Saksbehandler: Anette Ludahl Arkiv: V60 &18 Arkivsaksnr.: 12/956 SØKNAD OM KONSESJON PÅ STALSBERG G/NR 89/3 I ØYER KOMMUNE

Transkript

1 Saksbehandler: Anette Ludahl Arkiv: V60 &18 Arkivsaksnr.: 12/956 SØKNAD OM KONSESJON PÅ STALSBERG G/NR 89/3 I ØYER KOMMUNE... Sett inn saksutredningen under denne linja Vedlegg: Kart over eiendommen M1:5000 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kjøpekontrakt Salgsprospekt Skogbuksplan Sammendrag: Tin Milovanovic søker konsesjon på Stalsberg skog gnr. 89 bnr. 3 i Øyer kommune. Søker har erfaring fra drift av skog, men eier ikke landbrukseiendom fra før. Stalsberg skog er av en slik størrelse at den er mest egnet som tilleggsareal til annen landbrukseiendom. Avtalt pris er vesentlig høyere enn beregnet konsesjonspris. Ut fra dette anbefales det ikke at konsesjon gis. SAKSOPPLYSNINGER: Søker: Tin Milovanovic Saksutredning: Tin Milovanovic søker konsesjon på Stalsberg skog gnr. 89 bnr. 3 i Øyer kommune. Søker er bosatt i Øyer kommune, og opplyser at hans plan for skogen er å bruke den i henhold til skogbruksplanen. Han har drevet med skogfirma i 10 år. Stalsberg skog ligger i Skardsmoen, sørvest for Vardkampen og ned mot nåværende E6 trase. Skogen strekker seg fra 205 m o.h. til ca.450 m o.h. Skogteigen har adkomst via gamle traktorveger som må breddes ut dersom de skal nyttes til tømmertransport med moderne utstyr for avvirkning og tømmertransport. En traktorveg går opp kanten av E6, vest for Rogndalssvea. For deler av teigen må tømmertransporten skje over naboeiendommer. Det er ikke kjent om det foreligger noen avtale på dette. Driftsforholdene på skogteigen er utfordrende på grunn av terrengets beskaffenhet. Dette vanskeliggjør bruk av rasjonelle avvirkningsmetoder. Maskinell drift med hogstmaskin og lastbærer kan kun drives på deler av det produktive arealet. Noe av arealet vil være tilgjengelig med traktor og vinsj, mens deler av arealet må drives med taubane, om det skal drives. Dette fører samlet til høye driftskostnader på arealet.

2 Vurdering: I henhold til konsesjonsloven 2 kan ikke fast eiendom erverves uten tillatelse med mindre det er gjort unntak i lov eller forskrift. For denne eiendommen er det nødvendig med konsesjon og konsesjon skal vurderes etter konsesjonslova 1 og 9. Lovgrunnlaget: Saken skal vurderes etter konsesjonsloven av sine bestemmelser. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1) Framtidige generasjoners behov 2) Landbruksnæringen 3) Behovet for utbyggingsgrunn 4) Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5) Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruks-formål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1.om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5.om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjonsloven 1 I henhold til konsesjonsloven 1 skal konsesjonsmyndighet regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest tjenlige for samfunnet, mellom anna for å tilgodese landbruksnæringen. Omsøkt eiendom er på totalt 255 daa. Av dette er 43 daa ikke produktivt areal eller registrert som miljøfigurer. Produktivt areal er dermed 212 daa. I skogsammenheng er 212 daa en liten eiendom. I 1 står det at det skal søkes å oppnå eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Det er et mål å ha robuste driftsenheter. I dette ligger det også at man ikke bør opprette nye små landbrukseiendommer. Rådmannen mener derfor den omsøkte eiendommen er en så liten eiendom at den heller bør brukes som rasjonaliseringseiendom enn som selvstendig eiendom. Av hensynet til en rasjonell bruksstruktur bør ikke eiendommen opprettholdes som selvstendig enhet, men i stedet benyttes som tillegg til annen landbrukseiendom. Rådmannen kjenner til at det ville være mulig å selge teigen som tilleggsskog til annen landbrukseiendom. Konsesjonssøker eier ikke landbrukseiendom fra tidligere, men konsesjonssøker er meget interessert i skogbruk og vil sannsynligvis drive skogen aktivt om han gis konsesjon. Samtidig kjenner rådmannen til at det er aktuelle kjøpere av skogteigen som har

3 landbrukseiendom innen rimelig nærhet til skogteigen. Dersom teigen blir lagt til en eksisterende landbrukseiendom, ville det styrket det langsiktige ressursgrunnlaget for denne eiendommen i stedet for at det nå opprettes en ny landbrukseiendom som ikke er en rasjonell løsning for den langsiktige eiendomsstrukturen i landbruket. Konsesjonsloven 9 Konsesjonsloven 9 inneholder en rekke vurderinger der den konkrete avgjørelsen må tas ut fra en samlet avveining av et faglig og politisk skjønn. Ut fra forarbeidet til konsesjonsloven går det mellom anna fram at ingen har krav på konsesjon, men konsesjon må gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. I avveiningen mellom søkers interesser og samfunnsinteressene er det bare anledning til å velge en løsning som er «mest» gagnlig for samfunnet. Mest innebærer ikke at en er tvunget til å velge den beste løsningen, men at en må velge mellom de faktiske mulighetene en har. Dette innebærer at samfunnshensynene er de sentrale ved vurderingen. Individuelle forhold er også relevante momenter, men da som korrigerende momenter. Gjennom rundskriv har Landbruks- og matdepartementet gitt retningslinjer om hvordan pris på landbrukseiendommer skal vurderes i konsesjonssaker. Etter rundskrivene M-3/2002, M- 7/2002, M-4/2004, M-3/2009 og M-1/2010 skal avkastningsverdien legges til grunn ved vurdering av prisen på landbrukseiendommer og kapitaliseringsrentefoten skal være 4 % for vurdering av jord- og skogarealer. Fylkesmannen i Oppland har tydeliggjort at det ikke skal gis konsesjon på eiendommer der kjøpesummen ikke fører til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det vises til sak 2012/881 ang konsesjon på Romundgardsteigen gnr. 270 bnr. 2 i Sel kommune og tilsvarende i sak 2012/1354 Overprøving av vedtak om konsesjon på kjøp av skogteig gnr. 14 bnr. 2 i Vang kommune. Balansekvantumet er i kjøpskontrakt oppgitt til 35 m3. Balansekvantum er brutto virke ikke redusert for topp og avfall. Trekkes dette fra er balansekvantumet 32 m3. Tilsvarende er tilveksten oppgitt til å være 51 m3 totalt. Korrigeres dette tallet tilsvarende som for balansekvantumet med 10 % blir netto tilvekst 46 m3. Det er en vurdering om deler av stående tømmervolum kan høstes ved overtakelsestidspunktet. Volummessig er det fullt mulig, men driftsteknisk er gjenstående volum i H.kl. 4 og H.kl. 5 meget vanskelig tilgjengelig. Ved ordinær bortsetting av tømmerhogst er over halvparten av tømmervolumet uten rotnetto på grunn av terrengets beskaffenhet. En forsert hogst av resterende volum gir ikke større tømmernetto enn ved en beregning etter balansekvantum. Et volum på 500 m3 avvirket med en rotnetto på kr 100,- gir kr ,- i direkte salgsverdi. I henhold til skogbruksplan er ikke tynning med i balansekvantumsberegningene. Tynning i yngre produksjonsskog gir heller ingen netto for skogeier og har således ingen innvirkning på verdivurderingen av skogteigen.

4 Det har ikke vært utbytte for jaktutleie siden Skjønnsmessig er det estimert et utbytte på kr 2 pr dekar, tilsvarende kr 510,- pr år. Kapitalisert gir dette kr ,-. Beregning av avkastningsverdi: Gjennomsnittlig brutto tømmerpris gran i Øyer: er beregnet ut fra virkesstatistikk for omsatt tømmer gjennom Mjøsen Skog i Øyer kommune. Bruttoverdi grantømmer Øyer kommune : Sortiment % pris % pris Skurtømmer Massevirke Energigran Gjennomsnitt Dette er gjennomsnittlig tall for hele Øyer kommune. Etter kommunens erfaring vil beliggenheten til Stalsberg skog gi en bedre fordeling på skurtømmer og massevirke enn det som er gjennomsnittet for kommunen. I den videre beregningen legges følgende foredling til grunn Sortiment % Gj.pris Skurtømmer Massevirke Energigran Gjennomsnittlig brutto virkesverdi kr 365,- Investeringer i skogkultur og traktorveger 15% kr 50,- Driftskostnad maskinell hogst, samt traktor/vinsj kr 160,- Måle-datautg. kr 5,- Rotnetto kr 150,- Ballansekvantum 35 m3 redusert for topp og avfall 32 m3 Kapitalisert rotnetto 20 år Årlig hogstkvantum m3*pris kr/m3*kapitaliseringsfaktor 20 år 32 m3* 150 kr *13,59 kr ,- Tillegg for framtidig økt volum etter 30 år tilvekst 51 m3 - topp og Avfall 46 m3 Årlig hogstkvantum m3*pris kr/m3*kapitaliseringsfaktor all framtid *

5 Diskonteringsfaktor 20 år 46 m3* 150 kr * 25 * 0,4564 kr ,- Jaktutbytte kr 510/år kr ,- Samla skogverdi kr ,- Det er ikke beregnet noen årlig administrasjonskostnad på teigen heller ikke noen ekstra kostnad for skogkultur på de skogarealene som i dag kun er tilvokst med lauv og ikke er tilfredsstillende forynget. Siden det nå er så mye lauv, er det vurdert slik at det er riktigere å heller la det gå et omløp med vedproduksjon. Avkastingen at dette er med i den samla verdivurderingen, men er romslig beregnet, siden netto for lauvproduksjon er lavere enn for bartreproduksjon. Det er betydelig forskjell på samla avkastningsverdi og avtalt kjøpesum på skogteigen. Vurderingen av avkastningsverdien på en skogeiendom er alltid noe usikker og basert på vurderinger av kostnader og produksjonsmuligheter. Det er usikkerhet i prisutviklingen av tømmer og i hvordan driftskostnader utvikler seg. Avkastingen avhenger også av hvordan skogeieren skjøtter sin eiendom. Samlet skogverdi på kr ,- er en prisvurdering etter dagens gjennomsnittvurderinger i et 2-års perspektiv. Dersom en øker rotnettoen med kr 30,- /m3 og øker avkastningen av jaktutbytte til kr 3,- pr dekar, blir sum skogverdi kr ,-. Da er det brukt en rotnetto tilsvarende en virkespris over prisen i 2011 som var beste prisår for tømmer de siste årene. Prisen i 2012 ser foreløpig ut til å bli lavere, så noe vesentlig høyere netto er det ikke realistisk å forvente, selv om også sortimentsfordelingen kan bedres noe. Avtalt pris er på kr ,-, er vesentlig over en forhøyet verdivurdering. Selv om en også legger inn en mulighet for økt verdiproduksjon, er det vanskelig å se for seg en avkasting som kan forsvare noen konsesjonspris på over kr ,- på denne eiendommen. Prisen på kr ,- er derfor ikke i tråd med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Konsesjonssøker har som formål å drive skogteigen i henhold til skogbruksplanen og har ikke gitt opp andre vektige ervervsmomenter, men viser at han har interesse for skog gjennom at han har drevet skogfirma i 10 år. Det er kjent at søker har drevet med mellom anna skogkulturoppdrag for Mjøsen Skog Ba og også i andre regioner av landet. Søker har derfor erfaring i skogvirksomhet gjennom sitt skogfirma. Selv om han ikke har erfaring med drift av en skogeiendom vurderes søker som vel skikket til å kunne drive en skogeiendom og gjennom sitt engasjement i drift av skogfirma har han vist en stor interesse for skogbruk. Driftsmessige gode løsninger forutsetter rasjonelle driftsenheter, jf. rundskriv M-2/2009 fra landbruks- og matdepartementet. Det er et nasjonalt mål å skape et robust landbruk. Vurdert i lys av dette vil en ny landbrukseiendom med skog på totalt 255 daa, der 212 daa er produktiv skog være liten. Det vil være urasjonelt å drive en slik liten skogeiendom alene, i motsetning til om den kan legges til en annen landbrukseiendom og drives sammen med denne. Det må antas at alle som ønsker å kjøpe en skogteig vil drive den aktivt. På den andre siden er det ikke sikkert en ev. annen kjøper har skogteig like inntil, så slik blir denne teigen liggende

6 alene uansett. Men rundskriv M-2/2009 sier at ved kjøp av skogteiger er ikke avstand like sentralt moment som ved kjøp av jordbruksareal. Hensynet til bosetting anses å være oppfylt i denne saken. Skogteigen er så liten at det ikke er aktuelt å pålegge boplikt. Konsesjonssøker bor i kommunen og i rimelig nærhet til skogteigen. Erverv av skogteigen vil også styrke sannsynligheten for at konsesjonssøker blir boende i kommunen, på samme måte som en ville styrket sannsynligheten for bosetting og videre drift på en eksisterende landbrukseiendom om skogteigen hadde blitt lagt til en slik eksisterende landbrukseiendom i kommunen. Med helhetlig ressursforvaltning skal en mellom anna sikre framtidige generasjoner sine behov og ressurser skal disponeres slik at produksjonsevne og utnyttingsevne blir sikra for framtida og legge grunnlag for drift og bosetting. Konsesjonssøker vil høyst sannsynlig ivareta disse momentene, men det er en bedre løsning om skogteigen legges som tilleggsareal til en landbrukseiendom av hensyn til eiendomsstruktur og en helhetlig ressursforvaltning.... Sett inn saksutredningen over denne linja ::: Sett inn innstillingen under denne linja Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i konsesjonsloven avslår Øyer kommune søknad fra Tin Milovanovic om konsesjon på Stalsberg skog gnr.89 bnr.3. Det legges vekt på at kjøpet av skogteigen til avtalt pris ikke er i tråd med en pris som sikrer en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling jf. konsesjonsloven 9 1. ledd punkt 1. Eiendommene er videre av en slik størrelse og karakter at den ut fra hensynet til en rasjonell bruksstruktur ikke bør opprettholdes som selvstendig enhet, men i stedet benyttes som tillegg til annen skogeiendom i området i aktiv jf. konsesjonsloven 1 og 9 1. ledd pkt. 3.. Sveinar Kildal Rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Anette Ludahl