Gnr 99 bnr 11 - Teigen 31 - Dispensasjon - Klage på vedtak om avslag. Saksbehandler: Mari Olimstad Saksnr.: 17/

Transkript

1 Gnr 99 bnr 11 - Teigen 31 - Dispensasjon - Klage på vedtak om avslag Saksbehandler: Mari Olimstad Saksnr.: 17/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskapet Rådmannens innstilling: Formannskapet har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. Formannskapet finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert Formannskapet opprettholder vedtak om avslag på dispensasjonssøknad av , dok. 17/ Klagen tas således ikke til følge. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskapet Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert Forslag til fradeling av tomt 3. Kart 4 Kvittering for nabovarsel 5. Tilbaketrekking av underskrevet nabovarsel 6. Avslag på søknad om dispensasjon, datert Klage på avslag, datert Uttalelse, landbrukssjefen 9. Uttalelse, Akershus fylkeskommune Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker Tiltakshaver 17/ Side 1 av 5

2 Saksutredning: Sammendrag: Klagen inneholder etter rådmannens syn ikke nye momenter som må medføre et annet resultat i saken enn det som følger av vedtak av Rådmannen mener således at vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden bør opprettholdes. Fakta i saken: Kommunen mottok søknad om dispensasjon fra kommuneplanen på eiendommen gnr/bnr 99/11 den (vedlegg 1). Dispensasjonssøknaden ble deretter avslått i administrativt vedtak av (vedlegg 6). Vedtaket ble påklaget (vedlegg 7). Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel disponert til landbruks-, natur-, og friluftsområde (LNF) underformål A og underformål B. På LNF-B-arealet ligger tiltakshavers bolig. Det ble søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å omdisponere en del av tomten fra LNF-A til boligformål. Hensikten med søknaden var å kunne skille ut en boligtomt som tiltakshaver ønsket å gi gratis til en polsk familie, som i dag er leietaker hos tiltakshaver. Tiltakshaver har sendt ut nabovarsel, som ble signert av alle berørte naboer. I ettertid har nabo på gnr/bnr 99/26 trukket tilbake sin underskrift. Nytt forslag til plassering av tomten, i større avstand fra 99/26, er heller ikke godkjent av naboen. Innkomne uttalelser Klagesaken ble oversendt berørte offentlige myndigheter for uttalelse. Det ble mottatt to uttalelser, som redegjort for under. Akershus fylkeskommune Fylkesrådmannen slutter seg til kommunens vurdering i saken og fraråder sterkt at klagen tas til følge. De mener det er uheldig dersom det nå åpnes for en liberal dispensasjonspraksis. En dispensasjon vil undergrave intensjonen i kommuneplanen, og i tillegg vil den kunne skape forventning om likebehandling i tilsvarende saker. På denne bakgrunn fraråder fylkesrådmannen at det gis dispensasjon. De ber om å bli orientert om eventuelt vedtak i saken. Dersom kommunen innvilger dispensasjon vil fylkesrådmannen vurdere å legge saken fram for fylkesutvalget med forslag om å klage. Landbrukssjefen Etter landbrukssjefens syn kan det drives landbruksvirksomhet på eiendommen selv om ikke arealet er stort. Det dyrka arealet kan for eksempel nyttes til dyrking av grønnsaker i mindre målestokk, veksthusproduksjoner eller til hestehold. Skogen kan for eksempel nyttes til uttak av ved. Landbrukssjefen mener derfor at eiendommen har en viss verdi med hensyn på landbruksdrift. 17/ Side 2 av 5

3 Det påpekes videre at omsøkt areal er blant de mest produktive arealene på eiendommen, da det består både av fulldyrka jord og produktiv skogsmark. Det meste av den produktive skogsmarka er dessuten i tillegg klassifisert som dyrkbar. En dispensasjon fra arealformålet fra LNF til boligformål anses derfor som uheldig med tanke på at det kan drives landbruk på arealet. I tillegg kommer at en dispensasjon vil gi dårligere arrondering av eiendommen, da tomta ligger inne på eiendommen, samt at adkomsten til tomta vil dele den ytterligere. Dersom dispensasjon gis må delingen behandles etter jordloven, i tillegg til plan- og bygningsloven. Rådmannens vurdering av dispensasjonssøknaden: Rådmannen avslo søknaden i administrativt vedtak av , med hjemmel i dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd, som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Hensynet bak LNF-A-formålet i kommuneplanen er først og fremst å forhindre at verdifulle landbruks- og skogsarealer nedbygges, samt forhindre en «bit for bit utbygging» i mindre sentrale områder av kommunen. Rådmannen vurderte at hensynet bak LNF-A-formålet i kommuneplanen blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges i denne saken, da en omdisponering vil medføre en uønsket «bit for bit utbygging» i et område hvor det i utgangspunktet ikke skal tilrettelegges for ytterligere boligbebyggelse. Utbygging her strider mot kommunale målsetninger og rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig- areal- og transportplanlegging. Boligbygging her vil med all sannsynlighet være bilbasert, og vil være i strid med målsettingen i kommuneplanen om å fortette i sentrumsområdet og langs viktige kollektivakser. Selv om det her kun er snakk om én enkelt bolig, vurderte rådmannen at en omdisponering vil kunne få vesentlige presedensvirkninger, ved at andre vil forvente at boligbygging skal tillates i kommunens LNF-områder. En slik presedens vil igjen medføre en uheldig uthuling av kommuneplanbestemmelsene. Rådmannen viser også til landbrukssjefens uttalelse, som påpeker at eiendommen har en viss verdi som landbrukseiendom. Uttalelsen styrker vurderingen av at en dispensasjon i denne saken vil tilsidesette hensynene bak LNF-formålet. Om tolkning av 19-2 I klagebrevet hevder søker at ovennevnte begrunnelse ikke er tilstrekkelig for å kunne avslå søknaden, og viser til lovkommentarene til plan og bygningsloven. Lovkommentarene sier imidlertid følgende: «Når kan dispensasjon gis? 17/ Side 3 av 5

4 Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.» Ettersom rådmannen har vurdert at hensynet bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt, skal det således ikke gis dispensasjon. For ordens skyld har rådmannen også påpekt at heller ikke andre vilkår i dispensasjonsparagrafen, at det skal foreligge en klar overvekt av fordeler, vurderes å være oppfylt. I klagebrevet oppgir søker følgende fordeler ved en innvilget dispensasjon: I klagebrevet legger søker spesielt vekt på at det er stort press på boligmarkedet i Ås, og at noe «bit for bit utbygging» i usentrale deler av kommunen derfor bør regnes som en fordel, heller enn en ulempe. Det argumenteres også med at jordet det ønskes å bygge på er av dårligere dyrkbar kvalitet enn de sentrumsnære jordene, og derfor burde fortettes først. Dette går imidlertid på tvers av tidligere nevnte kommunale mål og rikspolitiske retningslinjer. Jf. landbrukssjefens uttalelse kan arealet heller ikke regnes som et dårlig LNF-område, slik det påstås i søknaden. 17/ Side 4 av 5

5 I tråd med fylkeskommunens uttalelse, vil Rådmannen fremheve den uheldige presedensvirkningen en godkjent dispensasjonssøknad i dette tilfellet vil ha, der store landbruks- og naturområder på sikt kan bygges ned. Rådmannen har forståelse for at en innvilget dispensasjon vil være av stor betydning for familien som vil få mulighet til å bygge seg et hus på tomta. Kommunen kan imidlertid ikke ta hensyn til økonomiske forhold som høye boligpriser i vurderingen av en dispensasjonssak. At det i dag er et etablert bomiljø i tilknytning til tomta kan heller ikke regnes som et argument for å tilrettelegge for ytterliggere boligbebyggelse, all den tid det ligger utenfor prioriterte vekstområder. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelig vedtak datert Rådmannen mener vedtak om avslag på dispensasjonssøknad av , dok. 17/ bør opprettholdes. Klagen bør således ikke tas til følge. Kan vedtaket påklages? Vedtak kan ikke påklages. Saken sendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Dersom vedtak av omgjøres kan vedtaket påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 17/ Side 5 av 5