TILBAKELEVERING AV LEIDE LOKALER. Praktisk husleierett 26.febuar 2015 Christopher Borch og Lars Ulleberg Jensen

Transkript

1 TILBAKELEVERING AV LEIDE LOKALER Praktisk husleierett 26.febuar 2015 Christopher Borch og Lars Ulleberg Jensen 1

2 AGENDA 1. Når skal lokalene tilbakeleveres? 2. Når er lokalene tilbakelevert? 3. Konsekvenser av forsinkelse. 4. Lokalenes stand ved tilbakelevering. 5. Leietakers installasjoner og endringer. 6. Forlengelser/fornyelser av leieforholdet. 2

3 1.1 NÅR SKAL LOKALENE TILBAKELEVERES? Husleieloven 10-2 og meglerstandarden punkt 7 jf. 20. Ved tidsbestemte avtaler skal lokalene tilbakeleveres av leietaker innen utløpt av leieforholdets siste dag. Normalt fremgår opphørsdato av leieavtalen, men leieforholdet kan også begynne å løpe ved en hendelse (f.eks ferdigstillelse av lokalene) og da bør dato noteres. Ved oppsigelige leiekontrakter skal tilbakelevering senest skje siste dag av oppsigelsesfristen. Husleieloven 9-6 om utløpet av tredje måned kan fravikes vær bevisste på dette. 3

4 1.2 NÅR SKAL LOKALENE TILBAKELEVERES? Dersom oppsigelsesfristen utløper på en lørdag/søndag eller helligdag, skal tilbakelevering skje virkedagen etter. Dersom leiekontrakten heves skal lokalene tilbakeleveres samme dag som hevingserklæringen kommer frem til den annen part, med mindre det heves fra et senere tidspunkt. Dette er noe annet enn tvangsfravikelse som følge av betalingsmislighold, selv om betalingsmislighold er en vanlig hevingsgrunn. 4

5 2. NÅR ER LOKALENE TILBAKELEVERT? Husleieloven 10-2: Tilbakelevering har skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Meglerstandarden punkt 20 (1): Tilbakelevering har skjedd når utleier gis adgang til leieobjektet. Det sentrale er at utleier gis mulighet til å disponere over leieobjektet, og at leietaker ikke lenger bruker dette. Det kreves likevel ikke at alle nøkler er overlevert til utleier, at leietaker har fjernet alle sine eiendeler, eller at leietaker for øvrig har satt lokalene i den stand de skal være etter kontrakten. Dersom leietaker ikke oppfyller slike biforpliktelser vil det kunne utgjøre et kontraktsbrudd, selv om det ikke medfører forsinket tilbakelevering. Mulige konsekvenser av kontraktsbruddet er krav om oppfyllelse og erstatning. 5

6 3.1 KONSEKVENSER AV FORSINKELSE Husleieloven Ikke regulert uttrykkelig i meglerstandarden. I henhold til husleieloven kan utleier automatisk kreve fortsatt betaling av eksisterende leie frem til lokalet er tilbakelevert. Dette er da formelt sett et erstatningskrav og ikke en leiebetaling. Forsinkelsen er et kontraktsbrudd av leietaker, som gir utleier rett til å kreve alt sitt øvrige tap som er en følge av forsinkelsen erstattet. Et praktisk eksempel er at utleier går glipp av merleie fra ny leietaker i perioden, eller at ny leietaker hever sin leiekontrakt som følge av forsinkelsen. 6

7 3.2 KONSEKVENSER AV FORSINKELSE Rettstilstanden når leietaker går til søksmål for å få en oppsigelse rettslig prøvet er uavklart. Dersom utleier vinner søksmålet tok leietaker feil og hadde ikke rett til å bli i lokalene har utleier da krav på erstatning? Borgarting lagmannsrett (RG 2011 side 731) har i en boligleiesak avgjort at leietaker er fullt ut erstatningsansvarlig. Dommen er blitt kritisert som følge av at konsekvensen er at det blir forbundet med betydelig økonomisk konsekvens å få oppsigelser rettslig prøvet. Vi mener rettstilstanden i dommen bør opprettholdes: Tar leietaker feil, må han også ta konsekvensene av dette. 7

8 3.3 KONSEKVENSER AV FORSINKELSE Dersom leietaker nekter å flytte må utleier kreve tvangsfravikelse. NB: Husk at leietaker alltid må vedta at tvangsfravikelse kan skje når leietiden er utløpet (og ved manglende betaling av leie). Strengt praktisert av domstolene: Få for eksempel med tvangsfravikelsesklausul ved leie av tilleggsarealer og transport til ny leietaker. Ved oppsigelige leieforhold, er det oppsigelsen som er tvangsgrunnlaget. Dersom leietaker går til søksmål for å få oppsigelsen rettslig prøvet, har ikke utleier tvangsgrunnlag før dommen er rettskraftig. Begjæring om tvangsfravikelse settes frem for namsmannen. Tung prosess som dessverre ofte kan ta noe tid. 8

9 4.1 LOKALENES STAND VED TILBAKELEVERING Husleieloven 10-2: Leieobjektet skal tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Meglerstandarden punkt 20: Leieobjektet skal tilbakeleveres ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, men utleier må akseptere normal slit og elde. Noen forskjell? Utleier har ansvar for innvendig vedlikehold etter husleieloven 5-3. Avtalen må tolkes. Antagelig en lik norm, selv om rettspraksis under husleieloven indikerer at leietaker ikke kan kreve fradrag for slit og elde når de har påtatt seg indre vedlikehold. 9

10 4.2 LOKALENES STAND VED TILBAKELEVERING Nye krav Offentlig Marked Virksomhet Utvikling Oppgradering Kvalitet Periodisk vedlikehold Reparasjon Utbedring Tid 10

11 4.3 LOKALENES STAND VED TILBAKELEVERING Konsekvensen av at leietaker ikke har overholdt sin vedlikeholdsplikt, er at utleier kan kreve erstattet kostnadene ved å sette lokalene i kontraktsmessig stand. Også annet tap kan kreves erstattet, for eksempel dersom utleier mister muligheten til utleie mens utbedringene pågår. Husleieloven 10-3: Utleier kan kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Uklart om utleier kan kreve erstatning dersom han f.eks har besluttet å rive lokalene. Meglerstandarden punkt 20: Leietaker skal kompensere utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt (uavhengig av leieobjektets bruk etter fraflytting). Problemet er dermed løst i standarden. 11

12 4.4 LOKALENES STAND VED TILBAKELEVERING Typiske krangler om lokalenes stand og vedlikeholdsplikten: Meglerstandarden punkt 13 om leietakers vedlikeholdsplikt. Hva var lokalenes stand ved innflytting? Dette er målestokken. Hva er håndverksmessig godt vedlikehold? Hvor ofte skal utskifting skje? Gulvbelegg kan f.eks bli kostbart. Råd for å unngå krangler: Lokalenes stand bør beskrives før innflytting. Ta gjerne bilder eller video. Avtal årlig befaring av leieobjektet for å gjennomgå vedlikeholdet, men husk i så fall å reklamere løpende på avvik. Ligger inne i bare house -standarden, men ikke i de øvrige. Avhold forhåndsbefaringen før tilbakelevering som meglerstandarden legger opp til. 12

13 5. LEIETAKERS INSTALLASJONER OG ENDRINGER Husleieloven 10-2 og 10-5 og meglerstandarden punkt 20 jf. 15. Etter husleieloven kan ikke utleier kreve tilbakestilling av endringer leietakeren hadde rett til å gjøre etter husleieloven 5-4. Hovedregelen er at det må innhentes samtykke fra utleier for å foreta endringer. Fast inventar tilfaller utleier hvis utskilling medfører stort verditap. Leietaker kan kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av endringene, jf. husleieloven Etter meglerstandarden kreves samtykke fra utleier for å utføre endringer. Hvis ikke annet er avtalt har utleier rett til å velge om han skal overta endringene eller om leietaker skal tilbakestille før fraflytting. Leietaker kan kreve at utleier skriftlig tar stilling til tilbakestillelse før endringen utføres. Husleieloven 10-5 om vederlag for forbedringer er gjennomgående fraveket. 13

14 6. FORLENGELSER AV LEIEFORHOLDET Dersom leieforholdet er forlenget/fornyet før det opphører, er vår erfaring at det oftere blir krangling ved fraflytting. Dette er unødvendig! Vær bevisst på om det er leieobjektets stand ved opprinnelig oppstart eller ved forlengelsen som er målestokken, og reguler dette uttrykkelig i dokumentet hvor forlengelsen avtales. Leieobjektets stand ved oppstart vil uansett være hovedregelen, men vi ser stadig smarte leietakere som mener at tidspunktet for forlengelsen er en ny målestokk. Benytt muligheten til å gå en befaring for å fange opp vedlikeholdsetterslep og behov for utskiftning. Selv om dette er avtalt slurves det ofte, og forlengelsen er en bra anledning til å sørge for dette. Befaring underveis i leieforholdet er særlig viktig ved langvarige leieforhold og forlengete leieforhold blir ofte langvarige. 14

15 TAKK FOR OSS! 15