling av inntil 2 dekar, som innløsing av feste gnr 8 bnr 2 fnr 1, Kvalpskarmo gård i Hattfjelldal. Størrelsen på tomta er ut fra faktisk bruk. Fradelingen av festet er behandlet og godkjent i 1974 av fylkeslandbruksstyre i Nordland og Hattfjelldal jordstyre. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort, jf. PBL I saksutredningen står bl.a. følgende: Saken er i dette tilfellet litt uvanlig i og med at det er grunneier som søker innløsing av feste. Ifølge tomtefestelovens 7 gjelder festetida så lenge som det er avtalt i kontrakten, altså så "lenge husene holdes vedlike og er i brukbar stand. Da stua og de to husene er testamentert til Kitty Rekdal, skal festet også gjelde for henne som fremtidig eier, men festeforholdet kan ikke overføres til andre." Sitat slutt. Ut fra tidligere festekontrakt kunne ikke festeretten overføres til andre. Med dette forstås det at festeretten skulle følge gården, altså vil fradeling og salg av ett av byggene være en endring fra tidligere lovlige bruk. Byggetillatelse av DV 382/00 (vedlagt) viser at ett av byggene på gnr 8 bnr 4 er tillatt oppsatt som gjestehus og skulle brukes i forbindelse med gårdsturisme og grønn omsorg. Ett alternativ er å endre gnr 8 bnr 4 til å omfatte kun det gamle våningshuset slik at to av byggene blir tilbakeført til hovedbruket. Dette vil tilgodese søkers datter sine behov samt å være mindre til ulempe for hovedbruket enn dagens situasjon hvor gjestehuset ikke lenger tilhører

5 hovedbruket. Et slikt tiltak krever tillatelse etter plan- og bygningsloven og jordloven. Administrative og økonomiske konsekvenser: Saks- og møtekostnader. Prinsippsak som vil danne presedens for lignende saker. Konklusjon/anbefaling: Saksbehandler legger fram to alternativ til vedtak. Alternativ 1. Søknad om deling av eiendom gnr 8 bnr 4 på Kvalpskarmoen i Hattfjelldal, avslås. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan og bygningslovens 20-1 m og jordloven 12. Tiltaket er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel kap. 5.1 ang. avstand til dyrka mark og vil føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Alternativ 2.