Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg næring, natur og miljø /15 Formannskapet /15

Transkript

1 Hattfjelldal kommune Fradeling av hyttetomt ved Aven i Varntresk Arkivkode: Arkivsak: JournalpostID: Saksbehandler Dato: GBNR-53/3 14/301 15/4155 Ragnhild Haugen Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg næring, natur og miljø /15 Formannskapet /15 Rådmannens innstilling Søknad om innløsing av feste gnr 53 bnr 3 fnr 7 på fire dekar innvilges, jf. tomtefestelovens 32. Størrelsen på tomta er vurdert ut fra beskrivelse av faktisk bruk de siste 40 år, flyfoto og plassering av brønn. Kommunen har i vedtaket lagt vekt på at arealet har vært i festers forvaltning i mer enn 40 år og at grunneiendommen ikke har vært bebodd av grunneierne eller drevet siden Stian Skjærvik rådmann

2 Habilitet i forvaltningen: Ingen kjent administrativ inhabilitet. Side 2 av 6 Vedlegg: Dok.dato Dok.ID Tittel _001.pdf Klagebehandling.pdf Vedrørende fradeling til fritidsbolig.pdf Vedlegg.pdf Kart Aven.pdf PLANJUSS pdf Oppsummering av saken: Hattfjelldal kommune har den mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, som grunnlag for søknad om fradeling av bebygd festet tomt fra eiendommen Varnvatn gnr. 53 bnr. 3 i Hattfjelldal. Den omsøkte tomta ligger i LNFR-område sone 1 i arealplanen ved Varnvatnet. Ønsket tomtestørrelse er fire daa. Viser også til tidligere behandlinger av saken: FS-067/14 FS-010/15 Saksopplysninger: Eiendommen Varnvatn gnr. 53 bnr. 3 ligger ved Varnvatnet og har et areal på 897 daa, hvorav 49.4 daa er klassifisert av Skog og Landskap som fulldyrka jord. Tidligere fradelt feste gnr 53, bnr 3, fnr 7 (tinglyst 1000m²) ble 1,5 dekar fradelt etter vedtak FS-032/09 Festet er en fraflyttet fjellgård uten aktiv drift. Eiendommen grenser til Nordre Varnvassdalen naturreservat og Varnvassdalen naturreservat. Omsøkte grenser mot Aven som er en tilførselselv til Varnvatnet. Det er tidligere fradelt tre hyttetomter og tre punktfester i tillegg til ønsket fradeling, hvorav største er på ca. 2,5 dekar. Saken ble behandlet i formannskapet hvor det ble vedtatt at søknaden avvises, jf. FS-067/14. Vedtaket ble påklaget og klagen behandlet Klagen ble ikke tatt til følge, jf. FS-010/15, og saken ble sendt til fylkesmannen i Nordland for endelig klagebehandling. Hattfjelldal kommune mottok klagebehandlingen , fylkesmannens ref. 2015/851, hvor fylkesmannen opphever kommunens vedtak i sak 067/14. Saken behandles derfor på nytt etter fylkesmannens vedtak. Utdrag fra fylkesmannens saksutredninger: Angjeldende område omfattes av kommuneplan for Hattfjelldal vedtatt Det omsøkte tiltaket omfattes av plan- og bygningsloven 1-6 første ledd, og skal etter annet ledd ikke utføres i strid med lov, forskrift eller plan. Eiendommen er avsatt i kommuneplanen til LNFR-areal, sone 1 hvor byggeaktivitet ikke er tillatt, jf. kommuneplanen Bestemmelsen sier «l disse områdene er landbruks-, natur- og frilufts- og reindriftsinteressene så viktige at det her ikke vil bli tillatt oppført nye bolig- eller fritidshus eller andre bygninger, som ikke har tilknytning til stedbunden næring». Fylkesmannen vil presisere at det er formålet i kommuneplanen som forbyr fradeling av tomten. Klassifiseringen i Skog og landbruk er verken nødvendig eller avgjørende for avslag av dispensasjon etter plan- og bygningsloven, men kan være aktuelt som moment i dispensasjonsvurderingen. Tiltaket er i utgangspunktet ikke i tråd med kommuneplanen. Det er imidlertid etter ulovfestet

3 praksis, basert på Sivilombudsmannsuttalelser (se eksempler under) senere stadfestet av departementet, lagt til grunn at fradeling av eiendom til lovlig, uendret bruk ikke krever dispensasjon fra LNFR-formål. Dette skyldes at planer bare skal virke bestemmende for fremtidig bruk, og at fradeling til eksisterende bruk ikke medfører noen endring. Det vil da videre bli spørsmål om kommuneplanens retningslinje om tomtestørrelse punkt b vil få betydning: «Ved fradeling av tomt til fritidsbebyggelse bør denne ikke være større enn ett daa. Unntak etter særskilte grunner.» Side 3 av 6 l Sivilombudsmannens uttalelse i sak (s. 268) ble det sagt at kommunen ikke skjønnsmessig kunne fastsette en «naturlig størrelse på en hyttetomt», der søknaden gjaldt tomten slik den var beskrevet i festekontrakten. Resultatet ble motsatt i Sivilombudsmannens uttalelse inntatt i Planjuss Nr. 1 -september 2005 s. 23, der kommunen kun ga fradeling av tomten i tråd med tomtegrenser inntegnet i reguleringsplan. Grensene i reguleringsplanen var i dette tilfellet så konkrete at de gikk foran festekontrakten. Kommuneplanen i den foreliggende saken er ikke like konkret som i det andre eksemplet angitt ovenfor. l den foreliggende sak er det avtalt punktfeste. Tomtestørrelse er derfor sannsynligvis ikke spesifisert i festekontrakt, utover at det skal være minst 50 meter fra hytten til andre bygg. l følge tomtefesteloven 16, første ledd, tredje punktum: «Er det ikkje sagt noko i avtala om stor/eiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), med rekna der huset eller husa står og høve/eg avrunda etter tilhøva på staden.» Etter dette følger av søker har krav på fradeling av tomt på ett dekar, uten at det blir behov for dispensasjon fra planformålet. Ved fradeling til uendret bruk skal den faktiske bruk av tomten legges til i grunn, så lenge den har vært lovlig, i følge førstnevnte sivilombudsmannsuttalelse. (Det foreligger så vidt Fylkesmannen kan se ingen indikasjon på at bruken av tomta har vært ulovlig.) Dersom søker kan dokumentere at faktisk bruk av tomten er større enn ett dekar, eller dette følger av festeavtalen, vil også dette kunne fradeles uten dispensasjon. Slik Fylkesmannen forstår saken, er ikke byggegrense på 50 meter ment å være en angivelse av tomtegrense. Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at fradeling av uendret bruk kun gjelder etablert, lovlig bruk. Fradeling vil derfor ikke åpne for f.eks. bruksendring, eller oppføring av nye tiltak på eiendommen. Det må i disse tilfeller søkes om dispensasjon på lik linje med andre saker i LNFR-områder Utdrag slutt. Saksbehandler tok kontakt med fylkesmannen i Nordland for å få hjelp til å vurdere hva som kan godkjennes som dokumentasjon på faktisk bruk av et areal. Fylkesmannen sier at dette må kommunen selv bedømme, men at bruk av flyfoto og befaring av areal høres fornuftig ut. Bech skriver følgende i brev til fylkesmannen: Vedr. fradeling til fritidsbolig -53/3- Hattfjelldal. Det vises til Fylkesmannens brev til Hattfjelldal kommune, datert 30/3-2015, samt vedlagt brev fra meg til Hattfjelldal kommune, datert 8. april 2015, og vedlagt brev fra Hattfjelldal kommune til meg, datert 24.april Fylkesmannens brev til kommunen i nevnte brev har følgende konklusjon: Fylkesmannen opphever avslag på dispensasjonssøknad. Kommunen har ikke vurdert om dette er fradeling tit uendret bruk, som ikke krever dispensasjon. Jeg har også merket meg følgende i Fylkesmannens brev: «Sivilombudsmannens uttalelse i sak... ble det sagt at kommunen ikke skjønnsmessig kunne fastsette en «naturlig størrelse på en hyttetomt» der søknaden gjaldt tomten slik den var beskrevet i festekontrakten».

4 Side 4 av 6 l den aktuelle saken er ikke kontrakten beskrevet på annen måte enn at det er punktfeste, men det er båndlagt et areal med radius 50 m rundt hytta. Imidlertid er det i forståelse med grunneierne at jeg har gjort det som er beskrevet i det vedlagte brevet datert 8. april Det kan tilføyes at grunneierne både ønsker at mest mulig av den gamle enga skal bevares uten å gro igjen, og at det er viktig å ta vare på store furuer. Jeg har i vedlagte brev redegjort detaljer for hvorfor det ikke vil bli endret bruk av det søkte arealet. (Hvis jeg blir tvunget til å kjøpe mindre enn ca.4 daa, vil mer av den gamle slåttemarka gro igjen. Det må vel sies å være en form for endret bruk.) Det vedlagte brevet fra kommunen til meg er en sterk indikasjon på at kommunen har startet en bearbeidelse av saken på en slik måte at min redegjørelse og Fylkesmannens konklusjon blir satt til side. Dette er tydelig ved kommunens angivelse om at faktisk bruk ser ut til å være ca. 1,5 daa. Det må vel sies å være en særdeles kreativ tolkning av et flyfoto. Hvilken betydning lokalisering av to furuer måtte ha, er det vanskelig gjette seg til. Hvis kommunen på nytt avslår min søknad uten å ha servet argumenter som på overbevisende måte viser at dette ikke er fradeling til uendret bruk, vil jeg returnere saken til Fylkesmannen. Derfor er det meget viktig at Fylkesmannen på nytt griper fatt i saken slik at vi unngår nye unødvendige byråkratiske runder samt ytterligere forsinkelser. Jeg vil foreslå at Fylkesmannen vurderer om det som er angitt i min orientering (vedlagt brev datert 8. april 2015) vedr. nåværende og fremtidig bruk av det angitte arealet på 4 daa, i prinsippet tilfredsstiller kravet til begrepet «uendret bruk». Hvis kriteriet er oppfylt, skulle det bli opp til kommunen å dokumentere at det jeg har beskrevet, i virkeligheten ikke er holdbart hvis kommunen skal ha grunnlag for å avvise min søknad. Alternativet kan være at Fylkesmannen mener at det som er beskrevet i min orientering, ikke imøtekommer kravet til «uendret bruk», og da må jeg bare finne meg i at søknaden blir avvist. For meg er det alvorlig at kommunen nå for tredje gang synes å ha startet en prosess som vil føre til avslag som følge av feil premisser. Det vil som nevnt, medføre ny runde med byråkrati og ny utsettelse. Jeg må derfor gjenta min oppfordring til Fyikesmannen om å ta tak i saken og klargjøre tydelig overfor kommunen hva som ligger i begrepet «uendret bruk», og at dette settes i relasjon til min redegjørelse i nevnte brev. Det er da å håpe at ikke kommunen i sin kreativitet finner annet «grunnlag>> for å avvise min søknad. Dessverre er tiden knapp. Saken skal behandles i formannskapet 10. juli. Jeg må derfor be om at fylkesmannen gir denne saken høy prioritet. Sitat slutt. Brevet fra kommunen som Bech referer til inneholder kart hvor saksbehandler ønsker en bekreftelse på at plassering av brønn og omtalte furuer er plassert riktig i kart. I søkers skisser av tomta er det ikke bakgrunnskart og dermed vanskelig å overføre punkter til digitale kart med ortofoto. Dette er nødvendig for å få en bedre forståelse av tomtens utforming samt for å forberede oppmålingen som skal gjennomføres. Saksbehandler har anslått i brevet at saken skal behandles i Formannskapet 10. juni. Saksbehandler tok igjen kontakt med fylkesmannen, ved klagesaksbehandler Erlann Mortensen, som sier saksbehandler kan sitere han på at fylkesmannen ikke kommer til å gi uttalelse til kommunen om klargjøring av begrepet «uendret bruk». Dette skal kommunen selv vurdere. Fylkesmannen refererer til at de er klageinstans og gir derfor ikke uttalelser i konkrete saker. Saksbehandler har valgt å behandle saken før uttalelse foreligger. Dette for å unngå utsettelse av saken. Lovgrunnlag: Tomtefesteloven LOV Miljøverdepartementet informasjon PLANJUSS Lovanvendelse: Tomtefesteloven 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt - eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.

5 Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing: a) festarens ektemake, b) livsarving til festaren, c) fosterbarn som står i same stilling som livsarving, d) nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren. Side 5 av 6 Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida. Planjuss: hele dokument vedlagt. Vurdering: Saken behandles på nytt som fradeling til uendret bruk med hjemmel i tomtefestelovens 32. Det foreligger fra tidligere vedtak om fradeling av 1,5 dekar, jf. vedtak 032/09, men det ble i dette tilfellet kun opprettet et punktfeste. Det må derfor vurderes hva som godkjennes som dokumentasjon på faktisk bruk av tomten, jf. fylkesmannens uttalelser samt dokumentet planjuss vedlagt. Tidligere har faktisk bruk blitt dokumentert av flyfoto, hvor fester har opparbeidet arealet rundt tomten og bruken er tydelig på bildet. Flyfoto over store deler av Hattfjelldal ble tatt sommeren I tilfellet ved Aven viser flybildet at naturlig avgrensing av tomten vil være omtalte natureng hvilket gir parsellen et areal på ca. 1,5 dekar. Dette arealet kan imidlertid anses allerede fradelt etter vedtak FS-032/09. Etter saksbehandlers vurdering synes det naturlig å godkjenne brønnens plassering som dokumentasjon på faktisk bruk. Hvorvidt «å passe på furuer» kan godkjennes som dokumentasjon av faktisk bruk må vurderes. I brev fra fester mottatt er bruken av skogen beskrevet: «På den del av tomta som er skog, har jeg ikke foretatt meg noe utenom å ta noen bjerker for bedre solforhold, samt lit ved. (Meget lite behov). Slik vil det fortsette. Jeg vil likevel nevne at jeg har tatt ned noen store bjerker framfor de store furuene som er vist på kartskissen. Når det ikke er gårdsdrift, og det nesten ikke er behov for brensel, får bjerkene lov til å vokse seg meget store. Det gir mer og mer skygge på furuene, og med de marginale livsbetingelsene som er her, vil furuene dø. Det er der mange eksempler på. Det vil eventuelt være forringelse av miljøet. Hele det arealet på 4 daa som er søkt fradelt, er innenfor det arealet jeg har «passet på» slik at det i størst mulig grad skulle forbli i den tilstand det var i da gården ble drevet. Hele det arealet er derfor fradeling til uendret bruk.» Etter saksbehandlers vurdering beskrives her en svært vanlig nyttelse av areal i omeng av hyttebebyggelse som ligger midt inni store eiendommer. Mange hytteeiere har i kontrakten, eller ved muntlig overenstemmelse, avtale om uttak av overskuddsbjørk til brensel. Dette betyr ikke at hytteeier kan kreve arealet fradelt til uendret bruk. Grunneiere og fester har avtalt å søke fradeling av fire dekar for salg til fester. At fradeling av fire dekar vil påvirke grunneiendommen i mer negativ grad enn fradeling av 1,5 dekar, er lite trolig. Eiendommen har ikke vært i drift eller bebodd siden 1968 da daværende grunneiere mottok «fraflyttingstilskudd». Bech har siden hytta ble bygd i 1971 forvaltet arealet rundt hytta. Administrative og økonomiske konsekvenser: Presedensdannelse Konklusjon/anbefaling: Saksbehandler fremmer følgende alternativ til vedtak:

6 Side 6 av 6 Alternativ 1: Søknad om innløsing av feste gnr 53 bnr 3 fnr 7 på fire dekar innvilges, jf. tomtefestelovens 32. Størrelsen på tomta er vurdert ut fra beskrivelse av faktisk bruk de siste 40 år, flyfoto og plassering av brønn. Kommunen har i vedtaket lagt vekt på at arealet har vært i festers forvaltning i mer enn 40 år og at grunneiendommen ikke har vært bebodd av grunneierne eller drevet siden Ragnhild Haugen jord- og arealbrukssjef