8/4 - Pedersborg - Dispensasjon og fradeling - klage

Transkript

1 Arkiv: 8/4 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Johan Forbord Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 8/4 - Pedersborg - Dispensasjon og fradeling - klage Rådmannens innstilling: Klagen fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag tas til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av areal til en boligtomt på eiendommen Pedersborg, gnr. 8 bnr. 4, jf. utredning og vurdering av saken. Med hjemmel i jordloven 1, 9 og 12 avslås søknad om omdisponering og fradeling av areal til en boligtomt med adkomst på eiendommen Pedersborg, gnr. 8 bnr. 4, jf. utredning og vurdering av saken. Vedlegg: Vedlegg: 1. Oversiktskart Pedersborg 8/4 2. Kart fradeling med adkomst 3. 8/4 - Forbordvegen Søknad om deling ny grunneiendom og søknad om dispensasjon fra Kommuneplan 4. Særutskrift 8/4 - Pedersborg - avvisning av søknad om fradeling 5. 8/4 Klage på anvisning om fradeling av tomt 6. 8/4 - Uttalelse - Fradeling Pedersborg 7. 8/4 - Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av parsell til ny boligtomt - Pedersborg 8. 8/4 - Klage på kommunens vedtak om å gi dispensasjon for fradeling av jordbruksareal - Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 9. Særutskrift 8/4 - Pedersborg- fradeling og dispensasjon 10.

2 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel, stadfestet 20. juni 2011 Saksopplysninger Fylkesmannen har påklaget kommunens samtykke til fradeling og dispensasjon. Dersom kommunen opprettholder sitt samtykke blir klagen behandlet av settefylkesmannen. Oddvar Dahlberg søkte om fradeling av en parsell på 1,0 dekar produktiv skogsmark til ny boligtomt fra eiendommen Pedersborg, gnr. 8 bnr. 4. Adkomsten vil være bruk av eiendommens gårdsveg i en lengde på ca. 230 meter med avkjørsel fra Forbordvegen, ca. 200 meter sør for undergangen ved E6. Videre fra denne gårdsvegen vises ca. 500 meter adkomst til omsøkt parsell, som består av følgende etapper: Etappe A Etappe B Etappe C Etappe D 90 meter i åkerkant der det er kjørespor (ikke opparbeidet veg) 160 meter over dyrka mark, der det ikke er noen veg i dag. 90 meter avlingsveg. 150 meter bratt og enkel driftsveg i skogen, hvor det neppe er forsvarlig å kjøre traktor i dag på grunn av vannerosjon og dype furer. Dessuten er en parsell av denne svært bratt (10 meter stigning på en strekning på ca. 40 meter altså 25 % fall). Kommunen fattet administrativt vedtak om avvisning av søknaden, ettersom det mangler adkomst til den omsøkte boligtomta. Vedtaket ble påklaget og klagen ble behandlet i Utvalg for areal og samfunnsplanlegging , som fattet følgende vedtak: «Utvalget avviser ikke mulighet for egnet adkomst. Søknad tas til behandling» Utvalg for areal og samfunnsplanlegging fattet i møte vedtak om utsettelse av saken for befaring. Utvalg for areal og samfunnsplanlegging fattet følgende vedtak, som nå er påklaget av fylkesmannen i Sør-Trøndelag: «Søknad om fradeling og dispensasjon innvilges. Omsøkte vegparsell benyttes i dag, i praksis, som avlingsveg. Utvalget kan ikke se at prinsippet om jordvern i vesentlig grad blir tilsidesatt» Vedtaket ble deretter oversendt både Statens Vegvesen og Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, ettersom begge ba i sine høringsuttalelser om å bli orientert om det ble fattet positivt vedtak om fradeling. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag har påklaget vedtaket og tilskrevet kommunen slik: «På landbruksfaglig grunnlag vil Fylkesmannen påklage dette vedtaket under henvisning til plan- og bygningsloven 1-9 tredje ledd.

3 I nevnte paragraf heter det at berørt statlig organ kan påklage et enkeltvedtak som direkte berører vedkommende myndighets saksområde. Fylkesmannen er sektormyndighet bl.a. for jordvern og landbruk, og vi mener denne dispensasjonen berører disse interessene. Fylkesmannen har tidligere frarådd dispensasjon, jf. vårt brev datert Fylkesmannen har ingen vesentlige innvendinger mot fradeling av selve boligtomta på et skogkledt areal. Ved etablering av ny adkomst vil det imidlertid gå med om lag ett dekar med fulldyrket jord, og dette mener vi er i strid med jordvernhensynet og omdisponeringsforbudet i jordloven 9. Isolert sett er ikke ett dekar av stor betydning for landbruksinteressene. Når en ser på det samlede antallet dispensasjoner vil imidlertid også de små arealene i sum utgjøre en forskjell i forhold til mulighetene for jordbruksdrift og matproduksjon. I tillegg til det direkte arealtapet som adkomstvegen representerer, vil vegen føre til oppdeling av jordbruksareal. Det kan ikke utelukkes at jordbruksarealet som ligger nord for tunet på gnr. 8 bnr. 4, blir vanskeligere å drive sammen med de øvrige jordbruksarealene dersom arealene blir delt opp av en veg. Vi har også merket oss at gnr. 8 bnr. 4, ligger i et av de bedre jordbruksområdene i kommunen, samtidig som dette er et område som er attraktivt for boligbygging. I slike tilfeller er det ekstra viktig at framtidig arealbruk avklares gjennom plan, fremfor tillatelser i enkeltsaker ved dispensasjon fra plan. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at fordelene ved at det gis dispensasjon veier opp for ulempene for jordbruksdriften på ovennevnte eiendom. Kommunens dispensasjonsvedtak påklages herved, og vi ber om å bli holdt orientert om kommunens videre behandling av saken.» Den omsøkte parsellen ligger ca meter sør/sørvest for Malvik kirke og ca. 400 meter sør/sørøst for E6. Adkomsten til parsellen er altså vist mot nord gjennom skogsmark, dyrka mark og etter avlingsveg i en lengde på ca. 500 meter til hovedeiendommens gårdsveg ved eiendomsgrensen mot Malvik nedre 10/1. Det aktuelle arealet inngår i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNFområde med hensynssone 510 (landbruk). Pedersborg 8/4 ligger ca. 1 km sør for Malvik kirke og lengst nord i Forbordsgrenda. Eiendommens totale areal er ca. 104 dekar med følgende fordeling: Fulldyrka jord Produktiv skog Annet areal ca. 63 dekar ca. 29 dekar ca. 12 dekar Gårdsbebyggelsen består i hovedsak av våningshus, kårbolig, redskapshus og driftsbygning. Husdyrholdet ble avviklet for en del år siden og jorda er de senere år bortleid som tilleggsjord. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at dette er eneste mulighet til adkomst for parsellen, ettersom det nektes vegrett til eksisterende veg tett inntil. Videre er begrunnelsen at det tross noe kostnader er mulig å bygge veg og foreta utbedringer og at søker selv har gitt adkomst og vegrett.

4 Saken har vært ute til regional høring hos Statens Vegvesen, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune, og alle tre har frarådd at det gis dispensasjon. Det understrekes at kommunen bør forholde seg til sine egne vedtatte planer, og det henvises til områdene som er avsatt til bolig gjennom reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel. I 2012 ble det gitt samtykke til fradeling av den omsøkte parsellen til boligtomt. Ved kommunens behandling ble det tatt som en selvfølge at det var sikret adkomst sørover over ca. 22 meter skogsmark på Forbord nedre 13/1 og videre etter den private vegen på Forbord øvre 13/3. Denne vegen er felles adkomst for flere boliger i nærområdet med avkjørsel til F873 ca. 480 meter sør for undergangen ved E6. Denne fradelingen kunne imidlertid ikke iverksettes, ettersom det viste seg at adkomstrett og vegrett ikke var sikret. Ved kommunens behandling ble det dessverre ikke sjekket ut at det forelå tilstrekkelig dokumentasjon på at denne korte adkomsten (22 meter) sørover var sikret, og det viste seg at adkomst senere ble nektet av de respektive grunneiere. I år er det fradelt to boligtomter fra gnr. 13 bnr. 1 med adkomst sørover til denne vegen, og den ene av disse to tomtene grenser inntil den omsøkte parsellen på gnr. 8 bnr. 4. Vurdering Det er ikke noe som tyder på at fradeling av selve parsellen til boligtomt vil påvirke viktige interesser knyttet til Naturbasen, Artsdatabanken, MIS-registreringer og andre tilgjengelige opplysninger. Derimot vil adkomsten være en trussel mot biologisk mangfold langs det nærliggende vassdraget, og det foreligger ingen kartlegging av naturmangfoldet der. Adkomsten kan være en trussel for nærliggende vassdrag med tanke på naturmangfoldet. Summen av mange små inngrep som alene synes ubetydelige, utgjør en snikende fare for mange arter. Kunnskapsgrunnlaget anses dermed ikke tilstrekkelig belyst i denne saken. Søknaden krever behandling etter jordloven 9 og 12 og plan- og bygningsloven, herunder 19-2, dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Etter jordlova 12 skal det tas hensyn til drifts- og miljømessige ulemper for jordbruket i området. Etablering av boliger i jordbruksområde vil kunne gi grobunn for konflikter knyttet til lukt, støv, støy, avdrift fra bruk av plantevern mv. Dette vil kunne føre til at det blir vanskeligere å drive jordbruk i området. Vanligvis vil dette innen visse grenser være tålelig, men erfaringsmessig fører slike forhold til konflikter som vil svekke mulighetene for å drive jordbruk. Adkomst er helt nødvendig forutsetning for fradeling av boligtomter, jf. plan- og bygningsloven. Søknaden er begrunnet med at dette er eneste mulighet for adkomst til omsøkt parsell, men ingen har selvskreven rett til fradeling av boligtomt. Dersom man ser helt bort fra adkomst, anses fradeling og dispensasjon av selve parsellen forsvarlig. Dersom saken hadde dreid seg om samme adkomst som for de to nylig fradelte tilgrensende boligtomtene på Forbord nedre 13/1, ville saken derfor stå i et helt annet lys. Dette ville bety 22 meter adkomst gjennom skogsmark til eksisterende veg som nyttes av de to nylig fradelte og tilgrensende boligtomtene samt flere boligtomter. Den omsøkte adkomsten nordover til eksisterende gårdsveg på Pedersborg 8/4 medfører omdisponering av ca. 1 dekar god fulldyrka jord samt vesentlige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdrifta på landbrukseiendommen. Den omsøkte adkomsten er meget uheldig med tanke på omdisponering av dyrka jord og driftsmessige ulemper for landbruksdrift

5 på eiendommen i fremtiden. Fradelt boligtomt kan selges til hvem som helst uten samtykke fra hovedeiendommen, og det kan lett oppstå konflikter knyttet til adkomsten og landbruksdrifta. Bosettingshensyn kan representere samfunnsinteresser av stor vekt. I denne saken tillegges dette momentet ingen vekt, ettersom det er etablert mye boligbebyggelse i Forbordsgrenda og nærområdene forøvrig. Avklaring av hvilke areal som skal avsettes til boligformål, blant anna av bosettingshensyn, bør imidlertid skje gjennom prosesser etter plan- og bygningsloven. Rådmannen finner etter dette at omdisponering av dyrka jord til adkomst ikke er forsvarlig etter jordloven 9 og at adkomsten også vil medføre vesentlige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdrift på eiendommen. På dette grunnlag er ikke fradeling etter jordloven 12 forsvarlig, da adkomst er nødvendig vilkår for fradeling. Videre skal fradelingssøknaden behandles etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m, jf. samme lovs Omsøkte fradeling ligger i område som i kommuneplanen er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter plan- og bygningsloven Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Dispensasjon og fradeling med aktuell adkomst er vurdert ikke forsvarlig etter jordloven 9 og 12. Adkomst gjennom skogen fra parsellen og nordover til eksisterende avlingsveg synes å bli delvis meget bratt (helling ca. 25 %) i en lengde på ca. 40 meter, noe som anses som krevende adkomst til en bolig med tanke på spesielt vær- og føreforhold. Statens Vegvesen har uttalt at avkjørselen fra FV 873 til de eksisterende boligene på Pedersborg ikke tilfredsstiller dagens krav til utforming av avkjørsel, og det er ikke ønskelig at denne blir mer trafikkert. I Forbordgrenda er det gjennom lang tid etablert mye boligbebyggelse, men det er ikke tilrettelagt gang- og sykkelveg i dette området. Området inngår blant de bedre jordbruksarealer i kommunen, og samtidig er dette områder som i utgangspunktet vil være meget attraktive for utbygging ut i fra blant annet god utsikt, sentralt og samtidig landlig beliggenhet. Fradeling og oppføring av boliger i dette området vil være uheldig i forhold til nye retningslinjer for samordnet bolig-areal og transportplanlegging. Det er derfor svært viktig at fremtidig bruk av arealene i området avklares gjennom kommuneplanen som styringsverktøy. I denne saken må det legges avgjørende vekt på fylkesmannens begrunnelse for klage ut i fra jordvernhensyn og kommuneplanens arealdel. Det må også legges stor vekt på at alle tre regionale høringsinstanser har frarådd kommunen å gi dispensasjon og fradeling. Rådmannen tilrår at klagen fra fylkesmannen tas til følge og at det ikke gis samtykke til deling og dispensasjon. Deling og dispensasjon vil være i strid med formålet med plan- og bygningsloven og bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Ved en dispensasjon blir planen vesentlig tilsidesatt. Fradeling og dispensasjon gir ikke større fordeler enn ulemper. Fylkesmannen vil bli orientert om vedtaket som fattes i saken, slik det er bedt om.

6