Estate konferanse: Tomtefeste næringsbygg

Transkript

1 Estate konferanse: Tomtefeste næringsbygg Utløp av festeforhold i næring avvikling av festeforhold (næringsfeste) Advokat Jarle W. Holstrøm [email protected]

2 Avvikling av festekontrakter Årsaker til at en festekontrakt avvikles; - Kontrakten utløper - En av partene sier opp kontrakten - En av partene hever kontrakten - Partene blir enige om at kontrakten skal avvikles Hva skjer med bygninger og installasjoner som fester har på tomten? 2 Advokatfirmaet Haavind AS

3 Tomtefesteloven kapittel 7 - utgangspunkter Fester må fjerne bygninger og øvrige installasjoner på tomten - 39 Hvis fjerning fører til at store verdier går tapt; Bortfester har rett eller plikt til å overta festerens bygg og øvrige installasjoner - 40 Bortfester må betale vederlag for dette Advokatfirmaet Haavind AS

4 Hovedregel; tomtefesteloven 39 Når eit tomtefeste skal avviklast, har festaren rett og plikt til å ta bort hus og andre faste tilskipingar som festaren har på tomta. Bortfestaren kan likevel krevje at det førebels vert ståande til trygd for krav som bortfestaren meiner å ha. I så fall må bortfestaren innan rimeleg tid ta steg til å få kravet rettsleg avgjort. Festaren pliktar å ta bort lausøyre, rydde opp etter seg på tomta og å gjennomføre naudsynte tiltak for å sikre mot skade eller fåre for skade. Det som festaren ikkje tek bort innan rimeleg tid etter at festaren har fått skriftleg oppmoding om det, tilfell bortfestaren utan vederlag. Føresegnene i denne paragrafen gjeld berre så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. 4 Advokatfirmaet Haavind AS

5 Hvor omfattende er festers ryddeplikt? Fra lovens forarbeider (Rådsegn 9 fra Sivilbokutvalget): Kravet til ryddiggjering inneber eit krav om at tomta blir førd attende til ein tilstand der den kan utnyttast på vanleg måte av grunneigaren. Festaren har ikkje plikt til å føra tomta attende til den tilstanden den var i før festeavtala vart inngått. Dersom det ikkje ligg føre særskilt heimel for anna, vil det til dømes vera tilstrekkeleg at festaren fjernar bygningsdelar o.l. over bakken. Det kan truleg ikkje krevjast at han fjernar kjellarar, eller fyller igjen underjordiske rom o.l. Han har heller ikkje plikt til å grava opp kloakkleidningar eller vassleidningar i grunnen. Bortfestaren kan heller ikkje krevja vederlag for eventuell verdireduksjon som dette fører til for eigedomen, medan festaren på si side ikkje vil ha krav på vederlag for leidningar, murar o.l. som han kan la vera å rydda bort. 5 Advokatfirmaet Haavind AS

6 Hvem har ansvaret for forurensning etter fester? LB Forurensing fra malingsproduksjon. Forurensningsmyndighetene hadde gitt fester pålegg om å betale. Fester krevde regress hos bortfester, Retten uttalte: Når festekontrakten som her gir festeren avgjørende myndighet og reell rådighet over tomten og dessuten har den økonomiske interesse i produksjonen, taler mange viktige hensyn for å anse festeren som den ansvarlige, jf. Bugge l.c. side 533. Prinsippet om at «forurenseren skal betale» i lovens 2 nr. 5 tilsier også at bedriften ikke kan reise noe regresskrav mot grunneieren i en slik situasjon med mindre det foreligger et klart grunnlag for dette i forholdet mellom partene, jf. Bugge l.c. side Advokatfirmaet Haavind AS

7 Forts. Hvem har ansvaret for forurensning etter fester? Rt s Det offentlige krevde refusjon for utgifter ifm fjerning av forurensede masser. Kravet ble rettet mot grunneieren. Retten uttalte: Mitt syn er altså at grunneierens ansvar ikke beror på en konkret vurdering av om grunneieren er den nærmeste til å bære ansvaret. Grunneieren er ansvarssubjekt, eventuelt ved siden av andre, og det er bare i helt spesielle tilfeller dette kan tenkes ikke å gjelde. Det innebærer at forurensningsmyndighetene kan velge å gå på grunneieren, selv om grunneieren ikke er den forurensningen skriver seg fra. Men der en annen klart peker seg ut som nærmere til å foreta effektive tiltak, vil det etter omstendighetene kunne tenkes å innebære myndighetsmisbruk å rette krav mot grunneieren. 7 Advokatfirmaet Haavind AS

8 Når må tomten være ryddet og sikret? Tomten skal være ferdig ryddet når råderetten over tomten går tilbake til bortfester Rådigheten går over når festetiden er ute Innen rimelig tid etter at fester er varslet Dersom bortfester varsel er sendt samtidig med heving av kontrakten må det regnes noe lengre avviklingstid Fester er uenig i at det foreligger grunnlag for å avslutte festeforholdet. Løper fristen for fjerning så lenge rettstvisten ikke er avklart? 8 Advokatfirmaet Haavind AS

9 Forts. Festers plikt til å fjerne eiendeler innen rimelig tid LG Lagmannsretten uttalte: Etter lagmannsrettens syn kan ikke 39 forstås slik at festeren i den situasjon Gunvor [fester] var, måtte ta sjansen på at bygningene tilfalt motparten vederlagsfritt ved at hun tok til motmele i spørsmålet om festetidens lengde og ikke først fjernet bygningen. Lagmannsretten er enig med tingretten i at 39 må forstås med den begrensing at fristen for fjerning innen rimelig tid ikke løper så lenge det er uklart eller omtvistet om festeavtalen er opphørt eller ikke. Lagmannsretten er enig med ankende part i at det nok også må gjøres en reservasjon for de tilfeller hvor en tvist om festeforholdet holdes i gang i sjikanehensikt der kravet om fortsatt festerett er åpenbart grunnløst. Lagmannsretten har imidlertid etter bevisførselen ikke funnet grunnlag for at det er tale om en slik situasjon her, eller at det for øvrig er tale om noen «uthalingstaktikk» fra festers side for å få ha huset stående på eiendommen. 9 Advokatfirmaet Haavind AS

10 Unntak fra 39 Behovet for unntaksbestemmelser Dersom utgangspunktet i 39 skulle følges i alle tilfeller, ville store verdier gått tapt; Store utbygginger og investeringer ved næringsfeste; Hensynet til partenes verdiskapning og samfunnsøkonomi taler derfor for at en bør å ha mulighet til å avvikle festeforhold på andre måter enn ved at tomten ryddes, jfr. NOU 1993:29 10 Advokatfirmaet Haavind AS

11 Unntak - Tomtefesteloven 40 Lovens ordlyd: Dersom borttaking etter 39 vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål, kan både festaren og bortfestaren få rett til å krevje at bortfestaren tek over hus og faste tilskipingar mot vederlag. ( ) Bestemmelsen gjelder uavhengig av opphørsgrunn Forholdene på tidspunktet for avvikling er utgangspunktet for verdivurderingen eks bygningenes verdig ved utløpet av festetiden Faktisk verdi 11 Advokatfirmaet Haavind AS

12 Første vurderingstema Verdispille Ikke krav til størrelsen på verditapet Verditap foreligger i følgende tilfeller, når kostnadene ved å rive bygninger og installasjoner på eiendommen er større enn verdien av de materialene en vil kunne få ut av en riving, eller når kostnadene ved flytting av huset vil være større enn kostnadene ved å oppføre et nytt hus med nye materialer, eller når verdien av tomten og bygningene, eller tomten og materialene, er verdt mindre hver for seg enn tomten med påstående bygninger. 12 Advokatfirmaet Haavind AS

13 Andre vurderingstema - Verdispille i utrengsmål I lovens forarbeider er det uttalt at det foreligger verdispille i utrengsmål der bygningene tas bort utan at det er tilstrekkeleg grunn til det. Verdispille som skjer for at partane skal kunne vareta interesser som er viktigare enn det eventuelle verdispillet, kan ikkje seiast å skje i utrengsmål. ( ) På bortfestaren si side kan det vera ei sterk interesse i å kunne ryddiggjera tomta, sjølv om den eksisterande bygningen også kunne ha ein verdi for han, sjå RG (Oslo). Ein må vurdera kva som totalt sett er mest lønsamt dersom ein også dreg inn alternative måtar å utnytta tomta på. Dersom fjerning vil kunne gje rom for ei meir verdfull utnytting av tomta, er det ikkje tale om verdispille i utrengsmål. Ein må foreta ei vurdering av det tapet festaren får ved at bygningen må rivast, opp mot bortfestaren si interesse i å få ryddiggjort tomta. 13 Advokatfirmaet Haavind AS

14 Eksempel 1 RG 2007 s. 626 (Hålogaland, overskjønn) Lagmannsretten kom til at bortfester ikke hadde plikt til å overta bygningsmassen på tomten. Retten la vekt på at fester var kjent med mulig ny reguleringsplan for området da de overtok festerettigheten, og at bygningen skulle rives for å gi plass for nye jernbanespor. Fester valgte likevel å ta risikoen. Fortsatt drift av bygget ville ligge utenfor formålet med virksomheten til bortfester, og at bortfester uansett måtte rive bygget for å gjennomføre regulering. Retten mente risikoen festerne hadde tatt ikke kunne veltes over på bortfesterne ved tvungen overtakelse. 14 Advokatfirmaet Haavind AS

15 Eksempel 2 LH (Hålogaland) Retten kom til at bortfester ikke hadde plikt til å overta bygningen på festetomten Lagmannsretten la vekt på at bygningen kun var egnet til en type drift som lå utenfor bortfesters vanlige virke Videre lagt vekt på at muligheten for fortjeneste ved bruk av bygningen fremstod som usikker Fester hadde med økonomisk overskudd brukt bygningen. Ikke rimelig at bortfester skulle overta bygningene 15 Advokatfirmaet Haavind AS

16 Eksempel 3 LA Lagmannsretten kom til at bortfester hadde plikt til å overta bygningen på festetomten. Lagmannsretten la vekt på at både salg av eiendommen, utleie av eiendommen samt salg av bygningen/bortfeste av grunnen var alternative utnyttelsesmåter som ville gi en merverdi for bortfester sammenlignet med å overta ryddiggjort tomt (slik at kun markedsverdien på tomten kunne realiseres). Påpekt at fester hadde tatt risiko ved kjøp av festeretten. 16 Advokatfirmaet Haavind AS

17 Beregning av vederlaget ved overtakelse - 41 Lovens ordlyd: Når bortfestaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det det ville koste å føre opp tilsvarande hus og tilskipingar på tomta på overtakingstida, med frådrag for verdmink på grunn av alder og bruk i festetida. Når festaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det verdet husa og tilskipingane har for bortfestaren. Er årsaka til avviklinga mishald frå festaren eller ei oppseiing frå festaren som ikkje har samanheng med meir tyngjande festevilkår, kan vederlaget setjast lågare. 17 Advokatfirmaet Haavind AS

18 Hvilken verdi har bygningen for bortfesteren? RG retten uttaler: Det ligger ( ) i lovens uttrykksmåte at det er verdien for bortfestaren som overskjønnsretten skal frem til. Dette må forutsette at bortfesteren bruker bygninger og innretninger slik det er naturlig og påregnelig utfra deres art, beliggenhet, lovlig utnyttelsesmåte og forholdene for øvrig. Videre forutsetter overskjønnsretten at bortfester utnytter bygningene og innretningene på fornuftigste og mest regningssvarende måte. LA retten uttaler: [v]erdien for bortfester må vurderes i forhold til de økonomiske disposisjoner som fremstår som rasjonelle og aktuelle. 18 Advokatfirmaet Haavind AS

19 Eksempel Bygningsmassen på festetomten er et kontorbygg som blir leid ut. Det må vurderes hvilket inntektspotensial utleie av dette bygget har på denne eiendommen. Ved vurderingen må det tas utgangspunkt i hvorledes en rasjonell og objektiv utleier tenker. 19 Advokatfirmaet Haavind AS

20 Økonomisk betydning av vederlagsberegningen etter 41 første ledd vs. annet ledd. Størrelsen på vederlaget vil kunne bli forskjellig i disse to tilfellene Dersom bygget er i god forfatning og det vil bli kostbart å bygge tilsvarende, lønner det seg for bortfester at fester krever overtakelse. Dersom byggekost er lavere enn den verdien bebyggelsen har for bortfester, bør bortfester kreve overtakelse. 20 Advokatfirmaet Haavind AS