Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /10 EBYGG HANR

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR OPPMÅLING Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks Oppmaling@bergen.kommune.no ODDVAR NÆVDAL GULLFJELLSVEGEN HAUKELAND Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /10 EBYGG HANR Avslag på søknad om deling av eiendom. Gnr 292 bnr 7, Gullfjellsvegen 139. Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20. Eiendom : Gnr 292 Bnr 7 Tiltakets adresse : Gullfjellsvegen 139 Tiltakets art Hjemmelshaver/søker : Søknad om opprettelse og endring av eiendom : Odd Nævdal Saken gjelder: Saken gjelder søknad om fradeling av 2 parseller fra gnr 292 bnr 7. Begge parseller er bebygd med bolig. Det er ikke søkt om dispensasjon fra pkt. 25 LNF-formål i kommuneplanens arealdel. VEDTAK: Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen jf kommuneplanens arealdel pkt. 25 LNF-formål avslås søknad mottatt bygningsmyndighetene om tillatelse til fradeling av 2 parseller fra gnr 292 bnr 7. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som "Landbruks-, natur- og friluftsområder" hvor det ikke er tillatt med boligbygging som ikke har tilknytning til stedbunden næring. De forhold som planen skal ivareta anses ikke å bli skadelidende ved at dispensasjon innvilges. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken.

2 Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Tiltaket er sendt på høring til Grønn etat og landbruksetaten. Grønn etat uttalte i brev datert : «Konklusjon Tiltaket er i strid med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for fradeling av eiendom til uendret bruk.» Landbruksetaten uttalte i brev datert : «Arna, gnr 292 bnr 7, Unneland -uttalelse fra Etat for landbruk. Landbrukseiendommen vil få redusert tilgjengelig bygningsmasse dersom boligene fradeles som omsøkt. Boligene utgjør en ressurs for gårdsbruket, til utleie mm. Etat for landbruk mener dette er et argument som taler mot at fradeling skal godkjennes. Etat for landbruk har ikke klart å finne dokumentasjon på hvorvidt det er 1, 2 eller 3 godkjente bolighus på eiendommen. Vi tar derfor utgangspunkt i situasjonen slik den fremstår for oss, og overlater til Etat for byggesaker og private planer å eventuelt undersøke dokumentasjon nærmere. Det er påregnelig med driftsvansker dersom 2 hus blir fradelt så nærme driftsbygning, og så tett inn på tunet på gårdsbruket. Både tilkomst til og fra boligene, nærheten til jordene, samt nærheten til driftsbygning vil gi fare for driftsvansker til gårdsbruket. Ved eventuelle fremtidige klager på støy, støv, lukt etc er det dessverre erfaringer på at dette da vil resultere i restriksjoner for landbruksaktiviteten. Det er ikke etatens anbefaling å legge opp til driftsvansker ved slik fradeling. Etat for landbruk mener det skal svært gode argumenter til for å kunne forsvare at et gårdsbruk har behov for å øke fra 2 til 3 bolighus. Dersom det nå skal reduseres fra 3 til 1 bolighus må det være tilsvarende gode argumenter. Det må være sammenheng mellom grunnen til å bygge flere hus, og senere behovet for å fradele hus. Etat for landbruk kan ikke se at situasjonen på gårdsbruket skal ha endret seg slik at det ikke lengre er en ressurs for gårdsbruket at alle bolighus tilhører det. Tiltaket er i strid med byggeforbud i restriksjonsområde. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Etat for landbruk vil ut fra landbruksfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for fradeling av boliger jfr. søknad datert » Side 2 av 5

3 Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket kommer i strid med pkt. 25 LNF-formål» I LNF-områdene er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Tilretteleggingstiltak for friluftsliv er tillatt» En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra denne. Det er ikke søkt om dispensasjon. Fagetaten har derfor foretatt en foreløpig dispensasjonsvurdering. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Hvorvidt den omsøkte fradelingen vil være i strid med planformålet LNF, jf. pbl rettsvirkning av kommuneplanens arealdel beror på en konkret vurdering. Av forarbeidene til plan- og bygningsloven fremgår det at utgangspunktet for vurderingen er hva det aktuelle areal fremstår som egnet til. Dersom arealet etter en fradeling objektivt sett fremstår som egnet til bruk som er i strid med planens formål, vil fradelingen kunne være i strid med planen, selv om det ikke foreligger konkrete planer om endret bruk av arealet, jf. Sivilombudsmannens avgjørelse i sak Somb , inntatt i ombudsmannens årsmelding for 2003 side 291. En fradeling medfører at tomtene er fritt omsettelige, og det betyr at boligene kan tilfalle personer som ikke har tilknytning til gården. Det er gode landbruksressurser på eiendommen, og det er derfor en styrke for gården å ha flere bolighus. Fagetaten viser til landbruksetatens vurdering om at det må være gode grunner for å bygge flere boliger på gården, for så og ville dele boliger fra gården igjen. Det må være sammenheng mellom grunnen til å bygge flere hus, og senere behovet for å fradele hus. Tiltakshaver har ikke begrunnet søknaden med tanke på drift av gården og bakgrunn for ønsket fradeling. Fagetaten kan ikke finne dokumentasjon på at oppførte boliger er godkjent av bygningsmyndighetene. Tomtene ligger inntil fulldyrket jord, noe som kan medføre ulemper for landbruksdriften. Det kan oppstå konflikt mellom de som bor på de fradelte tomtene og de som skal drive landbruk. Slike konflikter kan oppstå på grunn av støy, støv og lukt som følge av landbruksdriften, når fradelte tomter ligger nært driftssenter eller dyrket jord. Etter gjeldende praksis skal det ikke deles fra boliger nærmere tidsmessig driftsbygninger enn 100 meter. Det er gjerne landbruksinteressene som taper på slike konflikter. Jordloven 12 inneholder et generelt forbud mot fradeling av landbrukseiendommer. Fordi parsellene ligger på en landbrukseiendom er det nødvendig med tillatelse etter jordloven 12 for å få fradelt området i tillegg til behandling etter plan og bygningsloven. Parsellen ligger videre i et område som i arealdelen til kommuneplanen er avsatt til LNF-formål. På bakgrunn av at fradeling er i strid med arealdelen til kommuneplanen er det omsøkte tiltaket også avhengig av dispensasjon fra plan og bygningsloven Fagetaten er kritisk til om det foreligger særlige grunner av slik vekt at de veier tyngre enn hensynet til landbruket. I bynære strøk er det viktig at LNF-områder ikke blir bygd ut bit-for-bit. Dette innebærer at det stilles strenge krav til måten området forvaltes på. Kommunen har allerede vurdert arealdisponeringen i dette området. Endringer bør ikke skje ved dispensasjoner, men bli behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging Derfor er det uheldig å dispensere fra kommuneplanens arealdel. Side 3 av 5

4 Fradeling er i strid med kommuneplanens bestemmelser pkt. 25 LNF-formål og med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen avslår fagetaten søknad om fradeling av 2 parseller fra gnr 292 bnr 7. Ved en eventuell klage bør tiltakshaver søke dispensasjon fra LNF-formålet. Videre anbefaler vi at det sendes inn søknad om fradeling etter jordlovens 12 til landbruksetaten. Videre bør det dokumenteres om oppførte boliger er godkjent av bygningsmyndighetene. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Hanne.Raknes@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Hanne Raknes - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Kopi: Fylkesmannen i Hordaland, kommunal og samfunnsplan avdelingen, Postboks 7310, 5020 Bergen Side 4 av 5

5 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltningslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltningslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 5 av 5