SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Bertil Meland Arkiv: V63 Arkivsaksnr.: 12/309

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bertil Meland Arkiv: V63 Arkivsaksnr.: 12/309 KONSESJONSSØKNAD FOR EIENDOMMEN SELBEKKEN 89/13 - ANN KARIN SOLEMSLØKK KVERNSTAD OG BRITT SOLEMSLØKK HELGEMO Rådmannens innstilling: Med hjemmel i konsesjonslovens 9 innvilges Ann Karin Solemsløkk Kvernstad og Britt Solemsløkk Helgemo konsesjon for erverv av eiendommen Selbekken gnr. 89 bnr. 13 og gnr. 83 bnr. 1 i Agdenes kommune. Frist for tilflytting til eiendommen settes til den 1. januar Vedlegg: Søknad datert Utsnitt gårdskart. Saksopplysninger: Ann Karin Solemsløkk Kvernstad og Britt Solemsløkk Helgemo søker om utsettelse for boplikten i forbindelse med deres erverv av eiendommen Selbekken gnr. 89/13 og 83/1. Søknaden grunngis slik: Vi søker konsesjon da vi ikke har noen mulighet til å bosette oss på eiendommen. Vi kjøpte denne eiendommen i og har siden den gang kun vært på korte og nødvendige visitter på gårdsbruket. Det er pr. dags dato vår mormor Astrid Helene Selbæk som bor på gården, hun har livsvarig borett. Og på grunn av dette har vi ingen tilgang til gården. Dette er en komplisert sak og selvfølgelig uheldig, men vi velger å la ting ligger stille i forhold til boretten, til Astrid Helene finner en annen løsning. I odelstakst av 22. oktober 2004 mellom partene Grethe Solemsløkk og Kjerstin B Selbæk ble det besluttet at Kjerstin Selbæk skulle fravike eiendommen og utstede skjøte innen 1. september Ann Karin Solemsløkk og Britt Solemsløkk Helgemo fikk senere tinglyst skjøte på eiendommen. Boretten ble ikke avskipet i forbindelse med odelsløsningssaken. Retten kom til at boretten gjaldt hele våningshuset jfr Frostating lagmannsretts kjennelse av 7. juli I adm. sak HND nr. 208/06 den ble det fattet følgende vedtak: Med hjemmel i Odelslovens 27a innvilges Ann Karin Solemsløkk og Britt Solemsløkk Helgemo 5-års utsettelse for boplikten i forbindelse med sitt erverv av eiendommen Selbekken gnr. 89 bnr. 13 m.fl. i Agdenes. Det gis utsettelse fram til 1. november Eiendommen ligger meget sentralt til, og har en bygningsmasse av brukbar standard. Våningshuset fra ca har to leiligheter med felles inngang og bebos i dag av søkernes bestemor Astrid Selbæk født i Driftsbygningen fra 1890 med fjøskasse av laftet

2 tømmer og tørrmurt naturstein som kjellervegger er ikke tidsmessig til husdyrhold el.l., men har i ettertid i en periode blitt brukt som blomsterbutikk. Brukets arealressurser består iflg revidert jordregister av i alt ca 590 daa, hvorav 31 daa fulldyrka, 4 daa beite, 273 daa skogsmark og 280 daa annet areal. Dyrkajord er fordelt på to teiger med innbyrdes avstand på knapt 1,5 km langs off. veg. Begge innmarksteigene deles opp av veg. Beitearealet ligger på Fjølåsen, ca 5 km sør for tunet og med noe vanskelig adkomst. Dette arealet er pga beliggenheten ikke brukt som inngjerdet beite på lang tid, på samme måte som for naboeiendommene på Fjølåsen. Rettslig utgangpunkt I henhold til konsesjonslovens 5 første ledd nr. 1, er konsesjon ikke nødvendig når erververen er i slekt med eieren i rett oppadstigende linje m.v. Etter paragrafens andre ledd er dog denne konsesjonsfriheten betinget av at erververne bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst fem år. Det er ikke lengre mulig å søke om fritak fra boplikt. Dersom erverver ikke kan eller vil oppfylle boplikten på landbrukseiendom, må det søkes om konsesjon. Deretter må det i konsesjonsvedtaket tas stilling til under hvilke vilkår konsesjon gis. Boplikt i fem år følger direkte av konsesjonsloven 5 andre ledd og er personlig. Den oppstår når man overtar landbrukseiendom konsesjonsfritt fra nær familie eller man har odelsrett til eiendommen. For å oppfylle boplikten må eieren selv være folkeregistrert som bosatt på eiendommen, jfr. 6. Boplikt gjelder for bebygde eiendommer hvor fulldyrket og overflatedyrket jord er mer enn 25 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog. Ved avgjørelsen av slik type konsesjonssøknad skal det etter konsesjonslovens 9 legges særlig vekt på - om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området - om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning - om ervervet ivaretar hensynet til en helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Etter 9 skal konsesjon i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. I tillegg skal det legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Eierens tilknytning til eiendommen og livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Saken er i tillegg vurdert etter Landbruks- og Matdepartementets rundskriv M-2/2009 om konsesjon og boplikt. Kommunen kan gi konsesjon på vilkår (for eksempel tilflytting til eiendommen på et senere tidspunkt) eller avslå søknaden. Hvis søknaden blir avslått, vil søkerne få pålegg om å selge eiendommen, og de må da finne en kjøper som kan få sin konsesjonssøknad innvilget.

3 Vurdering: Det er liten tvil om at eiendommen omfattes av konsesjonslovens regler om boplikt, jfr. at innmarksarealet er større enn 25 dekar og at det er en bygning egnet som helårsbolig på eiendommen. Bosettingshensynet: Kommunen ønsker å ivareta hensynet til bosetting både i kommunesenteret og i kommunen som helhet. Dette er en del av kommunens generelle strategi. I følge Statistisk Sentralbyrås statistikk over befolkningsendringer i kommunene, er Agdenes kommunes folketall synkende. De siste 10 år er folketallet redusert med over 90 personer fra vel 1800 til 1715 innbyggere 1. januar Kommunen ønsker i den sammenheng å fatte vedtak som bidrar til å opprettholde den bosettingen en allerede har i kommunen eller aller helst å øke den. Tunet på landbrukseiendommen er i reguleringsplan for Selbekken regulert til landbruksformål. Eiendommen ligger kommunikasjonsmessig svært sentralt til, og i nærheten av bl.a. kommunens servicetilbud og øvrige offentlige/private funksjoner. I dette tilfellet blir landbrukseiendommens bolighus brukt som bolig, og eiendommen er bebodd. Beboers borett er sikret rettslig og det framstår utfordrende for eierne å bosette seg her så lenge denne boretten står ved lag. Rådmannen finner at bosettingshensynet taler for å gi utsatt frist for tilflytting til gårdsbruket. I saker hvor de andre momentene trekker i retning av å avslå konsesjon, vil det være grunnlag for å legge avgjørende vekt på dette momentet Driftsmessig god løsning: Det er et nasjonalt mål å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Dette innebærer bl.a. at en må tilstrebe en bruksstruktur som gir grunnlag for å redusere kostnadene og tilpasse driften til endringer i rammebetingelsene for norsk landbruk. Eiendomsstørrelsen og den fysiske utformingen av eiendommen er viktige faktorer for å få det til. Eiendommen er delt opp med flere mindre teiger under hvert gnr/bnr. Den ene innmarksteigen ligger i et landbruksområde med sammenhengende jordbruksarealer, mens brorparten av dyrkajorda rundt tunet er regulert til utbyggingsformål (ca. 5,5 dekar). Beitearealet på Fjølåsen 83/1 ligger så vidt langt fra tunet at det knapt kan regnes som en del av brukets innmark. Brorparten av den produktive skogen befinner seg i midlere boniteter. Rådmannen konstaterer at det er interesse for å leie jorda på eiendommen. Det ville sannsynligvis også vært interesse for å kjøpe eiendommen som et selvstendig gårdsbruk dersom den ble frambudt for salg i et åpent marked. Dersom gårdstunet ble fradelt eiendommen er det sannsynligvis et marked for å kjøpe jorda som tilleggsjord til nabobruk. Hensynet til en driftsmessig god løsning taler hverken for eller mot å gi konsesjon.

4 Hensynet til en helhetlig ressursforvaltning: Med helhetlig ressursforvaltning menes at en må se på hvilke virkninger et eierskifte har for alle ressursene på eiendommen enten det gjelder jord- og skogbruksarealer, bygninger eller øvrige deler av eiendommen. I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Et sentralt mål i landbrukslovgivningen har over generasjoner vært at eier og bruker skal være den samme. Dette ble bl.a. lagt til grunn ved endringene i driveplikten i Lovgivningen bygger på en oppfatning av at en slik eierform ivaretar samfunnshensynene (herunder bl.a. matproduksjon, vern og verdiskaping) på en bedre måte enn om eiendommen eies av et selskap eller av en person som står fjernt fra drifta. Rådmannen legger til grunn at en eier som selv bor på eiendommen sin har større interesse av å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der. Hensynet taler til en viss grad mot å innvilge konsesjon. Sameie i landbrukseiendom Lovbestemt boplikt påhviler eieren selv. Eieren må bosette seg på eiendommen. Eies eiendommen i sameie, har hver enkelt sameier boplikt. Overtar flere søsken en eiendom, er utgangspunktet at samtlige søsken må bosette seg på eiendommen. Det følger direkte av lovteksten i konsesjonsloven 9 annet ledd at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere øker. Uttrykket i alminnelighet er brukt for å få fram betydningen av det generelle erfaringsmaterialet en har som viser at opprettelse eller utvidelse av antallet sameiere i en landbrukseiendom vil være uheldig ved forvaltning av eiendommen. Her leies jorda bort og bruket har ikke selvstendig drift. Det skal likevel foretas langsiktige investeringer i jord og bygninger, og det skal gjøres vedlikehold. En har erfaring for at nødvendige investeringer på og vedlikehold av eiendommen i et sameie lett gir konflikter mellom eierne og dermed ikke blir utført. Det framgår direkte av lovteksten at dette hensynet taler i mot å innvilge konsesjon. Hensynet til kulturlandskapet: Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Hensynet til kulturlandskapet er dessuten knyttet til produksjon av miljøgoder som f.eks. turveier og natur- og kulturopplevelser for allmennheten. Det samme gjelder muligheten for jakt, fiske, rekreasjon og turisme. Kulturlandskapet er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta, men det må tas hensyn til at kulturlandskapet endres over tid i takt med utviklingen i landbruket. Det kan gi grunnlag for avslag eller konsesjonsvilkår hvis konsesjonssøker skal bruke eiendommen på en måte som bidrar til å redusere kulturlandskapsverdiene. Søkernes langsiktige bortleie av jordbruksarealene vil til en viss grad framstå som negativt i forhold til kulturlandskapet. På den andre siden ligger den delen av dyrkajorda, som ikke er regulert i

5 reguleringsplan for Selbekken slik til, at en vanskelig kan tenke seg noen større endringer i kulturlandskapet som følge av eiernes disposisjoner. Jordleier vil for sin del ha mindre interesse av å foreta langsiktige investeringer i og stå for regelmessig vedlikehold av kulturlandskapet på leid eiendom. Søkerne leier bort jorda på eiendommen og oppfyller slik sett kravene til driveplikt etter jordloven. Arealene blir etter dette holdt i hevd. Hensynet til kulturlandskapet taler hverken for eller imot konsesjonssprsmålet. Eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold: Arealmessig er eiendommens totalareal/utmarksareal rundt gjennomsnittet i kommunen, mens størrelsen på innmarksarealene ligger under gjennomsnittet for aktive bruk. Bruket er for lite til at drifta kan gi noen vesentlige bidrag til brukerfamiliens inntekter. Påregnelig driftsform i kommunesenteret er planteproduksjon. Det er mindre aktuelt å utnytte brukets arealer til grasproduksjon/beite/husdyrhold på grunn av bebyggelsens beliggenhet. Det blir samtidig mindre påregnelig at det vil bli opptatt selvstendig drift av eiendommen. Det er ikke gjort avgjørende i forhold til bosettingsspørsmålet hvorvidt eierne vil eller kan starte opp selvstendig drift av eiendommen. I den sammenheng er det også sett hen til at dyrkajorda allerede leies bort til et annet gårdsbruk. Bolighuset fra 1960 er i alminnelig god teknisk stand, og brukes av familiemedlemmer som helårsbolig. Samlet sett taler hensynet til en viss grad imot å innvilge konsesjon. Eierens tilknytning til eiendommen og livssituasjon Søkernes tilknytning til eiendommen er vurdert alminnelig sterk. Søkernes familie- og arbeidsmessige situasjon gir ingen spesielle utfordringer for dem, da det er normal reisevei for søkerne dersom de skal pendle til arbeid i Orkdal. Rådmannen finner at søkernes tilknytning til eiendommen og livssituasjon, som et korrigerende moment, i en tvilssituasjon ville trukket i retning av å innvilge konsesjon. Konklusjon Endringene i boplikten i 2009 tok bl.a. sikte på å bidra til at færre landbrukseiendommer med bygninger egnet til bolighus i framtiden vil stå ubebodd. Situasjonen for konsesjonssøkerne er samlet sett ikke vurdert vesentlig annerledes enn det som gjelder for de fleste som søker om konsesjon fordi bosettingen på landbrukseiendommen viser seg vanskelig. Rådmannen legger vekt på at eiendommen er og har vært bebodd i lang tid. I kraft av sin helt sentrale beliggenhet i kommunesenteret er det sannsynlig at eiendommen blir bebodd også i framtida. Som nevnt foran er bosettingshensynets relative vekt styrket i forhold til de andre relevante momentene. Lovbestemmelsene skal legge til rette for at kommunen kan stramme opp en

6 uheldig dispensasjonspraksis i områder med et bosettingsproblem. I og med at søkernes bestemor har borett til hele våningshuset og bor på bruket i dag, framstår det hverken mulig eller aktuelt for søkerne å tilflytte eiendommen. Det er i dette tilfellet ingen opplagt kobling mellom drift av bruket og bosetting, selv om det naturligvis er det mest rasjonelle for landbruksdrifta at eier bor på eiendommen. En tidsavgrenset dispensasjon for boplikten i forhold til dagens eiere framstår som en god løsning. I alminnelighet er det en mindre heldig løsning at det opprettes sameie i en landbrukseiendom, da landbruksmyndighetene har bred erfaring for at sameier over tid regelmessig skaper konflikter om vedlikehold, nyinvesteringer og drift av et gårdsbruk. Sameieformen taler derfor i mot å gi fritak. Sameiemomentet alene er ikke vurdert som et tilstrekkelig grunnlag for et avslag på konsesjonssøknaden i forhold til spørsmålet om utsatt tilflytting. Kommunen har ingen opplysninger om søkernes livssituasjon som kan ha betydning for vurdering av utsettelsesspørsmålet. Etter en samlet vurdering tilrår rådmannen konsesjon med ca. 5 års forlenget tilflyttingsfrist. Det ellers ingenting i veien for at søkerne, dersom det skulle bli aktuelt, tilflytter eiendommen før fastsatt frist, for så å oppfylle lovens krav om å bo der sammenhengende i 5 år.