Konsesjonsloven, med hovedvekt på boplikt og grense bebygd/ubebygd eiendom. Fagsamling i Loen Anne Pernille Asplin

Transkript

1 Konsesjonsloven, med hovedvekt på boplikt og grense bebygd/ubebygd eiendom Fagsamling i Loen Anne Pernille Asplin

2 Hvorfor konsesjon? 1 (lovens formål) Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen.

3 Hensynet til bosettingen er viktig i usentrale strøk og et av de hensynene som det særlig skal legges vekt på når en konsesjonssøknad skal behandles, jf 9. Før man begynner å behandle en søknad om konsesjon, må man avklare om kjøpet er konsesjonspliktig.

4 Hovedregel og unntak Det står i konsesjonsloven 2 at med de unntak som følger av loven kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse av Kongen (les kommunen) Viktige unntak i loven: Unntak på grunn av eiendommens karakter, konsesjonsloven 4 Unntak på grunn av ny eiers stilling, konsesjonsloven 5 Det kan også gjøres unntak fra konsesjonsplikten i forskrift, se Forskrift om konsesjonsfrihet for visse erverv av fast eiendom, FOR nr 1434

5 Boplikt som vilkår for konsesjon Landbrukseiendommer som er konsesjonspliktige (for andre enn slekt): Bebygd eiendom der arealet er over 100 dekar eller der fulldyrka eller overflatedyrka jord er mer enn 25 dekar (over arealgrensen i 4 nr 4) Ubebygd areal i LNF-område (ikke unntatt etter 4 nr 3) For erverv av disse eiendommene må man søke konsesjon. Det kan settes vilkår om boplikt etter konsesjonsloven 11

6 Når er eiendommen bebygd etter 4 nr 4 Det trenger ikke være bolighus på eiendommen men bebyggelse. Det er uvesentlig hva bygningen kan brukes til. Eiendommen anses som ubebygd dersom bygningen er ubrukelig på grunn av alder eller forfall. Det samme gjelder dersom det bare er gjort forberedelser til bygging slik som graving eller utsprenging. Dersom det skal settes vilkår om boplikt, har det ha betydning om eiendommen har bolighus og i hvilken stand det er. Dette fordi man må konkret vurdere om vilkår om boplikt etter konsesjonsloven 11 er rimelig, og ikke bare om det er påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme.

7 Lovbestemt boplikt Konsesjonsloven 5 første ledd nær slekt og odelsberettiget kan erverve en eiendom konsesjonsfritt (forutsatt at selger har sitt konsesjonsforhold i orden) MEN se 5 annet ledd: Når nær slekt eller odelsberettiget overtar bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 25 dekar eller eiendommen består av 500 dekar produktiv skog er konsesjonsfriheten betinget av boplikt i 5 år Det er lovbestemt boplikt for eiendommer over denne arealgrensen som etter bestemmelsen anses som bebygd.

8 Når er eiendommen bebygd etter 5, alt. I Det står i 5 annet ledd: Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig Eiendommen anses ikke bebygd dersom bebyggelsen anses ubrukelig på grunn av alder eller forfall eller det bare er gjort forberedelser til bygging, slik som graving og utsprenging. Om husets tilstand er vurderingskriteriene slik som etter 4. I tillegg til å være i god nok stand må huset ha vært brukt som helårsbolig. Samme vurderinger om helårsbolig som etter 7 (boplikt i kommuner med nedsatt konsesjonsgrense) Når huset er i brukbar stand og huset har vært brukt som helårsbolig er det boplikt.

9 Når er eiendommen bebygd etter 5, alt. II I 5 annet ledd står det at som bebygd eiendom regnes også eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring dersom tillatelse er gitt med sikte på boligformål. Sammenfatning alt. I og II: Bolighuset må m.a.o. være på vei opp og ikke ned for at eiendommen skal regnes som bebygd.

10 Husets tilstand Bebyggelsens tilstand har betydning for om det er konsesjonsplikt etter 4 nr 4. Husets tilstand har betydning for om det er boplikt og derfor også betydning for om det er konsesjonsplikt for nær slekt, etter 5 annet ledd. Det er viktig å avklare husets tilstand tidlig i saksbehandlingen i og med at utfallet har alt å si for om en eventuell konsesjonssøknad skal behandles eller ikke.

11 Dom av fra Senja tingrett Vedtak om avslag på konsesjon ble kjent ugyldig. Erverver (odelsberettiget) søkte konsesjon fordi hun ikke ville oppfylle boplikten etter konsesjonsloven 5 annet ledd. Verken kommunen eller Fylkesmannen hadde tatt stilling til om vilkårene i 5 annet ledd var oppfylt, dvs. om eiendommen var bebygd med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig, før de konkret vurderte spørsmålet om konsesjon.

12 Spørsmålet om konsesjonsplikt Kommunen /Fylkesmannen hadde vurdert våningshusets standard i vurderingene om konsesjon etter 9, så retten fant likevel grunnlag for å kunne prøve rettsanvendelsen. Retten kom til at eiendommen ikke var konsesjonspliktig fordi den ikke kunne anses å være bebygd etter konsesjonsloven 5 annet ledd. Retten la til grunn at det var boligens tilstand som er avgjørende for denne vurderingen.

13 Vurderingsgrunnlaget og konklusjon Ot.prp.nr.44 ( ) side 59:..dersom bebyggelsen er ubrukelig på grunn av alder eller forfall anses eiendommen som ubebygd Konkret vurdering basert på to takstrapporter, to befaringer og vitneforklaringer. Konklusjon: Retten la til grunn at eiendommen både på ervervstidspunktet og i dag måtte anses for å være ubrukelig på grunn av forfall og elde.

14 Rettens oppfatning av husets tilstand Tilbygg med soverom og husets eneste bad/wc må totalrenoveres pga fukt- og råteskader. Elektrisk anlegg må moderniseres. Det må legges nytt tak (fukt/råteskader). Sannsynligvis fukt/råteskader i bærende konstruksjoner også i hovedbygget. Disse må skiftes. Kjøkkeninnredning må skiftes. Utvendig kledning og vinduer må skiftes. Huset må tilleggsisoleres.

15 Ugyldig pga feil faktum Retten fant at myndighetene hadde lagt til grunn feil faktum om husets tilstand: Opplysninger om fukt/råteskader i takstrapporter ga myndighetene en klar oppfordring til å undersøke saken nærmere. Myndighetene hadde uriktig konkludert at omfanget av fukt-/råteskader var begrenset. At eiendommen faktisk var leid ut til boligformål i senere år eller at erverver hadde konkrete planer om å sette huset i stand, var momenter som ikke kunne tillegges avgjørende vekt. Det må foretas en objektiv vurdering av husets tilstand.

16 Rettens merknader til begrunnelsen Retten kunne ut fra vedtakets begrunnelse ikke se at vilkåret for konsesjonsplikt etter 5 annet ledd faktisk var vurdert. Det vanskeliggjorde etterprøving av vedtaket, jf. hovedhensynet bak begrunnelsesplikten i fvl. 25. Vurderingen ble unnlatt til tross for at klager i klagen prinsipalt hevdet at eiendommen ikke kunne anses bebygd, og at konsesjon da ikke var nødvendig.

17 Ugyldig pga uriktig rettsanvendelse Retten slo fast at myndighetene hadde forsømt å ta stilling til om eiendommen for søker var konsesjonspliktig etter 5 annet ledd. Har konsesjonssaken sitt utspring i konsesjonsloven 5 annet ledd må myndighetene først ta stilling til om vilkårene for konsesjonsplikten er oppfylt; dvs. om eiendommen har et brukbart bolighus, er eller har vært i bruk som helårsbolig, og er over arealgrensen.

18 Lærdom av dommen Konkret vurdering av husets tilstand Objektiv vurdering av husets tilstand Kommunens ansvar å opplyse saken, bruke fagfolk i den grad det er nødvendig Er det motstridende opplysninger må kommunen avklare hva som er faktum Når det vil koste nærmest like mye å sette huset i stand som å bygge nytt hus, slik som i denne saken, anses eiendommen som ubebygd.

19 Rettsvirkningen av dommen Vedtaket om å nekte konsesjon er ugyldig. Eiendommen er konsesjonsfri og det foreligger ikke boplikt, jf konsesjonsloven 5 første ledd nr 1 og annet ledd.

20 Personlig eller upersonlig boplikt Må ny eier selv bosette seg på eiendommen eller kan boplikten oppfylles ved at noen andre bor der? Om dette er noe kommunen kan velge beror på hvilken type boplikt det er snakk om.

21 Flere grunnlag for boplikt A Boplikt som vilkår for konsesjon: Ervervet er konsesjonspliktig, men konsesjon gis på vilkår av boplikt etter konsesjonsloven 11. B Lovbestemt boplikt 1: Ervervet er konsesjonsfritt etter 5, men fordi eiendommen er bebygd og over arealgrensen i 5 annet ledd, så må erverver bosette seg på eiendommen.(hvis ikke må han søke konsesjon). C Lovbestemt boplikt 2: I kommuner med forskrift om nedsatt konsesjonsgrense gjelder likevel ikke konsesjonsplikten som er bestemt i forskriften, dersom erverver forplikter seg til at han eller en annen bruker eiendommen til helårsbolig.

22 Personlig eller upersonlig boplikt A - Den lovbestemte boplikten er personlig, se konsesjonsloven 6 Dersom ny eier ikke kan/vil bosette seg på eiendommen må han søke konsesjon. B - Settes boplikt som vilkår for konsesjon, må kommunen vurdere personlig/upersonlig, se rundskriv M- 2/2009. C - Etter 7 kan ny eier velge personlig eller upersonlig boplikt.

23 B - Boplikt som vilkår for konsesjon Det står i konsesjonsloven 11 annet ledd Kongen skal ut fra hensynet til bosettingen, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Kommunen har plikt til å ta stilling til spørsmålet om boplikt ved vurdering av en konsesjonssøknad. Kommunen har i vurderingen plikt til å ta stilling til om det er påkrevd med personlig boplikt.

24 Hensyn som skal vurderes Hensyn som kan tale for personlig boplikt - Bosettingshensynet Det er et nasjonalt mål at eier og bruker av en landbrukseiendom i størst mulig grad er den samme. Erfaringsmessig er det slik at når eier har bodd på eiendommen i fem år, så er sannsynligheten stor for at han blir boende der. - Hensynet til en helhetlig ressursforvaltning En eier som selv bor på eiendommen har større foranledning til å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv enn en som ikke bor der

25 Hensyn som skal vurderes forts. - Hensynet til kulturlandskapet Ønsket om å hindre gjengroing og forfall av kulturlandskapet er også et viktig nasjonalt mål. Hensynet til generell ivaretakelse av ressursene på landbrukseiendommene, både i form av bygninger og arealer er dessuten et underliggende hensyn som bør tillegges ved vurderingen av bosettingspotensialet på landbrukseiendommer. NB Et vilkår om boplikt må ikke være urimelig tyngende: Dersom det ikke er gode grunner for boplikt kan det i noen tilfeller være urimelig å sette vilkår om boplikt.

26 Personlig eller upersonlig boplikt? Kan tale for personlig boplikt: - Når bosettingshensynet har avgjørende vekt (mer sannsynlig at gården forblir bebodd når eier bor der) Når eiendommen krever omfattende og fortløpende ivaretakelse Når hensynet til kulturlandskapet er viktig etter en konkret vurdering Kan tale for upersonlig boplikt: - Når ny eier allerede bor på en gård i området og har kjøpt eiendommen for å styrke sitt bruk. - Når det ikke er påregnelig med fast bosetting på eiendommen - Når hensynene som taler for boplikt ikke er så sterke

27 Om saksbehandlingen - Like saker skal behandles likt - Vær realistisk i vurderingene - Skriv om hvilke hensyn som taler for eller mot det resultatet man kommer til og vektleggingen og avveiningen av disse hensynene - En god begrunnelse og en god saksbehandling skaper: Tillit til forvaltningen