MØTEINNKALLING SAKSLISTE

Transkript

1 Agdenes kommune Utvalg: FORMANNSKAPET Møtested: Rådhuset Møtedato: Tid: Kl Eventuelt forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. MØTEINNKALLING SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 35/11 10/161 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG MED TILHØRENDE TERRENGINNGREP I FRILUFSTOMRÅDE PÅ GNR. 18 BNR.34 I EVENTUELT Lensvik, John Ola Selbekk e.fullm.

2 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG MED TILHØRENDE TERRENGINNGREP I FRILUFSTOMRÅDE PÅ GNR. 18 BNR.34 I Saksbehandler: Siv C. Westby Arkiv: GNR 18/34 Arkivsaksnr.: 10/161 Saksnr.: Utvalg Møtedato 35/11 Formannskapet Innstilling: NB! Foreløpig innstilling: høringsfristen utgår Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon for oppføring av fritidsbolig på gnr. 18 bnr. 34 med plassering som vist i situasjonsplan revidert og med utforming som vist i fasadetegninger vedlagt byggesøknad datert Samtidig gis det dispensasjon for utførte terrengarbeider fylling innenfor friluftsområdet på gnr. 18 bnr.3, jfr. situasjonsplan og vedlagt profiltegning av eksisterende fylling. Dispensasjon gis fordi man finner at intensjonene i gjeldende reguleringsplan ikke blir tilsidesatt da det verken blir flere hyttetomter eller mindre friluftsområde mellom tomtene. Ulempene for klager vurderes ikke å stå i forhold til ulempene som flytting av hytta på gnr.18 bnr.34 vil medføre. Vedlegg: 1. Utsnitt av vedtatt reguleringsplan som viser tomt 120 med tilgrensende område, inkl. bestemmelser ang. hyttebygging 2. Revidert situasjonsplan som viser omsøkt plassering av fritidsbolig på gnr.18 bnr Fasadetegninger og målsatt snitt av omsøkt hytte på gnr.18 bnr Profiltegning som vier eksisterende situasjon pr samt foreslått modifisert fylling på gnr.18 bnr Brev fra Advokat J.R. AA datert Saksopplysninger: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-1 ble det i brev fra kommunen datert søkt om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig på gnr. 18 bnr. 34 med plassering som vist i situasjonsplan revidert og med utforming som vist i fasadetegninger vedlagt byggesøknad datert Samtidig ble det søkt om dispensasjon for terrengarbeider fylling innenfor friluftsområdet på gnr. 18 bnr.3, jfr. situasjonsplan og vedlagte profiltegning. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at hytta søkes plassert delvis utenfor regulert byggeområde for tomt 120 i vedtatt reguleringsplan, dette på bakgrunn av saksbehandlingsfeil i forbindelse ved oppmåling av gnr. 18 bnr. 34 og ved behandling av byggesøknad. Bakgrunn for dispensasjonssøknaden og tidligere behandlinger av saken Side 2 av 5

3 Eiendommen gnr.18 bnr. 34 (i reguleringsplanen vist som tomt 120) ble fradelt etter søknad datert fra eier av bnr. 18 bnr. 1 og administrativt vedtak i sak FMS 32/09, der det framgår at fradeling er i samsvar med vedtatt reguleringsplan. Tomt 120 grenser kun mot eiendommen gnr. 18 bnr. 1. Etter ønske fra utbygger av hyttefeltet ble det ved oppmåling foretatt en justering med flytting av tomta mot sørvest, noe kommunen vurderte å være en kurant sak innen for det skjønn som kan utøves. Ønsket om flytting var begrunnet med å ikke hindre ev. framtidig adkomstveg til tomt 121 samt å få en mindre eksponert plassering av hytta. Tomta ble dermed målt opp noe lenger mot sørvest enn regulert byggeområde, og ønsket plassering av hytta medfører at kun 1/3 av omsøkte hytte blir stående innenfor regulert byggeområde (vedlegg). Byggetillatelse ble første gang gitt av kommunen den , men tillatelsen ble påklaget av nabo, og etter klagebehandling hos fylkesmannen ble den opphevet i brev datert pga. manglende dispensasjonsbehandling. Det ble av kommunen den gitt tillatelse til å sikre bygget inntil nytt vedtak ble fattet. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for flytting av tomt 120 ble sendt på høring i perioden , og dispensasjonsvedtak ble fattet av kommunen i sak FMS 5/11 den Ny byggetillatelse ble gitt den , og er påklaget av nabo. Dispensasjonsvedtaket ble påklaget av nabo, og da kommunen ikke tok klagen til følge, ble saken på nytt oversendt fylkesmannen. Kommunens dispensasjonsvedtak ble kjent ugyldig av fylkesmannen i brev datert pga. feil lovanvendelse. På bakgrunn av at byggetillatelse gitt er gitt på feil grunnlag, finner kommunen å måtte oppheve byggetillatelsen, jf. forvaltningslovens 35 første ledd pkt. C, inntil nødvendig dispensasjonsbehandling er foretatt. Innkomne høringsuttalelser Søknad om dispensasjon ble oversendt berørte parter og sektormyndigheter med høringsfrist satt til Under følger en oppsummering av innkomne merknader. (Innkomne merknader følger saken som trykte vedlegg). Adv. Jon Reidar Aae, brev datert : På vegne av klient Roger Sæther anmodes kommunen om ikke å stille vilkår om modifisering og tilplanting av eksisterende fylling. Det anføres at eksisterende fylling er utført som omsøkt, og at det er kommunens saksbehandlingsfeil som har medført at vedtaket i ettertid er kjent ugyldig. Det vises til at kommunen hadde en aktiv rolle sammen med Handberg Maskin ved planlegging av utførte terrenginngrep. Fyllinga er utført med tanke på å plante en hekk på toppen. Videre bemerkes at ei modifisert fylling ikke gir mindre terrenginngrep, og vil heller ikke redusere anførte skadevirkninger og ulemper for berørt nabo eller natur. Det påpekes at eksisterende fylling hindrer ikke bruk av friluftsområdet. Kommentar: Modifisering av fyllinga er foreslått for å få ei mindre bratt fylling, som vi administrativt vil kunne redusere naboeiendommen gnr.18 bnr.27 følelsen av å se inn i en vegg. Om foreslått modifisering er av vesentlig betydning er selvfølgelig en vurderingssak. Tilplanting av hekk på toppen av fyllinga vil redusere gnr.18 bnr.34 sitt ev. innsyn mot naboen i vest- og omvendt. Vurdering: Administrativ vurdering av omsøkt hytteplassering med tilhørende terrengarbeider Side 3 av 5

4 Plassering av fritidsboligen som omsøkt, vil medføre at den kommer ca.11 meter nærmere eksisterende hytte på gnr.18 bnr.27 enn ved oppføring som fastsatt i vedtatt reguleringsplan. Hytte på gnr. 18/27 har møneretning øst-vest, inngangsparti mot nord og sjøutsikt mot vest. Uthus er plassert øst for hytta (mot 18/34), og har også møneretning øst-vest med inngangsparti mot vest. Minste avstand mellom tomtegrensene for 18/27 og 18/34 er 6 meter, og området mellom tomtene er regulert til friluftsområde. Omsøkt plassering av fritidsboligen på gnr.19 bnr.34 vil ikke hindre utsikt for andre tomter, verken gnr.18 bnr.27 eller bnr.18 bnr.32, og vil gi bedre utsikt for gnr./bnr.18/32 uten at dette er tillagt vekt i saken. Høydeforskjeller i opprinnelig terreng gjør at tomt 120 vil ligge vesentlig høyere enn eksisterende hytte på tomt 18/27. Plassering på regulert byggeområde ville også medført at hytta hadde ligget høyere enn hytta på gnr./bnr. 18 /27. Omsøkte plassering medfører at hytta blir liggende noe mindre eksponert i terrenget da den flyttes nærmere fjellvegg mot sør. Plasseringen vil gjøre det enklere å anlegge ev. adkomst til nabotomt 121. Det presiseres at det pr. dato ikke er regulert inn adkomstveg til noen av tomtene 18/34 og 18/32, og at dette først kan skje etter en reguleringsendring. (Gnr.18 bnr.32 er pr. dato ikke solgt og det foreligger ikke byggesøknad). I tomta gnr.18/34, er det sprengt ut ca. 150 m3 stein som er brukt til å planere tomta og resten er plassert i ei fylling vest på tomta. Fyllingsskråningen er tildekket med jord/torv, og fyllingsfoten ligger i eiendomsgrensa til gnr. 18/34. Høyde og plassering av fyllinga framgår av vedlagt profiltegning. Fyllinga ligger i sin helhet innenfor regulert friluftsområde. Eier av naboeiendommen gnr.18/1 har gitt tillatelse til fylling inntil 0 meter fra grensa mot gnr.18/1. Dispensasjon medfører etter kommunens vurdering ikke at reguleringsplanens intensjoner blir tilsidesatt; det blir ikke flere hytter i området enn forutsatt og det blir ikke mindre frilufts areal. Kommunen vil stille som vilkår i byggesaken, at regulert byggeområde for tomt 120 ikke tas i bruk til bygging dersom omsøkte plassering av hytte godkjennes. Ved revidering av reguleringsplanen, forutsettes det at arealet reguleres til friluftsområde og/eller adkomstveg. Det vil fortsatt være en korridor med friluftsområde mellom tomtene. Intensjonen med dette friluftsområdet, er at dette skal være fritt tilgjengelig for passering mellom tomten. Oppsummering Bakgrunn for saken framgår innledningsvis. Eierne av gnr.18 bnr.27 føler seg lurt av kommunen ved at de får en hytte nærmere sin tomt enn det reguleringsplanen viser og det som var forutsatt da de kjøpte sin tomt. De mener omsøkte plassering vil gi sjenerende innsyn til deres tomt og at terrengarbeidene (fylling) som er utført på tomta gnr.18 bnr.34 er skjemmende og ødeleggende, og at deres tomt har fått en forringet verdi. Omsøkt hytte er plassert ca. 11 meter nærmere eiendommen 18/27 enn reguleringsplanen viser, og skyldes at tomta ble oppmålt lenger sørvest enn i vedtatt plan for ikke å sperre mulig adkomst til tomt 121 og for å legge hytta på tomt 120 noe mindre eksponert. Flytting av tomta ble ikke varslet, da kommunen mente at dette lå innenfor akseptabel justering, og ikke var å regne som reguleringsendring. Side 4 av 5

5 Eiendommene 18/34 og 18/27 berører ikke hverandre, da det er en annen grunneier i mellom, og mellomliggende areal er regulert til friluftsområde. Minste avstand mellom eiendomsgrensene er 6 meter. Hytte på eiendommen gnr.18/34 er i hovedsak ferdig utvendig, og er bygd etter tillatelse fra kommunen. Administrativt beklager vi sterkt vår håndtering av saken, og tar til etterretning at justering av tomteplasseringa skulle vært varslet som reguleringsendring. Etter en total vurdering finner vi likevel å anbefale den omsøkte plassering av hytte på gnr. 18 bnr. 34, og at ulempene for naboene ikke står i forhold til de ulempene det vil medføre å flytte hytta. Pr. dato er det ikke mottatt merknader fra eiendommen gnr.18 bnr.27, men det må forventes at dette kommer. Høringsfristen er satt til , og ev. merknad kan postlegges Dersom naboen på 18/27 ikke finner at modifisering av fyllinga er av avgjørende betydning, ser ikke rådmannen grunn til å kreve den modifisert. Side 5 av 5