Konsesjonsloven, med hovedvekt på priskontroll. Kurs i prissetting av landbrukseiendommer , FMBU aud-ingrid.krefting@slf.dep.

Transkript

1 Konsesjonsloven, med hovedvekt på priskontroll Kurs i prissetting av landbrukseiendommer , FMBU aud-ingrid.krefting@slf.dep.no

2 Konsesjonsloven Lov av nr 98, sist endret i formål: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1.framtidige generasjoners behov. 2.landbruksnæringen. 3.behovet for utbyggingsgrunn. 4.hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5.hensynet til bosettingen.

3 Unntak pga eiendommens karakter 4 grovt gjengitt: Nr 1: Ubebygde enkelttomter max 2 daa/godkjent fradelt pbl+jl Nr 2: Ubebygde enkelttomter bolig/fritidshus, dersom KPA eller RP etter pbl er utlagt til bebyggelse og anlegg, og tomteinndeling foretatt eller godkjent av bygningsmyndighet Nr 3: andre ubebygde arealer i RP regulert til annet enn LNFR-formål, eller utlagt til bebyggelse og anlegg i KPA Nr 4: Bebygd eiendom, ikke over 100 daa totalt, hvorav fd/ofd jord ikke utgjør mer enn 25 daa Forutsetning for nr 1 og 2: Tomt bebygges innen 5 år Forutsetning for nr 3: Ikke foretas bruksendring i strid med plan Nullgrenseforskrift setter konsesjonsfriheten etter nr 4 til side

4 Unntak på grunnlag av erververs stilling 5 slektskapsunntaket mv: Dersom erverver er i nær slekt med selger, settes konsesjonsplikten ut av spill. 5 regulerer hvor nær slekt man må være. Odelsrettshavere kan også erverve konsesjonsfritt. Forutsetning 1: Selger må ha sitt konsesjonsforhold i orden Forutsetning 2: Hvis mer enn 25/500 + bolighus som er/har vært i bruk som helårsbolig: Boplikt (1 års tilflytting, 5 års botid)

5 For øvrig - konsesjonslov 5 annet ledd lovbestemt boplikt 9 særlige forhold for landbrukseiendom 11 vilkårshjemmel (typisk personlig/upersonlig boplikt, driveplikt, sammenføyning, kulturlandskapshensyn) Regler om når konsesjonssøknad skal foreligge, og sanksjonsmuligheter i ulike tilfelle av mislighold

6 Dagens hovedtema: 9 Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.

7 Ksl. 9 fortsetter Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment.

8 Priskontroll konsesjonsloven 9 en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling Sikre rekruttering til næringen. Eierskap som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Den som overtar landbrukseiendom skal betale en pris som gir muligheter for en brukbar økonomi ved drift av eiendommen.

9 Rettskildebildet Konsesjonsloven 9. Rundskriv M-3/2002 prisrundskrivet. Rundskriv M-7/2002 kapitaliseringsrentefot på skog + tilleggsverdi ved kjøp av skog. Rundskriv M-4/2004 kapitaliseringsrentefot på jord (fra 7 til 4) + nedre beløpsgrense 750, bolig brukbar standard. Rundskriv M-1/2010 bebygde eiendommer må oppfylle lovens arealkrav for å omfattes av kontrollen, ubebygde må bestå av produktive arealer.

10 Rettskildebildet fortsetter M-1/2010 forts.: Boverdi oppjustert 500-1,5 mill. Oppjustering av nedre beløpsgrense til 1,5 mill. Brev : Presisering av hvordan bebygd eiendom /nedre beløpsgrense i M-4/2004 og M-1/2010 er å forstå. Rundskriv M-2/2012: Nedre beløpsgrense for priskontroll på bebygde eiendommer med brukbart hus + boligformål hevet ( under 2,5 mill. kr ), jf. landbruksmeldingen.

11 Generelle unntak fra priskontroll erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål Ikke priskontroll der nær slekt/odelsberettiget søker konsesjon pga at boplikten ikke skal oppfylles (jf. 9, 4. ledd, 1. pkt). Ikke priskontroll der det er søkt om, og kommunen finner grunnlag for å gi, konsesjon til annet formål enn landbruk.

12 Priskontroll for ubebygd eiendom Når eiendommen består av produktive jordbruks- eller skogbruksarealer, jf. 9 og M-1/2010. Ervervet til landbruksformål. Ingen arealgrense for priskontrollen når eiendommen er ubebygd d.v.s. at det ikke er krav om 25/500.

13 Priskontroll for bebygd eiendom Bebygd som i 4, 1. ledd nr 4 Priskontroll når eiendommen har mer enn 25 dekar dyrka mark og/eller 500 dekar produktiv skog og eiendommen skal nyttes til landbruksformål. - unntak: brukbart bolighus, boligformål, pris under 2,5 mill. Areal over 25/500, bolighus uten brukbar standard, eller uten bolighus i det hele tatt (men bebygd): Priskontroll uansett om prisen er over eller under 2,5 mill.

14 Eksempler på unntak fra priskontroll Bebygd eiendom, brukbart bolighus, boformål, arealer over 25/500, pris under 2,5 mill. kroner. Bebygd eiendom (ikke krav om bolighus i brukbar stand), 240 dekar totalt 20 daa fulldyrket og 220 daa skog.

15 Boverdi, marginal verdibetraktning og kapitaliseringsrentefot Boverditillegg maksimalt kr 1,5 mill, jf. M-1/2010. Ikke boverditillegg der helt gårdsbruk (med hus) selges som tilleggsjord, jf. OVF/Onsøy prestegård SLF Tilleggsjord: Marginal verdibetraktning, max 50 % målt mot vanlig avkastningsverdi, se M-3/2002 s. 10. Kapitaliseringsrentefoten på jord/skog fortsatt 4 %.

16 Priskontrollen Verdsette alt på en eiendom: Bygninger, jorda, skogen, rettigheter (jakt, fiske, utmarksbeite, allmenningsrett, feste mv.). Kort om areal som potensielt kan utnyttes til annet enn LNF; eksempelvis utbyggingsformål.

17 Prisvurderingen skal være med Jf. forskrift 8. desember 2003 nr Kommunen plikter å vise, i konsesjonsvedtaket, hvordan prisvurderingen er foretatt. Der en på skjønnsmessig grunnlag har kommet til en annen pris enn det verdsettelsen tilsier, skal hovedhensynene for dette oppgis ( 1, 2. ledd). Manglende vurdering kan medføre ugyldighet. Er prisen for høy? Avslag!

18 Eksempel på tilsidesettelse av vanlig prisvurdering Øvre Vilberg, Sørum kommune, LMD : 2100 daa totalt, 581 fd, hovedbygning 417 kvm, fredet etter kulturminnel. 15, kårbolig, utleiebolig, driftsbygning, div andre bygninger. Konsesjonspris: kr 17, 5 mill. Avtalt pris: kr 27 mill.

19 OVF Onsøy prestegård Ca 900 daa totalt, hvorav 352 daa fd, 22 daa innmarksbeite, 551 produktiv skog. Våningshus ( middels ), driftsbygning ( middels ), vedskjul ( dårlig ). Verdivurdering takst: kr 7,73 mill. Avtalt pris: kr 8 mill.

20 Hva har skjedd ellers? Endringer i jordloven 12, ikrafttredelse 1. juli Nytt delings- og omdisponeringsrundskriv. Overgangsregler. Endringer i odelskrets og fjerning av odelsfrigjøringsinstituttet vedtatt ikrafttredelse 1. januar 2014.