Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Kommunestyret

Transkript

1 Vår saksbehandler Thorleif Jacobsen OPPDAL KOMMUNE Referanse THJA/2015/ /294/30 Saksfremlegg Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Kommunestyret Søknad om kjøp av eiendom Vedlegg 1 Brev fra adv. Eilertsen på vegne av Oppdal Destinasjonsutvikling AS datert Brev fra adv. Eilertsen på vegne av fester Torget ANS datert Brev fra Hero datert Brev fra adv. Eilertsen på vegne av Oppdal Destinasjonsutvikling AS - Torget ANS datert K-sak 15/138 den (uten vedlegg) 6 K-sak 13/57 datert (uten vedlegg) 7 Festekontrakt for gnr. 294 bnr Oversiktskart der eiendommen gnr. 294 bnr. 30 går frem 9 Detaljreguleringsplan for Oppdal Alpintun vedtatt av bygningsrådet den Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Vedlegg 1: Vedlegg 2: Saksopplysninger K-sak 15/138 den (med vedlegg) K-sak 13/57 datert (med vedlegg) Oppdal kommune skal behandle søknad fra fester om kjøp av festeeiendommen gnr. 294 bnr. 30. Oppdal kommune fester bort eiendommen gnr. 294 bnr. 30 til Torget ANS. Festearealet er 6342,3 m2 og fremgår av vedlegg 8 med rød skravur. Eiendommen er beliggende i Stølen like ved skiheisen. I henhold til festekontrakten er festetiden 50 år regnet fra med rett til fornyelse 10 år av gangen. Festeavgiften er pr. dato kr 6.420,- pr. år. Det er avtalt at festeavgiften skal reguleres hvert 10 år med endring i henhold til konsumprisindeksen. I denne saken er Oppdal kommunestyre grunneier av gnr. 294 bnr. 30 og bortfester av grunn. Festeavtalen er et privatrettslig anliggende slik at de vedtak som fattes ikke er et enkeltvedtak som kan påklages. Som det fremgår av vedlegg 1-4 har fester Torget ANS søkt om kjøp av eiendommen gnr. 294 bnr. 30. I tillegg er det søkt om bruk av kommunal eiendom til parkering. Dette gjelder kommunens eiendom gnr. 294 bnr. 71 rett ovenfor gnr. 294 bnr. 30, jfr. blå skravur på vedlegg 8. Del av kommunens eiendom gnr. 294 bnr. 5 vist med svart skravur på vedlegg 8 ønskes også benyttet til parkering.

2 Litt om eiersettingen for selskapet Torget ANS, fester av gnr. 294 bnr. 30: Hero Norge og Norlandia Eiendom har felles eiere. De tre selskapene Oppdal Holding AS, Oppdal Destinasjonsutvikling AS og Torget ANS, ble mot slutten av 2014 solgt over til Hero Group AS. Selskapene ligger sånn sett ikke under Hero Norge, men under Hero Norges Morselskap. Torget ANS eies i dag altså av Hero Group AS. Festekontrakten for gnr. 294 bnr. 30 var behandlet i kommunestyret i sak 13/57 den (vurdering av festeavtale gnr. 294 bnr. 30 asylmottak), jfr. vedlegg 6, der det ble gjort følgende vedtak, sitat; Kommunestyret forholder seg til gjeldende festekontrakt for gnr. 294 bnr. 30 og mener at bruk av eiendommen gnr. 294 bnr. 30 til asylmottak er i strid med festekontrakten. Kommunestyret vedtar at festekontrakten for gnr. 294 bnr. 30 ikke skal reforhandles for å kunne ta i bruk eiendommen til asylmottak. I K-sak 15/138 den hadde Oppdal kommunestyre på nytt til behandling bruk av eiendommen gnr. 294 bnr. 30 til midlertidig asylmottak for enslige mindreårige, samt søknad om kjøp med tilhørende parkering og administrasjonens fullmakt til å forhandle om vilkår. I K-sak 15/138 går følgende frem vedrørende spørsmålet om innløsning og bruk av kommunal grunn til parkering, sitat; Rådmann mener det er hensiktsmessig at innløsningspørsmålet og parkeringsavklaringen utsettes til reguleringsplan er ferdig behandlet. Det er i søknad fra Hero pekt på at innløsning av festekontrakten er viktig å få avklart sett i forhold til det videre reguleringsplanarbeidet. Etter Rådmann sin vurdering er slik avklaring ikke avgjørende for den videre prosess i reguleringssaken. I reguleringssaken kan det settes vilkår slik at parkeringsavklaringen kan foretas i ettertid, eller at en forutsetter dette løst innenfor det bortfestede arealet gnr. 294 bnr. 30. Innløsning av festeeiendommen er ikke et forhold som det kan stilles krav gjennom reguleringssaken. Innløsning av festetomten er et privatrettslig spørsmål som Oppdal Kommunestyre som grunneier og bortfester må behandle i egen politisk sak. Kommunestyret gjorde slikt vedtak, sitat; Kommunestyret forholder seg til gjeldende festekontrakt for gnr. 294 bnr. 30 og mener at bruk av eiendommen gnr. 294 bnr. 30 til asylmottak er i strid med festekontrakten. Kommunestyret vedtar at festekontrakten for gnr. 294 bnr. 30 ikke skal reforhandles for å kunne ta i bruk eiendommen til asylmottak. Søknad fra Hero AS datert avslås. Spørsmål fra fester om innløsning av festeeiendommen, samt bruk av parkeringsareal på kommunal grunn utsettes. Kommuneplanens arealdel ble endelig vedtatt den Med bakgrunn i konklusjoner fra blant annet masterplanen var det sentralt at utbyggingsarealer i Vangslia og Stølen ble omgjort fra næring/utleieformål til ordinære fritidsformål. Kommunen har gjennom den vedtatte kommuneplanens arealdel fortsatt intensjon om å legge til rette for en positiv utvikling av varme senger nå ved fritidsboliger for salg. I tillegg ønskes en tettere utbygging for å styrke Oppdal som reiselivsdestinasjon herunder da å få flere folk i heisanleggene. Detaljreguleringsplan for Oppdal Alpintun ble sluttbehandlet i bygningsrådet den , og følger som vedlegg 9. Eiendommen gnr. 294 bnr. 30 er regulert til fritidsboliger for salg i det private markedet, som er i tråd med gjeldende kommuneplan og dens intensjoner.

3 Søknadene fra fester følger som vedlegg 1-4 til denne sak og er ikke referert i sin helhet i saksfremlegget. Fester Torget ANS har brev av tilbudt å betale Oppdal kommune kr ,- for eiendommen gnr. 294 bnr. 30. Festeren skal samtidig betale alle omkostninger med innløsningen. Når det gjelder parkering for kjøpere av seksjoner søker Oppdal destinasjonsutvikling AS Oppdal kommune om at de 70 planlagte seksjonerte leiligheter får en rett/servitutt til å benytte arealet på gnr. 294 bnr. 71 i nord og på gnr. 294 bnr. 5 i syd til parkering. Tilsvarende 10 plasser langs vegen som tidligere. Fester foreslår at hver seksjon betaler kr 300,- pr. år (reguleres etter endring i konsumprisindeks) for denne rettigheten som skal være tidsubestemt. Det samme gjelder for Grendahuset, - som kan forventes seksjonert til 4-6 leiligheter. Betalingsplikt oppstår når seksjonene selges fra fester til ny seksjonseier. Vurdering Med henvisning til vedtak K-sak 15/138 og K-sak 13/57 har kommunestyret lagt klare premisser til grunn for hva festeeiendommen gnr. 294 bnr. 30 skal kunne brukes til. Kommunestyret har vedtatt at bruk av festeeiendommen til «asylmottak» er i strid med festekontrakten. Rådmann legger Kommunestyrets vedtak til grunn som et absolutt vilkår i forhandlinger om endring av festeavtale/avtale om salg, jfr. nedenfor. Av festekontrakten fremgår at festetiden skal være 50 år regnet fra Fester Torget ANS har ikke rett til i å kreve innløsning, hverken gjennom henvisning til festekontraktens eller tomtefestelovens bestemmelser. Dette innebærer at Torget ANS sin mulighet for å kjøpe gnr. 294 bnr. 30 betinger en minnelig avtale med Oppdal kommune. Rådmann mener ut fra dette at det i forhandling om innløsning er grunneiendommens markedspris som skal legges til grunn. Slik Rådmann ser det, er det to veger videre: Alternativ 1: Avslå søknad om kjøp av gnr. 294 bnr. 30. Festeforholdet løper da videre som i dag. I festekontrakten er det krav til «utleie». I den grad den nye reguleringsplan, som åpner for rent salg av fritidsboliger, vil være i strid med festekontraktens bestemmelser om utleie, må det åpnes for at fester kan selge fritidsleiligheter ved framfeste. Dette kan gjøres ved at kommunen som bortfester vedtar å åpne for salg av fritidsleiligheter ved framfeste. Det må i et slikt vedtak presiseres at bruk av eiendommen til f.eks. «asylmottak» fortsatt er i strid med festekontrakten. Er et videre festeforhold et hinder for å seksjonere eiendommen? Det er innhentet uttalelse fra Plan og Forvaltning for å avklare om framfeste hindrer seksjonering av eiendommen. Sakbehandler Plan og Byggesak skriver, sitat; Jeg kan ikke se at det er noe i eierseksjoneringslovens 6 og 8 som hindrer seksjonering av en festet tomt. En forutsetning er at eiendommen er klart avgrenset og at det kun er et gnr./bnr. som seksjoneres. Eiendommen er klart avgrenset og består av et stk. gnr. og bnr., slik at dette vilkåret er oppfylt. Oppdal kommune har tilsvarende framfestesituasjon for eiendom i Vangslia, og lenger opp i lia i Stølen, som fungerer utmerket.

4 Alternativ 2: Forhandlinger om salg av eiendommen gnr. 294 bnr. 30. Oppdal kommunestyre åpner for forhandlinger med Torget ANS om salg av eiendommen gnr. 294 bnr. 30. Kommunestyret gir Rådmann fullmakt til å forhandle om salg av eiendommen. Fremforhandlet avtale, legges frem for Oppdal Formannskap til godkjenning. Ved salg av eiendommen skal det i avtale/skjøte inntas en heftelse/servitutt som tinglyses på eiendommen. Heftelsen/servitutten skal sikre at eiendommen gnr. 294 bnr. 30 brukes i tråd med kommunestyrets vedtak i K-sak 15/138 og K-sak 13/57 og gjeldende arealplaner (dvs. at eiendommen ikke kan brukes til f.eks. «asylmottak». I forhandlingene skal legges til grunn en pris som er basert på markedspris. Dette har sammenheng med at kommunen ikke skal medvirke til konkurransevridning. Rådmann mener den pris på kr ,- som er tilbudt fra Torget ANS ikke er i nærheten av hva som vil være markedspris på grunnarealer i dette området. Det omsettes pr. i dag råtomter i området i prisspennet kr pr. m2. Kommunal infrastruktur til eiendommen gnr. 294 bnr. 30 er fremført og bekostet av Oppdal kommune, slik at eiendommen i en markedsprisvurdering etter Rådmann sin vurdering er å regne som byggeklar. Torget ANS skriver at det er mulighet for å seksjonere ut 70 leiligheter. Den grunnprisen som forhandles fram kan Torget ANS fordele på den enkelte leilighet. Om man i et regneeksempel f.eks. legger til grunn en innløsningspris på kr 1000,- pr. m2, vil dette innebære en markedspris på kr ,-. Om Torget ANS fordeler denne kostnader pr. leilighet blir dette kr ,- pr. leilighet. Bruk av kommunal grunn til parkering: Ved seksjonering av eiendommen gnr. 294 bnr. 30 må i utgangspunktet parkeringsplasser være sikret ved seksjoneringssøknaden fra Torget ANS. Dette er et ansvar som ikke tilligger Oppdal kommune. Det søkes om å bruke kommunens eiendom gnr. 294 bnr. 71 til parkering, jfr. kart vedlegg 8. Denne eiendommen er et kommunalt utbyggingsareal. Rådmann ser det ikke som fornuftig at dette arealet brukes til parkering, når er slik bruk er i strid med vedtatt detaljreguleringsplan. Rådmann mener eiendommen må avhendes gjennom utlysning i det frie markedet, til en utbygger som ønsker å utvikle denne i tråd med gjeldende planer. Det søkes også om bruk av del av kommunens eiendom gnr. 294 bnr. 5, vist på kart vedlegg 8, til parkering. Dette arealet er regulert til offentlig parkering, men har stort sett blitt brukt av Oppdal Alpintun. Rådmann mener dette arealet, der det er inntegnet 19 p-plasser, kan tillates brukt av Oppdal Alpintun. Det foreslås at hver seksjonseier dvs. 19 stk. kan kjøpe en rettighet til p-plass hos Oppdal kommune. Med henvisning til de priser som gjelder ved frikjøp av parkeringsarealer i sentrum, mener Rådmann det må legges til grunn en lik behandling. Hver seksjonseier kan gis tilbud om å kjøpe seg rettighet til p-plass til markedspris, kr ,- pr. stk. Betalingsplikt oppstår når Torget ANS selger videre/framfester seksjonen til ny eier. Oppdal kommune vil fortsatt være eier av arealet der p-plassene ligger, mens drift og vedlikehold av disse vil tilligge seksjonseierne. P-plassene kan fortsatt brukes av allmennheten.

5 For å sikre at det ikke inngås avtaler som lager usikkerhet i fremtiden om hva eiendommen kan brukes til, vil Rådmann bruke nødvendig juridisk bistand i forhandlingene med Torget ANS. Med bakgrunn i det kjøpstilbud fester har lagt frem i sin søknad og det Rådmann mener er en «riktig» salsgspris mener rådmann begge de ovennevnte alternativer vil være aktuelle, men at det er salg av gnr. 294 bnr. 30 som er mest aktuelt forutsatt at en blir enig om pris og vilkår i en avtale. Om man ikke blir enig om avtale om salg av gnr. 294 bnr. 30 vil det være naturlig å falle tilbake til alternativ 1 og fortsette festeforholdet med tilpasninger i festekontrakten. Rådmannens tilråding Saksdokumenter forelå som nevnt saksinnledningen: 1. Oppdal kommunestyre gir Rådmann fullmakt til å fremforhandle avtale om salg av eiendommen gnr. 294 bnr. 30. Avtale om salg skal bygge på de prinsipper som er nedfelt i saksutredningen og vurderingen ovenfor. Resultatet av forhandlingene, avtale undertegnet av fester, skal legges frem for Oppdal Formannskap til endelig godkjenning. Dersom fester ikke aksepterer de av kommunen fastsatte føringer, kan Rådmann bryte forhandlingene.