Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for fradeling, og oppføring av bolig - GB 28/3 - Eikeveien 72

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 28/3 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for fradeling, og oppføring av bolig - GB 28/3 - Eikeveien 72 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan, samt 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for fradeling av parsell og oppføring av bolig og garasje, med tilhørende tomteopparbeidelse og anlegg, mottatt i kommunen og Bakgrunn for saken: Saken har tidligere vært behandlet etter jordloven i plan- og miljøutvalget: Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 tillates fradeling av tomt fra GB 28/3. Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av jordloven 12 tillates fradeling av tomt fra GB 28/3. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om deling av eiendom, samt oppføring av ny bolig. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen, bestemmelsenes 6. I tillegg kreves dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om at avstand fra bolig til landbruksareal i drift skal være minst 20 meter. Søknaden: Det søkes om fradeling av parsell fra GB 28/3, samt oppføring av ny bolig og garasje på den fradelte parsellen. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumenter og utsnitt av kart.

2 Anleggelse av atkomstvei vil også kreve dispensasjon, men administrasjonen anser dette som tilhørende anlegg, og dermed en naturlig del av søknaden. Det foreligger ikke endelige tegninger av ny bolig og garasje, men en situasjonsplan som viser fotavtrykk, og en perspektivtegning av ønsket bolig. Utformingen av eventuell ny bolig, forutsettes å være i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til landbruksområde, jordbruksformål, i reguleringsplanen for Eik/Sangvik. Reguleringsplanen er egengodkjent Skråfoto av området (pilen viser ca. plassering av bolig): Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger ikke merknader fra naboene.

3 Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: mener tomta ligger innenfor et pressområde i de sentrale deler av Søgne der etablering av nye boligtomter bare bør skje i samsvar med godkjent plan. Slik plan skal i tillegg til landbruksinteressene også ivareta landskapshensyn, barns interesser, risiko og sårbarhet, biologiske verdier, støyforhold m.v. Et dispensasjonsvedtak kan vanskeliggjøre gode planløsninger i fremtiden, samt skape en uheldig presedens og svekke gjeldende reguleringsplan som styringsdokument. Det gis råd om at søknaden avslås. Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservator har befart området og tatt prøvestykker på forskjellige steder. Resultatene av disse er negative, og det er derfor ingen merknader til saken. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune: viser til jordlovssaken når det gjelder landbruksspørsmål. Det foreligger ingen registreringer av viktige miljøverdier i berørt område. Uttalelsene ligger som vedlegg til saken, og det vises til disse i sin helhet. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Dagens eier søker fradeling med henblikk på at barn skal få mulighet til å etablere seg på gården. Dette er individuelle forhold som i utgangspunktet ikke skal tillegges vekt ved en dispensasjonsbehandling. Delingen vil ikke ha negative konsekvenser for drift av gården. En deling, som omsøkt vil heller ikke ha negative konsekvenser for allmennheten da området er vanskelig tilgjengelig slik det fremstår i dag. Landbruksavdelingen har gjennom sin jordlovsbehandling konstatert at delingen ikke vil påvirke driften av gården. Parsellen utgjør en stor del av en kolle, som i dag er tett begrodd. Dette synes ikke å være et typisk areal for allmenn bruk. Det ligger vel til rette for fortetting med bolig på angjeldende areal. Parsellen ligger tett opptil tre boligtomter, og vil ikke virke fremmed i området. Det ligger føringer fra tilsvarende saker innen samme reguleringsplan som tilsier at dispensasjon kan innvilges. Tilsvarende delinger er i senere tid gitt for GB 28/69, 28/22,35 og 28/3. Den eneste saken vi finner på disse eiendommene, som er tilsvarende den her omsøkte fradelingen, er en sak fra april 2014, hvor det ble gitt dispensasjon for fradeling av parsell fra GB 28/22, samt oppføring av bolig. I denne saken var det gitt tillatelse til deling etter jordloven, og Plan- og miljøutvalget vedtok å innvilge dispensasjon på tvers av administrasjonens forslag til vedtak. En dispensasjon vil ikke svekke reguleringsplanens intensjon og planens intensjon blir ikke vesentlig tilsidesatt, hva angår reguleringsformål. Intensjonen om bevaring av dyrka mark og dyrkbare arealer, svekkes heller ikke. Jordlovsbehandlingen anses å støtte opp under dette. Videre er fordelene, ved en samlet vurdering, langt større ved å gi dispensasjon, sett i forhold til avslag. Dette også sett i forhold til utnyttelse av infrastruktur som ligger i området. Vi mener derfor at forutsetningen for dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 foreligger. Det er ikke foretatt en konkret vurdering av hva som er fordelene og hva som er ulempene, samt vekting av disse.

4 Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med formålet i reguleringsplanen, samt kommuneplanens krav til avstand til jordbruksareal i drift, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1982, og området er avsatt til Landbruksformål jordbruk. I reguleringsbestemmelsene 6 går det frem at det ikke er lov å oppføre bygninger som ikke har tilknytning til jordbruksdriften. Reguleringsplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak reguleringsplanens aktuelle bestemmelser er at området skal benyttes til jordbruk og dertil hørende bygg og anlegg. Vern av arealressurser skal ivaretas, og dyrka eller dyrkbar jord bør ikke berøres. Planen er gammel, men har ikke mistet sin rettsvirkning. Landbruksmyndighetene i kommunen har behandlet saken etter Jordloven, og funnet grunnlag for å innvilge fradeling av parsell. Det er utelukkende skog med lav bonitet som berøres. Dette betyr at området ikke har stor verdi for driften av jordbruket på gården, og deling vil ikke medføre ulemper for driften av landbrukseiendommen. Vi anser derfor ikke at tiltaket avviker vesentlig fra gjeldende plan, og delingen er vurdert å være kurant av landbruksmyndigheten, som anses som faginstans på området. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det må foretas en interesseavveining en samlet vurdering av om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av fordeler for at dispensasjon skal kunne gis.

5 Omsøkt tomt grenser til fulldyrka jord. Beboelse tett opp mot jordbruksarealer innebærer en potensiell kilde til konflikt i forhold til lukt, støv og støy. Dette vektes som en ulempe i disfavør av dispensasjon, selv om bebyggelsen blir liggende på en kolle noe høyere enn selve jordbruksarealet. Individuelle forhold knyttet til søkers person kan tillegges vekt i helt spesielle forhold, men vil ikke være av avgjørende vekt. I denne saken er det snakk om en deling for å gi barn en mulighet for å etablere seg på gården. Dette er ikke et forhold som skal vektlegges ved vurdering av fordeler ved saken. Ulempen med at det tillates enheter utover det som er begrenset av reguleringsplanen, er i første rekke fare for at det skaper presedens for hele kommunen. Og i den sammenheng er det nærliggende å se til fylkesmannens uttalelse, samt til lovteksten i 19-2 fjerde ledd, andre punktum: Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. En fortetting av omsøkte område, og flere områder innenfor samme reguleringsplan, kan etter administrasjonens mening egne seg til dette, men det bør skje gjennom en revidering av den gjeldende reguleringsplanen. Gjennom en slik planprosess vil man kunne se hele planens område i sammenheng, og vurdere om flere områder egner seg for ytterligere fortetting. Utarbeidelse av detaljreguleringsplan vil sikre en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av arealutnyttelsen i det aktuelle området, samt en mest mulig forutsigbar utvikling. En planbehandling skal sikre at sakene blir forsvarlig opplyst, og at de aktuelle interesser blir vurdert i et helhetsperspektiv. Ansvarlig søker kan ikke se at en dispensasjon vil medføre ulemper for allmenne interesser, heller ikke for landbruksinteressene på stedet. Dette er ikke spesifisert nærmere og derfor vanskelig å vurdere som tungtveiende fordeler for dispensasjon. Vi kan likevel se at fradeling og oppføring av bolig, ikke vil bli vesentlig i strid med jordbruksinteressene, på grunn av at landbruksmyndighetens behandling av saken. Dette vektlegges i vesentlig grad. Parsellen som søkes fradelt vil bli liggende i nær tilknytning til andre boliger på stedet, og vil falle greit inn i bebyggelsen. Området er heller ikke et yndet friluftsområde for allmennheten. Dette anses som en fordel, fremfor om det skulle etableres en bolig i et helt uberørt område. Den nye boligen er omsøkt på en kolle i landbruksarealet, tett opptil annen bebyggelse, og vil gli naturlig inn i bomiljøet. Til tross for at det er fordeler ved å fradele og føre opp ny bolig og garasje som omsøkt, mener administrasjonen etter ovennevnte, at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor ikke innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Søknad om dispensasjon

6 3 Situasjonskart 4 Skisse / Foto 5 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling av boligtomt fra GB 28/3 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon - deling - GB 28/3 7 Merknader til utført arkeologisk registrering på Eikeveien 72 - GB 28/3 8 Uttalelse fra fagleder miljø - og landbruk til søknad om deling - GB 28/3 9 Særutskrift Tillatelse til deling etter jordloven 12 - GB 23/3 10 Oversiktskart - GB 28/3 - Eikeveien Flyfoto - GB 28/3 - Eikeveien 72