RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/ Arkiv: 46/25 Saksbeh: Thorvald Garthe Dato: Søknad om etablering av to punktfester. 2. gangs behandling. Sted: Sevik gnr. 46 bnr. 25 Søker/grunneiere: Karin og Sigrid Romseland Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Rådmannens endra innstilling: Det gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8, 11-6 for etablering av to punktfester fra eiendommen Nedre Sildnes, gnr.46, bnr.25. I medhold av plan- og bygningsloven 26-1 godkjennes etablering av to punktfester fra gnr.46, bnr.25, jfr. situasjonskart datert TAG. Jfr. saksfremstillingen.

2 Vedlegg: 1 Situasjonskart, datert TAG 2 Foto Kort resymé Det søkes om etablering av to festetomter som punktfeste fra fritidseiendommen Nedre Sildnes,gnr.46, bnr.25(46/25). Da saken var til behandling i Formannskapet, den , sak 27/13, ble det vedtatt at saken skulle utsettes og oversendes Fylkesmannen/Fylkeskommunen for uttalelse. Saksopplysninger Følgende opplysninger foreligger i saken: Eiendommen Nedre Sildnes har i dag et areal ca. 26 daa. og ligger øst for innløpet til Sevikkilen, jfr. situasjonskart datert TAG. Eiendommen eies i fellesskap av to søstre. På eiendommen er det oppført to bygninger som nyttes til fritidsformål samt et mindre uthus, brygge og båtbu. Opprinnelig er eiendommen Nedre Sildnes et lite småbruk, som siden 1946 har vært i nåværende families eie. I 2004 ble det i sak TE-198/04 gitt godkjennelse for omdisponering av bestående uthus til fritidsbolig. I saken ble det dokumentert at bygget siden 1956 hadde vært i bruk som fritidsbolig og at bruken som fritidsformål var en realitet før plan- og bygningsloven (pbl) av 1965 trådte i kraft i den del av kommunen (Søndeled kommune). Våningshuset er fra begynnelsen av 1800-tallet. I forbindelse med skifte i 1973 ble det fradelt to hyttetomter hver på ca. 3 daa. fra 46/25. I brevet fra søker er begrunnelsen følgende: Bygningene på 46/25 har vært delt mellom oss. Vi har hele tiden hatt ansvar for hvert vårt hus. Ønsker derfor å få hvert vårt festenummer og tinglyse dette. Bygningsnr festes av Karin Romseland og bygningsnr festes på Sigrid Romseland. Resten av eiendommen med gjenstående bygninger eier vi fortsatt i fellesskap. Tiltaket er søknadspliktig, jfr. pbl 20-1 pkt m. hvor det fremgår at opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan. Området er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel, og ligger også innenfor 100-meters belte til sjø. Tiltaket vil derfor være i strid med pbl 11-6 rettsvirkning av kommuneplanens arealdel og etter pbl 1-8 forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag. Søknaden krever dispensasjon, og kommunen har en avgrenset adgang til å gi dispensasjon, varig eller midlertidig fra bestemmelser etter pbl Etter pbl 26-1 må det ikke opprettes ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jfr. lov om eigedomsregistrering. Endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.

3 Søknaden har vært drøftet med landbruksmyndighetene. Søknaden krever ikke behandling etter jordlovens bestemmelser, da eiendommen ikke er av en slik karakter at den inngår som en landbrukseiendom eller arealet kan nyttes til dette formålet, jfr. jordloven 12. Naboer er varslet, og det er ikke kommet merknader til søknaden. Dersom søknaden godkjennes, kreves det oversendelse til statlig og fylkeskommunal organer for behandling. Følgende vurderinger ble gjort da saken var til behandling i Formannskapet, den , sak 27/13: I utgangspunktet er det forbud mot fradeling av areal i LNF-områder og i 100-meters belte til sjø. Fradelinger i slike områder krever dispensasjon. Vilkåret for å kunne innvilge dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsparagraf blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. pbl 1-8. Spesielt områder i 100-metersbeltet til sjø har Stortinget gitt en særskilt beskyttelse. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde og skal være tilgjengelig for alle. Dette er blitt særskilt påpekt de siste årene. Kommunen har derfor en avgrenset adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelsene som er fastsatt i eller med hjemmel i pbl Formålsparagrafen til plan- og bygningsloven, sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner, jf. pbl 1-1. I.h.t. naturmangfoldsloven 8-12 skal kommunen påse at beslutninger så langt rimelig bygger på et vitenskapelig grunnlag om ulike biologiske/økologiske forhold, at føre-var-prinsippet legges til grunn for å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet, at den samlede belastningen på økosystemet vurderes, at kostnader ved en evt. miljøforringelse skal dekkes av tiltakshaver dersom det ikke er urimelig og at miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder benyttes. Bakgrunnen for søknaden er at eier til fritidseiendommen gnr.46, bnr.25 ønsker å etablere to festetomter, da som punktefeste. Det resterende areal(ca. 25 daa.) skal fortsatt eies i fellesskap/sameie. Etablering av et punktfeste tilsier det samme som at det etableres et festeforhold. Punktfeste kan i neste omgang innløses slik at det fastsettes en eiendomstomt. Arealet til en slik tomt er etter rettspraksis fastsatt til ca m2. I kommunen er det flere tilsvarende eiendommer med to bygninger på en og samme eiendom, og som nyttes til fritidsformål. Ved å gi dispensasjon for etablering av slike tomter/punktfester, vil i neste omgang skape konsekvenser. Det er i dag et press for bygge- og fradelingssøknader i strandsonen, og mange grunneiere vil ha stor økonomisk gevinst dersom det åpnes for slike godkjennelser. Arealene for grunneiendommen/hovedbruket vil smuldres opp, og uklare rettigheter med hensyn til friluftsliv, og andre allmenne hensyn vil lett bli tilsidesatt, jfr. formålsparagrafen i pbl. Dersom kommunen gir dispensasjon i denne saken vil det kunne bli vanskeligere å nekte dispensasjon i senere liknende saker. På sikt vil dette skape en uheldig dispensasjonspraksis der hensynet til de ulike momenter i lovverket blir tilsidesatt og skadelidende. En vurderer derfor faren for uheldig presedens som stor dersom en innfor omsøkte område legger opp til godkjenning av omsøkte søknad.

4 Rådmannens innstilling til møte i Formannskapet, den var følgende: Det gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8, 11-6 for etablering av to punktfester fra eiendommen Nedre Sildnes, gnr.46, bnr.25. I medhold av plan- og bygningsloven 21-6 godkjennes ikke etablering av to punktfester fra gnr.46, bnr.25, jfr. situasjonskart datert TAG. Jfr. saksfremstillingen. I Formannskapsmøte, den , i sak 27/13 da saken var til behandling ble følgende vedtak fattet: Saken utsettes og oversendes til fylkesmannen /fylkeskommunen til uttalelse. Kommunen har i brev fra Aust-Agder fylkeskommune mottatt følgende tilbakemelding: Det vises til deres oversendelse av søknad om dispensasjon for etablering av to punktfester. Eiendommen eies i fellesskap, og det søkes om å etablere to punktfester for hver sin bygning, mens resterende del av tomten fortsatt skal eies i fellesskap. Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune kan ikke se at tiltaket berører viktige regionale eller nasjonale interesser, og har ingen merknader til søknaden. Følgende tilbakemelding fra Fylkesmannen i Aust-Agder: Vi viser til kommunens oversendelse av Det er søkt om dispensasjon for fradeling av grunneiendom på 46/25 til uendret bruk. Området er i kommuneplanen avsatt til LNF, og ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Omsøkte tiltak er således avhengig av dispensasjon fra formål i kommuneplan samt 1 8. Miljøvernavdelingen har vurdert tiltaket til ikke å være i strid med nasjonale eller regionale miljøverninteresser som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen vesentlige merknader til saken. Miljøvernavdelingen minner for øvrig om at prinsippene i naturmangfoldloven 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Vi ber om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Vurderinger Tilbakemeldinger fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen går på at disse to høringsinstansene ikke har vesentlige merknader til at det etableres to festetomter som punktfester. Fra Fylkesmannens side vises det til at etableringen av tomtene ikke medfører endret bruk. En kan ikke se at etablering av to punktfester som omsøkt vil medføre endringer etter naturmangfoldloven. I 2004 ble det i sak TE-198/04 gitt godkjennelse for omdisponering av bestående uthus til fritidsbolig. Det ble da dokumentert at bygget siden 1956 hadde vært i bruk som fritidsbolig og at bruken som fritidsformål var en realitet før plan- og bygningsloven (pbl) av 1965 trådte i kraft i den del av kommunen (Søndeled kommune). Med bakgrunn i at bygget siden 1956 har hatt status som fritidsbolig, vil etablering av punktfeste ikke medføre endret bruk. Etablering av to punktfester, ett til uthusbygningen og ett til våningshuset, vil begge være knyttet opp mot hovedbruket 46/25 som fortsatt vil være i felleseie med nåværende to søstre. Dersom situasjonen skulle bli at de to punktfestene blir søkt fradelt og solgt, vil hovedbruket 46/25 bli liggende uten bygning. Denne situasjonen krever imidlertid behandling på vanlig måte.

5 Rådmannens konklusjon Med bakgrunn i denne spesielle saken ved at både Fylkesmannen og Fylkeskommunen ikke har merknader til saken, dokumentasjonen på bruken til fritidsformål fra 1956 og godkjennelse i 2004 om omdisponering fra uthus til fritidsformål og at eiendommen ikke er en landbrukseiendom, så er saken blitt tilført momenter som innebærer at forslag til innstillingen endres. Søknaden godkjennes som omsøkt.