Gnr 99 Bnr 1 - Sundbyveien 50 - Fradeling - Klage på avslag. Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/

Transkript

1 Ås kommune Gnr 99 Bnr 1 - Sundbyveien 50 - Fradeling - Klage på avslag Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Formannskap Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Formannskapet finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av rådmannens opprinnelige vedtak av Formannskapet opprettholder rådmannens vedtak av sak nr. 15/ og klagen tas således ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskapet Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Deletillatelse Uttalelse Statens Vegvesen Region Øst 3. Makeskifte/ felles avkjørsel 4. Følgebrev søknad om fradeling 5. Søknad om fradeling 6. Søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A område 7. Situasjonskart søknad om fradeling 8. Uttalelse Akershus Fylkeskommune 9. Uttalelse Fylkesmannen i Oslo og Akershus 10. Uttalelse Statens Vegvesen Region Øst 11. Avslag på søknad om fradeling Klage på avslag om fradeling 15/ Side 1 av 9

2 12.1. Situasjonskart eksisterende atkomster Situasjonskart fradeling Situasjonskart alternativ biloppstillingsplass sørparsell Kart samordning av atkomster Bilder avkjørsler Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Morten Støen SAKSUTREDNING: Bemerkning om behandlingsprosessen: Det er formannskapet som har den avgjørende myndighet og som skal fatte vedtak i kommuneplansaker i Ås kommune. Denne saken fremmes derfor primært for Formannskapet. Saken vil likevel bli fremmet også for Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM). Dette fordi saken er av svært sammensatt art, og berører områder som også faller inn under HTM sitt myndighetsområde. I tillegg er delesaker i dette området tidligere blitt behandlet i HTM. Sammendrag: Parsell på sørsiden av Sundbyveien søkes fradelt parsell på nordsiden av Sundbyveien. Tomta ble tillatt fradelt i 2008 på nærmere angitte vilkår fra Statens Vegvesen. Tiltakshaver ønsker ikke å følge disse vilkårene og søker derfor nå på nytt om fradeling på andre premisser. De nå omsøkte atkomstløsninger bryter med de opprinnelige vilkårene for fradeling, og Statens Vegvesen kan ikke akseptere disse. Fradeling kan ikke godkjennes etter plan- og bygningsloven uten at nye tomter er sikret lovlig atkomst etter pbl Da Statens Vegvesen ikke vil godkjenne omsøkte atkomstløsninger, har kommunen således heller ikke anledning til å innvilge deletillatelse etter pbl. Av denne grunn bør klage på avslag av ikke tas til følge. Sakens forhistorie: Gnr./bnr. 99/1 består av to parseller som er fysisk delt av Sundbyveien, Fv / Side 2 av 9

3 Både nord- og sørparsellen er disponert til LNF-A formål, her tillates det i følge kommuneplanen ikke fradeling. Nordparsellen består av dyrka mark, noe skog og en mindre driftsbygning. Sørparsellen består av en enebolig. Samlet areal for gnr./bnr. 99/1 (begge parseller) er ca. 33,6 dekar ( m 2 ). Den ble det innvilget tillatelse til fradeling av sørparsellen med bolighuset (vedlegg 1). Hensikten med fradelingen var å legge til rette for oppføring av ny bolig på avgivertomta på nordsiden av Sundbyveien der driftsbygningen står i dag. Statens Vegvesen stilte seg den gang positiv til fradelingen (vedlegg 2), under streng forutsetning av at avkjørselen til eksisterende driftsbygning på nordsiden av Sundbyveien ble stengt og at atkomst til fremtidig bolig knyttes til avkjørselen lenger vest på eiendommen som vist på kartet nedenfor. I tillegg var det, som ledd i delesaken, en forutsetning at det skulle gjennomføres et makeskifte med naboeiendommen på gnr./bnr. 99/4,7 (vedlegg 3). Ved å overdra et mindre jordstykke (99/20) til 99/4,7, skulle 99/1 få et areal til innkjøring og biloppstilling til sin enebolig. Det skulle altså opprettes en felles avkjørsel for 99/4,7 og 99/1, og eksisterende (ikke godkjent) avkjørsel til eneboligen på 99/1 skulle lukkes. 15/ Side 3 av 9

4 Makeskiftet ble imidlertid aldri gjennomført, og felles atkomst med 99/4,7 ble derfor aldri opprettet. Statens Vegvesens forutsetninger for den godkjente fradelingen ble dermed ikke fulgt. Gebyr for oppmåling av den fradelte tomta ble heller ikke betalt og det ble derfor aldri rekvirert oppmålingsforretning etter matrikkellova. Tillatelse til fradeling faller bort dersom det ikke er rekvirert oppmålingsforretning etter matrikkellova innen 3 år etter at tillatelsen ble gitt, jf. pbl Deletillatelsen av 2008 gjør seg derfor ikke lenger gjeldende. Av denne grunn ble det, under litt andre forutsetninger, den søkt på nytt om å få fradele eneboligtomta (vedlegg 4-7). Søker har ikke lyktes i å komme til enighet med nabo på 99/4,7 om makeskiftet. Det søkes derfor nå om å få beholde eksisterende atkomst både til sør- og nordparsellen. Felles atkomst med 99/4,7 blir ikke aktuelt, verken gjennom makeskifte eller ved privat tinglyst veirett. Søker ønsker heller ikke å lukke eksisterende driftsavkjørsel på nordsiden av veien for å benytte atkomst lenger vest til eventuell fremtidig bolig. Søker ønsker å beholde avkjørslene slik de er i dag, og vil i stedet sette inn tiltak for å gjøre eksisterende boligavkjørsel på sørsiden mer oversiktlig. 15/ Side 4 av 9

5 Biloppstillingsplasser på sørsiden er på kartet plassert mellom boligen og Sundbyveien, ca. 4 meter fra veikanten. Den nye delesøknaden ble blant annet oversendt Akershus Fylkeskommune (vedlegg 8), Fylkesmannen i Oslo og Akershus (vedlegg 9) og Statens Vegvesen til uttalelse. Statens Vegvesen stiller seg meget negative til de nå endrede forutsetningene (vedlegg 10). Vegvesenet viser til at Sundbyveien har holdningsklasse streng, og at antall avkjørsler derfor skal holdes til et helt begrenset antall langs denne veien. Dette gjelder også for driftsavkjørsler. Vegvesenet viser til at de i 2008 aksepterte fradelingen, men kun dersom det ble opprettet felles atkomst med gnr./bnr. 99/4,7 til boligen på sørsiden av Sundbyveien. I tillegg var det et vilkår at eksisterende driftsavkjørsel på nordsiden av Sundbyveien lukkes, og at atkomst til fremtidig bolig skulle gå via avkjørselen lenger vest på eiendommen. Den nå omsøkte fradelingen strider med de opprinnelige forutsetningene for deletillatelse. Hensynet til trafikksikkerhet, trafikkavvikling og miljøet langs Sundbyveien tilsier en restriktiv holdning i behandlingen av avkjørselssaker og vegvesenet mener i tillegg at spredt boligbebyggelse i dette området klart bør unngås. Området har også svært begrenset kollektivdekning og etablering av gang- og sykkelvei langs Sundbyveien er heller ikke nært forestående. 15/ Side 5 av 9

6 Etter en konkret helhetsvurdering, med vekt på merknadene til Statens Vegvesen, fant rådmannen at konsekvensene av en dispensasjon i denne saken ville få alvorlige presedensvirkninger og føre til at de hensyn kommuneplanbestemmelsene er ment å ivareta i for stor grad blir skadelidende. Rådmannen fant heller ikke at det forelå en klar overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon. Med hjemmel i pbl avslo derfor rådmannen søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A områder den Rådmannen viser til sine drøftelser i vedtak av (vedlegg 11). Grunnet påsken fikk søker utsatt klagefrist til Klage ble mottatt 3. og 4. april og er således fremmet rettidig. Rådmannens vurdering av klagen: Atkomst (prinsipalt): I klagen anføres det innledningsvis at det allerede er etablert en presedens for delesaker langs Sundbyveien, da det blant annet er gitt tillatelse til fradeling på gnr./bnr. 99/9 og 98/20. Søker påpeker at disse delesakene også berørte dyrka mark, og at dette bør åpne for at også denne delesøknaden bør innvilges. Som rådmannen påpekte i sitt vedtak om avslag, så er eiendommen på gnr./bnr. 98/20 disponert til LNF-B formål. På LNF-B -tomter tillates det, i motsetning til på LNF-A-tomter som i denne saken, deling av et begrenset antall eiendommer innenfor Nordby skolekrets. Den fradelte tomta 98/20 ble derfor også i 2015 tillatt ytterligere oppdelt, på nærmere angitte vilkår. Gnr./bnr. 99/9 er imidlertid en LNF-A tomt som ble tillatt delt ved dispensasjon. Dette kan i utgangspunktet tilsi at det allerede er etablert en presedens for delesaker i området. For samtlige av disse delesakene var imidlertid den helt avgjørende forskjellen at disse fradelingene ikke var betinget av nye avkjørsler fra Sundbyveien. For fradelt tomt på gnr./bnr. 98/20 skulle det opprettes felles atkomst med avgivertomta 98/4, og denne felles atkomsten skulle bestå også ved ytterligere oppdeling innvilget i Eiendommen 99/9 fikk også deletillatelse på vilkår av at det opprettes felles atkomst med avgivertomta 99/30. Disse delesakene har således ikke medført en økning i antall avkjørsler langs Sundbyveien. Rådmannen mener således, slik som også Statens Vegvesen, at en tilsvarende løsning må kunne kreves også i denne saken. En deletillatelse i denne saken vil medføre en utvidet bruk av eksisterende driftsavkjørsel, som Statens vegvesen i utgangspunktet ønsker å stenge. Videre vil atkomst til eksisterende bolig, som for øvrig ikke er godkjent per dags dato, måtte godkjennes med den plasseringen den har i dag. Heller ikke dette kan aksepteres av Statens Vegvesen, de krever fellesatkomst for 99/1 og 99/4,7. Fradelingen vil altså medføre godkjenning av- og utvidet bruk av to ekstra avkjørsler langs Sundbyveien, og rådmannen mener det ikke bør legges til rette for dette. Avgjørende for denne saken er altså de rikspolitiske retningslinjene om samordnet areal og transportplanlegging, og det faktum at opprinnelige forutsetninger om atkomst nå er vesentlig endret. Denne saken skiller seg fra tidligere deletillatelser i området ved at det ikke skal opprettes fellesatkomster. Eksisterende avkjørsel til boligen ønskes godkjent slik den er i dag, i strid med Statens Vegvesens opprinnelige forutsetninger og hensynene bak rammeplan for avkjørsler. 15/ Side 6 av 9

7 Søker ønsker ikke å imøtekomme Vegvesenets krav om stenging av driftsavkjørselen på nordsiden for å benytte atkomst lenger vest. Avkjørselen nordvest på eiendommen benyttes av boligene på gnr./bnr. 99/6 og 99/54. Rådmannen mener denne avkjørselen også må kunne benyttes som atkomst til potensiell ny bolig. Tiltakshaver har sagt seg villig til å samle de to avkjørslene på nordsiden til én fellesavkjørsel (vedlegg 12.3). Rådmannen mener det kan være positivt med en fellesatkomst på nordsiden, men Statens Vegvesen har presisert at de ønsker atkomst til nordsiden lengst vest. I tillegg vil atkomsten på sørsiden forbli uendret, noe vegvesenet ikke kan godta. Formålet med rammeplan for avkjørsler er som nevnt å holde avkjørsler fra Sundbyveien til et begrenset antall, og dette er bakgrunnen for kravet om at atkomst til boligen skal tilknyttes atkomsten til gnr./bnr. 99/4,7, nettopp for å begrense antall avkjørsler. Essensen i denne saken er altså at de skisserte atkomstforslagene ikke kan aksepteres slik de fremstår i dag, spesielt når fellesatkomst for eksisterende bolig og eiendommen 99/4,7 utgår. Da forutsetningene for fradelingen nå er endret, mener rådmannen at søknaden strider med hensynene bak rammeplan for avkjørsler i Ås kommune. Ny kommuneplan har nylig trådt i kraft, og denne legger ikke opp til en mildere holdning på dette området. Rådmannen mener en dispensasjon i denne saken vil skape alvorlig presedens for eiendommer langs veier med holdningsklasse streng i Ås kommune. En deletillatelse i denne saken vil også være i strid med rikspolitiske retningslinjer om samordnet areal- og transportplanlegging. Landbrukshensyn (subsidiært): Selv om dette hovedsakelig er en delesak, så må den likevel ses i sammenheng med mulig fremtidig byggesak på nordsiden av Sundbyveien. Dette fordi hele formålet med å fradele den omsøkte parsellen er nettopp å få bygge bolig på nordsiden av Sundbyveien. En deletillatelse i denne saken vil altså direkte tilrettelegge for oppføring av ny bolig langs Sundbyveien. Rådmannen påpeker at dersom en fradeling godkjennes i denne saken, så kan deling og fremtidig oppføring av ny bolig på nordsiden ikke gjennomføres før saken også har vært behandlet etter jordlova. Av denne grunn har landbrukssjefen gjort en foreløpig vurdering av denne saken, spesielt med hensyn til potensiell boligbygging på nordsiden av Sundbyveien. Landbrukssjefen mener det ikke er nødvendig med en ny bolig av hensyn til tradisjonell landbruksdrift på eiendommen, og at gården fint kan drives fra den boligen som er tilknyttet eiendommen i dag. Landbrukssjefen stiller seg altså negativ til både fradeling og ytterligere boligbygging langs Sundbyveien. Låven på eiendommen er revet og det er ikke lenger noen driftsbygning på eiendommen som benyttes til landbruk. Eksisterende driftsbygning på nordsiden av Sundbyveien fungerer i dag som garasje, og jorda blir forpaktet bort til nabogården. Rådmannen kunne derfor ved førstegangs behandling ikke se at potensiell ny bolig kan knyttes til et naturlig generasjonsskifte i gårdsdriften på eiendommen, som vil være nødvendig av hensyn til tradisjonell landbruksdrift på eiendommen. Av klagen fremkommer det imidlertid at hans datter ønsker å flytte tilbake til Ås for å drive 15/ Side 7 av 9

8 slektsgården videre, og at jorda derfor ikke lenger skal forpaktes bort. Søker viser også til at det er god plass på eiendommen til oppføring av ny driftsbygning til erstatning for den gamle låven ved reetablering av gården. Disse opplysningene forstås dit hen at man ønsker å fradele eksiterende enebolig for å bygge opp igjen gården på nytt med ny driftsbygning og våningshus på nordsiden av Sundbyveien. Rådmannen påpeker at tomten til sammen utgjør m 2, det er altså ikke snakk om store arealer. Ressursmessig er det derfor etter rådmannens syn ikke behov for to generasjoner til å drive denne jorda. Eksisterende bolig er godt egnet til den generasjonen som tar over slektsgården, uten at det er behov for flere boenheter. Dersom en hadde søkt om oppføring av kårbolig uten å søke om fradeling, er heller ikke dette en kurant sak, basert på landbrukssjefens foreløpige uttalelse. Dersom gården skal tas over av datteren, bør en derfor heller finne alternative bomuligheter for den eldre generasjonen, slik at gården kan drives fra eksisterende bolig uten å tilrettelegge for økt boligbebyggelse langs Sundbyveien. Ved fradeling av eksisterende bolighus, kan dette huset fritt omsettes på boligmarkedet og er dermed ikke lenger å regne som en del av gården. Dette vil ikke bare være i strid med hensynene bak LNF-A formålet, men også stride med rikspolitiske retningslinjer om samordnet areal- og transportplanlegging. Søker anfører at det i 2008 ble innvilget deletillatelse for oppføring av ny enebolig nettopp på grunnlag av at datteren skulle ta over gården og drive denne videre. Da grunnlaget for delesøknaden er den samme i dag, mener han at argumentet om at det ikke er behov for ny bolig mister sin verdi. Rådmannen kan delvis slutte seg til dette, og det må også vektlegges at det på 99/9 (LNF-A- eiendom) i 2013 ble innvilget deletillatelse på eiendom som berørte dyrka mark. Dette tilsier at det foreligger en presedens i området når det gjelder landbrukshensyn. Rådmannen påpeker likevel at det til syvende og sist er opp til landbrukskontoret i Follo å avgjøre nødvendigheten av fradeling og ny bolig i lys av landbruksmessige hensyn. Dersom dispensasjon etter pbl. skulle blitt innvilget i denne saken, ville den som nevnt blitt oversendt Landbrukskontoret i Follo for vurdering etter jordlova. Rådmannen minner om landbrukssjefens foreløpige uttalelse, som er at det ikke er behov en ny bolig av hensyn til tradisjonell landbruksdrift på denne eiendommen. Enhver søknad må vurderes i lys av gjeldende regelverk og politiske føringer. Selv om det i 2008 ble innvilget deletillatelse på denne eiendommen, betyr ikke dette at saken må få det samme utfallet i dag. Ås kommune har de siste årene fått en mer restriktiv holdning til spredt boligbebyggelse og det skal ikke være en kurant sak å få tillatelse til hverken fradeling eller boligbygging i LNF-A områder. Avslutning: Rådmannen viser til vilkårene for dispensasjon nedfelt i pbl «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra (..) blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Selv om saken på gnr./bnr. 99/9 trolig har skapt presedens for delesaker i LNF-A områder, så er den avgjørende forskjellen som nevnt at tidligere deletillatelser langs 15/ Side 8 av 9

9 Sundbyveien ikke har vært betinget av nye avkjørsler. Den nå omsøkte fradelingen vil medføre en uønsket økning i antall avkjørsler langs Sundbyveien, noe som vil være i vesentlig strid med hensynene bak rammeplan for avkjørsler i Ås kommune. Dette er en ulempe som etter rådmannens syn klart må tillegges avgjørende vekt i denne saken. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Alternativer: Vegvesenet har som nevnt stilt de samme vilkår for deletillatelse som i 2008: Eksisterende driftsavkjørsel på nordsiden må stenges Atkomst til ny bolig skal gå via avkjørsel sydvest på eiendommen Avkjørsel til eksisterende bolig på sørsiden skal stenges Det skal anlegges fellesavkjørsel på sørsiden for 99/1 og 99/4,7 Søker har gjort det klart at disse vilkårene ikke vil bli møtt, og Statens Vegvesen vil derfor ikke godkjenne den omsøkte løsningen. For å kunne få deletillatelse må eiendommer blant annet være sikret lovlig atkomst etter pbl Når Statens Vegvesen ikke vil godkjenne omsøkte atkomstløsninger, så får dette direkte konsekvens også for delesaken, da eiendommene dermed ikke vil ha sikret lovlig atkomst etter pbl Der statlige myndigheters manglende tillatelse får direkte konsekvens for tiltakets lovlighet etter pbl, vil tiltaket heller ikke kunne få tillatelse etter plan- og bygningsloven. Dersom kommunen hadde kommet til at det var grunnlag for å innvilge dispensasjon i denne saken, kunne man dermed likevel ikke innvilget dette da Statens Vegvesen ikke har godkjent omsøkt atkomst. Av denne grunn blir det heller ikke fremmet en alternativ innstilling i denne saken. Dersom formannskapet stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon, bør saken sendes tilbake til administrasjonen før vedtak fattes, slik at en får gjort de nødvendige avklaringer med Statens Vegvesen først. Statens Vegvesen har imidlertid gjort det klart at de ikke vil godkjenne atkomstløsningene slik de fremstår i dag. Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelig vedtak av Rådmannen mener derfor at vedtak om avslag av bør opprettholdes og at klagen således ikke bør tas til følge. Saken bør oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 15/ Side 9 av 9