Vestby kommune Formannskapet

Transkript

1 Vestby kommune Formannskapet MØTEINNKALLING TILLEGGSLISTE Utvalg: FORMANNSKAPET Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: 18:00 Innkallingen sendes også til varamedlemmene. Disse skal imidlertid bare møte etter nærmere beskjed. Eventuelt forfall meldes til tlf SAKSLISTE F -24/10 NÆRINGSTJENESTER AS - VALG AV STYREMEDLEM 2010 F -25/10 STRØMBRÅTEN INNLØSNING AV FESTEKONTRAKT G.NR. 135/172 NILS BØRRESEN Vestby, John A. Ødbehr Ordfører

2 Sak F -24/10 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Formannskapet F -24/ Kommunestyret K -/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang 280// 10/186 Nils-Anders Søyland * F -24/10 NÆRINGSTJENESTER AS - VALG AV STYREMEDLEM 2010 Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Brev fra Næringstjenester AS om valg til styret F/K 2 Innkalling til ordinær generalforsamling med vedlegg F/K 3 Regnskap for 2009 med noter F/K 4 Styrets årsberetning F/K 5 Revisjonsberetning F/K 6 Årsmelding for F/K 7 Strategiplan for F/K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Det vises til brev fra Næringstjenester AS om valg av styremedlem for to år, jf vedlegg 1. Det er styreleder Tor J. Skaflestad som er på valg. Selskapet opplyser at styreleder har stilt seg til disposisjon for gjenvalg. Styreleder bes utpekt for valg på selskapets ordinære generalforsamling. Dersom ikke annet vedtas, representerer ordføreren kommunen på selskapets generalforsamling, jf delegeringsreglementet. Innkalling til generalforsamling med diverse vedlegg er lagt ved saken, jf vedleggene Side 2 av 7

3 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Formannskapet F -25/ Kommunestyret K -/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang 611//&52 06/626 Roald Haugberg * F -25/10 STRØMBRÅTEN INNLØSNING AV FESTEKONTRAKT G.NR. 135/172 NILS BØRRESEN Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg 1. Varsel om endringer i ny festekontrakt Børresen/kommunen Festeavgift Strømbråten; purring Verdivurdering Strømbråtenfeltet F, K 4. Festekontrakt Børresen/Vestby kommune F, K 5. Oversikt over 19 gjenværende framfestere F, K 6. Tilbud om fortsatt feste eller innløsning F, K 7. Kontratilbud fra Vestby kommune v/tore Skar om innløsning F, K 8. Siste tilbud fra grunneier v/petter Koren om innløsning F, K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Vestby kommune bygde ut Strømbråtenfeltet tidlig på 1960-tallet med grunnlag i en festekontrakt med eieren av Strømbråten (g.nr. 135/2, Reidun Colberg; i dag Nils Børresen). Kontrakten hadde en varighet på 50 år og gjelder fram til med mulighet til forlengelse i nye 50 år. Med grunnlag i festekontrakten bortfestet kommunen ca 35 boligtomter med festetid til , med mulighet for forlengelse innenfor rammen av kommunens festekontrakt med grunneieren. Kommunens festekontrakter med framfesterne (tomtefesterne), åpner for prisregulering som skal sikre kommunen økonomisk, men denne reguleringsrett er senere sterkt begrenset av tomtefestelovens bestemmelser som beskytter tomtefesterne. I løpet av de siste 10 år har omtrent halvparten av framfesterne innløst sine tomter etter avtale med grunneier/kommune og ved festetidens utløp vil det være kun 19 festetomter/ m² tomteareal som omfattes av kontraktene. Festeavgift til grunneier har vært nedjustert løpende i samsvar med tomteinnløsningen, ble sist regulert for prisstigning i 2005 og var siste år (2009) i underkant av kr ,-. Kommunens festekontrakter med framfesterne ble prisregulert i 1987 og deretter siste gang i 2003 med virkning fra Kontraktene ble i 2003 justert for prisstigning til kr 28,70 pr. m². Festekontraktens prisreguleringsbestemmelse (tomteverdiklausulen i 3) og tomtefestelovens 15, annet ledd åpner etter sin ordlyd for regulering av festeavgiften basert på en omsetningsverdi av råtomt og med en rentefot som finnes rimelig etter rentenivået på regulerinstidsunktet. På reguleringstidspunktet var forståelsen av en slik reguleringsklausul imidlertid omstridt, og først i 2005 avgjorde Høyesterett at en tilsvarende reguleringsbestemmesle ( i et festekontraktsforhold i Telemark) gav anledning til oppregulering med utgangspunkt i omsetningsverdi av råtomt og med en rente på 5%. (Loven har i tillegg en maksimum opp til verdifaste kr ,- pr tomt. Adgangen til å oppregulere til omsetningsverdien av råtomteverdien, og ikke bare med endringen i prisstigningen er en unntaksbestemmelsene for eldre festekontrakter ved den første reguleringen Side 3 av 7

4 som skjer fra 1. januar 2002 eller senere. Det er ikke mulig senere å ta igjen en tidligere unnlatt regulering basert på omsetningsverdi av råtomt. En oppjustering i 2003 basert på det som Høyesterett i 2005 slo fast som riktig forståelse av en tilsvarende reguleringsbestemmelse,ville gitt kommunen en årlig festeavgift på ca kr ,- økende til ca ,- i dag (justering etter prisindeks) og hatt meget stor betydning for verdifastsettelsen ved eventuell innløsning. Kommunens samlede festeavgift i 2009 var kr ,-. I brev av fra grunneier Nils Børresen v/advokat Petter Koren, ble kommunen varslet om at festekontrakten nærmet seg utløp og at en fornyelse vil være betinget av regulering i samsvar med endringer i tomteverdi og rentenivå. Grunneier (Nils Børresen) lot utarbeide en råtomtetakst på tomtearealet høsten Taksten viser en gjennomsnittpris på kr ,- pr tomt (950 m²), når det er gjort fradrag for infrastrukturkostnader o.l. Det er videre lagt fram dokumentasjon på at råtomteverdien i området har steget med 30 % siden taksten ble avholdt. I brev av , etter drøftingsmøte mellom partene, ble det fra grunneierens side framsatt tre alternative tilbud: 1. Forlengelse av festekontrakten med utgangspunkt i en tomteverdi på kr 300,- pr. m², et samlet gjenværende tomteareal på m² (samlet råtomteverdi kr ,-) og en festerente på 4,75 %. Dette gir en festeavgift på kr ,- pr år; omtrent en syvdobling av dagens festeavgift. 2. Hel eller delvis innløsning av restarealet til en pris av kr 300,- pr. m², forutsatt at kommunen fatter endelig beslutning i god tid før eventuell ny festeavtale fra Innløsning av hele tomtearealet til en pris av kr 250,- pr- m², totalt kr ,- (kr 250,- pr. m² * m²), forutsatt at det er inngått signert avtale om dette innen Etter dette tidspunkt har det vært ytterligere forhandlinger med grunneier hvor advokat Tore Skar har bistått kommunen. Vestby kommune fremsatte et tilbud basert på innløsning av arealet for kr ,- som ble avslått av grunneier. Tilbudet ble så økt til kr ,-, hvilket ble akseptert av grunneier under forutsetning av at han fikk dekket omkostninger til juridisk bistand m. v. med inntil kr ,-. Kommunen har meddelt aksept av dette mottilbud, men med forbehold for kommunestyrets godkjennelse. Tinglysingsomkostninger til Statens Kartverk med. kr ,- vil komme i tillegg. 2. VURDERING Tomtefesteloven av 1996 regulerer festeforhold mellom grunneier (bortfester) og (fram)fester, hvor festeren skal oppføre bolig på tomten; altså på Strømbråten gjelder loven forholdet mellom kommunen som bortfester og 19 framfestere som fortsatt har festekontrakt med kommunen. Her gjelder tomtefestelovens regler om prisregulering ved fortsatt feste samt reglene om innløsningsrett og innløsningsvilkår. Dette er regler som i hovedsak beskytter tomtefester (framfester) og sikrer rimelig prisregulering og rimelig innløsningspris i forhold til markedspriser. Viktig her er det å merke seg at tomtefesterne på Strømbråten nå kan kreve innløsning til en verdi som ikke overstiger 25 ganger oppjustert festeavgift (grunneier/bortfester kan alternativt kreve en innløsningspris på 40 % av råtomteverdien). Festekontrakten mellom grunneier (Nils Børresen) og kommunen reguleres imidlertid ikke av tomtefesteloven. Med andre ord kan kommunen ikke kreve beskyttelse i tomtefestelovens regler om Side 4 av 7

5 rimelig prisregulering eller rimelig innløsningsverdi på samme måte som de 19 tomtefesterne. Dette er konklusjonen i en uttalelse fra Lovavdelingen i Justisdepartementet fra år 2000 og den samme lovfortolkning er videreført i en fersk lagmannsrettssak fra 2009 (Hamar kommune mot Opplysningsvesenets fond). Lagmannsretten slår i denne saken fast at kommunen heller ikke kan påberope seg urimelige avtalevilkår (avtaleloven 36) da kommunen må sees som en profesjonell part. I den grad det kan være noen trøst, er Vestby kommune i samme situasjon som en rekke andre kommuner med gamle festekontrakter. Forutsetningen for å benytte unntaksbestemmelsen ( 15, annet ledd nr 2), er at det i festekontraktene "tvillaust er avtalt" en annen prisregulering enn prisindeks (hovedregelen). Våre kontrakter har en slik reguleringsklausul i 3 (regulering etter vanlig rentefot og tomteverdi; den såkalte tomteverdiklausulen). Om denne tomteverdiklausulen tilfredsstilte unntaksbestemmelsen om "Tvillaust avtalt" var omdiskutert og ble først bekreftet av Høyesterett i Dagens samlede festeavgift kr ,-, kan indeksreguleres til kr ,-. Innløsningssummen ved bruk av 25-gangeren vil da bli kr ,-, eller gjennomsnittlig kr ,- pr tomt. Kommunen kan imidlertid alternativt forlange innløsning etter regelen om 40 % av råtomteverdi, jfr. oppjustert takst som er framlagt fra grunneiers side (verdi ca 6 mill kr). Det er grunn til å anta at innløsningsverdien etter denne regelen vil ligge på rundt 2,5 mill kr Som en følge av tomtefesternes beskyttelse i tomtefesteloven og som følge av reguleringen i 2003, er det derfor fare for at kommunen vil tape ca 1,5 mill kr, når festekontrakter med tomtefesterne skal forlenges/innløses. Dette forutsetter at kommunen innløser tomtearealet for ,-. Etter rådmannens oppfatning bør kommunen gå for innløsning framfor ny festeavtale med Børresen. En festeavtale baserer seg på en høyere grunnpris enn innløsning basert på det siste mottilbud fra grunneier, og er derfor over tid den dårligste løsningen økonomisk. Dertil vil fortsatt festeavtale kunne gi nye uforutsette konsekvenser (fallgruver) i løpet av festeperioden (de neste 50 år).. Etter at det opprinnelige tilbudet fra grunneier var framsatt, engasjerte administrasjonen advokat Tore Skar for å kvalitetssikre saken i forhold til tomtefesteloven samt vurdere mulighetene for å oppnå en økonomsk løsning som er bedre enn det framsatte tilbudet fra grunneieren. Etter hans oppfatning burde kommunen ikke akseptere det framsatte opprinnelige tilbudet fordi: Kommunen har rett til å tre ut av hovedfestekontrakten i det kontraktens 5 ikke forplikter kommunen til å fortsette festeforholdet etter festetidens utløp Det er heller ikke slik at det framsatte tilbud om festeavgift representerer "rimelige vilkår". Framfesterne kan overfor grunneier kreve festekontrakten forlenget, eventuelt krev innløsning direkte mot grunneier etter tomtefestelovens 42. Grunneier v/advokat Petter Koren er ikke enig i kommunens argumentasjon og fremhever at: Festekontrakten må ut fra sin ordlyd og tidspunktet (15 år før tomtefesteloven ble vedtatt) forstås dit hen at kommunen ikke kan tre ut av festekontrakten etter 50 år men fortsatt må feste for nye 50 år hvis innløsning ikke er aktuelt. Hvis kommunen trer ut av festekontrakten varsles det voldgift/rettslig forfølgelse mot kommunen. Fra begge sider innrømmes en ikke ubetydelig prosessrisiko hvis saken havner i volgiftsrett/rettsapparatet. Kommunen har derfor framprovosert en forhandlingsløsning, hvor grunneier bærer en del av kommunens tap. Gjennom flere forhandlingsrunder har grunneier nå Side 5 av 7

6 akseptert at hele festearealet innløses for kr ,-; kommunen bærer kjøps- og tinglysingsomkostningene samt grunneiers advokatkostnader oppad begrenset til kr ,-. Det forutsettes at kommunen fatter endelig vedtak i kommunestyrets møte 10. mai. Etter rådmannens vurdering, har kommunen med dette oppnådd det som er økonomisk mulig i saken uten å bringe saken inn for voldgift/rettsapparatet. For kommunen er det mindre viktig å få en prinsipiell avklaring i rettsapparatet, da denne festekontrakten er den eneste gjenværende for slike utbyggingskontrakter i Vestby. Med den prosessrisikoen som ligger i saken, må den beste løsningen være å akseptere forhandlingsresultatet. Konsekvensen av en slik innløsning blir at kommunen må oppta lån på kr ,- som representerer en årlig renteutgift på kr ,- (5 %) pluss årlige avdrag kr ,- (10 års avskrivning); til sammen ca kr ,- de første årene og synkende til ca kr mot slutten. Det må påregnes at de 19 framfesterne i løpet av en tiårsperiode innløser tomtene til 40 % av markedsverdien, samlet ca ,-. Dette blir kapitalinntekter som går til fradrag i utgiftsbudsjettet over. Kostnadsbildet kan illustreres som følger (hele 1000 kr): År Renter (driftsr.) Avdrag driftsr.) Innløsningsinnt (kapitalr.) Nettokostnad Etter det tiende året er kommunens tap avskrevet. Til sammenligning er som nevnt konsekvensen av fortsatt feste i nye 50 år, kr ,- pr år til grunneier, fratrukket kr ,- i kommunal inntekt fra framfesterne, nettokostnad kr ,- pr år, hvilket åpenbart er et mye dårligere alternativ økonomisk sett. 3. ALTERNATIVER Etter rådmannens vurdering er det ingen aktuelle alternativer i saken. 4. KONKLUSJON Vestby kommune innløser restarealet på Strømbråten til en pris av ,- ved utløpet av festekontrakten og forholder seg deretter som grunneier til de 19 framfesterne i området. I tillegg kommer dekning av partenes sakskostnader antatt kr ,- samt omkostninger til tinglysing av skjøte med kr ,-. Avtale om innløsning må være vedtatt av kommunestyret i møte Ved budsjettrevisjon sommeren 2010 må det avsettes midler til dekning av innløsningssummen, kr ,- pluss dokumentavgift kr ,-, tinglysing kr 1.720,- og sakskostnader kr ,-, samlet kr ,- RÅDMANNENS INNSTILLING 1. Vestby kommune godkjenner grunneier Nils Børresens tilbud om innløsning av restarealet på Strømbråtenfeltet til en samlet pris på kr ,- pluss kjøpsomkostninger. 2. Ved budsjettrevisjon sommeren 2010, må det bevilges kr ,- til dekning av innløsningssummen m/omkostninger Side 6 av 7

7 Side 7 av 7 Sak F -25/10