Estate konferanse: Tomtefeste næringsbygg. Festeformålets betydning forholdet til bolig/ fritidsbolig

Transkript

1 Estate konferanse: Tomtefeste næringsbygg Festeformålets betydning forholdet til bolig/ fritidsbolig Advokat Jarle W. Holstrøm

2 Problemstilling Grunneier og bortfester arealer eierskapet Festeren bruker/disponerer Opprinnelig virksomhet contra utviklingen Nye produksjonsmetoder Nye produkter Ny virksomhet Nye eiere/brukere Hovedproblemstilling: Åpner festeavtalen for endringer i virksomheten eller kan grunneier nekte? Kan festeretten overføres fritt? Konsekvenser av klassifiseringen - festeavgift 2Advokatfirmaet Haavind AS

3 Endring av virksomhet: Tomtefestelovens regel for næringsfeste 16 Fysisk råderett Ved feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus har festaren rett til å bruke tomta i samsvar med føremålet med festet, slik tida og tilhøva krev. Festaren må ikkje nytte rådveldet sitt slik at det vert uturvande til skade eller ulempe for bruken av tomta etter at festet er avvikla. Er tomta festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, gjeld fyrste ledd fyrste punktum tilsvarande. Første ledd, første punktum: Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. 3Advokatfirmaet Haavind AS

4 Endringer formål ved næringsfeste Tidsbegrenset eller oppsigelig festeavtale til næringsformål Rett til å bruke tomten i samsvar med festeformålet Slik tiden og forholdene krever Ikke rett til å utnytte rådigheten slik at det er til urimelig skade eller ulempe for bruken av tomten etter avvikling av festet Evigvarende festeavtale uten oppsigelsesrett til næringsformål Samme betingelse som for bolig- og fritidsboligfeste Samme fysiske råderett over festetomten til bruk innenfor festeformålet som en eier har Med mindre annet er avtalt 4Advokatfirmaet Haavind AS

5 Festeformål betydning for overføring av festerett, tomtefestelovens 17 Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet. Utgangspunkt: overføringsadgang Unntak Særlig avtalt begrensning Festeformålet innebærer en begrensning 5Advokatfirmaet Haavind AS

6 Festeformål - hva er det Hva er festeformålet Det sentrale spørsmålet Utgangspunkt: kontraktens ordlyd Tolkning av festekontrakter Supplerende momenter Forhold ved inngåelse av avtalen Partenes etterfølgende opptreden 6Advokatfirmaet Haavind AS

7 Eksempler fra rettspraksis Endring i formål: Damvokterboligen på Katnosa Baronkontrakten fra 1876 Hustomer skulle udvises af Nordmarkens Eier 1885: Utvist tomt ved Katnosa, damvokterbolig oppført Deretter ny bebyggelse med samtykke fra grunneier Endringer av tomtens grenser med samtykke fra grunneier 1947: Brukseierforeningen overførte rettigheter og plikter iht kontrakten ti Oslo kommune Damvokterboligen: permanent bolig frem til 1961 Deretter vedlikeholdsarbeider, overnatting til fritidsformål for OVA 1993: Utleie til Oslo og Omegn Turistforening, til tross for innsigelse fra grunneier 7Advokatfirmaet Haavind AS

8 Eksempler fra rettspraksis Problemstilling Eide Oslo kommune tomten? Hvis nei, var utleie til OOT i samsvar med den underliggende kontrakten? Hvis nei, hadde grunneier hevingsgrunn? Høyesterett: Ikke eierskap Ikke anledning til slik utleie Festeformålet : Opprinnelig formål: Arbeiderbolig for damvokteren Nåværende formål: Turisme Uten betydning at utleien tjener et godt formål Uten betydning at endringen innebar beskjedne ulemper 8Advokatfirmaet Haavind AS

9 Eksempler fra rettspraksis Overføring av festerett: RG 2007 s 887 Festeforhold med Staten ved Forsvarsdepartementet om plassering av hemmelig, spesialisert forsvarsanlegg for oppbevaring av ammunisjon og sprengstoff Plassert i bunkere Grunneier og kone sikkerhetsklarert og hadde avtale om tilsyn Forsvaret ønsket å selge eiendommen Kunne festeposisjonen overdras eller var festeformålet til hinder Konkret vurdering Kontraktens ordlyd tilsa overføringsrett Men spesielle forhold ved avtale gjorde at Forsvaret ikke hadde overføringsrett 9Advokatfirmaet Haavind AS

10 Konsekvens av brudd på festeformålet Situasjonen er at fester har endret formål eller overført i strid med festeforholdet Bortfester Kan påtale forholdet Må gjøres innen rimelig tid etter at parten fikk grunn til å gjøre misligholdet gjeldende, jfr tfl 31 Kan heve Forutsatt at det dreier seg om et vesentlig mislighold Med mindre noe annet er avtalt Merk! Avtale om hevingsrett uten at misligholdet er vesentlig, er ikke gyldig - Kan kreve bruken stanset - Kan kreve erstatning, ved uaktsomhet fra festers side 10Advokatfirmaet Haavind AS

11 Nærmere om hevingsrett Hovedregel: vesentlig mislighold Terskelen for hva som er vesentlig er høy Eksempel fra rettspraksis Løvenskiold Kommunen hadde opptrådt egenmektig Bortfester: relativt beskjedne ulemper Kommunen hadde fortsatt et visst behov for eiendommen ved utøvelsen av rettigheter og plikter i området (innenfor festeformålet) Ikke hevingsrett 11Advokatfirmaet Haavind AS

12 Rt s. 504: AS Bærums-Hus Formålet næring bolig Konsekvenser festeavgift Dommen kan diskuteres 12Advokatfirmaet Haavind AS

13 Oppsummering Festeformålet har betydning i særlig to henseende Endring av virksomheten Overføring av festerett Utgjør en reell skranke Størst betydning ved tidsbegrensede festeforhold Om situasjonen oppstår Mulighet for å inngå særlig avtale, om ønskelig Ellers bør forholdet protesteres på innen rimelig tid 13Advokatfirmaet Haavind AS