Framlagt på møte 28.nov Styresak 66/2013 Saknr. 13/01705 Arknr. 410

Transkript

1 Praksis vedrørende salg av festetomter 1. Innledning FeFo sin praksis i dag innebærer at fester kan få kjøpe boligtomta med en gang den er bebygd. Det normale for en grunneier er å følge tomtefestelovens bestemmelser, som betyr at fester må ha festet tomta i 30 år før den kan kjøpes. Direktøren fremmer saken med bakgrunn i ønsket om å vurdere FeFos praksis vedrørende salg av festetomter og om den skal følge tomtefesteloven fullt ut i forhold til innløsning. Bakgrunn FeFo har 4781 boligtomter og 6744 hyttetomter som festes bort. Tomtefesteloven regulerer rammene for ordningen. For hyttetomter er det unntak i loven som ikke gir fester rett til å få kjøpt hyttetomt på FeFo-grunn. For boligtomter derimot gjelder tomtefestelovens bestemmelser om innløsningsrett fullt ut. FeFo sin praksis, som i dag er nedfelt i strategisk plan, er at fester kan få kjøpe tomta uten å benytte innløsningsretten i tomtefesteloven. Dvs. at FeFo som grunneier praktiserer fritt salg av bebygde boligtomter. Styret har tidligere gitt klare signaler om at tomter som hovedregel skal festes bort og ikke selges. Dette med bakgrunn i at det er billigere for de som er etableringsfasen å feste en tomt i stedet for å måtte kjøpe den. Festeinntektene gir FeFo en mer forutsigbar økonomi. I tillegg er det skattemessige forhold som er mindre gunstige for FeFo ved eventuelle eiendomssalg. Med bakgrunn i dette fremmer direktøren en sak om FeFo bør justere sin praksis slik at den følger tomtefestelovens prinsipper mht. tidspunkt for innløsning (rett til kjøp) av festetomta. 3. Vurdering FeFo står overfor tre mulige alternativer: 1. Opprettholde dagens praksis med fritt salg av festegrunn for bebygde boligtomter uten noen forutgående krav til festetid. 2. Innføre tomtefestelovens regler for innløsning hvor det kreves minst 30 års festetid før tomta kan kjøpes 3. Innføre et minstekrav til løpetid som er kortere enn tomtefestelovens regler, eksempelvis 20 år før kjøp kan innrømmes. Lovgrunnlag Tomtefesteloven gir fester rett til å innløse, dvs. kjøpe tomta fra grunneier. Dette er regulert i tomtefesteloven 32 første ledd: «Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt - eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.» For fritidshus på FeFo-grunn er det gjort unntak fra innløsningsretten i tomtefesteloven jf. 34 andre ledd hvor det heter: «Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før etter Side 1 av 5

2 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.» Statistikk over festekontraktenes løpetid Diagrammet viser etableringsår for de festekontraktene som gjelder boligtomter. Hver enkelt søyle i diagrammet viser hvor mange fester som er opprettet det enkelte år. Som det framgår av tabellen er en stor del av festekontraktene eldre enn 30 år, dvs. etablert før Alternativ 1 Grunneier kan uavhengig av tomtefestelovens regler om innløsning selv bestemme en mer liberal ordning enn det loven bestemmer. Det har FeFo gjort ved at det er i strategisk plan åpnet for fritt salg av festetomter til boligformål som er bebygd. Disse kan kjøpes av fester for 40 % av råtomtverdi så snart tomta er bebygd. Det kreves med andre ord ingen fastsatt festetid forut for kjøp slik tomtefesteloven forutsetter, dvs. 30 år, før innløsning kan skje. Ved å praktisere en ordning som åpner for kjøp med en gang tomta er bebygd svekkes noen av de momenter som FeFo har vektlagt i forhold til at feste er å foretrekke framfor salg. På den annen side kan FeFo som grunneier ved å praktisere fritt salg stå friere i forhold til vilkår. Særlig gjelder dette til hvilken pris tomta kan kjøpes. FeFo selger festetomta for 40 % av råtomtverdi. Hvis FeFo skal følge tomtefestelovens regler fullt ut i forhold til innløsning vil fester kunne kjøpe tomta til 25 ganger oppregulert festeavgift. Det vil i de mange tilfeller gi en lavere inntekt til FeFo enn dagens praksis med 40 % av tomteverdi fordi en stor andel av festeavgiftene er svært lave. Hvilken innløsningsberegning som benyttes styres av festekontraktens løpetid jf. tomtefesteloven 37 første ledd som er referert nedenfor. «Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta.» Side 2 av 5

3 Administrasjonen har gjennomgått salgene som er gjort av både Statskog og FeFo i perioden Tallene som framkommer i tabellen viser at de festede boligtomtene som er kjøpt i gjennomsnitt har vært bortfestet i 24,6 år forut for kjøpet perioden sett under ett. Utviklingen viser også at antallet salg har vært lavt de siste årene. I 2013 er faktisk løpetid nesten 30 år forut for festers kjøp av tomta. Dette betyr at det er lite å hente på å endre på FeFos praksis ved å legge om til innløsning i tråd med tomtefestelovens regler på 30 år. Tabell: Antall festetomter som er kjøpt fordelt på årstall År Antall Salg Snitt Varighet (år) , , , , , , , , og , , , , , , ,6 Totalsum ,6 Alternativ 2 Dette innebærer at FeFo legger om praksisen og følger tomtefestelovens regler fullt ut når det gjelder tidspunktet for innløsning (dvs. rett til å kjøpe festetomta). Innløsningen kan først skje etter at tomta er festet i 30 år. For boligtomter gjelder at de deretter kan innløses hvert andre år etter 30 års festetid, dvs. i år 32, 34 osv. Det gjelder strenge krav i loven for framsetting av krav om innløsning. Det må skje minst 12 måneder forut for innløsningstidspunktet. Videre er innløsningssummen regulert i 37, som er referert ovenfor. FeFo kan selv bestemme at vi skal ha en mer liberal praksis for framsetting av kravet om innløsning, dvs. at vi fraviker de formelle lovkravene. Beregningsgrunnlaget for innløsningssummen vil FeFo være forpliktet til å følge når rettslige grunnlaget for innløsning foreligger. Dette betyr at FeFo som hovedregel må selge tomta til 25 ganger oppregulert festeavgift med bakgrunn i at festekontraktene ikke er tidsavgrenset. I forhold til dagens praksis hvor FeFo praktiseres fritt salg kan kjøpesummen avtales på et friere grunnlag. I dag selges festetomta til 40 % av tomteverdi, noe som i mange tilfeller vil gi noe bedre inntekt enn det innløsning etter tomtefestelovens formelle regler vil gi. Dette taler imot å velge dette alternativet. Som gjennomgått i tabell 1 ovenfor viser praksis at de festetomtene som er blitt solgt i gjennomsnitt har en festetid på 25 år før fester kjøper. Det er kun et avvik på 5 år i forhold til Side 3 av 5

4 tomtefestelovens krav på 30 år. Det er direktørens vurdering liten grunn til å endre praksis bare med utgangspunkt i dette momentet. Alternativ 3 I tillegg til de to alternativene som er gjennomgått ovenfor, dvs. å opprettholde dagens praksis med fritt salg eller gå over til å følge tomtefestelovens regler for innløsning fullt ut, kan FeFo etablere en mellomting som ett tredje alternativ. Det kan gjøres ved at kjøp av festetomta ikke innvilges før etter et visst antall år med feste, eksempelvis etter 15 eller 20 år. Som tabellen ovenfor viser er gjennomsnittet ved kjøp tilnærmet 25 år. Av den grunn er det etter direktørens vurdering ikke nødvendig å fastsette en bestemt løpetid for kontrakten forut for et salg. Dette alternativ har likevel den fordelen at man fanger opp de få kontraktene som måtte ha en kortere festetid enn det fastsatte tidsintervallet før kjøp kan innfris. På lik linje med dagens praksis vil en slik frivillig ordning også innebære at FeFo står friere til å avtale vilkårene for salget enn om det er innløsning i medhold av tomtefesteloven der vilkårene er uttømmende regulert i lovteksten. Dette taler for dette alternativet. Direktøren er i tillegg til de momenter som er gjennomgått opptatt av at FeFo som stor og profesjonell grunneier opptrer forutsigbart. I dette ligger at FeFo må ha en praksis som gir festerne faste rammer og sikkerhet for sine festeavtaler. Det vil være svært uheldig at FeFo skaper usikkerhet om festeavtalene. I den samlede vurderingen som direktøren kommer med vil hensynet til festernes interesser veie tungt. 4. Konklusjon - begrunnelse Etter en samlet vurdering har direktøren konkludert med at det ikke er tunge argumenter for å endre dagens praksis. Dette begrunner med følgende: Dagens praksis gir fester stor forutsigbarhet Ordningen er lite byråkratisk, både for fester og bortfester, med få eller ingen detaljregler De fleste kjøper festetomta etter 25 års løpetid, kun 5 år mindre enn tomtefestelovens lovkrav Gir noe bedre inntjening ved salg Side 4 av 5

5 Praksis vedrørende salg av festetomter Direktørens forslag til vedtak: Gjeldende praksis vedrørende salg av bebygde festetomter for boliger opprettholdes. Styrets vedtak: Side 5 av 5