Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 52/2 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 52/2 Alstad østre - deling og dispensasjon Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, og i henhold til samme lov 20-1 første ledd bokstav m, gis det tillatelse til fradeling av inntil 300 kvm til boligformål fra eiendommen Alstad østre, gnr. 52 bnr. 2 som tilleggsareal til eiendommen Alstadberg, gnr. 52 bnr. 6. Det er et vilkår at kjøperen i forbindelse med opprettelse og overskjøting av eiendommen må søke om sammenslåing av det aktuelle arealet med eiendommen Alstadberg, gnr. 52 bnr. 6, jf. plan- og bygningsloven 21-4 femte ledd bokstav b. Med hjemmel i jordloven 12 gis det samtykke til fradeling av inntil 300 kvm fra eiendommen Alstad østre, gnr. 52 bnr. 2, som tilleggsareal til eiendommen Alstadberg, gnr. 52 bnr. 6. Vedlegg: 1. Søknad om deling datert Skisse av tomteutvidelse datert Søknad om dispensasjon datert Oversiktskart datert Ortofoto 2004 datert Ortofoto 2015 datert Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Brev til regionale høringsinstanser Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune

2 Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse om deling av eiendommen Alstad østre, gnr. 52 bnr. 2. Søknaden innebærer at ca. 250 kvm legges til eiendommen Alstadberg, gnr. 52 bnr. 6 som ifølge matrikkelen er på 2000 kvm. På kart som følger søknaden ser det skraverte arealet ut til å være på ca. 300 kvm. Ifølge NIBIO består eiendommen gnr. 52 bnr. 2 av ca. 432 dekar, og av dette er ca. 199 dekar fulldyrka jord og ca. 198 dekar produktiv skog. I kommuneplanens arealdel inngår det aktuelle arealet i område avsatt til landbruks-, natur og friluftsformål, samt reindrift (LNFR-område). Søknaden er begrunna med at deler av det aktuelle arealet allerede brukes som gårdsplass og resterende er en steintipp. Det er opplyst at det er planer om å bygge garasje på arealet. I søknaden er det opplyst at det ikke er plass for å bygge på Alstadberg da det kommer i konflikt med en drikkevannsbrønn. Søknaden om dispensasjon er sendt regionale høringsinstanser. Nord-Trøndelag fylkeskommune har ingen merknader ut over en påminnelse om pliktene etter kulturminneloven 8 andre ledd. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i brev ingen merknader ut over at det aktuelle arealet er tatt i bruk uten at det er blitt søkt om det.

3 Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap, og vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling vil påvirke naturmangfoldet i området. Det er nødvendig med behandling etter jordloven 12 og etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og 20-1 bokstav m. Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 bokstav m må det søkes om tillatelse til: «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan». I pbl heter det: «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Formålet med jordloven er at arealressursene skal brukes på den måten som best gagner samfunnet og yrkesutøverne i landbruket. Det er derfor gitt bestemmelser som regulerer bruk og deling av landbruksareal. Etter jordloven 12 skal det ved vurdering av om delingssamtykke skal gis, blant anna legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til ei driftsmessig god løsning og om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Delingssamtykke kan gis dersom det vil ivareta hensynet til bosetting i området. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Det aktuelle arealet er en gang mellom 2005 og 2009 tatt ut av jordbruksdrift og tatt i bruk til vei og parkering. Dette kan en se ved sammenlikning av ortofoto fra 2004 og Det ble i 2004 søkt om fradeling av 3 dekar stor tomt. Tomta skulle da legges utenom dyrkajord og skulle omfatte areal nordvest for den tomta som ble fradelt for å få med en bergkolle. Rådmannen innstilte på å avslå søknaden da bygningene ikke hadde vært bebodd siden tallet og ikke var verdt å restaurere. Videre ble det vist til vanskelig atkomst og at tomta hadde uheldig utforming. Komite plan stilte seg i møte positiv til å gi dispensasjon, men det ble vist til at tomta måtte få «rettlinjede grenseforløp og hensiktsmessig fasong for innpass av bebyggelse». Som «særlig grunn» ble det vist til at «tomta tidligere har vært en husmannsplass, og at det er viktig, som en del av vår kulturarv å videreføre bosetting her. Det er også viktig for å ivareta kulturlandskapet». Det ble i administrativt vedtak gitt samtykke etter jordloven 12 for inntil 2 dekar tomt. Det ble lagt avgjørende vekt på politiske signal ved første gangs behandling av dispensasjonsspørsmålet. For tomter over 2 dekar var det på denne tida fylkeslandbruksstyret som hadde avgjørelsesmyndighet etter jordloven. Komite plan vedtok i møte å gi dispensasjon for fradeling av inntil 2 dekar. Det var da opplyst at søkeren hadde levert «et detaljert situasjonskart som viser en boligtomt med

4 ordinær fasong som kan godkjennes». Det var på dette kartet vist parkeringsplass øst for den planlagte eneboligen. Fradeling vil med dagens arealtilstand bidra marginalt til å svekke arealressursene på eiendommen. Etter at det ble bygd atkomstvei til Alstadberg ble det sannsynligvis mindre aktuelt å drive den dyrkajorda som det i 2004 var viktig å ivareta. Det er beklagelig at dette arealet ble tatt i bruk til vei og parkering uten at det ble søkt om det. Blant anna ut fra at det har gått lang tid er det neppe aktuelt å kreve tilbakeføring til jordbruksformål. De omsøkte tomtene ligger i område som i kommuneplanens arealdel er vist som område avsatt til landbruks-, natur og friluftsformål, samt reindrift (LNFR-område). Ifølge bestemmelser til kommuneplanens arealdel kapittel 5.1. er dette «areal for landbruk, natur og friluftsliv og reindrift der det bare er tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, jf. veileder T 1443 om plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss fra 2005, i tillegg til aktuelle tilretteleggingstiltak for friluftslivet». Den omsøkte fradelinga innebærer at areal går over LNFR-område til boligformål, og det er derfor nødvendig med dispensasjon etter Søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. pbl Kommuneplanens arealdel er det viktigste styringsredskapet for arealbruken i kommunen. Kommunestyret vedtok kommuneplanens arealdel etter grundige prosesser og der alle interesser og myndigheter hadde fått anledning til medvirkning. Muligheten for å dispensere fra kommuneplanens arealdel er relativt sterkt begrensa etter kriteriene i pbl Ifølge Miljøverndepartementets lovkommentar til pbl. skal det ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter ei samla vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i disse vurderingene. Av forarbeida til loven går det fram at vurderingene av om lovens vilkår er oppfylt, er såkalt rettsanvendelsesskjønn. Det er først hvis en etter disse juridiske vurderingene konkluderer med at begge vilkåra i pbl er oppfylt, at det kan gis dispensasjon. I dette mulighetsrommet kan en velge å dispensere, men en har ingen plikt til dette. Det er i disse vurderingene en kan bruke det som benevnes som fritt skjønn, og det er først og fremst disse vurderingene som gir rom for en politisk forvaltningspraksis. Boligeiendommen Alstadberg har i utgangspunktet en størrelse som skulle være tilstrekkelig for bebyggelse og uteareal. Det er i søknaden vist til at det er en brønn som legges begrensninger på arealbruken. Dispensasjoner som gjelder mindre tilleggsareal vil ikke sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel i vesentlig grad så lenge det ikke opprettes nye boligenheter, etableres ny virksomhet eller at det som følge av delinga legges til rette for dette. Det andre lovbestemte vilkåret som skal vurderes er om fordelene ved å gi dispensasjon er vesentlig større enn ulempene. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at det aktuelle arealet skal brukes som tilleggsareal. Det er forståelig at eierne ønsker utvidelse av sin eiendom. Ved avveining av fordeler og ulemper er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Hensiktsmessige eiendomsgrenser og eiendomsutforming er forhold som kan representere fordeler for andre enn nåværende eiere. Det må foretas ei vurdering av om det objektivt sett er behov for tilleggsareal opp mot de ulempene dette kan medføre. Ut fra bygningenes størrelse og plassering samt hensynet til terrenget på eiendommen har en forståelse for at det kan være vanskelig å finne alternativ tomt for garasje. Rådmannen finner etter dette at det kan være forhold knytta til tomtestørrelse og -arrondering som under tvil taler for at en dispensasjon gir fordeler som er klart større enn ulempene.

5 Rådmannen finner etter dette å innstille på at det gis samtykke til deling og dispensasjon for et areal på inntil 300 kvm og at det tilsvarende gis jordlovssamtykke for dette arealet.