SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Bertil Meland Arkiv: GNR 10/4 Arkivsaksnr.: 12/140

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bertil Meland Arkiv: GNR 10/4 Arkivsaksnr.: 12/140 DISPENSASJON ETTER PBL. FOR FRADELING AV TUNET PÅ NORDGJERDET, GNR. 10 BNR. 4 KLAGE Rådmannens innstilling: Klagen tas til følge. Formannskapet gir med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-1 varig dispensasjon fra kommunedelplan for Vassbygda, vedtatt , for fradeling av gårdstunet på eiendommen gnr. 10 bnr. 4 med en tomt redusert til inntil 2,5 dekar og for omdisponering av gårdsbebyggelsen fra landbruk til boligformål. Vedlegg: Klage fra Nordgård/Nupen datert Saksopplysninger: Karla Nordgård, Margareth N. Nupen og Odd Nordgård har den søkt om å få fradelt deler av bebyggelsen på landbrukseiendommen gnr. 10 bnr. 4. Arealet er i gjeldende kommunedelplan for Vassbygda vist som LNF-område. Delplanen har planbestemmelser som bl.a. lyder slik: Punkt 3.1.1: I LNF- område sone 1 tillates ikke annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som er knyttet til stedbunden næring. Oppføring av, eller fradeling til bolig-, nærings- eller fritidsbebyggelse er ikke tillatt. og 3.1.3: Bruksendring av eksisterende bygg på landbrukseiendom kan tillates når nytt formål ikke vil være til hinder for landbruksdriften, og når tiltaket ikke innebærer fradeling fra eiendommen. Bestemmelsene tilsier derfor dispensasjon fra kommunedelplanen før deling evt. kan godkjennes etter jordloven og gjennomføres etter pbl kap. 26. I saksutredningen ble innkomne merknader til dispensasjonsspørsmålet referert. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag sa i sin høringsuttalelse bl.a. følgende: Søknaden må behandles etter jordloven, og det presiseres at vår uttalelse i saken gjelder søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven. Ved fradeling av tun er Fylkesmannen av den oppfatning at alt jordbruksarealet bør gå som tilleggsareal til andre bruk. Dette er ikke tilfellet her i og med at jordbruksarealet og

2 driftsbygningen overtas av eier av en boligtomt. Fradelt tomt er relativt stor og omfatter noe dyrka jord. Tomten bør derfor justeres slik at avgrensningen ikke omfatter noe slikt areal. Fylkesmannen har merket seg kommunens vurdering av å holde driftsbygningen utenom det fradelte arealet. Erfaringsmessig kan slik blanding mellom bo- og landbruksinteresser medføre konflikter, typisk i form av støv, støy og lukt. Det er derfor viktig å vurdere arealbruken i et langsiktig perspektiv, der også andre eiere av både tunet og driftsbygningen kan være aktuelt. Fylkesmannen fraråder en tomteavgrensning som omfatter dyrka jord. Rådmannen har i sin innstilling foreslått en reduksjon av tomtestørrelse på grunnlag av uttalelsen fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Fylkesmannen har begrunnet sitt standpunkt med jordvernhensynet. Denne delen av saken er som det framgår under, ikke gjort til gjenstand for klage. Formannskapet fattet i forbindelse med behandlingen av dispensasjonssøknaden i FMS sak 17/12 den følgende vedtak: Agdenes kommune samtykker i deling av eiendommen gnr 10 bnr 4, dvs. fradeling av tunet inkl. driftsbygningen, forutsatt at dyrkajorda selges som tilleggsjord. Rådmannens innstilling lød slik: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-1 gis det varig dispensasjon fra kommunedelplan for Vassbygda, vedtatt , for fradeling av gårdstunet på eiendommen gnr. 10 bnr. 4 med en tomt redusert til inntil 2,5 dekar og for omdisponering av gårdsbebyggelsen fra landbruk til boligformål. Kommunens nye saksbehandlingsprogram er beheftet med en systemfeil. Denne feilen har medført at rådmannens innstilling for planlagt etterfølgende jordlovsbehandling framstår som rådmannens innstilling til dispensasjonsvedtaket. Denne innstillingen er etter dette også blitt utsendt til partene, ved underretning om vedtaket. Ettersom programmet nylig er tatt i bruk, har en ikke vært klar over denne feilen før nå. Formannskapets vedtak er påklaget av Karla Nordgård og Margareth N. Nupen i brev datert De viser bl.a. til at vedtaket bidrar til mange svært uheldige konsekvenser for eierskapet til eiendommen. Klagerne har dog ingen motforestillinger til at tomtestørrelsen blir redusert med 1,5 dekar til 2,5 dekar, som foreslått av rådmannen. I den minnelige avtalen mellom sameierne ble det forutsatt at Odd Nordgård skulle overta driftsbygningen og brukets øvrige arealressurser. Formannskapets vedtak bidrar etter deres syn til å skape utrivelige forhold i familien. De ber om at kommunen vurderer saken på nytt. Odd Nordgård skriver via sin advokat Ola Fossvoll, og i brev datert , følgende: Vedtaket er uforenlig med den avtale som er grunnlag for delingssøknaden, og uforenlig med Nordgårds interesser i eiendommen. Odd Nordgård kommer ikke til å bidra til deling på de vilkår som er stilt, men ser ingen hensikt i å påklage vedtaket. Dersom vedtaket heller ikke påklages av de øvrige sameierne, og vedtaket blir endelig, innebærer det at avtalen mellom eierne om deling av eiendommen er

3 bortfalt. På denne bakgrunn vil han ta initiativ overfor sameierne om å få oppløst sameiet på gnr. 10 bnr. 4. Den ene parten (Nupen/Nordgård), er i en slik rettsstilling at de ikke får overta hjemmelen til den halve sameiepart de har arvet uten at begge to som arvinger tilflytter bruket. Kommunen har gitt avslag på en forutgående søknad om konsesjon uten tilflytting. Dersom gårdstunet ble fradelt ville Nupen/Nordgård i stedet kunne overta tunet konsesjonsfritt som boligeiendom, og samtidig selge resten av eiendommen til Odd Nordgård. Han har som den andre sameieren interesse av å bli eneeier av driftsbygning og arealressurser. Underinstansens kompetanse: I henhold til forvaltningsloven skal kommunen, som underinstans etter lovens 33, foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Dersom underinstansen, dvs. formannskapet, finner klagen begrunnet, har organet kompetanse til å oppheve eller endre vedtaket. Dersom vilkårene for å behandle klagen ikke foreligger, skal saken avvises. Vurdering: Klagen er fremmet innenfor 3-ukersfristen og vurderes rettidig. Det er ingen tvil om at klagerne har partsstatus i saken, og dermed klagerett. Det er ikke aktuelt å avvise klagen. Kommunens enkeltvedtak gir følgende konsekvenser for søkerne/klagerne dersom tunet skal fradeles: - Det endrer den interne avtale om fordeling av bebyggelsen på tunet ved oppløsning av sameiet - Dyrkajorda på eiendommen forutsettes videresolgt til et annet gårdsbruk som tilleggsjord før tunet kan bli fradelt. - Tomtestørrelsen reduseres med 2,5 dekar dyrkajord. - Det tas ikke stilling til omdisponering av bebyggelsen fra landbruk til boligformål. Både når det gjelder spørsmålet om hvorfor driftsbygningen skal følge med tunet, og forutsetningen om at jorda skal selges som tilleggsjord, mangler vedtaket begrunnelse for disse standpunktene. Det er derfor svært vanskelig å ha noen oppfatning av hvorfor formannskapet har kommet fram til sitt vedtak. Manglende begrunnelse framstår både som en mangel ved vedtaket, og som en saksbehandlingsfeil. Vedtaket framkom etter et forslag til endring av rådmannens innstilling i møtet. Kravene til et vedtaks begrunnelse øker jo mer inngripende og betydningsfullt vedtaket er for partene. Et grunnkrav er at man skal være klar over hvilket faktum og hvilken hjemmel som er lagt til grunn, og i varierende omfang hvordan bestemmelsen konkret er fortolket, dersom det er knyttet tolkingsspørsmål til rettsanvendelsen. I forvaltningsloven (fvl.) 25 (begrunnelsens innhold) er minstekravene til et vedtaks innhold nærmere angitt: I begrunnelsen skal vises til de regler vedtaket bygger på, med mindre parten kjenner reglene. I den utstrekning det er nødvendig for å sette parten i stand til å forstå vedtaket, skal begrunnelsen også gjengi innholdet av reglene eller den problemstilling vedtaket bygger på. I begrunnelsen skal dessuten nevnes de faktiske forhold som vedtaket bygger på.

4 Et vedtak er likevel gyldig dersom det ikke er grunn til å regne med at saksbehandlingsfeilen har virket bestemmende på vedtakets innhold, jfr. prinsippene i fvl 41 (virkningen av feil ved behandlingsmåten. Manglende begrunnelse for et vedtak, kan sjelden antas å ha øvd innflytelse på avgjørelsens innhold. Men enten en begrunnelse tilfredsstiller fvl. s krav eller ikke, kan den gi en pekepinn om at vedtaket lider av innholdsmessige feil, f.eks. at vedtaket er i strid med loven, at det er tatt utenforliggende hensyn eller at det bygger på uriktige oppfatninger av fakta. I slike tilfeller vil det være aktuelt å kjenne vedtaket ugyldig på grunn av innholdet (dvs. feil rettsanvendelse eller feil bedømming av fakta). I foreliggende sak er det ikke selve dispensasjonssamtykket, men forutsetningene / vilkårene for dispensasjonen som er problematiske. Spørsmålet er derfor om vilkårene blir rammet av ugyldighetsgrunner. I plan og bygningslovens 19-2 (Dispensasjonsvedtaket) heter det: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Første ledd andre punktum gir adgang til å sette vilkår. Innholdsmessig følger denne bestemmelsen uskreven, alminnelig forvaltningsrett. Det er ikke hvilke som helst vilkår som kan settes. En kan ikke bruke virkemiddel som går lenger enn det som er nødvendig for å ivareta de samfunnsinteressene som plan og bygningsloven er ment å ivareta. Det må også være en naturlig sammenheng mellom dispensasjon og vilkår, f.eks. slik at vilkår så langt som mulig kompenserer for ulempe o.l. dispensasjonen ellers kan medføre. Vedtak om vilkår kan heller ikke treffes med mindre det må anses rimelig klart at man ved inngrepet oppnår et resultat som er bedre, vurdert etter lovens formålsbestemmelser, enn ved det tiltaket det er spørsmål om å gripe inn i. Den avveining som her anvises, forutsetter at det må foretas en konkret vurdering av fordeler og ulemper ved de to alternativene. Som nevnt foran skal søknaden også behandles etter jordloven etter et evt. positivt dispensasjonsvedtak. Myndigheten etter jordloven er i Agdenes delegert til hovedutvalg for Næring og Drift. Jordlovens 12 angir at det også etter denne lov kan fastsettes vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Også her må

5 det foretas en helhetsvurdering hvor det tas stilling til a) om det skal settes vilkår, og i tilfelle b) hvilke vilkår som skal settes. Landbruksstatsråden har i et brev til forvaltningen, datert , uttalt følgende: Ved oppdeling av en landbrukseiendom, der selgeren ønsker å beholde bygninger og tun, er det viktig at det settes vilkår om at både jord, skog og utmark selges som tilleggsareal til nærliggende bruksenheter som er i drift. I en helhetsvurdering av om samfunnsinteressene er så store at deling kan godkjennes, kan det være av betydning om bygninger og tun skal brukes til bolig eller som fritidseiendom. Denne holdningen har fylkesmannen i Sør-Trøndelag også vist til, men saken gjelder ikke oppdeling av gårdsbruk og fradeling av hele tunet. Saken omfatter oppløsning av et sameie, og ikke bruksrasjonalisering. Driftsbygningen skulle følge med arealressursene, og forvaltes sammen med den boligtomta der Odd Nordgård bosatt. Han vil ellers oppfylle boplikten et evt. eierskifte ville utløse, når han eier og bor på en tomt som er fradelt eiendommen og/eller ligger i umiddelbar nærhet av av den (LMDs rundskriv M-2/2009, kap. 7.7 side 20). I planbeskrivelsen for kommunedelplan for Vassbygda er hovedmålet med delplanen beskrevet slik: Hovedformålet med revidering av kommunedelplanen for Vassbygda er ønske om å til rettelegge for attraktive boligområder. Mulighet for å skaffe seg bolig i et attraktivt område er ett av flere virkemidler for å snu den svakt synkende befolkningsutviklinga i kommunen. ( ) Rådmannen innstilte på omdisponering av gårdsbebyggelsen som ble fradelt fra landbruk til boligformål, og tunet ekskl. driftsbygningen ville da blitt en fritt omsettelig boligeiendom. Tunet ligger nært et boligfelt, og i et område med spredt boligbebyggelse. Tiltaket er administrativt vurdert i tråd med delplanens hovedformål, og det er vanskelig å se at vilkårene om at driftsbygningen skal følge med tunet og om videresalg skal gi noen fordeler i forhold til den omsøkte arealbruken. En del vurderinger i saken er åpenbart gjort ut fra gjeldende landbrukslovgivning, ettersom en må legge til grunn at det er slike hensyn som har vært utslagsgivende for vedtaket. Av pbl fjerde ledd, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. At landbruksinteressene er vektlagt er i seg selv ingen direkte feil med vedtaket, men rådmannen finner at kommunen har gått vel langt i å sette vilkår under behandlingen etter bestemmelsene i plan og bygningsloven. Vilkårene under behandlingen etter pbl 19-2 framstår både som inngripende og urimelig. Når begrunnelsen mangler er det heller ikke mulig å vurdere hvilken avveining av fordeler og ulemper som er gjort under behandlingen av saken. Det ville slik sett vært et langt bedre alternativ hvis formannskapet hadde valgt å avslå søknaden. Rådmannen har for sin del bidratt til uklarhet ved at det er feil innstilling til vedtak som er fremmet i saken. Feilen burde vært oppdaget på et tidligere stadium. Dersom Odd Nordgård ikke føler seg bundet av avtalen, vil det neppe bli noe av den omsøkte delingen. Odd Nordgård har sine rettigheter sikret i annet lovverk (sameigelova), og konsekvensen av kommunens vedtak er altså at han ikke føler seg bundet av avtalen. Hvorvidt den løsning Nordgård skisserer for eiendommen er /ikke er i samsvar med

6 kommunens interesser, er for så vidt hverken interessant eller avgjørende for utfallet av klagen. Det er kommunens vedtak som er angrepet. Hvorvidt det er tatt utenforliggende hensyn under den politiske behandlingen er ikke vurdert. Rådmannen har etter en samlet vurdering av saken, sammen med de problemstillinger som partene har anført, og uklarheten omkring feil innstilling til vedtak, funnet at klagen bør tas til følge. Hovedregelen i slike saker er ellers at dispensasjonssamtykket opprettholdes selv om vilkårene under klagebehandlingen eventuelt skulle falle bort. Med unntak av den omsøkte tomtestørrelsen finner rådmannen derfor at det bør gis dispensasjon for tiltaket slik det er omsøkt. Det er et rimelig vilkår å redusere tomtestørrelsen ut fra argumentene om vern av dyrkajorda.