RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/ Arkiv: 32/2/26 Saksbeh: Thorvald A. Garthe Dato: Søknad om innløsning av kommunal festetomt Sted: Risøya gnr. 32 bnr. 2 fnr. 26 Grunneier: Risør kommune Søker/kjøper: Kirsten Halvorsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Rådmannens innstilling: Formannskapet som grunneier godkjenner at det etableres en tomt på ca m 2 på Risøya, gnr.32, bnr.2, jfr. situasjonskart datert TAG. Tomta godkjennes innløst som eiendomstomt og innløsningssummen settes til kr ,- Det forutsettes at tomta godkjennes etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Øvrige to festere som har hytte stående på kommunal grunn i skjærgården, uten målebrev og festekontrakt, må kontaktes og deretter få tilsendt tilbud fra kommunen om tomtestørrelse og kjøp av denne. Alternativ er oppjustert festeavgift. Jfr. saksfremstillingen.

2 Vedlegg: 1 Situasjonskart, datert TAG Kort resymé Det søkes om godkjennelse av tomt til bestående hytte på kommunens eiendom på Risøya, gnr.32, bnr.2. Det søkes også om innløsning av festeforholdet. Saksopplysninger I brevet fra søker vises det til følgende opplysninger: Vi er kjent med at de fleste hyttene på Risøya i Risør har fått tilbud om å kjøpe sin egen hyttetomt. Vi er svært interesserte i å frikjøpe tomta til Kirsten Halvorsen i Risørhalsen. Som kjent har vi ikke eget gårds og bruksnr. Tomta er leietomt opprinnelig hos Ruth Vardøya og senere Risør kommune og er avgrenset mot sør og øst mot tomta til Svendsen og mot nord mot tomta til Oddvar Halvorsen. Ruth Vardøya som grunneier til gnr.32, bnr.2 overdro i 1962 eiendommen til Risør kommune. Med i salget fulgte også alle festetomtene. De fleste av disse tomtene var registrert med festenummer og andre med bruksnummer. På Risøya er det oppført 2 hytter på hovedbruket som er uten festekontrakt og målebrev og tilsvarende 1 hytte på Vardøya. Dette er tilfelle med omsøkte eiendom som er bebygd med hytte, uthus, brønn og bryggeanlegg. Eiendommen har imidlertid i 2008 blitt tildelt festenummer 27, som en betegnelse kalt registreringsbrev. Denne betegnelsen er ikke tinglyst som festekontrakt, men er ment for lett å gjenfinne eiendommen på kartet. Av opplysninger vi har fått av søker, ble det inngått en muntlig avtale i 1927 mellom Aanon Vardøya (far til Ruth) og søkers avdøde mann, Halvor Halvorsen. Festeavgiften er blitt oppgitt til å være kr 10,- Noe form for skriftlig avtale eller tomteskisse besitter ikke søker etter hva vi har fått tilbakemelding om. Heller ikke kommunen har slik dokumentasjon i sitt arkiv. Tomtens størrelse er usikker, da grensene aldri er blitt oppmålt, med unntak av grenselinjen mot naboen i syd, gnr.32, bnr.11. Denne grenselinjen ble fastsatt ved oppmålingsforretning i Kommunen sendt i 2009 ut tilbudsbrev til festere av kommunale fritidseiendommer i skjærgården om innløsning. Av opprinnelige 54 hyttetomter var det 3 som ikke mottok dette tilbudet, da disse var uten festekontrakt eller målebrev, inkludert omsøkte parsell. Et utvidet kommunalt takstutvalg hadde i forkant av den politiske behandling i 2009 vurdert forhold knyttet til festekontraktenes ulike og varierende innhold, festetid, festeavgift, regulering av festeavgift og innløsning. Dette ble sett i lys av tomtefesteloven. Innløsning etter 40 % reglen av tomtens markedsverdi falt bort, da dette ville gi tilfeldige utslag og oppleves som urimelig og lite rettferdig for mange. Innløsningen ville dessuten kunne by på vanskelig rettslige spørsmål, som kunne ende med langvarige og kostbare rettstvister med usikkert utfall og en ikke ubetydelig prosessøkonomisk risiko ved eventuell domstolsbehandling. Saken ble lagt frem for Bystyret med blant annet følgende saksopplysninger om regulering av festeavgift og innløsning: Regulering av festeavgiften Tomtefesteloven 15 om regulering av festeavgift er referert i sin helhet som vedlegg 1 til saken. Ved feste av tomter til bolighus og fritidshus kan begge parter hvert tiende år kreve regulering av

3 festeavgiften i samsvar med endringen av pengeverdien (utviklingen i konsumprisindeksen) siden festeavtalen ble inngått. Dersom festeavtalen har vært regulert siden avtaleinngåelsen, er det den sist regulerte festeavgift som kan reguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen. I 15 andre ledd er det tatt noen viktige unntaksregler for avtaler gjort før Unntakene gjelder bare for den første reguleringen etter Etter 15 nr.1 kan bortfester kreve regulering etter endringen i pengeverdien siden festeavtalen ble inngått, selv om avgiften har blitt regulert før. Etter 15 nr.2 kan bortfesteren kreve avgiften regulert i samsvar med det som er tvillaust avtalt. For avtaler inngått 26. mai 1983 eller før, gjelder det et tak på kr. 9000,- (pr ) i festeavgift pr. dekar. Innløsning Tomtefestelovens kapittel VI ( 32 38) om innløsning og forlengelse er referert i sin helhet i vedlegg til saken. Festere av tomt til både bolighus og fritidsbolig har som hovedregel rett til innløsning av festetomten når det er gått 30 år av festetiden. Etter at det er gått 30 år av festetiden, kan festeren også kreve å få innløst en festetomt til bolighus hver gang det er gått to nye år, og en festetomt til fritidshus hver gang det er gått ti nye år, jfr. lovens 32, første ledd. Etter tomtefesteloven 37 er hovedregelen at innløsningssummen skal være 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden. For tomter som ikke er festet bort på for et begrenset tidsrom uten oppsigelsesrett for bortfester er det imidlertid et unntak. Om ikke annet er avtalt, kan da hver av partene kreve at innløsningssummen skal være 40 % av tomteverdien på innløsningstiden, med fradrag av verdiøkningen som festeren har tilført tomten. Saken var til behandling i Formannskapet sak 33/09 og i Bystyre, den som sak 25/09 hvor følgende vedtak ble fattet: 1. Alle festere av kommunale hyttetomter gis følgende tilbud om innløsning: a. Innløsningssummen settes til 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden. b. Regulering av festeavgiften skal skje etter sist tilgjengelige konsumprisindeks. c. Det benyttes den festeavgiften som gir høyest verdi av regulering med utgangspunkt i (I) festeavgiften da avtalen ble inngått eller (II) siste gang festeavgiften ble regulert. Det ses bort fra festers rett til innløsning som kun kan skje hvert 10. år. 2. Det skal i alle tilbud gis opplysninger om hvilke kostnader som kommer i tillegg for fester i forbindelse med innløsningen. 3. For arbeidet med innløsningen skal det i tillegg betales et administrasjonsgebyr til Risør kommune på kr 1 500,- 4. Tilbudet gjelder fram til 31. desember Det foretas en oppregulering av festeavgiftene for de tomtene som ikke innløses.

4 Vurderinger Vurderingene som ble lagt fram av det utvidete takstutvalget i 2009 og som ble vedtatt av Bystyret i sak 33/09, bør i mest mulig grad kunne gjenspeiles for de 3 tomtene som ikke fikk tilbudet den gang. En ser bort fra endringer som er kommet som følge av justeringer i Tomtefesteloven den senere tid. Det vil imidlertid være tre forhold som det må tas stilling til: - Størrelse på tomta - Festetomt med festeavgift og oppregulering - Innløsningssum Av godkjente kommunale festekontrakter/leieavtaler for hyttetomter har en hatt en type kontrakt vedtatt av Bystyret og en annen type kontrakt vedtatt av Bystyret På Risøya var det 15 kontrakter som var inngått med tidligere grunneier før kommunens overtagelse i Av disse 15 var det 2 kontrakter fra midten på 1930-tallet. De øvrige kontraktene fordelte seg i fra 1940/50/60- tallet. Festeavgiften pr. år varierte i intervallet fra kr. 20 til kr. 50 og med stor variasjon med hensyn til festetiden: 20, 25, 49 og 90 år og med rett til fornyelse for de aller fleste. Den generelle oppfatningen av tomtestørrelse for fritidstomter har vært ca m 2. Kommunes politikk har vært å begrense tomtestørrelsen i Skjærgården. På kartskisse fra søker fremgår en tomtestørrelse på ca m 2 som omfatter bruken av tomta med hytte, brygge bod og brønn som er vist på situasjonskart, datert TAG Kommunen opererte før 2007 stort sett med festeavtaler for sine festetomter. Praksisen for regulering av festeavgiften for fritidstomter var da verken å regulere etter kontraktens ordlyd eller direkte etter konsumprisindeksen. I stedet ble det foretatt reguleringer etter beløp fastsatt av Bystyret. Festeavgiften ble i 1966 fastsatt til kr. 200,- pr. daa (1000 m 2 ). Utviklingen senere har vært følgende: kr. 300,- pr. tomt inntil 1 daa, og kr. 35,- for overskytende 100 m kr. 900,- pr. tomt inntil 1 daa. og kr. 95,- for overskytende 100 m kr ,- pr. tomt inntil 1 daa. og kr. 95,- for overskytende 100 m 2 Omsøkte eiendom har falt utenfor overnevnte regulering. Hvorvidt dette skyldes at eiendommen har vært uten matrikkelbetegnelse er noe uvisst. Etter bystyresak, den , sak 25/09 pkt. 5 skulle Det foretas en oppregulering av festeavgiftene for de tomtene som ikke innløses. Dette er ikke kommet til utførelse, idet det fremdeles betales kr. 10,- i festeavgift. Festeavgiften på kr. 10,- i 1927 vil tilsvare kr.289,17 i mars 2015 ved å legge konsumprisindeksen til grunn. Innløsningssummen etter regelen om 30 ganger oppjustert festeavgift ville da bli kr ,- (og noe mindre etter 25 ganger oppjustert grunnleie, kr.7.229,- etter nåværende tomtefestelov). Skal en legge til grunn vedtak i Bystyre fra , vil innløsningssummen bli etter samme prinsippet for en tomt på ca m 2 : kr ,- (30 ganger oppjustert festeavgift) og kr ,- (25 ganger oppjustert festeavgift). De gamle tomtene på Risøya, etablert før kommunens overtakelse, ville etter dagens innløsningssum beløpe seg i snitt pr. tomt til ca. kr ,- når oppjustering etter konsumprisindeksen er hensyntatt. Rådmannens konklusjon Med bakgrunn i at kommunen som bortfester har hatt ønske om at alle kommunale festetomter blir innløst på en mest mulig rasjonell, effektiv og smidig måte anbefales at følgende legges til grunn: a) Tomta som søkes fradelt utgjør ca m 2 og er vist på situasjonskart, datert TAG

5 b) Innløsningssummen settes til kr ,- jfr. vurderinger i saken. c) Øvrige 2 festere som har hytte stående på kommunal grunn i skjærgården, uten målebrev og festekontrakt, må kontaktes og deretter få tilsendt tilbud fra kommunen om tomtestørrelse og kjøp av denne. Alternativ er oppjustert festeavgift.