RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: 16/997 Saksbeh: Thorvald A. Garthe Dato: Søknad om innløsning av kommunal festetomt Sted: Sjursundholmen, Vardøya 50, parsell av gnr.31, bnr.1hjemmelshaver: Risør kommune Søker/kjøper: Britt Granjord Utv.saksnr Utvalg Møtedato 70/16 Formannskapet Rådmannens innstilling: Formannskapet som grunneier godkjenner at det etableres en tomt på ca m 2 på Sjursundholmen, Vardøya 50, gnr.31, bnr.1, jfr. situasjonskart datert TAG, vedlegg1. Tomta godkjennes innløst som eiendomstomt og innløsningssummen settes til kr ,- Det forutsettes at tomta godkjennes etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Det forutsettes at Miljødirektoratet samtykker i fradeling av omsøkte tomt. Jf. saksfremstillingen.

2 Vedlegg: 1 Situasjonskart, datert TAG 2 Situasjonskart, datert Formannskaps vedtak 258/69 4 Skisse av tomt fra ca Kort resymé Kommunen sendt i 2009 ut tilbudsbrev til festere av kommunale tomter i skjærgården om innløsning av festetomtene. Av opprinnelige 54 hyttetomter var det tre som ikke mottok dette tilbudet, da disse var uten målebrev/matrikkelbrev og tinglyst festekontrakt. En av disse tre tomtene ble behandlet av Formannskapet i 2015 og er oppmålt og klarert. Fester av omsøkte tomt som har hytte stående på kommunal grunn på Sjursundholmen, parsell av gnr.31, bnr.1, ønsker å få tilbud om kjøp og innløsning av hyttetomta, jf. vedlegg2. Saksopplysninger Følgende enstemmig vedtak ble fattet av Formannskapet i sak 40/15, den da den første av de tre tomtene var til behandling: «Formannskapet som grunneier godkjenner at det etableres en tomt på ca m2 på Risøya, gnr.32, bnr.2, jfr. situasjonskart datert TAG. Tomta godkjennes innløst som eiendomstomt og innløsningssummen settes til kr ,- Det forutsettes at tomta godkjennes etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Øvrige to festere som har hytte stående på kommunal grunn i skjærgården, uten målebrev og festekontrakt, må kontaktes og deretter få tilsendt tilbud fra kommunen om tomtestørrelse og kjøp av denne. Alternativ er oppjustert festeavgift.» Av opplysninger som er funnet i kommunes arkiv fremgår at det i 1955 ble inngått leiekontrakt mellom Anun Hannemyr som grunneier og Alfred Jonassen som leier. Leietiden var et tidsrom på 20 år og med kr. 50,- i grunnleie. Leiesummen skulle stå uforandret i 20 år. Avtalen ble undertegnet av partene og med to vitterlighetsvitner, men ble ikke tinglyst. Saken kom opp i Formannskapet i 1969 da Jonassen ønsket å overdra hytta til Brit Granjord. Det ble da fattet følgende vedtak i sak 258/69, jf. vedlegg 3: «Formannskapet samtykker i at Brit Granjord, Risør får leie en tomt på ca. 1 da. på «Sjursundholmen» til den hytte som hun har kjøpt av Alfred Jonassen. Leievilkårene blir de vanlige som ble vedtatt av Risør bystyre den Ved utstikkingen av tomta må det hensyntas at det eventuelt kan plasseres flere fritidsbygg på «Sjursundholmen». Med bakgrunn i vedtaket av Formannskapet, ble det laget en skisse/målebrev over tomta. Av skissen fremgår tomtens areal å være 1268,48 m 2, men uvisst av hvilken grunn så ble denne aldri tinglyst og følgelig heller ikke utferdiget festeavtale. Skissen av tomta er har usikker dateringsdato, men kan regnes fra omkring 1970,jf. vedlegg 4. Det har også siden vært dialog mellom kommunen og fester av tomten uten at det har munnet ut i tinglyste dokumenter. Eiendommen ble i 2008 blitt tildelt festenummer 3, med betegnelse kalt registreringsbrev. Denne betegnelsen er ikke tinglyst som festekontrakt, men er ment for lett å gjenfinne eiendommen på kartet. Betegnelsen festenummer vil bli erstatt med nytt bruksnummer etter at kartforretningen har funnet sted.

3 Et utvidet kommunalt takstutvalg hadde i forkant av den politiske behandling i 2009 vurdert forhold knyttet til festekontraktenes ulike og varierende innhold, festetid, festeavgift, regulering av festeavgift og innløsning. Dette ble sett i lys av tomtefesteloven. Innløsning etter 40 % reglen av tomtens markedsverdi falt bort, da dette ville gi tilfeldige utslag og oppleves som urimelig og lite rettferdig for mange. Innløsningen ville dessuten kunne by på vanskelig rettslige spørsmål, som kunne ende med langvarige og kostbare rettstvister med usikkert utfall og en ikke ubetydelig prosessøkonomisk risiko ved eventuell domstolsbehandling. Saken ble lagt frem for Bystyret med blant annet følgende saksopplysninger om regulering av festeavgift og innløsning: Regulering av festeavgiften Tomtefesteloven 15 om regulering av festeavgift er referert i sin helhet som vedlegg 1 til saken. Ved feste av tomter til bolighus og fritidshus kan begge parter hvert tiende år kreve regulering av festeavgiften i samsvar med endringen av pengeverdien (utviklingen i konsumprisindeksen) siden festeavtalen ble inngått. Dersom festeavtalen har vært regulert siden avtaleinngåelsen, er det den sist regulerte festeavgift som kan reguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen. I 15 andre ledd er det tatt noen viktige unntaksregler for avtaler gjort før Unntakene gjelder bare for den første reguleringen etter Etter 15 nr.1 kan bortfester kreve regulering etter endringen i pengeverdien siden festeavtalen ble inngått, selv om avgiften har blitt regulert før. Etter 15 nr.2 kan bortfesteren kreve avgiften regulert i samsvar med det som er tvillaust avtalt. For avtaler inngått 26. mai 1983 eller før, gjelder det et tak på kr. 9000,- (pr ) i festeavgift pr. dekar. Innløsning Tomtefestelovens kapittel VI ( 32 38) om innløsning og forlengelse er referert i sin helhet i vedlegg til saken. Festere av tomt til både bolighus og fritidsbolig har som hovedregel rett til innløsning av festetomten når det er gått 30 år av festetiden. Etter at det er gått 30 år av festetiden, kan festeren også kreve å få innløst en festetomt til bolighus hver gang det er gått to nye år, og en festetomt til fritidshus hver gang det er gått ti nye år, jfr. lovens 32, første ledd. Etter tomtefesteloven 37 er hovedregelen at innløsningssummen skal være 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden. For tomter som ikke er festet bort på for et begrenset tidsrom uten oppsigelsesrett for bortfester er det imidlertid et unntak. Om ikke annet er avtalt, kan da hver av partene kreve at innløsningssummen skal være 40 % av tomteverdien på innløsningstiden, med fradrag av verdiøkningen som festeren har tilført tomten. Saken var til behandling i Formannskapet sak 33/09 og i Bystyre, den som sak 25/09 hvor følgende vedtak ble fattet: 1. Alle festere av kommunale hyttetomter gis følgende tilbud om innløsning: a. Innløsningssummen settes til 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden.

4 b. Regulering av festeavgiften skal skje etter sist tilgjengelige konsumprisindeks. c. Det benyttes den festeavgiften som gir høyest verdi av regulering med utgangspunkt i (I) festeavgiften da avtalen ble inngått eller (II) siste gang festeavgiften ble regulert. Det ses bort fra festers rett til innløsning som kun kan skje hvert 10. år. 2. Det skal i alle tilbud gis opplysninger om hvilke kostnader som kommer i tillegg for fester i forbindelse med innløsningen. 3. For arbeidet med innløsningen skal det i tillegg betales et administrasjonsgebyr til Risør kommune på kr 1 500,- 4. Tilbudet gjelder fram til 31. desember Det foretas en oppregulering av festeavgiftene for de tomtene som ikke innløses. Økonomi Se vurderingene i saken. Kommuneplan Område ligger som LNF-område med hensynsone H560, det vil si naturmiljø i kommuneplanen. Eiendommen er båndlagt som et statlig sikret friluftslivsområde, hvor Risør kommune er hjemmelshaver av arealet. Før en kan godkjenne eller omdisponere arealet til annet bruk enn friluftslivsformål må staten ved Miljødirektoratet samtykke til endringen. Folkehelse og levekår Klima og miljø Næringsperspektiv Vurderinger Vurderingene som ble lagt fram av det utvidete takstutvalget i 2009 og som ble vedtatt av Bystyret i sak 33/09, bør i mest mulig grad kunne gjenspeiles for de 3 tomtene som ikke fikk tilbudet den gang. En ser bort fra endringer som er kommet som følge av endringer i Tomtefesteloven den senere tid. Det vil imidlertid være tre forhold som det må tas stilling til: - Størrelse på tomta - Festetomt med festeavgift og oppregulering - Innløsningssum Av godkjente kommunale festekontrakter/leieavtaler for hyttetomter har en hatt en type kontrakt vedtatt av Bystyret og en annen type kontrakt vedtatt av Bystyret Sistnevnte kontraktsform var det 23 av 28 på Lille- og Store Vardøya. De øvrige 5 med ulike vilkår. Alle hytteeiere mottok tilbudsbrev om innløsning av sine hyttetomter i 2009.

5 Den generelle oppfatningen av tomtestørrelse for fritidstomter har vært ca m 2. Kommunes politikk har vært å begrense tomtestørrelsen i Skjærgården. På kartskissen for omsøkte tomt fra omkring 1970, fremgår en tomtestørrelse på ca m 2 som omfatter tomta med hytte, brygge og bod, og som er vist på situasjonskart, datert TAG Kommunen opererte før 2007 stort sett med festeavtaler for sine festetomter. Praksisen for regulering av festeavgiften for fritidstomter var da verken å regulere etter kontraktens ordlyd eller direkte etter konsumprisindeksen. I stedet ble det foretatt reguleringer etter beløp fastsatt av Bystyret. Festeavgiften ble i 1966 fastsatt til kr. 200,- pr. daa (1000 m 2 ). Utviklingen senere har vært følgende: kr. 300,- pr. tomt inntil 1 daa, og kr. 35,- for overskytende 100 m kr. 900,- pr. tomt inntil 1 daa. og kr. 95,- for overskytende 100 m kr ,- pr. tomt inntil 1 daa. og kr. 95,- for overskytende 100 m 2 Omsøkte eiendom har falt utenfor overnevnte reguleringer. Hvorvidt dette skyldes at eiendommen har vært uten matrikkelbetegnelse er noe uvisst. Etter bystyresak, den , sak 25/09 pkt. 5 skulle Det foretas en oppregulering av festeavgiftene for de tomtene som ikke innløses. Dette er ikke kommet til utførelse, idet det fremdeles betales kr. 50,- i festeavgift. Festeavgiften på kr. 50,- i juli 1955 vil tilsvare kr.723,27 juli 2016 ved å legge konsumprisindeksen til grunn. Innløsningssummen etter regelen om 30 ganger oppjustert festeavgift ville da bli kr ,- (og noe mindre etter 25 ganger oppjustert grunnleie, kr ,- etter nåværende tomtefestelov). Skal en legge til grunn vedtak i Bystyre fra , vil innløsningssummen bli etter samme prinsippet for en tomt på ca m 2 : kr ,- (30 ganger oppjustert festeavgift) og kr ,- (25 ganger oppjustert festeavgift). I 2009 ble det sendt ut tilbudsbrev om innløsning av tomtene på Lille- og Store Vardøya til 28 hytteeiere. Innløsningssummen ville i snitt pr. tomt vært kr ,- om justering etter dagens konsumprisindeks var lagt til grunn. Rådmannens konklusjon Med bakgrunn i at kommunen som bortfester har hatt ønske om at alle kommunale festetomter blir innløst på en mest mulig rasjonell, effektiv og smidig måte anbefales at følgende legges til grunn: a) Tomta som søkes fradelt utgjør ca m 2, og er vist på situasjonskart, datert b) Innløsningssummen settes til kr ,-